[논문]리모델링 프로젝트의 효율적 경제성 평가방안

김경중; 우경섭; 박찬식

리모델링 프로젝트의 효율적 경제성 평가방안
An Efficient Economic Evaluation Method for Remodeling Project 원문보기

김경중 (중앙대학교 대학원 건축과) , 우경섭 (중앙대학교 건설대학원) , 박찬식 (중앙대학교 건축과)

개발의 시각이 보존으로 바뀌면서 리모델링의 개념이 도래하였다. 경험이 부족한 국내 리모델링사업에서 경제성 검토단계는 사업주체에게 있어서 정확한 분석이 필요한 분야라 할 수 있다. 이에 본 연구는 리모델링 사업수행 시 경제성검토 단계에서 리모델링 전과 후의 가치를 비교할 수 있는 방법들을 다양한 시각으로 고찰하여 건물의 실제가치를 평가할 수 있는 방안제시를 목적으로 수행하였다. 이를 위해 기존의 건축분야와 부동산분야의 경제성 평가기법들을 조사하고 그 문제점 및 장·단점을 분석하였다. 이를 바탕으로 건축분야에서 사용되고 있는 기존의 경제성 평가기법에 부동산분야의 감정평가기법을 응용한 혼합형 평가 기법을 구축하여 그 절차와 방법을 제시하고, 실제 사례에 적용하여 타당성을 검토하였다.

Recently, remodeling has been introduced in the domestic construction industry as an alternative new construction. Its economic evaluation is the essential part of remodeling business. Therefore, this study has the purpose of presenting the method that is able to evaluate the actual value in the market. And this method can compare before & after value of remodeling in feasibility study. For this, this study reviews economic evaluation methods in construction and real estate fields and analysis their problem and merits & faults. With those facts, this study makes a mixed economic evaluation method that can be used in construction and real estate fields.

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문제 정의

본 연구는 리모델링 사업수행 시 경제성검토 단계에서 건물의 실제 가치를 평가할 수 있는 방안제시를 목적으로 수행하였다.
본 연구는 리모델링 사업수행 시 경제성검토 단계에서 리모델링 전과 후의 가치를 비교할 수 있는 방법들을 다양한 시각으로 고찰하여 시장원리에 입각한 실제 가치를 평가할 수 있는 방안제시를 목적으로 한다. 이는 건축주의 사업추진 시 의사결정에 도움을 줄 수 있는 기본적 도구로 사용할 수 있을 뿐 아니라 부동산신탁사업 (REITs)2)의 타당성 검토 단계에서도 투자대상인 중고건축물의 선정 및 가치평가, 부동산감정 평가기법의 응용 등 넓은 분야에 쓰일 수 있는 도구로 활용될 수 있다.
혼합형 평가기법은 사업성 분석과 자료의 축적의 두 가지 기능을 가진다. 사업의 기획단계에서 사업주의 의사 결정 도구로 사용하는 것을 목적으로 하며, 사업의 시행 여부는 결과 값보다는 결과 값에 의한 사업주의 의사결정에 의해 결정된다. 혼합형 평가기법에 의한 자료들은 축적되어 향후 사업의 기초자료로 활용될 수 있다.

제안 방법

(2) 본 연구는 가치평가의 기준과 시기가 다른 두 기법을 혼합하여 최적의 평가기법을 구축하고 평가 시기 에 따라 평가 절차를 제시하였다. .
경제성 검토에는 실질적인 가치의 향상을 증명할 수 있는 자료가 뒤받침 될 수 있을 때 바람직한 의사결정이 가능할 것이다. 따라서 본 연구는 그림 1과 같이 시장가치를 평가할 수 있는 감정평가기법을 리모델링 사업의 경제성 평 가시 적용하여 사용하도록 제 안 하였다.
부동산 분야의 감정평가기법을 적용하기 위해 기존 건물에 실제 감정평가에 사용하는 원가방식을 적용하고 리 모델링 후는 시장가치를 반영할 수 있는 비교방식을 활용하여 서로를 비교한다.

대상 데이터

또한 비교방식을 적용하기 위해 용도와 규모가 비슷한 3개의 유사한 사례를 3개소 선정하여 준공연도, 임대료, 매매가 등의 관련 자료를 표 2와 같이 수집하였다.
본 사례는 리모델링의 경제성 평가단계에서 표 5에서 조사된 리모델링에 투입된 비용 1, 296, 000, 000원에 대해 예상되는 매기 간의 현금수지와 기간 말의 세후수익가격을 기준 한 투자가치는 표 3과 같이 6년 후 1, 356, 170, 000원이다. 따라서 대상 사업의 리모델링은 수익가치가 투자 가치보다 높으므로 경제적으로 개발하는 것이 유리하다고 볼 수 있다.

성능/효과

(1) 기존 건축 분야의 경제성 평가기법과 부동산 분야의 감정평가기법은 서로 가치를 판단하는 기준과 평가 시기가 다르다.
(3) 혼합형 평가기법은 기존의 평가와는 달리 사업주의 명확한 의사결정을 가능하게 하는 도구로 사용될 수 있고, 미래의 수익 비용 시점 뿐 아니라 현재의 시장가치, 잔존가치 등을, 예측하여 기존의 평가기 법보다 신 뢰성 있는 결과를 얻을 수 있다.
(4) 사례연구를 수행한 결과, 경제성 평가에서 사업 수 행은 적절한 것으로 나타났으며, 기존건물의 자산가 치는 47.8억, 리모델링 건물 가치는 원가방식에 의한 결과가 60.8억, 비교방식의 결과가 70억이었다. 따라서 혼합형 평가기법과 기존 평가기법과의 차이는 9.
1) 기존의 평가기법들은 주로 전 투자 기간 동안 발생되 는 비용과 수익을 중심으로 하는 기법들로서, 평가기 법의 활용에서 식 자체만으로 계산할 수 없고 응용과 정의 계산이 다양하다.
2) 부동산의 현재 잔존가치와 개선 후 시장가치의 반영이 어렵다.
8억, 비교방식의 결과가 70억이었다. 따라서 혼합형 평가기법과 기존 평가기법과의 차이는 9.2억으로, 혼합형 평가기법이 더 시장성을 잘 반영할 수 있는 것으로 나타났다.
본 사례건물의 비교방식을 적용한 리모델링 후 감정평 가액은 약 70억으로, 주변 시장가격과 비교하였을 때, 적정한 것으로 사료되었다.
주변 건물에 대해 이익에 대한 비용을 공제한 수익을 가지고 대상 건물에 적용하여 표 5와 같이 시장가치를 평가하여 그 결과 70억이 계산되었다.

후속연구

본 연구는 리모델링 사업수행 시 경제성검토 단계에서 리모델링 전과 후의 가치를 비교할 수 있는 방법들을 다양한 시각으로 고찰하여 시장원리에 입각한 실제 가치를 평가할 수 있는 방안제시를 목적으로 한다. 이는 건축주의 사업추진 시 의사결정에 도움을 줄 수 있는 기본적 도구로 사용할 수 있을 뿐 아니라 부동산신탁사업 (REITs)2)의 타당성 검토 단계에서도 투자대상인 중고건축물의 선정 및 가치평가, 부동산감정 평가기법의 응용 등 넓은 분야에 쓰일 수 있는 도구로 활용될 수 있다.
본 연구의 흔합형 평가기법은 현재 또는 미래 둘 중 하나의 가치만으로 사업을 결정하는 기존의 평가기법보다 두 가지의 가치를 모두 포함시켜 고려하는 진보적인 평가 방법이다. 이는 국내 건설산업의 리모델링 사업 활성화에도 기여할 수 있으며, 향후 도입될 부동산신탁사업 (REITs)의 타당성 검토 단계에서도 투자대상인 중고건축물의 선정 및 자산평가, 부동산감정 등 넓은 분야에 유용한 도구로 활용될 수 있다.

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