건설공사 공사비 예측 및 관리기술 발전방향 : 호주 사례를 중심으로 Direction for Improving Cost Estimation and Management of Construction Projects : Comparing to Australian System원문보기
건설 프로젝트는 생산과정 이전에 설계도면을 바탕으로 예상되는 비용이 산정되며, 기획단계는 소요예산을 책정하고 설계단계는 예산에 합당한 효율적 대안을 찾으며, 정확한 입찰금액을 예측하기 위해 수차례 이루어진다. 특히, 물량산출 이전까지 예측되는 공사비의 정확도와 신뢰도는 매우 중요하다. 그러나, 국내의 경우 면적당 단가 방식 공사비 예측을 벗어나지 못할 뿐 아니라, 단계별 예측방법, 프로세스, 데이터 분석 및 관리기술 등이 표준화되어 체계적이고 종합적으로 관리되지 못하고 있다. 이에 국내 공사비 예측기술 및 관리기술 발전을 위하여 첫째, 표준화된 공사비 데이터베이스 구축과 국가차원의 종합적 관리가 필요하며, 구축 방법으로 다차원 공사비 데이터베이스 개념모델 CUBE를 제시하였다. 둘째 단계별 공사비 예측의 목적에 맞는 코스트 모델 적용이 필요하며, 코스트 모델의 방법론을 기획단계와 설계단계로 구분하여 제시하였다. 셋째, 이러한 두 가지 코스트 모델을 적용한 코스트 플래닝 프로세스를 제시하였고, 넷째, 공사비 예측 및 관리 전문인력 양성의 필요성을 제시하였다.
건설 프로젝트는 생산과정 이전에 설계도면을 바탕으로 예상되는 비용이 산정되며, 기획단계는 소요예산을 책정하고 설계단계는 예산에 합당한 효율적 대안을 찾으며, 정확한 입찰금액을 예측하기 위해 수차례 이루어진다. 특히, 물량산출 이전까지 예측되는 공사비의 정확도와 신뢰도는 매우 중요하다. 그러나, 국내의 경우 면적당 단가 방식 공사비 예측을 벗어나지 못할 뿐 아니라, 단계별 예측방법, 프로세스, 데이터 분석 및 관리기술 등이 표준화되어 체계적이고 종합적으로 관리되지 못하고 있다. 이에 국내 공사비 예측기술 및 관리기술 발전을 위하여 첫째, 표준화된 공사비 데이터베이스 구축과 국가차원의 종합적 관리가 필요하며, 구축 방법으로 다차원 공사비 데이터베이스 개념모델 CUBE를 제시하였다. 둘째 단계별 공사비 예측의 목적에 맞는 코스트 모델 적용이 필요하며, 코스트 모델의 방법론을 기획단계와 설계단계로 구분하여 제시하였다. 셋째, 이러한 두 가지 코스트 모델을 적용한 코스트 플래닝 프로세스를 제시하였고, 넷째, 공사비 예측 및 관리 전문인력 양성의 필요성을 제시하였다.
Cost of construction project have to be estimated based on drawing before execution. Cost estimate and check would be performed numerously for preparing general outline of requirements and determining the budget at conceptual planning stage, for obtaining decision on every matter related to design, ...
Cost of construction project have to be estimated based on drawing before execution. Cost estimate and check would be performed numerously for preparing general outline of requirements and determining the budget at conceptual planning stage, for obtaining decision on every matter related to design, specification, construction and cost at design stage, and for predicting bidding cost. Thus, importance of cost estimation cannot emphasize too much in construction. However, there are lack of standard estimation method, process, and cost analysis method, that square foot estimation method is as used as eyer, in Korea. Thus, This research present the direction for improving cost estimation and management in construction; It is demanded that establishing standard data base methodology, multi-level database model CUBE, and standard cost planning process, choosing cost estimation methodology according to objectives and cost planning process, and making more experts.
Cost of construction project have to be estimated based on drawing before execution. Cost estimate and check would be performed numerously for preparing general outline of requirements and determining the budget at conceptual planning stage, for obtaining decision on every matter related to design, specification, construction and cost at design stage, and for predicting bidding cost. Thus, importance of cost estimation cannot emphasize too much in construction. However, there are lack of standard estimation method, process, and cost analysis method, that square foot estimation method is as used as eyer, in Korea. Thus, This research present the direction for improving cost estimation and management in construction; It is demanded that establishing standard data base methodology, multi-level database model CUBE, and standard cost planning process, choosing cost estimation methodology according to objectives and cost planning process, and making more experts.
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문제 정의
이에 본 연구에서는 국내 공공 발주기관과 대형 건설사 공사비 전문가와 면담조사 및 현행 공사비예측 및 관리 시스템 현황을 조사하여 한계점을 분석하였다. 또한 호주의 AIQS 협회 Surveyors) 호주지부, 호주 현업에 근무하는 다수의 Quantity Surveyor(이하 QS)와 면담조사를 실시하여 그들의 시스템을 이해, 분석, 시사점을 도출하여 국내 실정에 적합한 공사비 분석 및 저장, 공사비 예측, 코스트 플래닝 프로세스에 초점을 맞춘 발전방향을 제시하고자 한다.
본 연구는 국내 건설공사 공사비 예측기술 발전을 위한 방향제시 등을 목적으로 하여, 효율적 실적 공사비 분석 및 저장, 단계별 공사비 예측 방법론, 기획 및 설계단계 업무 프로세스를 제시하고자 다음의 절차와 방법으로 진행하였다.
예를 들어 건설 선진 영국시스템을 가진 호주의 경우 건설 프로젝트 기획, 설계, 입찰단계공사비 예측과 관리업무를 전문영 역(Quantity surveying)으로인식, 1908년 AIQS(The Australian Institute of Quantity Surveyors)를 설립하여 코스트 플래닝 프로세스, 실적 공사비의 분석 및 관리, 공사비 예측방법 및 테크닉 등의 표준화로 효율적으로 관리하고 있다. 이에 본 연구에서는 국내 공공 발주기관과 대형 건설사 공사비 전문가와 면담조사 및 현행 공사비예측 및 관리 시스템 현황을 조사하여 한계점을 분석하였다. 또한 호주의 AIQS 협회 Surveyors) 호주지부, 호주 현업에 근무하는 다수의 Quantity Surveyor(이하 QS)와 면담조사를 실시하여 그들의 시스템을 이해, 분석, 시사점을 도출하여 국내 실정에 적합한 공사비 분석 및 저장, 공사비 예측, 코스트 플래닝 프로세스에 초점을 맞춘 발전방향을 제시하고자 한다.
제안 방법
1) 문헌조사로 공사비 예측관련 연구를 정리, 분석하여 건설프로젝트 프로세스 및 공사비 예측 및 관리기술에 대하여 고찰한다.
2) 공사비 예측방버 프로세스, 비용분석에 초점을 맞추어 국내 현황을 분석하고 문제점을 진단한다.
3) 호주식 공사비 예측 및 관리시스템을 분석하고 국내와 비교하여 시사점을 도출한다.
이에 본 연구에서 제시하는 공사비 데이터베이스를 CUBE (Construction Unlimited data Base for cost Estimation)라 명하고 그림 4와 같이 개념화 하였다. 건축 프로젝트 설계시 물량의 산출과 집계는 지상의 각 건물, 지하 주차장, 대지단위(전기외선, 옥외설비, 조경, 부대토목공사 등)로 구분되어 작성되므로 이를 프로젝트 물량산출 및 집계의 기본 요소로 보았다. 이러한 요소는 지상(각 건물), 지면(전기외선, 옥외설비 및 단지조성을 위한 조경 및 부대토목공사 등), 지하(지하주차장과 이를 위한 토목공사 등)와 같이 고도별 공간으로 구분된다.
국내에 적합한 공사비 데이터베이스 개념모델을 제시하기 위하여 국내 0 0공사 X X 지구 아파트 신축 프로젝트(2개 단지) 예산내역서와 물량산출서 구조를 분석하여 다음과 같은 결과를얻었다 .
이에 국내 공사비 예측기술 및 관리기술 발전을 위한 방향으로 첫째, 표준화된 공사비 데이터베이스 구축과 국가차원의 종합적 관리가 필요하며, 구축 방법으로 다차원공사비 데이터베이스 개념모델 CUBE를 제시하였다. 둘째 단계별 공사비 예측의 목적에 맞는 코스트 모델 적용이 필요하며, 코스트 모델의 방법론을 기획단계와 설계단계로 구분하여 제시하였다. 셋째, 이러한 두 가지 코스트 모델을 적용한 코스트 플래닝 프로세스를 제시하였고, 넷째, 공사비 예측 및 관리 전문인력양성의 필요성을 제시하였다.
본 연구는 호주의 QS 시스템을 코스트 플래닝 프로세스, 공사비예측 기술, 실적 공사비 자료의 분석 및 관리 측면에서 분석하였다. 분석결과 코스트 플래닝 프로세스가 체계적으로 정립되어있으며, 이 프로세스에 따라 표준화된 공사비예측 기술과 방법을 사용하고, 그 기초자료는 동일한 구조와 형식을 취하고 있었다.
기본설계단계는 기획단계보다 구체적인 정보를 포함하고 있지만, 공사비예측방법은 기획단계와 같은 유사 프로젝트 실적자료를 이용하는 면적당 단가방식을 벗어나지 못하고 있다. 실시설계 단계는공사를 위한 도면상 치수와 마감재료, 시방서 등의 작성이 완료된 구체화된 도면을 바탕으로 공종별 물량을 산출하여 단가를곱하는 방식으로 공사비를 산정한다.
것이다. 예측방법은 기능단위단가(functional unit cost) 또는 기능부위별 단가(functional area cost)를 이용한 방법과부위별 단가(elemental cost)를 이용한다. 전자는 학생 수 당병원의 침대 수 당, 기능면적당 단가와 같은 정보를 이용 개요및 대안제시 단계 예산의 책정, 대안의 평가 등 설계최적화 목적으로 사용된다.
그러나 국내는대형 건설사를 중심의 개선노력이 있기는 하나, 체계적이고 표준화되지 못하였다. 이에 국내 공사비 예측기술 및 관리기술 발전을 위한 방향으로 첫째, 표준화된 공사비 데이터베이스 구축과 국가차원의 종합적 관리가 필요하며, 구축 방법으로 다차원공사비 데이터베이스 개념모델 CUBE를 제시하였다. 둘째 단계별 공사비 예측의 목적에 맞는 코스트 모델 적용이 필요하며, 코스트 모델의 방법론을 기획단계와 설계단계로 구분하여 제시하였다.
(2007)은 건설프로젝트 각 단계별 공사비 예측향상을 위하여 조직조절이론 (organization control theory)과 선행연구 분석을 바탕으로 3 가지 형태의 조절변수(control factor)를 제시하고 이론적 프레임워크를 발전시켰다. 최근의 코스트 모델관련 연구를 분석하여 적용 단계, 목적물 사용주체, 특징의 측면에서 표 1과 같이 정리하였다. 기존 연구는 총공사비, 실행예산, 공사원가, 예정가격등의 공사비 예측 중심으로, 공사비 예측의 정확도에 주된 관심을 가지고 있다.
이론/모형
차기 프로젝트를 위해현 프로젝트의 비용분석(Cost analysis)으로 데이터를 축적하여개산견적에 이용하는 방식을 사용한다. 비용분석 방법은 영국 BCIS4)(Building Cost Information Service) 의 SFCA(Standard Form of Cost Analysis) 과 유사한 부위별 비용 분석(Elemental Cost Analysis)을 사용한다. 이 분석방법은사업비용을 지붕, 외벽, 기둥, 내벽 등 건물의 부위로 연관 짓는접근방식으로, 비용 관점에서 디자인 통제가 가능하다는 장점을가진다.
따라서 데이터베이스는 다차원 모델로 요소별, 공종별, 계약주체별(분리발주)로 요구되는 차원의 집합으로 이루어지며, 궁극적으로 신규 프로젝트의 공사비를 예측하기 위하기초가 된다. 이에 본 연구에서 제시하는 공사비 데이터베이스를 CUBE (Construction Unlimited data Base for cost Estimation)라 명하고 그림 4와 같이 개념화 하였다. 건축 프로젝트 설계시 물량의 산출과 집계는 지상의 각 건물, 지하 주차장, 대지단위(전기외선, 옥외설비, 조경, 부대토목공사 등)로 구분되어 작성되므로 이를 프로젝트 물량산출 및 집계의 기본 요소로 보았다.
호주는 1896년 AIQS 설립이후 지속적인 공사비 예측 및 사업비 관리 시스템의 발전을 거듭해 왔다. 차기 프로젝트를 위해현 프로젝트의 비용분석(Cost analysis)으로 데이터를 축적하여개산견적에 이용하는 방식을 사용한다. 비용분석 방법은 영국 BCIS4)(Building Cost Information Service) 의 SFCA(Standard Form of Cost Analysis) 과 유사한 부위별 비용 분석(Elemental Cost Analysis)을 사용한다.
성능/효과
따라서 요구시점과 그 목적에 따라 다른 코스트 모델이 사용되어야 한다. 공사비 예측이 이루어지는 시점에 대한 발주자 및건설업체 담당자 면담조사 결과 사업을 구상하는 기획단계와기획안이 어느 정도 구체화 된 기본설계 완료단계에 그 요구의 중요성이 특히 강조되며, 설계를 진행하며 지속적인 예산과 공사비의 확인이 요구되는 것으로 조사되었다. 즉 공사비예측은 사업을 구상하여 승인받아 예산을 결정하기 위한 기획단계와 구상된 계획이 최초로 구체화 되는 설계단계에 초기예산과 설계안이 적절한지를 확인하기 위하여, 최종 설계가완료되어 물량을 산출하기 전까지의 전 과정 중에 수차례 이루어지게 된다.
분석결과 코스트 플래닝 프로세스가 체계적으로 정립되어있으며, 이 프로세스에 따라 표준화된 공사비예측 기술과 방법을 사용하고, 그 기초자료는 동일한 구조와 형식을 취하고 있었다. 따라서 호주는 건설산업 전반에서 공공과 민간을 막론하고공사비 예측 및 관리분야는 전문인력 QS가 동일한 프로세스와방법, 기초자료를 사용하여 이루어지고 있었다.
둘째 단계별 공사비 예측의 목적에 맞는 코스트 모델 적용이 필요하며, 코스트 모델의 방법론을 기획단계와 설계단계로 구분하여 제시하였다. 셋째, 이러한 두 가지 코스트 모델을 적용한 코스트 플래닝 프로세스를 제시하였고, 넷째, 공사비 예측 및 관리 전문인력양성의 필요성을 제시하였다. 따라서 본 연구는 건설산업 전체의 공사비 예측 및 관리기술의 표준화와 체계적인 발전에 기여할것이다.
따라서데이터베이스는 과목과 공종 그리고 요소와 그 관계를 설명할수 있는 구조로 이루어져야 하며, 필요에 따라 지상의 아파트 한동의 공사비와 같은 요소의 합, 총 건축공사비 같은 일부 공종의합, 건축공종의 철근콘크리트 공사와 같은 특수 과목의 합을 쉽게 파악할 수 있는 구조이어야 한다. 이상과 같이 목적과 기능을위한 데이터베이스 개념모델은 다차원 모델이 가장 효율적이며체계적으로 저장된 정보는 새로운 프로젝트의 공사비 예측에 유용하다. 그림 4에서 X축은 요소를 Y측은 과목을 Z축은 공종을의미하는 동시에, 지상, 지면, 지하의 고도별 공간으로 요소를구분하여 각 요소를 건축, 토목, 기계, 전기, 통신, 조경의 6가지공종으로 표현하였다.
후속연구
그러나 본 연구에서 제시한 데이터베이스와 코스트 모델은 개념모델로 한계를 가지며 실제 데이터를 바탕으로 한 분석과 프로그래밍 등의 추가연구가 요구된다.
셋째, 이러한 두 가지 코스트 모델을 적용한 코스트 플래닝 프로세스를 제시하였고, 넷째, 공사비 예측 및 관리 전문인력양성의 필요성을 제시하였다. 따라서 본 연구는 건설산업 전체의 공사비 예측 및 관리기술의 표준화와 체계적인 발전에 기여할것이다.
참고문헌 (16)
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