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문제 정의
- 건축물 관리대장은 해당 건물의 포괄적인 특성(대지면적, 건폐율, 용적률, 층수 등)뿐 아니라 각 층별 용도와 용도별 면적, 평면도 등 세부적인 특성정보를 얻을 수 있다. 또한 건물의 용도전환이나 구조변경이 있는 경우 변경신고가 첨부되어 있으므로 건축물의 변화를 추적하는데 유용한 기록자료이다. 본 연구에서는 해당 구청을 통하여 연구대상지 모든 필지의 건축물 관리대장을 열람, 복사, 분석하였다.
- 특히 최근 진행되는 도시재생 사업들이 개발용량의 증대를 통하여 경제적인 사업성을 확보하려는 경향들을 보이고 있다는 점에서 주목할 필요가 있다고 판단된다. 본 연구는 신규 개발지로 조성된 지역에서 이주자용으로 공급된 개별 단독형 필지로 구성된 일반주거지역의 공실 현황 및 용도전환 실태를 조사, 분석하여 신개발지에서도 일정 기간이 경과하면서 원도심 지역과 유사한 쇠퇴 현상이 발생할 수 있음을 밝히고, 공실발생과 용도전환의 공간적 특성을 분석하는데 목적이 있다.
- 현장조사를 통하여 현재 건축물의 각 부분이 사용되고 있는지 공실화되어 있는지를 파악하였다. 공실 여부는 매 필지의 건물을 조사원이 직접 방문하여 확인, 조사하였고, 부분적으로 판단이 어려운 경우에는 인접 부동산업소를 통하여 확인하였다.
제안 방법
- 그러나 당초의 용도는 건축물 관리대장을 모든 필지에 대하여 확보하고 이를 분석하였으나 앞에서 언급한 바와 같이 점포에 부속된 쪽방이나 손님방 등을 주거시설로 기재하였으므로 이를 조정할 필요가 있다. 건축물 관리대장상 본격적인 주거시설인지, 점포의 일부 기능인지를 판단하기 위하여 1) 점포와 별도의 출입구를 가질 것 2) 별도의 주방기능을 가지고 있을 것을 기준으로 본격적인 주거시설인지, 아니면 점포의 부속된 시설인지를 구분하였다. 다만 건축물 관리대장에 평면도가 첨부되지 않은 경우도 있어서 파악이 어려운 경우를 제외하였다.
- 공실발생현황을 구체적으로 살펴보기 위해 구도심 지역과 둔산 지역의 공실발생 현황을 시기별로 비교하였다.4) 공실발생을 시기별로 보면 둔산개발이 본격적으로 진행된 90년대 후반에 원도심의 중심지역인 중구의 공실률은 21.
- 본 연구는 크게 공실 발생현황과 용도전환 실태를 분석하려는 것이므로 공시적, 통시적 연구방법 모두가 요구된다. 공실의 발생특성은 현장 조사를 통하여 파악하여야 하며, 용도의 전환은 당초 건축당시의 건물 각 부분별 용도와 현재 사용되고 있는 용도를 대비하여 분석하여야 하므로 당초 신고내용과 용도전환신고, 현장조사 등을 병행하였다. 본 연구에서는 다음 각 방법을 사용하였다.
- 현장조사의 목적은 크게 두 가지로, 하나는 건물중 공실화되어 있는 부분을 파악하는 것이고, 다른 하나는 현재 사용되고 있는 건물의 각 부분의 용도를 파악하는 것이다. 구조 및 용도의 전환이 있는 경우 신고가 이루어지고 이는 건축물 관리대장에 기록되지만 신고없이 구조변경 또는 용도전환이 이루어지는 경우도 상당수 있기 때문에 현장조사를 병행하였다. 현장조사는 2008년 11월부터 12월까지 총 4회에 걸쳐 이루어졌다.
- 기록조사는 건축물 관리대장 분석을 중심으로 이루어졌다. 건축물 관리대장은 해당 건물의 포괄적인 특성(대지면적, 건폐율, 용적률, 층수 등)뿐 아니라 각 층별 용도와 용도별 면적, 평면도 등 세부적인 특성정보를 얻을 수 있다.
- 따라서 용도전환 현황을 파악하는데 당초의 용도는 기본적으로는 점포부속주거시설을 점포로 통합한 용도 현황과 현장조사를 통하여 파악한 현재의 실제 사용용도를 비교하는 방법을 기준으로 하였다. 다만 참고적으로 비교하기 위하여 당초 신고된 내용을 기준으로 하는 경우의 용도전환 상황을 함께 파악하였다.
- 조사대상지역은 일반주거지역으로서 근린생활시설이 포함된 복합주거의 성격을 가진 지역이므로 적절한 비교를 위하여 개별 필지로 구성된 일반주거지역의 개발 현황 변화를 분석하였다. 둔산 지역내 일반주거지역은 크게 4개의 권역으로 구성되어 있는데 이들은 그 권역 내에서 미시적인 위치조건에 따라 필지가 개발되어 충진되는 양상이 차이가 있으므로 세부 구역으로 구분하여 충진과정을 분석하였다. 본 연구의 조사대상 지역은 1구역에 해당한다.
- 또한 건물의 용도전환이나 구조변경이 있는 경우 변경신고가 첨부되어 있으므로 건축물의 변화를 추적하는데 유용한 기록자료이다. 본 연구에서는 해당 구청을 통하여 연구대상지 모든 필지의 건축물 관리대장을 열람, 복사, 분석하였다. 이를 위하여 2008년 11월부터 12월까지 총 5회를 방문하여 기록자료를 입수하고, 이를 통하여 건축물의 변화과정을 추적하는 자료를 분석하였다.
- 용도전환 상황을 보다 세부적으로 살펴보기 위해서는 당초의 용도와 현재의 용도를 비교하는 방법을 사용하였다. 그러나 당초의 용도는 건축물 관리대장을 모든 필지에 대하여 확보하고 이를 분석하였으나 앞에서 언급한 바와 같이 점포에 부속된 쪽방이나 손님방 등을 주거시설로 기재하였으므로 이를 조정할 필요가 있다.
- 본 연구에서는 해당 구청을 통하여 연구대상지 모든 필지의 건축물 관리대장을 열람, 복사, 분석하였다. 이를 위하여 2008년 11월부터 12월까지 총 5회를 방문하여 기록자료를 입수하고, 이를 통하여 건축물의 변화과정을 추적하는 자료를 분석하였다.
- 다른 한편으로 둔산 지역내로 한정하여 상업시설의 증가추세를 보면 조사대상지역의 상대적 여건을 파악할 수 있다. 조사대상지역은 일반주거지역으로서 근린생활시설이 포함된 복합주거의 성격을 가진 지역이므로 적절한 비교를 위하여 개별 필지로 구성된 일반주거지역의 개발 현황 변화를 분석하였다. 둔산 지역내 일반주거지역은 크게 4개의 권역으로 구성되어 있는데 이들은 그 권역 내에서 미시적인 위치조건에 따라 필지가 개발되어 충진되는 양상이 차이가 있으므로 세부 구역으로 구분하여 충진과정을 분석하였다.
- 용도전환의 파악을 위한 용도유형은 크게 주거시설과 주거외 시설로 구분하여 이들 상호간의 용도 전환 실태를 파악하였다. 주거외 시설은 근린생활시설이라 할 수 있지만 일부 소수 사례로서 기타용도(예를 들어 창고, 대피소 등)를 주거시설로 통합하여 전환하는 경우가 있어서 이를 세부적으로 구분하기에는 소수 사례이고 유형이 복잡하게 나열됨으로써 전체적인 상황을 파악하는데 불리하다고 판단되어 두 가지 용도유형으로만 구분하여 파악하였다. 그러나 기타 용도는 매우 소수사례이므로 주거외 용도는 근린생활시설로 이해해도 문제가 없다고 판단된다.
- 구조 및 용도의 전환이 있는 경우 신고가 이루어지고 이는 건축물 관리대장에 기록되지만 신고없이 구조변경 또는 용도전환이 이루어지는 경우도 상당수 있기 때문에 현장조사를 병행하였다. 현장조사는 2008년 11월부터 12월까지 총 4회에 걸쳐 이루어졌다.
대상 데이터
- 둔산 지역내 일반주거지역은 크게 4개의 권역으로 구성되어 있는데 이들은 그 권역 내에서 미시적인 위치조건에 따라 필지가 개발되어 충진되는 양상이 차이가 있으므로 세부 구역으로 구분하여 충진과정을 분석하였다. 본 연구의 조사대상 지역은 1구역에 해당한다.
- 조사대상지역은 대전광역시 서구 삼천동 995번지 외 319개 필지를 대상으로 하였다. 이곳은 1990년대 중반 개발된 둔산 신시가지 내 이주자 주택용지로 공급된 일반 주거지역이다.
성능/효과
- 4) 공실발생을 시기별로 보면 둔산개발이 본격적으로 진행된 90년대 후반에 원도심의 중심지역인 중구의 공실률은 21.5%로서 매우 높은 수준을 보였고, 동구는 9.4% 수준이었는데, 2007년 현재 둔산지역은 8.1%로서 2000년에 비해서 1.4% 정도 증가하였고, 반면 동구는 0.3% 증가에 그쳤고, 중구는 9.8%의 공실률 감소를 보이고 있다.
- 넷째, 용도전환의 공간적 분포는 용도전환의 유형에 따라 확연한 차이를 보인다. 상업적 잠재력이 낮은 블록 내부에서는 주거외 용도를 주거용도로 전환하는 사례가 집중되고, 상업적 잠재력이 높은 가로변 필지에서는 주거용도를 주거외 용도로 전환하는 유형이 집중한다.
- 다섯째, 신개발지역이라 할지라도 일정 기간이 지나면서 여건의 변화와 이에 대응하기 위한 다양하고 적극적인 용도전환 현상이 발생하고 있다는 것은 부정적 측면도 있지만 다른 한편으로 필연적으로 발생하게 되는 도시의 여건변화와 이에 대응하는 유연한 움직임이라는 면에서는 오히려 적극적으로 지원하고 지지할 필요가 있다고 판단된다. 경직된 기능의 유지 내지는 전면적인 철거와 재개발이 지배하는 도시적 상황에서 여건의 변화에 대응하여 용도전환을 통한 지속적인 지역의 유지는 긍정적 측면을 가지고 있기 때문이다.
- 둘째, 조사대상 지역의 공실발생은 지하층이 가장 높게 나타나고, 지상층의 경우에는 1층에서 가장 높은 발생을 보이고 있다. 지상층 공간중 상업적 잠재력이 큰 1층에서 가장 높은 공실률을 보이는 것은 당초 근린생활시설의 공급이 상업적 잠재력을 초과하였기 때문인 것으로 판단된다.
- 전체 용도전환이 이루어진 사례는 총 296건으로 파악되었고, 총괄적으로는 주거시설이 주거외 시설로 전환된 사례가 더 많은 것으로 조사되었다. 또한 주거시설이 주거외 시설로 전환된 경우는 전체가 전환된 것이 압도적으로 많고, 주거외 시설이 주거시설로 전환된 경우는 역으로 일부가 전환된 사례가 더 많은 것으로 조사되었다. 이는 두 가지 유형의 공간이 기능적인 특성으로 인하여 주거시설이 벽량이 많고 공간의 구획이 세분되어있는 특성으로 인하여 일부를 이용하여 주거외 시설로 전환하는 것이 현실적으로 어렵기 때문이다.
- 62%로 공실이 거의 발생하지 않은 것으로 나타났다. 반면 이를 면적기준으로 본다면 부분공실의 비율이 반영되어 건수기준 공실비율에 비하여 낮은 수준을 보이며, 부분공실 비율이 많은 1층의 경우에서 1층면적의 6.8% 정도가 공실 상태에 있는 것으로 분석되었다.
- 셋째, 용도전환의 유형중 주거외 공간이 주거공간으로 전환된 사례는 지상1층에서 가장 높은 빈도를 보이고, 주거용도가 주거외 용도로 전환된 유형은 지상2층에서 가장 높은 빈도를 보인다. 이는 역시 상업적 잠재력이 높을 것으로 예상하고 지상 1층 공간에 근린생활시설을 집중배치한 결과 공실이 장기적으로 발생하고 이에 대응하기 위해 주거시설로 전환하기 때문이며, 2층의 경우 일부 상업적 잠재력이 높은 위치에 있는 필지의 경우 당초 2층에 설치한 주거공간을 근린생활시설로 전환하기 때문이다.
- 건축물의 층수는 3층, 건폐율은 60%로 제한하여 용적률은 예외적인 경우를 제외하면 180% 이상을 넘기 어렵게 되어있다. 실제로 조사대상 320개 필지의 평균 건폐율은 57.79%, 평균 용적률은 164.74%, 평균층수는 3.05층으로 분석되어 조례에서 정하는 수준으로 건축이 이루어져 있음을 알 수 있다. 용도별로는 대부분의 필지에서 점포복합주택이 건축되었고, 순수한 단독주택으로 건축된 사례는 23건, 이후 점포를 주거로 전환한 것으로 신고된 것이 1건으로 신고를 기준하면 현재는 24건으로 전체의 8%에 불과하다.
- 전체적으로는 용도전환이 이루어진 사례들이 상당수 있는 것으로 파악되었다. 전체 용도전환이 이루어진 사례는 총 296건으로 파악되었고, 총괄적으로는 주거시설이 주거외 시설로 전환된 사례가 더 많은 것으로 조사되었다. 또한 주거시설이 주거외 시설로 전환된 경우는 전체가 전환된 것이 압도적으로 많고, 주거외 시설이 주거시설로 전환된 경우는 역으로 일부가 전환된 사례가 더 많은 것으로 조사되었다.
- 전체적으로는 용도전환이 이루어진 사례들이 상당수 있는 것으로 파악되었다. 전체 용도전환이 이루어진 사례는 총 296건으로 파악되었고, 총괄적으로는 주거시설이 주거외 시설로 전환된 사례가 더 많은 것으로 조사되었다.
- 조사결과 대전의 원도심 지역 쇠퇴 현상을 초래한 가장 중요한 요인이 되었던 둔산 신시가지가 개발이 이루어진지 20년이 경과하면서 그 내부에서 쇠퇴 현상이 발생하고 있다는 것을 보여준다. 전체 조사대상 320개 필지 중 지하층이 설치된 경우는 총 307개 건물인데 이중 154개 건물의 지하층이 전체 공실 상태에 있고, 1개 건물에서 부분공실상태에 있는 것으로 조사되었다.
- 조사대상 지역의 경우 건축물의 용도는 건축물 관리대장으로 파악한 최초신고내용 기준으로는 320개 건물중 23개를 제외하면 나머지는 모두 주거와 근린생활시설이 복합되어 있는 건축물로 파악되었다.
- 층별로 살펴보면 1층을 제외하고 주거시설이 주거외 시설로 전환된 사례들이 그 반대의 경우보다 더 많은 것으로 조사되었다. 가장 상업적 잠재력이 높은 1층에서 주거외 시설이 주거시설로 용도전환된 사례들이 많이 나타난다는 것은 그 자체로서만 보면 논리적으로 이해하기 어려운 측면이 있다.
후속연구
- 본 연구는 크게 공실 발생현황과 용도전환 실태를 분석하려는 것이므로 공시적, 통시적 연구방법 모두가 요구된다. 공실의 발생특성은 현장 조사를 통하여 파악하여야 하며, 용도의 전환은 당초 건축당시의 건물 각 부분별 용도와 현재 사용되고 있는 용도를 대비하여 분석하여야 하므로 당초 신고내용과 용도전환신고, 현장조사 등을 병행하였다.
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