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문제 정의
- 따라서 본 연구는 시행사가 제안한 공동주택 개발사업에 참여 할 것인가를 시공사가 성공적으로 판단하기 위한 사업타당성 분석을 보다 간단하고 효율적으로 할 수 있도록 사업추진절차에 따른 분석항목을 설정하고 각 분석항목별로 정량화된 평가기준을 마련하여 이를 체계화한 분석모델을 개발하는데 그 목적이 있다
- 따라서 본 연구에서는 전문가회의를 통해 도출된 표 14의 기준으로 공동주택 개발사업의 성공적인 수주여부를 판단하였다.
- 본 연구는 여러가지 형태의 개발사업 중 시행사가 제안한 공 동주택 개발사업을 건설사가 참여하는 형태의 사업을 대상으로 하였고, 사업에의 참여 여부를 판단하기 위한 사업타당성 검토를 효율적이고 합리적으로 할 수 있도록 사업타당성 분석모델을 개 발하고 이를 사례에 적용하여 모델의 신뢰성을 평가하는 것을 연구의 범위로 한다. 본 연구의 방법과 내용은 다음과 같다.
- 본 연구에서는 건설사가 공동주택 개발사업을 성공적으로 수 주하기 위해서 사업타당성 분석을 보다 간단하고 효율적으로 수 행할 수 있도록 사업추진 절차에 따른 분석항목을 설정하고, 각 분석항목별로 정량화된 평가기준을 만들어 이를 체계화한 분석모델을 개발하였으며 구체적인 결론은 다음과 같다.
제안 방법
- 2) 선행연구들을 통하여 알려진 기존의 사업타당성 분석항목 들을 검토하고 전문가 회의를 통해 분석항목을 도출한다. 또한 도출된 분석항목들에 대한 평가기준을 설정한다
- 3) 관련분야 전문가 및 종사자를 대상으로 도출된 평가항목의 중요도에 대한 설문조사를 실시하여 각각의 항목에 대한 가중치를 산정하고 사업타당성 분석모델을 개발한다.
- 4) 본 연구에서 개발된 사업타당성 분석모델에 사례를 적용하여 신뢰성을 평가한다.
- 수주사업의 타당성 분석 전문가들의 의견수렴 결과, 시행사들 의 사업제안 수에 비해 건설사의 타당성분석 인력이 부족한 현실 에서 기존 연구의 분석항목들이 너무 세분화되어있고 이론적인 측면에 치우쳐있어 실무에 적용하기에는 비현실적이라는 의견이 지배적이었다. 따라서 기존 연구에서 세분화되어있던 항목들을 종합적이고 실용적으로 평가할 수 있는 항목으로 통합하여 분석 항목을 단순화하였다.
- 한편 표 2에서 나타난 것처럼 사업추진 시 자금조달의 방법이 나 사업방법, 시행사의 평가에 대한 연구가 부족한 실정이다. 따라서 자금조달, 사업방법 그리고 시행사를 본 연구의 사업타당성 분석항목으로 새롭게 추가하였으며 선행연구들의 평가항목을 사 업진행절차에 따라 재분류하고 통합하여 표 3의 사업타당성 분석 항목들을 최종적으로 도출하였다.
- 분석항목 및 평가기준을 도출하기 위해서 선행연구들의 분석항 목들을 조사 • 비교하였으며 이를 기초로 하여 일 년간에 걸쳐 수 차례의 전문가 회의 및 의견수렴 • 분석을 실시하였다. 전문가 그룹 은 시행사 대표 및 영업 및 개발업무 경력만 15년 이상돠는 대형 건설사 직원 다섯 명으로 구성되었다.
- 총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었으며 회수율은 약 70%였다. 설문지의 내용은 크게 설문응답자 관련 시항, 사업타당 성 분석현황 사업타당성 분석항목 별 중요도 부여로 구성되었다.
- 앞에서 도출된 각 분석항목들은 사업에 미치는 영향의 정도가 서로 다르기 때문에 각 항목에 가중치를 부여할 필요가 있다. 이를 위해 관련업무 종사자 수십명을 대상으로 분석항목 중요도 설 문조사를 실시하였고 그 결과를 분석하여 가중치를 산정하였다.
- 첫째, 사업타당성 분석 모델의 항목들은 기존의 선행연구 및 관련문헌에서 제시되어온 분석항목들을 기초로 전문가회의를 통해 선정하였으며, 총 7개의 대항목(사업부지, 기본계획, 수지분 석, 분양성 검토, 자금조달, 사업방법, 시행사)과 15개의 중항목, 19개의 소항목으로 분류하였다. 이 중 자금조달, 사업방법, 시행 사 항목은 기존의 연구에서는 언급되지 않은 항목들이지만 본 연 구결과 중요한 것으로 밝혀져 추가되었다.
- 선정된 사업에 대하여 앞에서 설정한 사업타당성 분석항목 의 평가기준에 따라 평가를 실시하였다. 평가기준의 정량화가 어려운 건축기본계획 및 분양성 검토 일부항목들에 대해서는 보다 정확한 평가를 위하여 해당사업 수주업무에 참여했던 전문가 3명 의 의견을 추가로 종합하여 모델에 적용하였다. 사례적용대상 사 업들의 종합평가점수는 표 11, 12와 같다.
- 사업타당성 분석 시 분석항목 별 중요도는 차이가 있기 때문에 동일한 조건으로 각 항목을 평가하는 것은 불합리하다. 표 8 에 저시된 중요도 설문조사 분석결과를 아래의 수식에 대입하여 산정된 각 항목별 가중치를 적용하여 각 항목의 평가조건을 차별 화하였다. 각 분류별 평균값의 곱을 100,000으로 나누는 이유는 사업타당성 분석모델의 평가결과만점을 100점으로 맞추기 위함 이다
대상 데이터
- 공동주택 개발사업의 사업타당성 분석현황 및 문제점을 파악하고 전문가 회의를 통해 도출된 사업타당성 분석항목에 가중치를 부 여하기 위하여 국내 대형건설사（4개사）의 수주 • 영업담당자 및 시 행사（2개사） 직원들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었으며 회수율은 약 70%였다.
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5.1 모델평가대상 사업선정
사업타당성 분석모델의 신뢰성을 평가하기 위해서 B건설회사 가 부산 및 경남지역에서 수주하여 실제 진행한 공동주택 개발사 업 7건과 수주를 검토하였으나 사업성이 떨어진다고 판단하여 포 기한 사업 5건을 평가대상으로 선정하였으며 선정한 사업의 개요 는 표 10과 같다.
- 분석항목 및 평가기준을 도출하기 위해서 선행연구들의 분석항 목들을 조사 • 비교하였으며 이를 기초로 하여 일 년간에 걸쳐 수 차례의 전문가 회의 및 의견수렴 • 분석을 실시하였다. 전문가 그룹 은 시행사 대표 및 영업 및 개발업무 경력만 15년 이상돠는 대형 건설사 직원 다섯 명으로 구성되었다. 1차 회의에서는 공동주택 개 발사업 추진절차(그림 2)와 사업추진 시 주요 고려사항에 대한 토 의가 진행되었으며 2, 3, 4차 회의에서는 사업타당성 분석 평가항 목 및 평가기준을 설정하고 수정 및 보완하였다.
- 공동주택 개발사업의 사업타당성 분석현황 및 문제점을 파악하고 전문가 회의를 통해 도출된 사업타당성 분석항목에 가중치를 부 여하기 위하여 국내 대형건설사（4개사）의 수주 • 영업담당자 및 시 행사（2개사） 직원들을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었으며 회수율은 약 70%였다. 설문지의 내용은 크게 설문응답자 관련 시항, 사업타당 성 분석현황 사업타당성 분석항목 별 중요도 부여로 구성되었다.
- 한편 타당성 분석 경험이 있는 응답자의 설문지 32부 중 분석 자료로 사용하기에 적합하지 않다고 판단되는 3부를 제외한 29 부를 대상으로 기초통계분석을 실시하였다
이론/모형
- 선정된 사업에 대하여 앞에서 설정한 사업타당성 분석항목 의 평가기준에 따라 평가를 실시하였다. 평가기준의 정량화가 어려운 건축기본계획 및 분양성 검토 일부항목들에 대해서는 보다 정확한 평가를 위하여 해당사업 수주업무에 참여했던 전문가 3명 의 의견을 추가로 종합하여 모델에 적용하였다.
성능/효과
- 표 9는 본 연구에서 제안하는 사업타당성 분석모델로 각 분석 항목의 평가기준에 따라 평가를 하게 된다. 가중치는 수식(1)을 통해 산정된 각 분석항목의 가중치로 수지분석 및 분양성검토 하 위항목 그리고 자금조달, 사업방법 항목이 비교적 높은 가중치를 가지는 것을 알 수 있다.
- 넷째, 관련업무 전문가들의 분석모델에 대한 의견을 수렴한 결과 분석항목들이 사업추진절차에 따라 매우 현실적이며 간단하 게 분류되었으며, 특히 공동주택 개발사업의 경험이 적은 건설사 가 활용한다면 보다 쉽게 人卜업타당성 분석을 수행할 수 있을 것으로 평가하였다.
- 둘째, 설문조사를 통해 분석항목들의 중요도 조사를 실시하여 가중치를 부여한 결과, 분양성 검토, 수지분석, 사업부지, 자금조달의 항목이 사업추진 시 중요하게 고려해야 할 요소로 평가되었다.
- 선정된 대상사업을 분석모델에 적용하여 평가해본 결과, 수주 하여 사업을 완료한 경우에서는 67~85점(평균 약 77점)으로 높은 점수분포를 보였으며 사업성이 낮다고 판단하여 수주를 포기 했던 사업의 경우 53~58점평균 약 56점으로 평가되어 평균적 으로 20점 낮은 점수분포를 보였다
- 설문분석결과, 분양성 검토항목이 가장 높은 중요도를 보였 으며 사업방법 및 시행사항목의 중요도는 낮게 나타났다. 각 항 목의 표준편차가 낮게 나타나 설문의 통계적 결과의 신뢰성이 높 다고 판단된다.
- 셋째, 개발된 분석모델의 신뢰성을 평가하기 위해 실제 사례 를 적용하였으며 그 결과, 사업이 수주되어 완료된 경우가 사업 성이 없다고 포기된 사업들보다 평균 20점 이상 높은 점수로 평 가되었으며, 수주되어 완료된 사업들 대다수가 보통이상의 좋은 점수를 얻어 본 연구에서 개발된 분석모델의 신뢰성은 높다고 판단할 수 있다.
- 수주사업의 타당성 분석 전문가들의 의견수렴 결과, 시행사들 의 사업제안 수에 비해 건설사의 타당성분석 인력이 부족한 현실 에서 기존 연구의 분석항목들이 너무 세분화되어있고 이론적인 측면에 치우쳐있어 실무에 적용하기에는 비현실적이라는 의견이 지배적이었다. 따라서 기존 연구에서 세분화되어있던 항목들을 종합적이고 실용적으로 평가할 수 있는 항목으로 통합하여 분석 항목을 단순화하였다.
- 완료된 사업에 대하여 위의 기준을 적용하였을 때 표 15와 같이 평가되었으며 본 연구에서 저시한 사업타당성 분석모델의 점 수와 예상 매출이익률 대비 최종 매출이익률 비율과의 상관관계 는 없었다. 하지만 사업타당성 분석모델에서 예측하기 힘든 리스 크, 예를 들면 공사현장에서의 안전사고, 자재 및 인건비 상승, 자연재해, 민원, 공기연장 등을 고려하지 않았기 때문에 공사진 행단계에서 수익성이 변동될 여지는 충분히 있다.
- 응답자 전원이 공동주택 개발사업 수주 시 사업타당성 분석이 필요하다고 하였으며 총 응답자 45명 중 32명(71%)이 사업타당 성 분석 경험이 있는 것으로 나타났다. 또한 사업타당성 분석 유 경험자 중에서 84%가 분석모델을 사용하고 있는 것으로 조사되 었으나 이 중 22%정도만이 분석모델의 결과가 만족스럽다고 하 였다(그림 3).
- 전문가회의 결과, 성공적인 수주여부를 판단하기 위한 기준으로 초기분양률 비교보다 매출이익률 비교가 보다 적합하다는 결 론이 나왔다. 그 이유는 초기분양률이 예상초기분양률보다 부진 한 경우에도 사업완료 시점에서 분양률이 상승해 충분한 수익을 올리는 경우도 많으며, 본 연구가 제시한 사업타당성 분석 모델 에서도 사업완료 시의 변화된 시장환경과 개발환경을 예측하여 사업을 평가하고 있기 때문이다.
- 하지만 P4를 제외한 6개의 사업 모두 수주성공 평가 시 보통 이상의 성과를 보인 것으로 나타났고 사업성이 없다고 판단하여 수주를 포기하였던 사업보다 평균 20점 이상 높은 점수로 평가되 었기 때문에 본 연구에서 제시한 사업타당성 분석모델의 신뢰성 은 충분하다고 판단된다.
후속연구
- 반면, 사업성이 낮다고 판단하여 수주를 포기한 사업의 경우 수지분석을 제외한 항목에서 낮은 점수분포를 보였으며 특히 사업부지, 기본계획, 자금조달, 사업방법, 시행사 항목은완료된 사 업과 비교했을 때 높은 점수 차이를 나타내고 있다. 이를 통해 수주여부를 판단할 때 수지분석 항목보다는 다른 항목들이 더 중요한 변수로 작용한다는 것을 알 수 있으며 경제성 분석 위주의 사업타당성 검토보다는 사업에 영향을 미치는 요소들의 종합적인 고려가 필요할 것으로 판단된다.
- 또한 현재 공동주택 개발사업 수주관련 업무를 맡고 있는 전 문가들도본 연구에서 제시한 사업타당성 분석모델에 대해 긍정적 이었다. 특히 분석항목에 대한 분류가 매우 현실적으로 잘되었다 는 의견이 지배적이었으며 공동주택 개발사업을 처음 시도하는 시공사가 이 모델을 활용한다면 보다 쉽게 사업타당성 분석을 수 행할 수 있을 것이라는 의견도 있었다.
- 향후 본 연구결과로 구축된 모델의 신뢰성을 높이기 위해 보다 많은 사례를 모델에 적용하여 분석해야할 것으로 판단되며, 일부 정성적인 평가항목에 대하여 좀 더 객관적인 평가기준이 마 련된다면 모델의 활용도가 더욱 높아질 것으로 판단된다. 또한 공동주택뿐만 아니라 다양한 형태의 사업에 활용할 수 있는 사업 타당성 분석모델을 개발할 필요성이 있다.
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