최근 건설경기가 침체됨에 따라 건설사들은 고부가가치의 자체개발사업 비중을 높이려는 경향을 보이고 있는 실정이나, 여전히 시행사가 제안한 사업을 수주하는 형태의 공동주택 개발사업이 주를 이루고 있다. 공동주택 개발사업의 성패에 큰 영향을 미치는 사업타당성 분석에 관한 많은 연구들이 진행되었지만 주로 경제적 수지측면에서의 타당성 검토에 높은 비중을 두고 있었으며, 공동주택 개발사업 전반에 걸친 분석항목 및 평가기준에 대한 연구는 미흡한 실정이다. 또한 분석항목들이 너무 세분화되어 있으며 이론적인 부분에 치중함에 따라 실무에 적용하기에 어려움이 있다. 따라서 본 연구에서는 건설업체가 공동주택 개발사업 수주 시 사업타당성 분석을 보다 효율적으로 수행하고 결과의 정확성을 높여 성공적인 수주를 할 수 있도록 사업추진 절차의 흐름에 따른 사업타당성 분석항목 및 정량화된 평가기준을 설정하고 이를 체계화한 모델을 개발하였으며 사례적용을 통해 모델의 신뢰성을 평가하였다. 연구를 통해 분석항목을 대항목, 중항목, 소항목으로 분류하였고 중요도 설문결과 분양성 검토, 수지분석, 사업부지, 자금조달의 항목이 중요하게 고려해야 할 요소로 평가되었다. 한편 분석모델을 3개 사업에 적용한 결과, 모델의 신뢰성은 충분한 것으로 판단되나 추후에 보다 많은 사례에 적용하여 검증해야 할 것이다.
최근 건설경기가 침체됨에 따라 건설사들은 고부가가치의 자체개발사업 비중을 높이려는 경향을 보이고 있는 실정이나, 여전히 시행사가 제안한 사업을 수주하는 형태의 공동주택 개발사업이 주를 이루고 있다. 공동주택 개발사업의 성패에 큰 영향을 미치는 사업타당성 분석에 관한 많은 연구들이 진행되었지만 주로 경제적 수지측면에서의 타당성 검토에 높은 비중을 두고 있었으며, 공동주택 개발사업 전반에 걸친 분석항목 및 평가기준에 대한 연구는 미흡한 실정이다. 또한 분석항목들이 너무 세분화되어 있으며 이론적인 부분에 치중함에 따라 실무에 적용하기에 어려움이 있다. 따라서 본 연구에서는 건설업체가 공동주택 개발사업 수주 시 사업타당성 분석을 보다 효율적으로 수행하고 결과의 정확성을 높여 성공적인 수주를 할 수 있도록 사업추진 절차의 흐름에 따른 사업타당성 분석항목 및 정량화된 평가기준을 설정하고 이를 체계화한 모델을 개발하였으며 사례적용을 통해 모델의 신뢰성을 평가하였다. 연구를 통해 분석항목을 대항목, 중항목, 소항목으로 분류하였고 중요도 설문결과 분양성 검토, 수지분석, 사업부지, 자금조달의 항목이 중요하게 고려해야 할 요소로 평가되었다. 한편 분석모델을 3개 사업에 적용한 결과, 모델의 신뢰성은 충분한 것으로 판단되나 추후에 보다 많은 사례에 적용하여 검증해야 할 것이다.
With construction industry recession, many construction companies are increasingly conducting the development projects by themselves. However, housing projects requested by developers still stand large portion. Although many studies on feasibility analysis were released, they mainly focused on econo...
With construction industry recession, many construction companies are increasingly conducting the development projects by themselves. However, housing projects requested by developers still stand large portion. Although many studies on feasibility analysis were released, they mainly focused on economic feasibility and lacked research on factors and criterions of overall project. Also, because previous studies overly break downed factors related to project, they rarely used in practice. Therefore, this study developed the feasibility analysis model of housing development projects to help main contractors to easily and effectively decide if it is feasible enough to promote the projects requested by developers, and verified the reliability of the model. In this study, thirty one driving factors were identified under seven different categories and the criterion of each factor was also developed. The survey on important index of each factor found "salability", "economic feasibility", "site location" and "method of raising fund" significant. 3 projects were tested by the model and its results showed resonable reliability.
With construction industry recession, many construction companies are increasingly conducting the development projects by themselves. However, housing projects requested by developers still stand large portion. Although many studies on feasibility analysis were released, they mainly focused on economic feasibility and lacked research on factors and criterions of overall project. Also, because previous studies overly break downed factors related to project, they rarely used in practice. Therefore, this study developed the feasibility analysis model of housing development projects to help main contractors to easily and effectively decide if it is feasible enough to promote the projects requested by developers, and verified the reliability of the model. In this study, thirty one driving factors were identified under seven different categories and the criterion of each factor was also developed. The survey on important index of each factor found "salability", "economic feasibility", "site location" and "method of raising fund" significant. 3 projects were tested by the model and its results showed resonable reliability.
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문제 정의
따라서 본 연구는 건설사가 공동주택 개발사업을 성공적으로 수주하기 위해서 사업타당성 분석을 보다 간단하고 효율적으로 할 수 있도록 사업추진절차에 따른 분석항목을 설정하고 각 분석항목별로 정량화된 평가기준을 마련하여 이를 체계화한 분석모델을 개발하는데 그 목적이 있다.
따라서 본 연구에서는 전문가회의를 통해 도출된 표 9의 기준으로 공동주택 개발사업의 성공적인 수주여부를 판단하였다.
본 연구는 여러가지 형태의 개발사업 중 시행사가 제안한 공동주택 개발사업을 건설사가 수주하는 형태의 사업을 대상으로 하였고, 건설사가 사업수주 여부를 판단하기 위한 사업타당성 검토를 효율적이고 합리적으로 할 수 있도록 사업타당성 분석모델을 개발하고 이를 사례에 적용하여 모델의 신뢰성을 평가하는 것을 연구의 범위로 한다. 본 연구의 방법과 내용은 다음과 같다.
본 연구에서는 건설사가 공동주택 개발사업을 성공적으로 수주하기 위해서 사업타당성 분석을 보다 간단하고 효율적으로 수행할 수 있도록 사업추진 절차에 따른 분석항목을 설정하고, 각 분석항목별로 정량화된 평가기준을 만들어 이를 체계화한 분석모델을 개발하였으며 구체적인 결론은 다음과 같다.
제안 방법
(2) 선행연구들을 통하여 알려진 기존의 사업타당성 분석항목들을 검토하고 전문가 회의를 통해 분석항목을 도출한다. 또한 도출된 분석항목들에 대한 평가 기준을 설정한다.
(3) 관련분야 전문가 및 종사자를 대상으로 도출된 평가항목의 중요도에 대한 설문조사를 실시하여 각각의 항목에 대한 가중치를 산정하고 사업타당성 분석모델을 개발한다.
(4) 본 연구에서 개발된 사업타당성 분석모델에 사례를 적용하여 신뢰성을 평가한다.
비현실적이라는 의견이 많았다. 따라서 기존 연구에서 세분화되어있던 항목들을 종합적으로 평가할 수 있는 항목으로 통합하여 분석항목을 단순화하였다.
평가에 대한 연구가 부족한 실정이다. 따라서 이 항목들을 본 연구의 분석항목에 새롭게 추가하였고 선행연구들의분석항목을 사업절차에 따라 재분류하고 통합하여 표 2의 분석항목을 최종적으로 도출하였다.
분석항목 및 평가기준을 도출하기 위해서 선행연구들의분석항목들을 조사.비교하였으며 이를 기초로 하여 전문가 회의를 실시하였다.
조사.비교하였으며 이를 기초로 하여 전문가 회의를 실시하였다. 전문가 그룹은 시행사 대표 및 영업 및 개발업무 경력 15년 이상의 건설사 직원으로 구성되었다.
선정된 사업에 대하여 앞에서 설정한 사업타당성 분석항목의 평가기준에 따라 평가를 실시하였다. 평가 기준의 정량화가 어려운 건축기본계획 및 분양성 검토 일부 항목들에 대해서는 보다 정확한 평가를 위하여 해당사업 수주업무에 참여 했던 전문가 3명의 의견을 추가로 종합하여 모델에 적용하였다.
총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었다. 설문지의 내용은 크게 설문응답자 관련사항, 사업타당성 분석현황, 사업타당성 분석항목 별 중요도 부여로 구성되었다.
셋째, 개발된 분석모델의 신뢰성을 평가하기 위해 실제 사례를 적용하였다. 그 결과, 사업이 수주되어 완료된 경우가 사업성이 없다고 포기된 사업들보다 25점 이상 높은 점수로 평가되었으며, 완료된 사업들 모두가 성공적인 수주 이상의 평가를 받아, 본 연구에서 개발된 분석모델의 신뢰성은 충분하다고 판단된다.
중요도 설문조사 분석결과를 아래의 수식(D에 대입하여 산정된 각 항목별 가중치를 적용하여 각 항목의 평가조건을 차별화하였다. 분류별 평균값의 곱을 100, 000으로 나누는 이유는 분석모델의 평가결과만점을 100점으로 맞추기 위함이다.
평가 기준의 정량화가 어려운 건축기본계획 및 분양성 검토 일부 항목들에 대해서는 보다 정확한 평가를 위하여 해당사업 수주업무에 참여 했던 전문가 3명의 의견을 추가로 종합하여 모델에 적용하였다. 사례적용대상 사업들의 종합평가점수는 표 8과 같다.
대상 데이터
공동주택 개발사업의 사업타당성 분석현황 및 문제점을 파악하고 전문가 회의를 통해 도출된 사업타당성 분석항목에 가중치를 부여하기 위하여 건설사(4개사) 및 시행사(2 개사) 직원을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었다.
5.1 모델평가대상 사업선정
사업타당성 분석모델의 신뢰성을 평가하기 위해서 B 건설회사가 부산 및 경남지역에서 수주하여 실제 진행한 공동주택 개발사업 2건과 수주를 검토하였으나 사업성이 떨어진다고 판단하여 포기한 사업 1건을 평가대상으로 선정하였으며 선정한 사업의 개요는 표 7과 같다.
비교하였으며 이를 기초로 하여 전문가 회의를 실시하였다. 전문가 그룹은 시행사 대표 및 영업 및 개발업무 경력 15년 이상의 건설사 직원으로 구성되었다.
직원을 대상으로 설문조사를 실시하였다. 총 65부의 설문지를 우편으로 배포하여 45부가 회수되었다. 설문지의 내용은 크게 설문응답자 관련사항, 사업타당성 분석현황, 사업타당성 분석항목 별 중요도 부여로 구성되었다.
성능/효과
적용하였다. 그 결과, 사업이 수주되어 완료된 경우가 사업성이 없다고 포기된 사업들보다 25점 이상 높은 점수로 평가되었으며, 완료된 사업들 모두가 성공적인 수주 이상의 평가를 받아, 본 연구에서 개발된 분석모델의 신뢰성은 충분하다고 판단된다.
것으로 나타났다. 그 중 84%가 분석모델을 사용하고 있는 것으로 조사되었으며 사업타당성 분석모델이 각 사업의 특수성과 정책, 법규 등의 환경변화 그리고 수지변동 등을 반영하기 어렵다는 의견이 많았다.
넷째, 관련업무 전문가들의 분석모델에 대한 의견을 수렴한 결과 분석항목들이 사업추진절차에 따라 매우 현실적이고 간단하게 분류되었으며, 특히 공동주택 개발사업의 경험이 적은 건설사가 활용한다면 보다 쉽게 사업 타당성 분석을 수행할 수 있을 것으로 평가하였다.
둘째, 설문조사를 통해 분석항목들의 중요도 조사를 실시하여 가중치를 부여한 결과, 분양성 검토, 수지분석, 사업부지, 자금조달의 항목이 사업추진 시 중요하게 고려해야 할 요소로 평가되었다.
선정된 대상사업을 모델에 적용하여 평가해본 결과, 사업을 완료한 경우에서는 85, 79점으로 높은 점수를 보였으며 사업성 이 낮다고 판단하여 수주를 포기한 사업의 경우 53점으로 평가되어 25점 이상 낮은 점수를 보였다.
설문분석결과, 분양성 검토항목이 가장 높은 중요도를 보였으며 사업방법 및 시행사항목의 중요도는 낮게 나타났다. 각 항목의 표준편차가 낮게 나타나 설문결과의 신뢰성이 높다고 판단된다.
응답자 전원이 사업타당성 분석이 필요하다고 하였으며 총 응답자 45명 중 32명(71%)이 사업타당성 분석 경험이 있는 것으로 나타났다. 그 중 84%가 분석모델을 사용하고 있는 것으로 조사되었으며 사업타당성 분석모델이 각 사업의 특수성과 정책, 법규 등의 환경변화 그리고 수지변동 등을 반영하기 어렵다는 의견이 많았다.
전문가회의 결과, 성공적인 수주여부를 판단하기 위한 기준으로 초기분양률 비교보다 매출이익률 비교가 보다 적합하다는 결론이 나왔다. 그 이유는 초기분양률이 예상 초기분양률보다 부진한 경우에도 사업완료 시점에서 분양률이 상승해 충분한 수익을 올리는 경우도 많으며, 본 연구가 제시한 사업타당성 분석 모델에서도 사업완료 시의 변화된 시장환경과 개발환경을 예측하여 사업을 평가하고 있기 때문이 다.
첫째, 사업타당성 분석 모델의 항목들은 기존의 선행연구 및 관련문헌에서 제시되어온 분석항목들을 기초로 전문가 회의를 통해 선정하였으며 이 중 자금조달, 사업방법, 시행사 항목은 기존의 연구에서는 언급되지 않은 항목들이지만 본 연구결과 중요한 것으로 밝혀져 추가되었다.
있다. 하지만 2개 사업 모두 수주성공 평가 시 성공적인 수주 이상의 성과를 보인 것으로 나타났고 사업성이 없다고 판단하여 수주를 포기하였던 사弓보다 25점 이상 높은 점수로 평가되었기 때문에 본 연구에서 제시한 사업 타당성 분석모델의 신뢰성은 충분하다고 판단된다.
후속연구
향후 본 연구에서 개발된 모델의 신뢰성을 높이기 위해보다 많은 사례를 모델에 적용하여 분석해야할 것으로 판단되며, 일부 정성적인 평가항목에 대하여 좀 더 객관적인 평가 기준이 마련된다면 모델의 활용도와 신뢰성이 더욱 높아질 것으로 판단된다.
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