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문제 정의
- 공동주택 수요자를 대상으로 한 실제 공동주택 구입/선정시 검토∙영향요인 및 중요도 조사를 위하여 본 설문조사에서는 광주광역시에 거주하는 공동주택 구매계층을 대상으로 수요자 구매 관련 의식조사를 실시하였다. 설문응답자의 특성은 다음 표 4와 같다.
- 본 연구에서는 공동주택 개발사업과 관련한 사업타당성 평가항목에 대한 이론적 고찰과 델파이기법을 통한 전문가 의견 수렴을 통하여 사업타당성 검토시 초기예상분양율 평가를 위한 고려항목과 주영향요소를 분석∙재분류하여, 이에 따른 보다 합리적인 평가기준을 제시하고자 하였다. 초기분양율 예측 평가기준은 개발사업 추진에 따른 사업리스크의 저감과 미흡한 항목에 대한 개선점을 제시하여 건설업체의 경쟁력 향상을 자료로 활용될 수 있으리라 판단되며, 실사례 민간 공동주택 초기분양율과 비교 적용 이후, 적정성 검토를 통하여 추가 개선 및 등급과 배점에 대하여 재산정한 후 활용이 가능하다.
- 본 연구에서는 선행 공동주택 개발사업 타당성 분석과 관계된 연구자료 검토 및 이론적 고찰을 토대로, 공동주택 개발사업의 타당성 평가요소 및 기준적인 측면에서 접근하였다. 이에 세부적으로 개발사업의 주요 영향요인으로 작용하는‘입지여건’, ‘단지 및 주택’, ‘인근지역 분양율’, ‘가격지수’, ‘브랜드 및 마케팅’, ‘정책’, ‘투자가치’등의 검토항목별 공동주택 개발사업 초기 예상분양율 산정을 위한 평가기준을 제시하고자 하였다.
- 또한 지역별(서울/수도권, 광역시, 지방시군) 주택구입 결정요인에 대한 소비자 중요도 평가가 달라지므로, 이에 대한 차별화된 기준의 제시가 필요하다. 본 연구에서는 현실적으로 변수요인에 대한 전체 기준을 제시하기에 다소 한계점이 있는 바, 일반적으로 가장 많이 시행되고 있는 광역시 및 시∙군 지역의 30~40평형대 공동주택을 대상으로 한 초기분양율 산정기준을 제시하고자 하였다.
- 이에 사업상의 위험과 문제점 및 사업성립의 조건과 목표치 등을 분명히 함으로써, 사업공급자가 의사결정에 있어 보다 명확한 결정을 내릴 수 있도록 하는 것을 목표로 하며, 총투입과 총수입을 결정하는 요소들을 분석∙검토하고, 이를 기초로 위험관리기법을 적용하여 수익성 있는 사업추진이 가능한지의 여부를 결정하게 된다2).
- 공동주택 개발사업의 기획∙추진시 초기 예상분양율 평가는 전체사업의 금융비용 및 사업이익에 관계되는 중요한 요소로서 개발사업의 수익성을 평가할 수 있는 가장 객관적인 기준이라 할 수 있으며, 성공가능여부 예측면에서 가장 필수적이다. 이에 선행 공동주택 개발사업 타당성 검토요소와 수요자 의식조사를 기반으로 하여 항목간 중요도 분석을 토대로 공동주택의 수익성과 분양성 예측을 위한 효율적인 평가기준을 제시하고자 한다.
- 이에 세부적으로 개발사업의 주요 영향요인으로 작용하는‘입지여건’, ‘단지 및 주택’, ‘인근지역 분양율’, ‘가격지수’, ‘브랜드 및 마케팅’, ‘정책’, ‘투자가치’등의 검토항목별 공동주택 개발사업 초기 예상분양율 산정을 위한 평가기준을 제시하고자 하였다.
- 이와 같은 관점에서 본 연구에서는 공동주택 개발사업 타당성 검토요소 및 항목간 중요도 산정지표 연구를 기반으로 하여, 공동주택의 수익성과 분양성 예측을 위한 효율적인 평가기준을 제시하고자 한다.
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