[논문]DEA 모형을 이용한 우수감정평가법인의 효율성 분석

이찬호; 김종기; 황수진; 전진환

doi:10.5392/jkca.2010.10.12.290

[국내논문] DEA 모형을 이용한 우수감정평가법인의 효율성 분석
An Analysis of Efficiency of Superior Appraisal Corporations Using DEA 원문보기

한국콘텐츠학회논문지 = The Journal of the Korea Contents Association, v.10 no.12, 2010년, pp.290 - 299

이찬호 (부산대학교 경영대학 경영학과) , 김종기 (부산대학교 경영대학 경영학과) , 황수진 (대화감정평가법인) , 전진환 (한국인터넷진흥원 기업보안관리팀)

초록
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본 연구는 자료포락분석(DEA) 기법을 이용하여 우수감정평가법인의 효율성을 분석하고자 한다. DEA는 복수의 입력과 출력변수를 가지고 상대적인 효율성을 평가하는 기법이다. 우수감정평가법인의 상대적인 효율성을 평가하기 위하여 CCR-O와 BCC-O 모델을 사용하였다. 입력변수는 평가사의 수이고 출력변수는 매출액과 당기순이익이다. 국내의 13개 평가법인을 대상으로 연구를 수행하였으며 2008년 회계연도의 재무자료를 이용하였다. 연구결과는 다음과 같다. CCR-O 모델을 적용한 결과 우수감정평가법인의 기술적 효율성은 약 88.3%로 나타났다. BCC-O 모델을 적용하면 순수 기술적 효율성은 약 90%이고 규모의 효율성은 약 98.2%로 나타났다. DEA 분석결과 비효율성의 원인은 순수 기술적 효율성으로 나타남에 따라 경비절감 등을 통해 순수한 기술적 비효율성을 줄여나가야 할 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

This study aims to evaluate the efficiency of superior appraisal corporations using DEA(Data Envelopment Analysis). DEA is known as a method for evaluating relative efficiency of organizations with multiple inputs and outputs. We used CCR-O and BCC-O DEA models to evaluate relative efficiency of superior appraisal corporations. Input variable is number of appraisers, output variables are total sales and net income. Total of 13 appraisal corporations in Korea were selected for this study, and the data were collected from financial reports for 2008 fiscal year. The result of this study is summarized as follows. First, the average of superior appraisal corporation's technical efficiency score is about 88.3% by applying CCR-O model. Second, the average of superior appraisal corporation's pure technical efficiency score is about 90% and scale efficiency score is about 98.2% by applying BCC-O model. According to the result of DEA, the cause of inefficiency is pure technical efficiency.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구에서 사용된 투입 및 산출변수는 감정평가법인에 대한 관련 공개자료의 부족과 영업비밀에 가까운 감정평가사의 연차나 감정평가 건수 등 업무량 관련 자료의 획득이 어려워 사용변수에 제약이 존재한다. DEA 모형에서는 표본의 수에 비해 투입변수와 산출변수의 수가 많을 경우 다수의 평가대상 DMU가 효율적인 것으로 나타날 수 있으므로 변별력을 보장하기 위해 본 연구에서는 변수의 수를 제한할 필요가 있다. 이를 위해 다음의 [표 1]과 같이 투입 및 산출변수를 정의하였다.
국내 우수감정평가법인 제도는 감정평가법인의 대형화를 통해 과다경쟁으로 유발된 감정평가업계의 신뢰도와 공신력을 제고하고자 출현하였으며, 이를 통해 법인들의 부실감정을 방지하고자 하였다. 특히, 이를 통한 감정평가법인내 여러 분야의 우수한 인력을 확보할 수 있어 감정평가업무의 전문성을 제고할 수 있게 되었으며, 감정평가 업무확장을 위한 연구개발이 가능하게 되었다.
본 연구에서는 DEA(data envelopment analysis) 모형을 이용하여 우수감정평가법인의 효율성을 측정하고, 효율적인 감정평가법인을 비효율적인 감정평가법인과의 비교를 통해 그 원인을 규명하고자 한다. DEA모형은 단일 투입물과 산출물이 아닌 다수의 투입물과 산출물의 관계를 동시에 고려할 수 있는 기법으로 전체적인 효율성 평가는 물론 비효율적인 DMU에 대하여 과잉 투입된 자원을 분석하고, 과소 산출된 요소를 파악하여 효율적인 DMU로 발전하기 위해 필요한 목표치를 설정하고자 할 때 적합한 분석 방법이기 때문이다.
이에 따라 최근 우수감정평가법인의 효율적인 경영관리를 위해 재무 상태와 수익구조에 대한 실증적 검토와 그에 따른 개선 방향을 모색할 필요성이 대두되고 있다. 이를 위해 본 연구는 우수감정평가법인들의 효율성을 측정하여 비효율적이라고 분석된 감정평가법인에 대해서는 효율적인 감정평가법인이 될 수 있도록 목표치를 산출하여 제시하고, 효율적으로 평가된 감정평가법인들에 대하여 효율성 순위를 산출함으로써 효율적인 조직 관리를 위한 경영지침을 제시하고자 한다.

가설 설정

두 번째, BCC 모형은 Banker et al.(1984)에 의해 개발된 모형으로 CCR 모형이 가지는 CRS의 한계를 극복하고, 규모의 가변수익(variable return to scale: VRS)을 가정하여 SE가 통제된 PTE를 산출한다. BCC 모형은 SE을 이용하여 개별 DMU가 규모의 경제에서 이탈하여 생산 활동을 수행할 때 발생하는 비효율의 크기를 측정할 수 있다는 장점을 가진다.
, 1984) 모형의 두 가지가 있다. 먼저, CCR 모형은 모든 DMU의 투입에 대한 산출비율이 1을 초과해서는 안되고, 각 투입요소들의 산출요소 가중치는 0보다 크다는 제약조건하에 투입 및 산출의 비율을 결정할 수 있도록 구성된 선형계획모형으로 규모에 대한 수익(return to scale: RTS)이 일정함을 가정한다.

제안 방법

먼저, 투입변수로 감정평가사 수로 정하였으며, 산출변수로는 매출액, 당기순이익으로 설정하였다. 먼저, 감정평가사는 감정평가법인의 특성상 공통적인 요소이며, 비중이 가장 높은 요소로 감정평가사에 대한 인건비는 영업비용에 포함되어 있으며, 가격효과를 배제하기 위해 노동의 물량적 투입량인 감정평가사의 수를 투입변수로 선택하였다.
먼저, 투입변수로 감정평가사 수로 정하였으며, 산출변수로는 매출액, 당기순이익으로 설정하였다. 먼저, 감정평가사는 감정평가법인의 특성상 공통적인 요소이며, 비중이 가장 높은 요소로 감정평가사에 대한 인건비는 영업비용에 포함되어 있으며, 가격효과를 배제하기 위해 노동의 물량적 투입량인 감정평가사의 수를 투입변수로 선택하였다.
본 연구는 DEA 모형을 이용하여 국내 우수감정평가법인들의 효율성을 측정하기 위해 2008년도 말 국토해양부로부터 우수감정평가법인으로 선정된 13개의 감정평가법인을 대상으로 분석하였다. 우수감정평가법인을 유지하기 위해서는 일정 수 이상의 감정평가사가 필요하므로 투입물인 감정평가사의 수가 고정되기 때문에 투입물을 고정시킨 상태에서 산출물을 얼마나 증가시킬 수 있는지를 측정하는 CCR-O 모형을 통해 기술적 효율성을 분석하였으며, BCC-O 모형을 통해 순수한 기술적 효율성과 규모의 효율성을 분석하였다.
이는 선형계획법(linear programming: LP)에 근거한 비모수적인 접근법으로 특정 함수 형태를 가정하지 않고, 생산 가능 집합(production possibility set)의 가정 하에 평가대상 DMU의 투입물과 산출물에 대한 실증적 효율적 프론티어(empirical efficiency frontier)를 도출하는 방식이다. 이 후 평가대상 DMU들이 효율적 프론티어에서 얼마나 떨어져 있는지를 관찰하여 비효율성을 측정한다.
이상적인 기준점 钴 섀À평가되는 절대적 효율성의 측정이 불가능□ -유사한 투입ᆞ산출 구조를 가지는 준거집단과 비교하여 효율성의 정도를 측정한다[2].

대상 데이터

본 연구는 DEA 모형을 이용하여 국내 우수감정평가법인들의 효율성을 측정하기 위해 2008년도 말 국토해양부로부터 우수감정평가법인으로 선정된 13개의 감정평가법인을 대상으로 분석하였다. 우수감정평가법인을 유지하기 위해서는 일정 수 이상의 감정평가사가 필요하므로 투입물인 감정평가사의 수가 고정되기 때문에 투입물을 고정시킨 상태에서 산출물을 얼마나 증가시킬 수 있는지를 측정하는 CCR-O 모형을 통해 기술적 효율성을 분석하였으며, BCC-O 모형을 통해 순수한 기술적 효율성과 규모의 효율성을 분석하였다.
본 연구를 위해 사용된 표본은 2008년 말 국토해양부에서 우수감정평가법인으로 선정된 곳은 13개 법인이다. 실증분석을 위해 사용된 자료는 인터넷 사이트인 코참비즈(korchambiz.
본 연구를 위해 사용된 표본은 2008년 말 국토해양부에서 우수감정평가법인으로 선정된 곳은 13개 법인이다. 실증분석을 위해 사용된 자료는 인터넷 사이트인 코참비즈(korchambiz.net) 및 한국감정평가협회 회원전용사이트(member.kapanet.or.kr), 금융감독원 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)을 통해 수집되었다.
이때 분석대상은 음식료제조업, 섬유제품제조업, 화합물 및 화학산업, 제1차 금속산업, 영상·음향·통신장비 제조업 등으로 하였다.

이론/모형

CCR-O 모형의 분석 결과 J감정평가법인과 C감정평가법인이 효율적인 것으로 나타났고 나머지 11개의 감정평가법인은 비효율적인 것으로 나타났다. 비효율적으로 분석된 DMU의 원인을 순수하게 기술적 요인에 의한 것인지 아니면 규모의 요인에 의한 것인지 분석하기 위해 BCC-O 모형을 적용하였다.

성능/효과

BCC-O 모형을 통해 순수한 기술적 효율성과 규모의 효율성을 분석한 결과 CCR 모형에 의한 기술적 효율성(0.833)보다 순수한 기술적 효율성(0.900)과 규모의 효율성(0.982)이 높은 것으로 나타났다.
BCC-O 모형의 분석 결과 K감정평가법인, A감정평가법인, J감정평가법인, C감정평가법인, D감정평가법인의 5개 우수감정평가법인이 효율적으로 나타났으며, 나머지 8개의 감정평가법인은 비효율적으로 분석되었다.
CCR-O 모형에서는 비효율적이었지만 BCC-O 모형에서는 효율적인 것으로 분석된 DMU는 A감정평가법인, D감정평가법인, K감정평가법인이며, 그 원인은 규모의 비효율성에 의한 것으로 분석되었다. 따라서 효율성을 확보하기 위해서는 감정평가법인을 구성하는 평가사의 수를 조정하는 것이 필요하다고 판단된다.
분석결과에 따르면 CCR-O모형에서는 2개의 감정평가법인이 BCC-O 모형에서는 5개 법인이 효율적으로 나타났다. CCR-O 모형을 적용한 결과 우수감정평가법인의 기술적 효율성의 평균값은 약 88.3%로 약 11.7%의 비효율성이 존재하는 것으로 나타났으며, BCC 모형을 통해 측정한 순수한 기술적 효율성은 약 90%로 나타났다. 이때 기술적 효율성의 값을 순수한 기술적 효율성의 값으로 나눈 규모의 효율성은 약 98.
CCR-O 모형의 분석 결과 J감정평가법인과 C감정평가법인이 효율적인 것으로 나타났고 나머지 11개의 감정평가법인은 비효율적인 것으로 나타났다. 비효율적으로 분석된 DMU의 원인을 순수하게 기술적 요인에 의한 것인지 아니면 규모의 요인에 의한 것인지 분석하기 위해 BCC-O 모형을 적용하였다.
7% 수준인 것으로 나타났다. M감정평가법인은 효율성을 향상시키기 위해서 J감정평가법인을 참조해야 하며, M감정평가법인의 효율성은 J감정평가법인의 약 91% 정도인 것으로 나타났다.
규모에 대한 수익을 분석하면 규모에 대한 수익이 불변인 감정평가법인은 2개, 규모에 대한 수익이 증가하는 감정평가법인은 8개, 규모에 대한 수익이 감소하는 감정평가법인은 3개로 나타났다. 규모에 대한 수익이 불변인 감정평가법인들은 투입요소와 산출요소의 증가율이 같은 효율적 DMU들로 적정 규모에서 영업활동을 하고 있다고 볼 수 있다.
다음의 [표 3]에서 나타난 바와 같이 CCR-O 모형의 분석 결과 효율성 점수가 1로 효율적으로 분석된 DMU는 C와 J감정평가법인 2개이며, 나머지 11개의 감정평가법인은 효율적으로 분석된 C와 J감정평가법인에 비해 비효율적인 것으로 나타났다. C와 J감정평가법인의 참조횟수는 각각 5, 11로 매우 높게 나타났는데 참조횟수란 다른 평가대상 DMU 분석에 사용된 횟수로서 이 수치가 높을수록 다른 평가대상 DMU 분석에 많이 사용되었음을 의미한다.
다음의 [표 5]에서 나타난 바와 같이 BCC-O 모형의 분석 결과 효율성 점수가 1인 효율적이라고 판단된 DMU는 K감정평가법인, A감정평가법인, J감정평가법인, C감정평가법인, D감정평가법인 등 5개이며, 나머지 8개의 감정평가법인은 비효율적인 것으로 나타났다.
두 번째, DEA 모형은 유사한 평가대상간의 상대적인 효율성 측정방법이기 때문에 절대적인 효율성을 측정하기는 어렵다는 점이다. 본 연구는 우수감정평가법인들의 효율적인 조직 관리를 도모하기 위한 것임을 감안하여 투입변수와 산출변수를 선정하였으나 DEA 모형의 경우 투입변수와 산출변수에 따라 분석 결과가 달라질 수 있기 때문에 투입변수와 산출변수를 변경하여 분석할 경우 본 연구와 다른 결과가 나타날 가능성이 있다.
둘째, CCR 모형과 BCC 모형을 사용하여 비효율성의 원인이 규모의 비효율성으로 인한 것인지 순수 기술적 비효율성(생산의 비효율성)으로 인한 것이지를 제시하였으며, 이를 통해 전체적으로 감정평가법인의 비효율성은 순수한 기술적 요인에 기인하는 경우가 많으므로 경비절감 등을 통해 순수한 기술적 비효율성을 줄여나가야 함을 제시하였다.
2% 상승시켜야 하는 것으로 나타났다. 또한, F감정평가법인을 효율적으로 개선시키기 위해서는 매출액을 25.45% 증가시키고, 당기순이익을 48.43% 증가시켜야 하는 것으로 나타났다.
분석결과에 따르면 CCR-O모형에서는 2개의 감정평가법인이 BCC-O 모형에서는 5개 법인이 효율적으로 나타났다. CCR-O 모형을 적용한 결과 우수감정평가법인의 기술적 효율성의 평균값은 약 88.
CCR-O 모형에서 효율적이라고 분석된 K감정평가법인과 J감정평가법인은 BCC-O 모형을 적용한 분석에서도 준거집단으로 많이 활용되었음을 알 수 있다. 비효율적이라고 분석된 DMU와 준거집단의 관계에 대하여 살펴보면, F감정평가법인은 효율성 향상을 위해서 J감정평가법인과 K감정평가법인을 참조해야하며, F감정평가법인의 효율성은 J감정평가법인과 K감정평가법인에 비해 약 80% 정도인 것으로 나타났다.
비효율적이라고 분석된 DMU와 준거집단의 관계에 대하여 살펴보면, F감정평가법인은 효율성 향상을 위해서 J감정평가법인을 참조해야 하며, F감정평가법인의 효율성은 J감정평가법인에 비해 약 79.7% 수준인 것으로 나타났다. M감정평가법인은 효율성을 향상시키기 위해서 J감정평가법인을 참조해야 하며, M감정평가법인의 효율성은 J감정평가법인의 약 91% 정도인 것으로 나타났다.
비효율적인 DMU를 효율적인 DMU로 개선시키기 위해 비효율적인 DMU와 효율적인 DMU를 비교한 내용인 투사(projection) 값은 다음의 [표 4]와 같다. 비효율적이라고 분석된 L감정평가법인을 효율적으로 개선시키기 위해서 산출변수인 매출액과 당기순이익을 26.2% 상승시켜야 하는 것으로 나타났다. 또한, F감정평가법인을 효율적으로 개선시키기 위해서는 매출액을 25.
비효율적인 DMU를 효율적인 DMU로 개선시키기 위해 투사 값을 살펴본 결과 다음의 [표 7]과 같이 나타났다. 비효율적이라고 분석된 L감정평가법인을 효율적으로 개선시키기 위해서는 산출변수인 매출액과 당기순이익을 현재 수준에서 26.1% 정도 상승시켜야 하는 것으로 나타나 CCR-O 모형에 의한 분석 결과와 유사하게 나타났다. H감정평가법인의 경우 효율성을 개선시키기 위해 감정평가사의 수를 약 2.
김재균(2006)은 우리나라 상장제조기업 중 상위 200위 기업을 대상으로 3단계에 걸쳐 효율성 분석을 하였다. 수익성 분석에서는 매출액 기준 상위 20개상의 효율성 측정치가 전체 평균보다 높게 나타나 기업의 경쟁력 강화 차원에서 규모의 증대도 필요한 것으로 나타났으며, 시장성 분석에서는 대규모 집단보다 중규모 집단의 효율성 측정치가 높게 나타나 우리나라 상장제조기업의 시장가치는 대규모 기업이 중규모 기업보다 상대적으로 저평가 되었다는 것을 확인할 수 있었다.
이들 5개 우수감정평가법인들이 모두 동일한 효율성을 가지는지 평가하기 위해 산출물 중심의 Super 효율성 모형을 적용한 결과 다음과 같이 C감정평가법인이 가장 효율적인 것으로 나타났고, D감정평가법인, J감정평가법인, K감정평가법인, A감정평가법인 순으로 효율적인 것으로 나타났다.
7%의 비효율성이 존재하는 것으로 나타났으며, BCC 모형을 통해 측정한 순수한 기술적 효율성은 약 90%로 나타났다. 이때 기술적 효율성의 값을 순수한 기술적 효율성의 값으로 나눈 규모의 효율성은 약 98.2%로 나타났다. 이는 우수감정평가법인의 비효율성의 원인이 규모의 비효율성보다는 순수한 기술적 비효율성에 기인함을 의미한다고 볼 수 있다.
참조횟수를 살펴보면 효율적으로 분석된 우수감정평가법인 중 K감정평가법인이 6회, C감정평가법인이 2회, D감정평가법인이 2회, J감정평가법인이 8회인 것으로 나타났다. CCR-O 모형에서 효율적이라고 분석된 K감정평가법인과 J감정평가법인은 BCC-O 모형을 적용한 분석에서도 준거집단으로 많이 활용되었음을 알 수 있다.
본 연구결과에 따른 시사점은 다음과 같다. 첫째, DEA 모형에 의해 측정된 효율성 수치는 감정평가법인간의 상대적인 효율성을 나타내는 지표로서 비효율적으로 분석된 감정평가법인들의 효율성을 개선시키기 위한 방안을 수립할 수 있으며, 활용할 수 있는 자원을 가장 효율적으로 운용할 수 있는 방안을 제시하였다.
다음의 [표 5]에서 나타난 바와 같이 BCC-O 모형의 분석 결과 효율성 점수가 1인 효율적이라고 판단된 DMU는 K감정평가법인, A감정평가법인, J감정평가법인, C감정평가법인, D감정평가법인 등 5개이며, 나머지 8개의 감정평가법인은 비효율적인 것으로 나타났다. 효율성 점수의 평균은 약 배인,00으로서 CCR-O 모형의 평균인 약 배인윸윸3보다 약간 높게 나타났다.

후속연구

규모에 대한 수익이 불변인 감정평가법인들은 투입요소와 산출요소의 증가율이 같은 효율적 DMU들로 적정 규모에서 영업활동을 하고 있다고 볼 수 있다. 그러나 규모에 대한 수익이 증가하는 경우 투입요소의 증가율보다 산출요소의 증가율이 더 큰 상태에 있으므로 투자여력이 있다면 추가투자를 함으로써 감정평가법인의 효율성을 증가시킬 수 있음을 의미한다. 따라서 현재 투입이 적정규모보다 작게 이루어지고 있음을 의미한다.
두 번째, DEA 모형은 유사한 평가대상간의 상대적인 효율성 측정방법이기 때문에 절대적인 효율성을 측정하기는 어렵다는 점이다. 본 연구는 우수감정평가법인들의 효율적인 조직 관리를 도모하기 위한 것임을 감안하여 투입변수와 산출변수를 선정하였으나 DEA 모형의 경우 투입변수와 산출변수에 따라 분석 결과가 달라질 수 있기 때문에 투입변수와 산출변수를 변경하여 분석할 경우 본 연구와 다른 결과가 나타날 가능성이 있다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	우수감정평가법인 제도는 왜 생겨났는가?	국내 우수감정평가법인 제도는 감정평가법인의 대형화를 통해 과다경쟁으로 유발된 감정평가업계의 신뢰도와 공신력을 제고하고자 출현하였으며, 이를 통해 법인들의 부실감정을 방지하고자 하였다. 특히, 이를 통한 감정평가법인내 여러 분야의 우수한 인력을 확보할 수 있어 감정평가업무의 전문성을 제고할 수 있게 되었으며, 감정평가 업무확장을 위한 연구개발이 가능하게 되었다.
	DEA 모형으로 CCR과 BCC 모형이 있는데, 이 두 가지 모형의 특징은 무엇인가?	, 1984) 모형의 두 가지가 있다. 먼저, CCR 모형은 모든 DMU의 투입에 대한 산출비율이 1을 초과해서는 안되고, 각 투입요소들의 산출요소 가중치는 0보다 크다는 제약조건하에 투입 및 산출의 비율을 결정할 수 있도록 구성된 선형계획모형으로 규모에 대한 수익(return to scale: RTS)이 일정함을 가정한다. 두 번째, BCC 모형은 Banker et al.(1984)에 의해 개발된 모형으로 CCR 모형이 가지는 CRS의 한계를 극복하고, 규모의 가변수익(variable return to scale: VRS)을 가정하여 SE가 통제된 PTE를 산출한다. BCC 모형은 SE을 이용하여 개별 DMU가 규모의 경제에서 이탈하여 생산 활동을 수행할 때 발생하는 비효율의 크기를 측정할 수 있다는 장점을 가진다.
	미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 것은?	미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 부동산 가격폭락, 금융기관 부실화 등으로 인해 세계경제는 침체를 겪고 있으며, 국내 부동산 경기 역시 장기화된 침체로 인해 감정평가업계가 어려움을 겪고 있다. 또한, 한정된 국내 감정평가시장으로 인해 시장규모에 비해 감정평가사의 수가 늘어나면서 시장내 과다경쟁 및 조직구성원간의 경쟁이 치열해지고 있다.

참고문헌 (18)

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김재균, 상장제조기업의 효율성분석에 관한 연구(DEA기법을 활용하여), 순천향대학교 박사학위논문, 2006.
김종원, DEA에 의한 국내 의류회사의 경영효율성 분석, 서울여자대학교 박사학위논문, 2009.
송동섭, 김재준, “DEA모형을 이용한 제조업의 효율성 분석에 관한 연구,” 회계정보연구, 제14권, pp.127-152, 2000.
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상세보기
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상세보기
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상세보기
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상세보기
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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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