본 연구는 부산지역 공동주택 관리에 관한 주민인식을 조사하고자 아파트 운영관리에 관한 문제점 및 개선사항, 그리고 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식 정도를 아파트 준공연수에 따라 비교분석하였다. 아파트 운영관리에 관한 문제점에서는 보수 보강에 관한 계획성이 미흡하며, 아파트 회계관리에 대한 투명성이 부족하며, 관리비가 과다하게 부과된다고 지적하였다. 따라서 개선사항으로는 관리비를 절감할 수 있는 운영방안이 강구되어야 하며, 관리비 집행에 관한 부정 부패를 방지하기 위해 주민들의 감시를 강화하기 위해 입주자대표회의의 적극적인 참여가 필요함을 강조했다. 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식의 비교분석에서는 첫째, 일반적 관리에서는 세대간 분쟁조정 능력에 대해서는 부족하다고 인식하고 있었다. 둘째, 주민의 안전성에 관한 관리의 측면에서는 방범 예방 활동과 화재대비 관리, 가스시설 관리 등에 대하여는 상당 히 신뢰하고 있는 것으로 나타났다. 반면, 유지관리의 측면에 대해선 주민들의 불만이 존재하고 있었는데, 관리사무소의 보수 계획이 잘 이루어지지 않다고 인식하고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 환경관리에서는 관리사무소의 청소 수목 관리가 잘되고 있는 것으로 인식하고, 휴게시설 관리가 잘 안 되고 있는 것으로 나타났다.
본 연구는 부산지역 공동주택 관리에 관한 주민인식을 조사하고자 아파트 운영관리에 관한 문제점 및 개선사항, 그리고 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식 정도를 아파트 준공연수에 따라 비교분석하였다. 아파트 운영관리에 관한 문제점에서는 보수 보강에 관한 계획성이 미흡하며, 아파트 회계관리에 대한 투명성이 부족하며, 관리비가 과다하게 부과된다고 지적하였다. 따라서 개선사항으로는 관리비를 절감할 수 있는 운영방안이 강구되어야 하며, 관리비 집행에 관한 부정 부패를 방지하기 위해 주민들의 감시를 강화하기 위해 입주자대표회의의 적극적인 참여가 필요함을 강조했다. 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식의 비교분석에서는 첫째, 일반적 관리에서는 세대간 분쟁조정 능력에 대해서는 부족하다고 인식하고 있었다. 둘째, 주민의 안전성에 관한 관리의 측면에서는 방범 예방 활동과 화재대비 관리, 가스시설 관리 등에 대하여는 상당 히 신뢰하고 있는 것으로 나타났다. 반면, 유지관리의 측면에 대해선 주민들의 불만이 존재하고 있었는데, 관리사무소의 보수 계획이 잘 이루어지지 않다고 인식하고 있는 것으로 나타났다. 셋째, 환경관리에서는 관리사무소의 청소 수목 관리가 잘되고 있는 것으로 인식하고, 휴게시설 관리가 잘 안 되고 있는 것으로 나타났다.
The aim of this study is to grasp how the dwellers of apartment cognize the real condition of the management such as general control of janitor office or management of maintenance, environment, account and imposing price of management. The analysed results of recognition are as following. First, as ...
The aim of this study is to grasp how the dwellers of apartment cognize the real condition of the management such as general control of janitor office or management of maintenance, environment, account and imposing price of management. The analysed results of recognition are as following. First, as the dwellers judged that the janitors are incapable to control dispute among the households, it needs to develop the ability to cope with the demand of control dispute by various curriculum. There should be more strict management of parking lot for the handicapped. Second, it needs to establish the plan to improve maintenance of the rest facility. Third, as dwellers thought the management expenses not to be made public clearly, it needs to use various way, not only by neighborhood meeting but also information system such as establishing web page or E-mail notice for better announcement of the settled matters such as management expenses. Forth, the audit result of management expenses and the measures conducted after audit should be reported widely, contract of construction work services needs to be publicized by neighborhood meeting or other information system.
The aim of this study is to grasp how the dwellers of apartment cognize the real condition of the management such as general control of janitor office or management of maintenance, environment, account and imposing price of management. The analysed results of recognition are as following. First, as the dwellers judged that the janitors are incapable to control dispute among the households, it needs to develop the ability to cope with the demand of control dispute by various curriculum. There should be more strict management of parking lot for the handicapped. Second, it needs to establish the plan to improve maintenance of the rest facility. Third, as dwellers thought the management expenses not to be made public clearly, it needs to use various way, not only by neighborhood meeting but also information system such as establishing web page or E-mail notice for better announcement of the settled matters such as management expenses. Forth, the audit result of management expenses and the measures conducted after audit should be reported widely, contract of construction work services needs to be publicized by neighborhood meeting or other information system.
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문제 정의
이에 본 연구는 입주자의 입장에서 문제점을 파악하고, 입주자 모두가 만족할 수 있는 관리적 측면에서의 합리성을 재고하기 위한 공동주택 관리체계의 개선방안을 제시하고자 한다. 구체적으로는 입주자 각 당사자들이 느끼는 문제점과 입주자의 입장에서 바라는 요구를 파악하고, 입주자와 관리자의 상호작용 속에서 주어진 역할을 얼마나 이해하고 있는지를 분석하고 각 당사자들의 바람직한 역할을 모색하고자 한다. 따라서 본 연구는 첫째, 제도적 보완이 요구되는 공동주택관리의 일반적 문제점은 무엇인지 분석하고 개선방안을 모색한다.
따라서 본 논문에서는 아파트 관리사무소의 운영에 관련된 연구를 통해서 개선할 수 있는 해결방안을 마련하고자 하며, 이를 위해 사용자의 측면에서 직접적으로 부딪치게 되는 운영관리, 유지관리, 공동체관리 분야의 현실에서 문제점을 찾아내어 이에 대한 보다 합리적인 개선 대책을 찾아보고자 한다.
구체적으로는 입주자 각 당사자들이 느끼는 문제점과 입주자의 입장에서 바라는 요구를 파악하고, 입주자와 관리자의 상호작용 속에서 주어진 역할을 얼마나 이해하고 있는지를 분석하고 각 당사자들의 바람직한 역할을 모색하고자 한다. 따라서 본 연구는 첫째, 제도적 보완이 요구되는 공동주택관리의 일반적 문제점은 무엇인지 분석하고 개선방안을 모색한다. 둘째, 공동주택의 유지관리측면에서 하자가 발생하였을 경우와 장기수선계획이 어떻게 인식되고 있는지 파악하고 운영관리 측면에서 관리조직 관리비 등의 문제점을 파악한다.
본 연구는 공동주택 관리서비스 대상 집단인 입주자들이 관리사무소의 운영에 대하여 얼마나 관심이 있고, 만족하고 있는지 등을 파악하고자 하였다. 따라서 조사 는 아파트 관리사무소의 아파트 관리에 관한 일반적 사항과 유지관리에 관한 사항, 환경관리에 관한 사항, 관리비 부과에 관한 사항, 회계 관리에 관한 사항에 관하여 설문조사를 실시하였다.
본 연구는 공동주택 관리서비스 대상 집단인 입주자들이 관리사무소의 운영에 대하여 얼마나 관심이 있고, 만족하고 있는지 등을 파악하고자 하였다. 따라서 조사 는 아파트 관리사무소의 아파트 관리에 관한 일반적 사항과 유지관리에 관한 사항, 환경관리에 관한 사항, 관리비 부과에 관한 사항, 회계 관리에 관한 사항에 관하여 설문조사를 실시하였다.
본 연구는 부산지역 공동주택 관리에 관한 주민인식을 조사하고자 아파트 운영관리에 관한 문제점 및 개선사항, 그리고 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식 정도를 아파트 준공연수에 따라 비교분석하였다.
아파트 관리에 관한 세부항목별 주민들의 평가에 앞서 그들이 생각하는 아파트 운영관리에 관한 문제점 및 개선사항이 무엇인지 먼저 살펴보고자 한다.
본 절에서는 아파트의 준공연수에 따른 아파트 관리에 관한 주민인식을 관리비 수준, 주민의견 반영, 시설물 안전관리, 옥외공간 시설물 관리, 유지관리계획 등에 관한 항목으로 구분하여 각각 5점 척도로 질문하고 이에 관한 결과를 분산분석을 통해 비교분석하였다. 오래된 아파트일수록 하자 보수 등에 관한 문제는 많이 발생할 수 있는 반면, 신규 아파트의 경우 아파트 관리에 관한 운영이 미흡할 수 있으므로 준공연수에 따른 아파트 관리에 관한 주민인식이 다를 것이라 예상되므로 이를 비교분석하고자 한다.
이에 본 연구는 입주자의 입장에서 문제점을 파악하고, 입주자 모두가 만족할 수 있는 관리적 측면에서의 합리성을 재고하기 위한 공동주택 관리체계의 개선방안을 제시하고자 한다. 구체적으로는 입주자 각 당사자들이 느끼는 문제점과 입주자의 입장에서 바라는 요구를 파악하고, 입주자와 관리자의 상호작용 속에서 주어진 역할을 얼마나 이해하고 있는지를 분석하고 각 당사자들의 바람직한 역할을 모색하고자 한다.
제안 방법
홍성지(2004)는 서울 강남구, 송파구, 강동구, 광진구, 동대문구의 입주자를 대상으로 공동주택 관리방안 및 관리 체계 개선방안을 중점적으로 입주자들이 관리서비스에 대하여 얼마나 관심이 많은지. 관리서비스에 만족하고 있는지와 입주자들의 프라이버시, 상징성, 협조성 등 사회심리성에 대한 조사를 실시하였다. 인택환(2005)은 서울시와 서울 인근의 일산, 분당, 성남, 구리시 등 인접도시권을 대상으로 한 공동주택 관리체계의 문제점과 개선방안에 관한 연구에서 공동주택관리체계의 효율성과 합리성재고에 관한 연구를 하여 각자의 기능이 화합과 협력으로 승화되어 시너지효과를 발휘할 수 있도록 하여야 한다고 하였으며, 또한 향후 공동주택관리에 관한 연구로는 입주자의 욕구변화와 공동체 문화 정착에 관한 연구가 지속적으로 필요하다고 주장하였다.
따라서 본 연구는 첫째, 제도적 보완이 요구되는 공동주택관리의 일반적 문제점은 무엇인지 분석하고 개선방안을 모색한다. 둘째, 공동주택의 유지관리측면에서 하자가 발생하였을 경우와 장기수선계획이 어떻게 인식되고 있는지 파악하고 운영관리 측면에서 관리조직 관리비 등의 문제점을 파악한다. 마지막으로 입주자의 역할에 대해서 어떻게 인지하고 있는지 등의 문제점을 파악하고 개선방안을 모색한다.
둘째, 공동주택의 유지관리측면에서 하자가 발생하였을 경우와 장기수선계획이 어떻게 인식되고 있는지 파악하고 운영관리 측면에서 관리조직 관리비 등의 문제점을 파악한다. 마지막으로 입주자의 역할에 대해서 어떻게 인지하고 있는지 등의 문제점을 파악하고 개선방안을 모색한다.
먼저, 아파트 관리에 관한 항목 중 가장 직접적인 항목이라 할 수 있는 관리비의 적정 수준에 관한 주민인식을 분석하였다. 많은 주민들이 아파트 관리비에 불만을 가질 것이라는 예상과 달리 전체 평균 2.
아파트의 관리 항목 중 마지막 항목은 회계관리에 관한 주민들의 평가를 비교분석하였다. 아파트 관리비 집행에 관한 각종 비리가 발생하고 이는 주민과의 신뢰성의 문제를 일으키게 된다.
조사시기는 2006년 3월 20일부터 4월 15일에 수행하였고, 조사방법은 현장을 직접 방문하여 설문지를 배포하여 회수하는 방문설문조사를 실시하였다.
대상 데이터
본 공동주택 관리사무소 운영과 개선방안에 대한 설문조사는 부산시 내에 거주하는 공동주택 입주자를 대상으로 하였다. 본 표본은 2020 부산도시기본계획에 의한 생활권구분의 3개 대생활권 중에서 서부생활권의 4개 중생활권 중 북구 중생활권과 사하 중생활권, 중부생활권의 7개 중생활권 중 부산진 중생활권과 남구 중생활권, 동부생활권의 4개 중생활권 중 동래 중생활권과 해운대 중생활권의 아파트 입주자를 대상으로 총 400매의 설문조사를 실시하여 유효한 설문 회수는 330매였다.
본 공동주택 관리사무소 운영과 개선방안에 대한 설문조사는 부산시 내에 거주하는 공동주택 입주자를 대상으로 하였다. 본 표본은 2020 부산도시기본계획에 의한 생활권구분의 3개 대생활권 중에서 서부생활권의 4개 중생활권 중 북구 중생활권과 사하 중생활권, 중부생활권의 7개 중생활권 중 부산진 중생활권과 남구 중생활권, 동부생활권의 4개 중생활권 중 동래 중생활권과 해운대 중생활권의 아파트 입주자를 대상으로 총 400매의 설문조사를 실시하여 유효한 설문 회수는 330매였다.
데이터처리
본 절에서는 아파트의 준공연수에 따른 아파트 관리에 관한 주민인식을 관리비 수준, 주민의견 반영, 시설물 안전관리, 옥외공간 시설물 관리, 유지관리계획 등에 관한 항목으로 구분하여 각각 5점 척도로 질문하고 이에 관한 결과를 분산분석을 통해 비교분석하였다. 오래된 아파트일수록 하자 보수 등에 관한 문제는 많이 발생할 수 있는 반면, 신규 아파트의 경우 아파트 관리에 관한 운영이 미흡할 수 있으므로 준공연수에 따른 아파트 관리에 관한 주민인식이 다를 것이라 예상되므로 이를 비교분석하고자 한다.
분산분석(ANOVA)은 셋 이상의 집단에 대해 집단 내 분산과 집단 간 분산의 비를 통해 집단 간 평균의 차이를 비교하고자 할 때 널리 이용되는 분석방법인데, 본 연구에서는 집단 간 평균을 비교하는 사후검정법으로 던칸검정을 채택하였다.
성능/효과
가스시설 관리에 관한 사항의 경우 전체적인 만족도가 3.63로 주민안전 관리에 관한 항목을 비롯한 아파트 관리에 관한 모든 항목 중에서 가장 높은 만족도를 나타냈는데, 이는 실제 도시가스의 경우 시설 관리에 대한 전담인력이 주기적으로 체계적인 관리를 맡고 있기 때문에 주민들이 가장 만족하고 있는 사항으로 판단된다.
둘째, 주민의 안전성에 관한 관리의 측면에서는 방범 예방 활동과 화재대비 관리, 가스시설 관리 등에 대하여는 상당히 신뢰하고 있는 것으로 나타났다. 화재대비의 경우 비상경보시설의 자동여부의 확인 및 소화기 충진 상태 점검 등 화재 대비 시설물 관리에 관한 사항이 준공연수가 오래된 아파트일수록 계단실에 물건 등을 적치하여 비상구 확보에 문제가 발생하며, 소화전 등의 관리도 제대로 이루어지지 못하고 있어 만족도가 낮게 나타났다.
마지막으로 관리비 집행에 관한 각종 비리가 발생하는 회계관리에 대한 평가 역시 높지 않은 만족도를 나타냈다. 주민들의 아파트 관리비 집행에 관한 신뢰성을 갖기 위해서는 회계감사시 감사내용을 주민들에게 공시하고 감사에 따른 지적사항에 대해 사후조치를 실시하고 공사 계약시 입찰공고 및 홍보 등이 잘 이루어지는 체제가 반드시 정착되어야 함을 의미하고 있다.
먼저, 아파트 운영관리에 관한 문제점에서는 보수 · 보강에 관한 계획성이 미흡하며, 아파트 회계관리에 대한 투명성이 부족하며, 관리비가 과다하게 부담된다고 지적하였다.
먼저, 아파트 운영관리에 관한 문제점의 경우 아파트의 준공연수에 따라 다소 다른 결과를 보였는데, 3년 이하 신규 아파트에 거주하는 거주민들이 생각하는 아파트 운영관리상의 가장 심각한 문제는 40.43%가 응답한 단지에 대한 보수 · 보강에 대한 미흡함이었다.
아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식의 비교분석에서는 첫째, 일반적 관리에서는 관리사무소의 주민 의견 반영은 보통 수준은 된다고 인식하고 일반 업무처리도 보통 수준을 상회한다고 인식하고 있으며 세대간 분쟁조정 능력에 대해서는 부족하다고 인식하고 있었다. 즉 관리사무소 직원들이 세대간 분쟁조정 요구시 대처할 능력을 평소 여러 가지 커리큘럼을 통해서 배양할 필요성이 요구된다.
아파트 운영관리에 관한 개선사항을 조사한 결과를 정리해 보면, 최우선의 과제에 대해선 모두 유사한 응답 결과를 보이고 있는데, 39% 내외가 응답한 관리비를 절감하고 운영의 효율성을 높여야 한다는 점이다. 다음으로는 관리비 집행에 관한 부정 및 비리를 감시해야한다는 점과 입주자대표회의의 적극적인 참여가 필요하다는 점인데, 이는 결국 입주대표 회의를 통해 주민들의 의견을 반영하고 관리비 집행에 관한 면밀한 감시를 수행해야 함을 의미한다.
유지관리계획에 관한 항목은 장기수선충당금 사용시 보수 계획에 의한 보수 · 보강이 이루어지는가에 대한 질문과 장기수선충당금 사용이 보수계획에 따라 이루어지는가에 관한 사항의 경우 4년 이상 10년 이하 아파트의 경우 3.12로 가장 높은 만족도를 나타내는 반면, 3년 이하 아파트의 경우 2.79로 가장 낮은 만족도를 나타내 상반된 결과를 보였다.
둘째, 주민의 안전성에 관한 관리의 측면에서는 방범 예방 활동과 화재대비 관리, 가스시설 관리 등에 대하여는 상당히 신뢰하고 있는 것으로 나타났다. 화재대비의 경우 비상경보시설의 자동여부의 확인 및 소화기 충진 상태 점검 등 화재 대비 시설물 관리에 관한 사항이 준공연수가 오래된 아파트일수록 계단실에 물건 등을 적치하여 비상구 확보에 문제가 발생하며, 소화전 등의 관리도 제대로 이루어지지 못하고 있어 만족도가 낮게 나타났다. 가스시설 관리에 관한 사항의 경우 전체적인 만족도가 아파트 관리에 관한 모든 항목 중에서 가장 높은 만족도를 나타냈는데, 이는 실제 도시가스의 경우 시설 관리에 대한 전담인력이 주기적으로 체계적인 관리를 맡고 있기 때문에 주민들이 가장 만족하고 있는 사항으로 판단된다.
후속연구
셋째, 환경관리에서는 관리사무소의 청소 수목 관리가 잘 되고 있는 것으로 인식하고, 휴게시설 관리가 잘 안 되고 있는 것으로 인식하고 있으므로 관리무소가 휴게시설관리에 대한 장단기 계획을 수립하여 관리할 필요가 있다. 특히 아파트 준공연수가 오래될수록 시설물 관리에 대한 주민들의 요구는 높아짐에도 불구하고 실제 아파트 관리사무소의 역할은 이를 뒤따르지 못하고 있으므로 이에 대한 개선이 요구된다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
아파트 운영관리에 관한 문제점의 개선사항은 무엇인가?
아파트 운영관리에 관한 문제점에서는 보수 보강에 관한 계획성이 미흡하며, 아파트 회계관리에 대한 투명성이 부족하며, 관리비가 과다하게 부과된다고 지적하였다. 따라서 개선사항으로는 관리비를 절감할 수 있는 운영방안이 강구되어야 하며, 관리비 집행에 관한 부정 부패를 방지하기 위해 주민들의 감시를 강화하기 위해 입주자대표회의의 적극적인 참여가 필요함을 강조했다. 아파트 관리에 관한 세부항목별 주민인식의 비교분석에서는 첫째, 일반적 관리에서는 세대간 분쟁조정 능력에 대해서는 부족하다고 인식하고 있었다.
전국의 공동주택 보급률는 몇%에 달하고 있는가?
이러한 상황에서 전국의 공동주택 보급률이 52%에 달하고 있으며, 이에 따라 공동체에 관한 인식도 바뀌고 있는 현시점에서 볼 때 과거 공동주택의 공급에만 치중하여 사후관리가 부실했던 점을 개선하기 위해서라도 공동주택 관리체계를 어떻게 개선할 것인가 하는 것은 매우 중요한 문제가 되었다. 그동안 관리소홀, 부실공사, 법적·제도적 뒷받침의 미비 등으로 인하여 계획적인 관리가 이루어지지 않고 있는 실정이며, 이로 인하여 60년 이상의 수명을 가진 철근콘크리트 구조의 아파트가 수명이 17년 정도에 머물러 20년도 되지 않은 주택을 철거하고 재건축을 해야 하는 등 경제적으로도 막대한 손실을 초래하고 있다.
현재의 공동주택관리는 어떤법에 의하여 이루어지고 있는가?
현재의 공동주택관리는 주택법시행령에 의하여 이루어지고 있으며, 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방이 설치된 단지를 의무적 관리대상 공동주택으로 정하고 있음에도 불구하고 의무적 관리대상인 공동주택의 상당부분이 민간의 사유재산이라는 인식이 앞서 행정적 지도·감독이 없이 자율에 맡겨왔다.
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