국내에서 1960년대부터 공동주택의 활발한 보급이 이루어지고 있는 반면, 공동주택의 물리${\cdot}$사회적 성능을 유지하여 수명을 연장시키기 위한 제도 및 표준적 유지관리 기법 등이 마련되지 못하여 시설안전 및 주거환경 문제가 발생하게 되었다. 이러한 현 상황 하에 공동주택의 유지관리를 통하여 주택의 수명을 증진함으로써 주택자원의 효율적인 이용이 시급한 실정이다. 공동주택의 유지관리 업무 측면에 있어 정확한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금 산정은 주택의 조기 노후화를 방지할 수 있다. 하지만 유지관리 행위주체인 주택 관리자들뿐 아니라 유지관리 대상시설물에 거주하는 입주자들에게 있어서 정확한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금의 적립에 관한 필요성 의식이 불충분한 현실이다. 장기수선계획의 미수립은 특별수선충당금의 비합리적인 적립을 허용하는 결과를 초래하고 있다. 따라서, 공동주택의 성능을 최대한 발휘하도록 하여 건물의 경제적 수명을 연장시키기 위하여 정확한 근거에 의한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금산정 방법을 제시하고자 한다.
국내에서 1960년대부터 공동주택의 활발한 보급이 이루어지고 있는 반면, 공동주택의 물리${\cdot}$사회적 성능을 유지하여 수명을 연장시키기 위한 제도 및 표준적 유지관리 기법 등이 마련되지 못하여 시설안전 및 주거환경 문제가 발생하게 되었다. 이러한 현 상황 하에 공동주택의 유지관리를 통하여 주택의 수명을 증진함으로써 주택자원의 효율적인 이용이 시급한 실정이다. 공동주택의 유지관리 업무 측면에 있어 정확한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금 산정은 주택의 조기 노후화를 방지할 수 있다. 하지만 유지관리 행위주체인 주택 관리자들뿐 아니라 유지관리 대상시설물에 거주하는 입주자들에게 있어서 정확한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금의 적립에 관한 필요성 의식이 불충분한 현실이다. 장기수선계획의 미수립은 특별수선충당금의 비합리적인 적립을 허용하는 결과를 초래하고 있다. 따라서, 공동주택의 성능을 최대한 발휘하도록 하여 건물의 경제적 수명을 연장시키기 위하여 정확한 근거에 의한 장기수선계획의 수립과 그에 따른 특별수선충당금산정 방법을 제시하고자 한다.
Since the 1960s, though there were brisk supply in apartment housing, there were no preparation in standard for to extend the life(durability) of apartment housing by maintaining the $social{\cdot}physical$ aspect of apartment housing, and in standard maintenance system. So problem such a...
Since the 1960s, though there were brisk supply in apartment housing, there were no preparation in standard for to extend the life(durability) of apartment housing by maintaining the $social{\cdot}physical$ aspect of apartment housing, and in standard maintenance system. So problem such as facilities safety and residence environment has occurred. Like the condition written above, efficient usage of housing resource by the maintenance of apartment housings in a state of great urgency. In service aspect of apartment housing, establishment of accurate long term repair plan and estimate of repair appropriation fund can prevent housing's fast-deterioration. But to the performers of the maintenance, like house managers and the tenants at the subject building has little awareness of necessity in establishment of accurate long term repair plan and accumulation of repair appropriation fund. Unestablishment of long term repair plan arises problem such as approval of repair appropriation fund's unreasonable accumulation. Hence, for the utmost performance of apartment housing and to extend the economic life of a building, the method of establishment of long term repair plan and estimate of repair appropriation fund on reliable basis is to be proposed.
Since the 1960s, though there were brisk supply in apartment housing, there were no preparation in standard for to extend the life(durability) of apartment housing by maintaining the $social{\cdot}physical$ aspect of apartment housing, and in standard maintenance system. So problem such as facilities safety and residence environment has occurred. Like the condition written above, efficient usage of housing resource by the maintenance of apartment housings in a state of great urgency. In service aspect of apartment housing, establishment of accurate long term repair plan and estimate of repair appropriation fund can prevent housing's fast-deterioration. But to the performers of the maintenance, like house managers and the tenants at the subject building has little awareness of necessity in establishment of accurate long term repair plan and accumulation of repair appropriation fund. Unestablishment of long term repair plan arises problem such as approval of repair appropriation fund's unreasonable accumulation. Hence, for the utmost performance of apartment housing and to extend the economic life of a building, the method of establishment of long term repair plan and estimate of repair appropriation fund on reliable basis is to be proposed.
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문제 정의
장기수선계획은 공동주택의 기능 저하, 노후화를 방지하기 위해 "어떤 것이 언제 수선을 해야 하며 어느 정도의 수선규모로 행해 져야 되는가" 의 목표를 설정하고, 이에 따라 어느 정도의 비용을 필요로 하는가를 밝혀 수선 적립금과의 관계를 명확하게 하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 유지관리 업무 중 장기수선계획을 대상으로 한다.
본 연구의 목적은 전국에 산재한 공동주택을 대상으로 유지관리에 있어서 예방 보존을 할 수 있도록, 장기수선계획의 예산 수립과 특별수선충당금산정 방법을 제안하고자 한다. 이를 위하여 건설교 통부와 대한주택공사에서 연구 발표한 건축물 각 부위, 부품의 수선주기 및 수선율, 그리고 장기수선계획 수립을 수집, 분석하여 보완하였다.
첫째 응답자의 인적사항, 둘째 유지관리 설문조사, 셋째 유지관리 일반사항, 넷째 유지관리 현황, 다섯째 유지관리 내역으로 구성되어있다. 이 중에서 특히 네 번째 항목인 유지관리 현황에서는 기초자료보유현황, 주택관리사 근무현황, 유지관리 계획 현황, 장기수선계획 현황, 특별수선충당금현황에 대하여 알아보고자 하였다. 각 항목은 5개의 보기로, 매우작다, 작다, 보통이다, 크다, 매우 크다로 이루어져 있다.
제안 방법
1) 국내외 관련 문헌자료, 관련 제도, 연구동향 등의 조사를 통해 장기수선계획의 운영 실태를 조사하고, 운영상의 문제점을 분석한다. 2) 유지관리 및 장기수선계획에 관한 이론적 고찰을 통해 본 연구에서 필요한 정보를 파악하여 얻는다.
3) 기존 연구들을 통해 얻어진 자료에서 장기수선계획 항목을 추출한다. 4) 설문지 분석을 통하여 현 공동주택의 장기수선계획 현황을 분석한다. 5) 장기수선계획을 설계하기 위한 기본 개념을 잡고, 장기수선계획 항목별 수선비 용 자동할당 알고리즘을 개발한 후 장기수선계획 예산 수립 및 특별수선충당금 산정 알고리즘을 개발한다.
4) 설문지 분석을 통하여 현 공동주택의 장기수선계획 현황을 분석한다. 5) 장기수선계획을 설계하기 위한 기본 개념을 잡고, 장기수선계획 항목별 수선비 용 자동할당 알고리즘을 개발한 후 장기수선계획 예산 수립 및 특별수선충당금 산정 알고리즘을 개발한다.
본 연구에서는 유지관리 업무 중 중요한 역할을 담당하는 장기수선계획을 중심으로 첫째, 장기수선계획에 관련된 연구현황을 조사하고 장기수선계획 및 특별수선충당금에 관련된 현 법률을 조사, 분석하였다. 둘째, 건물의 부위별로 세분된 각 공종에 대한 재료별로 수선주기에 대한 데이터를 건설교통부, 대한주택공사, 장기수선계획 수립기준을 중심으로 수집, 분석하여 보다 정확한 수선주기자 료를 나타내고자 하였다. 셋째, 전국에 있는 공동주택단지의 관리자들을 대상으로 설문지를 배포함으로써 공동주댁의 관리 현황에 대한 자료를 수집하였으며, 현 관리자들의 공동주택 유지관리 및 장 기수선계획, 그리고 특별수선충당금에 대한 의식을 파악하였다.
등비지불계 수법에 의하여 첫해 부과금 A1를 계산한 후 2년차 이후 부과금 비용 산정 A1를 계산하게 된다. 마지막으로 각 차 년도에서 매월 부과 해야 할 단지별 특별수선충당금 LRCmonthly(Monthly Long term Repair Cost)와 각 세대별/평형별 특별수선충당금 LRCUNIT(Monthly Long term Repair Cost for a unit house)를 구하게 된다. 여기서 TFA는 Total Floor Area for Residence, A본 연구에서는 유지관리 업무 중 중요한 역할을 담당하는 장기수선계획을 중심으로 첫째, 장기수선계획에 관련된 연구현황을 조사하고 장기수선계획 및 특별수선충당금에 관련된 현 법률을 조사, 분석하였다. 둘째, 건물의 부위별로 세분된 각 공종에 대한 재료별로 수선주기에 대한 데이터를 건설교통부, 대한주택공사, 장기수선계획 수립기준을 중심으로 수집, 분석하여 보다 정확한 수선주기자 료를 나타내고자 하였다.
둘째, 건물의 부위별로 세분된 각 공종에 대한 재료별로 수선주기에 대한 데이터를 건설교통부, 대한주택공사, 장기수선계획 수립기준을 중심으로 수집, 분석하여 보다 정확한 수선주기자 료를 나타내고자 하였다. 셋째, 전국에 있는 공동주택단지의 관리자들을 대상으로 설문지를 배포함으로써 공동주댁의 관리 현황에 대한 자료를 수집하였으며, 현 관리자들의 공동주택 유지관리 및 장 기수선계획, 그리고 특별수선충당금에 대한 의식을 파악하였다. 넷째, 정확한 근거에 의한 장기수선계획의 총 예산 수립 및 특별수선충당금 산정 알고리즘을 개발함으로써 유지관리 업무의 투명성을 확보하고 신뢰성을 구축할 수 있도록 하였다.
본 연구의 목적은 전국에 산재한 공동주택을 대상으로 유지관리에 있어서 예방 보존을 할 수 있도록, 장기수선계획의 예산 수립과 특별수선충당금산정 방법을 제안하고자 한다. 이를 위하여 건설교 통부와 대한주택공사에서 연구 발표한 건축물 각 부위, 부품의 수선주기 및 수선율, 그리고 장기수선계획 수립을 수집, 분석하여 보완하였다.
설문지 구조는 크게 5개 부분으로 구성되어 있다. 첫째 응답자의 인적사항, 둘째 유지관리 설문조사, 셋째 유지관리 일반사항, 넷째 유지관리 현황, 다섯째 유지관리 내역으로 구성되어있다. 이 중에서 특히 네 번째 항목인 유지관리 현황에서는 기초자료보유현황, 주택관리사 근무현황, 유지관리 계획 현황, 장기수선계획 현황, 특별수선충당금현황에 대하여 알아보고자 하였다.
대상 데이터
장기수선계획은 공동주택의 기능 저하, 노후화를 방지하기 위해 "어떤 것이 언제 수선을 해야 하며 어느 정도의 수선규모로 행해 져야 되는가" 의 목표를 설정하고, 이에 따라 어느 정도의 비용을 필요로 하는가를 밝혀 수선 적립금과의 관계를 명확하게 하는데 그 목적이 있다. 본 연구에서는 유지관리 업무 중 장기수선계획을 대상으로 한다.
전국 18개의 시 • 도에 있는 준공 후 사용기간이 5년 이상인 공동 주택의 관리자들을 대상으로 51건의 설문을 배포하여 직접 방문과 우편으로 회수하였다. 본 설문을 행함으로 인하여 전국의 공동주택의 관리 현황에 대한 자료를 수집하게 되며, 현 관리자들의 공농주택 유지관리 및 장기수선계획, 그리고 특별수선충당금에 대한 의식을 파악할 수 있게 된다.
성능/효과
셋째, 장기수선계획의 수립과 특별수선충당금의 적립은 행정적인 감독 및 지도부족, 수립계획 주체의 전문성의 부족으로 효과적으로 이행되지 않고 있다. 넷째, 장기수선계획의 작성을 위한 기준 모형과 매뉴얼이 제시되어야 한다.
셋째, 전국에 있는 공동주택단지의 관리자들을 대상으로 설문지를 배포함으로써 공동주댁의 관리 현황에 대한 자료를 수집하였으며, 현 관리자들의 공동주택 유지관리 및 장 기수선계획, 그리고 특별수선충당금에 대한 의식을 파악하였다. 넷째, 정확한 근거에 의한 장기수선계획의 총 예산 수립 및 특별수선충당금 산정 알고리즘을 개발함으로써 유지관리 업무의 투명성을 확보하고 신뢰성을 구축할 수 있도록 하였다.
'보통이다' 30% 으로 분석되었으며, 예방보전이 '매우크다' 60%, '크다' 30%로 분석되었다. 둘째, 장기수선계획의 수선대상과 실제 특별수선충당금의 사용내역과의 차이정도에 관한 설문에서 '크다' 40%, '매우크다' 30% 으로 분석되었다. 셋째, 공동주택의 장기수선계획 수립 및 특별수선충당금 적립 현황에 관한 설문에서는 장기수선계획은 '수립' 67%, '미수립' 33%로 분석되었으나 특별수선충당금 적립현황은 '적립' 100%로 분석되었다.
둘째, 장기수선계획의 수선대상과 실제 특별수선충당금의 사용내역과의 차이정도에 관한 설문에서 '크다' 40%, '매우크다' 30% 으로 분석되었다. 셋째, 공동주택의 장기수선계획 수립 및 특별수선충당금 적립 현황에 관한 설문에서는 장기수선계획은 '수립' 67%, '미수립' 33%로 분석되었으나 특별수선충당금 적립현황은 '적립' 100%로 분석되었다. 여기서, 장기수선계획이 수립되지 않은 상황 하에 비합리적인 방법에 의하여 특별수선충당금이 적립되고 있다는 사실을 알 수 있었다.
둘째, 수선을 위한 소요경비의 산출, 입주자 대표회의에서 결정과 입주자의 의견수렴, 업체의 선정 및 감독 등 사전의 준비와 보수업체의 선택, 공사의 감리, 사후처리 등 기술적인 지원이 미비하다. 셋째, 장기수선계획의 수립과 특별수선충당금의 적립은 행정적인 감독 및 지도부족, 수립계획 주체의 전문성의 부족으로 효과적으로 이행되지 않고 있다. 넷째, 장기수선계획의 작성을 위한 기준 모형과 매뉴얼이 제시되어야 한다.
셋째, 공동주택의 장기수선계획 수립 및 특별수선충당금 적립 현황에 관한 설문에서는 장기수선계획은 '수립' 67%, '미수립' 33%로 분석되었으나 특별수선충당금 적립현황은 '적립' 100%로 분석되었다. 여기서, 장기수선계획이 수립되지 않은 상황 하에 비합리적인 방법에 의하여 특별수선충당금이 적립되고 있다는 사실을 알 수 있었다. 그밖에 기초자료보유현황을 분석해보면〈그림 3-1＞과 같다.
설문 문항 중 실태를 알 수 있는 몇 개의 문항을 분석해 보면 다음과 같다. 첫째, 유지관리를 위한 수선 중 사후보전과 예방보전이 장수명화에 미치는 영향도에 관한 설문에서 사후보전이 '크다' 40%. '보통이다' 30% 으로 분석되었으며, 예방보전이 '매우크다' 60%, '크다' 30%로 분석되었다.
후속연구
전국 18개의 시 • 도에 있는 준공 후 사용기간이 5년 이상인 공동 주택의 관리자들을 대상으로 51건의 설문을 배포하여 직접 방문과 우편으로 회수하였다. 본 설문을 행함으로 인하여 전국의 공동주택의 관리 현황에 대한 자료를 수집하게 되며, 현 관리자들의 공농주택 유지관리 및 장기수선계획, 그리고 특별수선충당금에 대한 의식을 파악할 수 있게 된다. 설문지 구조는 크게 5개 부분으로 구성되어 있다.
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