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문제 정의
- 최근 용산4구역 철거민 참사에서도 알 수 있듯이 도시환경정비사업의 경우 다양하고 복잡한 이해관계가 내재되어 있고, 계획단계에서 이행 당사자 간의 갈등이 해소되지 않은 채 사업이 진행됨에 따라 사업이 지연되거나 중단되고 있다. 본 연구는 이러한 문제점을 해소하기 위하여 도시환경정비사업 계획단계에서의 주민과 공공부문 관련 부서가 함께 참여하여 계획을 수립할 수 있도록 하는 민∙관 협의체 도입방안을 제시하여 국내 도시환경정비사업 활성화에 기여하는데 목적이 있다.
- 본 연구에서는 이러한 문제점을 해소하고자 초기 계획단계에 주민과 공공이 함께 참여하는 민∙관 협의체를 구성하고, 중점관리 항목에 대하여 협의체 구성을 통하여 적정 계획을 수립할 수 있도록 하는 도시환경정비사업 계획단계 민∙관 협의체 도입방안을 제시하였다. 도시환경정비사업 계획단계 민∙관 협의체 도입방안에 대한 적합성 및 효용성에 대하여 도시환경정비사업에 대하여 다년간 업무 경험이 있는 전문가들을 대상으로 면담조사 결과 대다수가 적합하다는 의견을 보여 국내 도시환경정비사업에 적용이 가능한 것으로 검증되었다.
제안 방법
- 계획단계에서 주민 배제로 인하여 시행단계에서 발생되었던 주민과의 갈등 문제를 사전 해소를 위하여 계획단계에서 주민대표와 공공이 함께 참여하는 민∙관 협의체를 구성하여 사업성을 분석한다. 사업성 분석에 따라 과도한 이윤 또는 불균형한 사업비가 부담되는 것을 방지하는 적정 계획을 수립함에 따라 기존에 사업시행 단계에서 발생하였던 문제점을 사전 해소함으로써 사업추진의 활성화가 기대된다.
- 본 연구에서는 서울의 도심과 부도심에서 민간조합에 의하여 수행되는 도시환경정비사업 방식으로 추진되고 있는 지역을 연구의 범위로 설정하였다. 국내 도시환경정비사업 활성화를 위하여 계획단계에서 주민과 공공기관간의 함께 참여하는 민∙관 협의체를 구성하여 기존 프로세스에 적용하였다. 연구의 진행은 다음과 같은 방법으로 진행하였다.
- 도시환경정비사업 추진과 관련된 공공기관 부처별 쟁점사항을 파악하기 위하여 S재정비 촉진지구, G재정비 촉진지구, D재정비 촉진지구, J 8구역 등 현재 도시환경정비사업으로 추진 중인 4개 지역에 대한 연관 부서 및 기관별 협의에 따른 회신내용을 조사 및 분석하였다.
- 둘째, 도시환경정비사업의 추진현황 및 사례조사 등을 통하여 도시환경정비사업 추진에 따른 문제점 및 쟁점사항을 분석한다.
- 정비계획의 세부항목과 쟁점사항들과 연계성을 분석하기 위하여 앞에서 분석한 재정비 촉진지구들의 주민 민원을 통한 쟁점사항 및 관련 부처별 쟁점사항을 바탕으로, 2회 이상의 민원 제기사항이있었을경우,“ 대”로분류하고, 1회인경우“중”, 1회 미만의 경우“소”로 표 10과 같이 정리하였다.
- 현재 도시환경정비사업 방식으로 사업 진행 중에 있으나 주민 갈등으로 사업추진에 지장을 받고 있는 D 재정비촉진지구, G 재정비촉진지구, C 재정비촉진지구에 대하여 표 8과 같이 주민 측면에서 주요 쟁점사항 분석을 실시하였다. 주민들의 주요 쟁점사항을 파악하기 위하여 D, G, C 재정비촉진지구와 관련된 홈페이지에 등재된 민원신청 내용을 조사하였으며, 정비계획에 대하여 해당 동사무소 방문 시 제출된 민원 내용을 분석하였다.
- 주민에 의하여 선출된 주민 대표단과 공공의 관련분야 해당 부서가 함께 공공에서 제시한 기본계획안에 대한 타당성 분석을 한다. 주민 대표회의에서는 기반시설 설치계획, 건축계획, 기반 시설 주민부담계획, 개인 개략 추가부담액, 보상평가방안, 세입자 보상방안에 대한 협의안을 도출해야하며, 공공 분야에서는 기반시설 설치계획, 건축계획, 기반시설 공공부담계획, 임대주택 건설계획에 대하여 협의안을 도출해야한다.
- 주요 면담 내용으로 본 연구에서 제시한 초기 계획단계의 사전 정비계획안 제시항목에 대한 적합성과, 민∙관 협의체 도입에 따른 사업추진에 대한 영향성 및 민∙관 협의체 구성에 따른 주민과 공공부문간 합의 도출 항목의 적합성 등에 대한 면담을 실시하였다.
- 첫째, 도시환경정비의 필요성, 도시환경정비사업에 대한 관계 법령, 외국의 도시환경정비사업 사례 및 선행연구조사 등 예비적 고찰을 실시한다. 둘째, 도시환경정비사업의 추진현황 및 사례조사 등을 통하여 도시환경정비사업 추진에 따른 문제점 및 쟁점사항을 분석한다.
- 현재 도시환경정비사업 방식으로 사업 진행 중에 있으나 주민 갈등으로 사업추진에 지장을 받고 있는 D 재정비촉진지구, G 재정비촉진지구, C 재정비촉진지구에 대하여 표 8과 같이 주민 측면에서 주요 쟁점사항 분석을 실시하였다. 주민들의 주요 쟁점사항을 파악하기 위하여 D, G, C 재정비촉진지구와 관련된 홈페이지에 등재된 민원신청 내용을 조사하였으며, 정비계획에 대하여 해당 동사무소 방문 시 제출된 민원 내용을 분석하였다.
- 현재 도시환경정비사업 프로세스에 대한 문제점 및 프로세스 개선의 필요성을 파악하기 위하여 설문조사를 실시하였다. 설문 대상은 도재정비관련 업무 이해도를 높이기 위하여 표 5와 같은 도시환경정비사업 업무 경험이 많은 자치구 및 서울시 재개발 및 도시환경정비사업 업무담당 및 계획수립 용역업체 직원 등 30명을 대상으로 실시하였다.
대상 데이터
- 본 연구에서 제안하는 도시환경정비사업 계획단계 민∙관 협의 프로세스 도입방안에 대한 적합성과 효용성을 검증하기 위하여 전문가 10명을 대상으로 면담을 실시하였다. 면담조사대상은 표 11과 같다.
- 본 연구에서는 서울의 도심과 부도심에서 민간조합에 의하여 수행되는 도시환경정비사업 방식으로 추진되고 있는 지역을 연구의 범위로 설정하였다. 국내 도시환경정비사업 활성화를 위하여 계획단계에서 주민과 공공기관간의 함께 참여하는 민∙관 협의체를 구성하여 기존 프로세스에 적용하였다.
- 현재 도시환경정비사업 프로세스에 대한 문제점 및 프로세스 개선의 필요성을 파악하기 위하여 설문조사를 실시하였다. 설문 대상은 도재정비관련 업무 이해도를 높이기 위하여 표 5와 같은 도시환경정비사업 업무 경험이 많은 자치구 및 서울시 재개발 및 도시환경정비사업 업무담당 및 계획수립 용역업체 직원 등 30명을 대상으로 실시하였다.
성능/효과
- D재정비 촉진지구인 경우도 건축계획, 기반시설계획, 기반시설 부담계획이 주요 쟁점사항으로 파악되었다. 4개 지구 모두 공통적인 쟁점항목으로 제시한 부분은 건축계획, 교통시설계획, 기반시설계획, 기반시설부담금에 대한 항목으로 분석되었다.
- D 재정비촉진지구의 경우, 세입자 대책과 관리처분 계획이 주요 쟁점사항으로 분석되었고, C 재정비 촉진지구와 G 재정비 촉진지구의 경우, 기반시설 설치에 따른 추가부담금, 건축계획, 세입자 대책이 주요 쟁점사항인 것으로 분석되었다.
- 건축계획과 사업성은 연계되므로 주민들의 주요쟁점사항인 것으로 파악할 수 있었으며, 노후 지역에 따른 세입자 대책 등에 특히 관심을 가지고 있는 것으로 나타났다. 기반시설 설치계획에 관해서는 관련부서에서 주요쟁점사항인 것으로 분석되었으며, 기반시설 비용부담에 대하여 주민과 관련부서 모두 주요쟁점사항인 것으로 파악되었다.
- 셋째, 도시환경정비사업의 계획단계 민∙관 협의체 구성방안 및 협의체에서 해소해야 할 중점관리 항목을 설정한다. 넷째, 협의체 도입에 대하여 도시환경정비사업 부문에 다양한 경험과 전문지식이 있는 실무 전문가의 면담을 통하여, 적합성 및 활용의 효용성에 대한 검증을 실시하고 결론을 도출한다.
- 본 연구에서는 이러한 문제점을 해소하고자 초기 계획단계에 주민과 공공이 함께 참여하는 민∙관 협의체를 구성하고, 중점관리 항목에 대하여 협의체 구성을 통하여 적정 계획을 수립할 수 있도록 하는 도시환경정비사업 계획단계 민∙관 협의체 도입방안을 제시하였다. 도시환경정비사업 계획단계 민∙관 협의체 도입방안에 대한 적합성 및 효용성에 대하여 도시환경정비사업에 대하여 다년간 업무 경험이 있는 전문가들을 대상으로 면담조사 결과 대다수가 적합하다는 의견을 보여 국내 도시환경정비사업에 적용이 가능한 것으로 검증되었다.
- 도심활성화를 위하여 도시재정비사업의 필요성에 대하여 모두 공감하는 것으로 나타났다. 도시환경정비사업의 지연요인으로 이해관계자의 갈등이 가장 큰 요인이라고 응답하였으며, 주민의 과다한 보상금 요구 및 주민에게 기반시설 부담금을 전가는 것이 두 번째 요인이라고 응답하였다.
- 면담 결과, 초기 계획단계에서 민관∙협의체를 구성함으로써 사업 활성화에 많은 도움이 될 것이라는 의견이 10명중 7명이 답하여 70%가 적합하다는 의견이었고, 주민의 과도한 보상금 요구에 대한 해결방안으로 초기 계획단계 민∙관 협의체를 구성하여 사업성 분석을 실시하는 방안에 대하여는 10명중 6명이 적합하다는 의견을 제시하였다. 또한 계획수립단계에서 사업성 분석을 통한 용적률, 높이 등 적정 건축계획수립 방안이 도시환경 정비 사업에 도움이 될 것인가에 대한 질문에도 10명중 6명이 적합이라는 의견을 제시하였다.
- 민∙관 협의체 도입 방안에 대한 적합성 및 효용성에 대하여 대부분 적합하다는 의견을 보였으며, 사업 활성화에 도움을 줄 수 있을 것이라는 긍정적인 평가가 있어 프로세스 도입은 가능한 것으로 파악되었다.
- 본 연구에서 제시한 국내 도시환경정비사업의 계획단계 민∙관 협의체 도입 방안은 도시환경정비사업의 계획수립에 있어 주민과 공공부문간 사전 협의를 통하여 계획을 수립토록 하는 있는 절차를 제시했다는데 의의가 있다. 본 연구의 결과를 적용할 경우, 향후 사업 시행단계에서 발생할 수 있는 주민과 주민 간, 주민과 공공 간의 갈등을 사전에 제거함으로써 원활한 사업추진에 기여할 수 있을 것으로 기대가 된다.
- 둘째, 사업성을 감안하지 않고 주민을 배제한 공공 주도하에 계획수립에 따른 문제점을 들 수 있다. 셋째, 기반시설 설치에 따른 기반시설 설치 부담금에 대하여 주민들에게 전가에 대한 사항을 들 수 있다.
- 기반시설 부담률에 대하여 주민들이 추가적으로 부담이 되지 않는 범위 내 공공에서 부담하는 방안에 대하여는 10명중 8명이 적합하다는 의견 이었다. 전문가 면담 결과 본 연구에서 제시한 협의 프로세스 도입방안은 대부분 적정하다는 의견을 제시하여 도시환경정비사업 프로세스에 도입 시 많은 문제점을 해소하여 사업추진에 도움을 줄 수 있을 것으로 검증되었다.
- 설문조사 결과에 따라 도시환경정비사업 추진에 따른 가장 큰 문제점으로 3가지로 구분할 수 있다. 첫째, 주민들의 과다한 보상금 요구가 쟁점사항이 되고 있음을 알 수 있다. 둘째, 사업성을 감안하지 않고 주민을 배제한 공공 주도하에 계획수립에 따른 문제점을 들 수 있다.
- 표 9와 같이 도시환경정비사업 방식으로 사업 추진 중에 있는 4개 지역에 대하여 관련부서 협의에 따른 공통적인 쟁점항목의 분석결과, 지구∙지정에 대하여 4개 지역 모두 의견이 없는 것으로 분석되었다. S재정비 촉진지구인 경우, 대부분 기반시설 설치 및 부담계획에 대하여 의견을 제시한 것으로 나타났다.
후속연구
- 도시환경정비사업의 계획단계 민∙관 협의체 도입 방안에 대한 효과에 대하여 도시환경정비사업이 장기간에 거쳐 진행됨에 따라 실제 사업에 적용하여 효과를 검증하는데 연구의 한계가 있으므로, 본 연구 결과를 바탕으로 단계적으로 실제 사업에 적용하여 나타나는 문제점을 분석하고 보완하는 방향으로 계속 연구가 진행되어야 할 것이다. 또한 본 연구는 국내 도심재정비사업 중 도시환경정비사업 추진 방식에 한하여 사례조사 및 연구를 진행하였으나, 재개발사업 또는 재건축사업 등타 재정비사업 추진방식에 대하여도 다각적인 연구가 진행되어야 할 것이다.
- 기존 도시환경정비사업 건축계획의 경우, 용적률, 높이 등을 제한하려는 공공의 입장과 용적률을 높여 사업성을 높이려는 주민의 입장이 대립하여 항상 문제가 대두되고 있다. 따라서 이러한 입장 차이를 해소하기 위하여 우선 사업성 분석을 실시하고, 사업성 분석에 따라 용적률, 높이 등 건축계획이 수립된다면 상호간의 입장을 이해하여 분쟁이 발생하지 않고 사업을 원활하게 추진할 수 있을 것이다.
- 도시환경정비사업의 계획단계 민∙관 협의체 도입 방안에 대한 효과에 대하여 도시환경정비사업이 장기간에 거쳐 진행됨에 따라 실제 사업에 적용하여 효과를 검증하는데 연구의 한계가 있으므로, 본 연구 결과를 바탕으로 단계적으로 실제 사업에 적용하여 나타나는 문제점을 분석하고 보완하는 방향으로 계속 연구가 진행되어야 할 것이다. 또한 본 연구는 국내 도심재정비사업 중 도시환경정비사업 추진 방식에 한하여 사례조사 및 연구를 진행하였으나, 재개발사업 또는 재건축사업 등타 재정비사업 추진방식에 대하여도 다각적인 연구가 진행되어야 할 것이다.
- 본 연구에서 제시한 국내 도시환경정비사업의 계획단계 민∙관 협의체 도입 방안은 도시환경정비사업의 계획수립에 있어 주민과 공공부문간 사전 협의를 통하여 계획을 수립토록 하는 있는 절차를 제시했다는데 의의가 있다. 본 연구의 결과를 적용할 경우, 향후 사업 시행단계에서 발생할 수 있는 주민과 주민 간, 주민과 공공 간의 갈등을 사전에 제거함으로써 원활한 사업추진에 기여할 수 있을 것으로 기대가 된다.
- 적정 기반시설 설치에 따른 건축계획을 수립하여 사업비를 검토하고 추가 부담금이 과다할 경우 공공에서 일정 비율을 분담하는 방안을 검토하며, 반대로 과도한 이익이 발생할 경우 기반시설 분담금을 사업시행자가 부담하는 방향으로 기반시설 분담 방안을 검토해야한다. 추가적으로 도시재정비사업 추진에 따른 과도한 이익 또는 과도한 부담금이 추가되지 않도록 적정한 계획을 수립해야 하며, 사업비 분석을 통하여 기반시설 설치에 따른 추가 부담금을 공공이 부담하는 방안으로 추진해야한다.
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