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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 현재 주민공동시설 관련 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점을 살펴보고, 공동주택 단지 및 지역 특성에 대응하는 주민공동시설을 설치하도록 하고 있는 일본의 주민공동시설 관련 법규와 일본 공동주택의 주민공동시설 설치현황을 조사하여 향후 커뮤니티 활성화를 위한 주민공동시설 관련 법적 제도의 개선 방향을 도출하고자 한다.
- 본 연구는 공동주택 주민공동시설 관련 법규인 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점을 살펴보고, 개선방향을 도출하기 위해 현재 일본의 주민공동시설 관련 법규 및 설치현황을 토대로 향후 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있는 주민공동시설 설치 관련 법규의 개선방향을 도출하고자 한다. 이를 위해 현재 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점을 파악하고, 이에 대한 개선방향 도출을 위해 일본의 주민공동시설 관련 법규 및 설치 현황을 파악하였다.
- 또한 주민공동시설은 법적용어로 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조 제3항에서 주민공동시설을 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설로 정의하고 있으며, 그 시설의 종류로는 주민운동시설, 주민교육시설, 청소년수련 시설, 주민휴게시설, 도서실, 독서실, 입주자집회소, 경로당, 보육시설 등을 포함하고 있다. 본 연구에서는 주민공동시설의 종류를 주택건설기준 등에 관한 규정에서 제시하고 있는 시설과 거주자가 함께 사용 및 관리하는 시설 중 이웃 교류의 장이 되고 있는 어린이놀이터를 포함하도록 한다. 이와 같이 주민공동시설의 거주자의 공동체 활동을 영위할 수 있는 공간으로 여러 거주자가 함께 생활할 수 밖에 없는 주택유형에서는 필수적이 공간이다.
제안 방법
- 첫째, 한국의 주민공동시설 설치 관련 법규의 특징을 파악하기 위해 주민공동시설의 개념 및 변천과정을 살펴보고, 현재 우리나라의 주민공동시설 설치 관련 법규인 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점과 설치 기준을 파악하였다. 이를 위해1) 현행 「주택건설기준 등에 관한 규정」과 「주택법」을 토대로 주민공동시설의 법체계 등의 문제점을 파악하였고, 2) 주민공동시설 관련 선행연구를 토대로 주민공동시설 개념 및 변천과정과 설치 기준의 문제점을 파악하였다.
- 둘째, 일본의 주민공동시설 설치 관련 법규의 특징을 파악하기 위해1) 선행연구와 일본의 지자체 홈페이지를 통한 문헌조사와2) 공동주택 건설 관련 정부기관 공무원, 지자체 담당 공무원과 민간건설업체관계자와의 면접조사를 실시하였고, 3) 일본에 실제 건설된 공동주택을 방문 하여 관련 법규 및 기준을 통해 어떻게 주민공동시설이 설치되고 있는지 현장조사를 실시하였다. 현장조사 및 면접조사2)는 2010년 7월 20일부터 7월 23일 동안 실시하였다.
- 국토교통성의 시가지 건축과 맨션 담당자를 통해 주민 공동시설 설치 관련 중앙정부의 역할과 주민공동시설의 설치 기준에 대해 면접조사를 하였다. 그 결과, 중앙정부는 지역의 지방자치단체, 민간을 육성하게 지원하는 역할을 하고 있었다.
- 단지 계획시 주민의 요구를 반영하여 인공운하 및 호수, 인공폭포, 인공실개천 등 ‘물(수변)을 이용한’ 디자인을 하였다.
- 대신 단지에는 최소한의 시설(어린이놀이터, 자전거보관소, 회의실 등)을 자율적으로 설치하도록 하였으며, 단지와 단지 즉, 마쿠하리의 전체의 커뮤니티를 위해 주민공동시설인 ‘베이코어 공민관’을 설치하여, 하나의 단지의 커뮤니티가 아닌 지역의 커뮤니티를 증진시킬 수 있는 시설을 설치하도록 하였다.
- 면접조사를 위해 반구조화된 면접(semi-structured interview)을 활용하였으며, 공동주택 주민공동시설 설치 관련 법규 및 적용방안, 주민공동시설 건설기준, 지자체와 중앙정부의 역할, 민간 분양 맨션의 적용 기준 등에 대해 반구조화된 질문지를 만들어 실시하였다. 면접 대상자로는 국토교통성의 맨션 담당자 야마자키(山崎房長), 마쿠하리 신도심 정책 담당자 나미키(ナミキ), 민간 맨션 분양 건설 업체인 다이와 로얄 국제 영업부의 미키(ミッキ一) 부장을 대상으로 하였다.
- 셋째, 일본 공동주택의 주민공동시설 설치 현황을 파악하기 위해 코사가야시 레이크 타운 다이와 주택(분양), 시노노메 주택단지(임대), 가나자와현 콘포르 주택단지(임대), 마꾸하리 베이 뉴타운(분양+임대), 도코도 롯본기 힐스(분양+임대) 단지 등 분양 1단지, 임대 2단지, 분양과 임대가 혼합되어 있는 2단지 총 5단지를 방문하여 주민공동 시설 설치 현황을 파악하였다.
- 본 연구는 공동주택 주민공동시설 관련 법규인 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점을 살펴보고, 개선방향을 도출하기 위해 현재 일본의 주민공동시설 관련 법규 및 설치현황을 토대로 향후 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있는 주민공동시설 설치 관련 법규의 개선방향을 도출하고자 한다. 이를 위해 현재 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점을 파악하고, 이에 대한 개선방향 도출을 위해 일본의 주민공동시설 관련 법규 및 설치 현황을 파악하였다. 조사결과 토대로 결론을 정리하면 다음과 같다.
- 일본 공동주택의 주민공동시설 설치 현황을 토대로 개선방향을 도출하고자 일본 공동주택의 주민공동시설을 방문하여 담당자 면담 및 사진 촬영을 통해 그 설치 현황을 조사하였다.
- 일본의 경우, 주택건설시 필수조건으로 주민공동시설 설치를 정하기보다 최소한의 기초시설만을 제시하고 있으며 종합적인 정책을 바탕으로 지자체에서 독자적인 시책을 활용하도록 유도하고 있다. 지자체의 지역특성을 반영한다양한 조례를 통해 주민공동시설을 설치하도록 하였다. 또한 일본의 경우 커뮤니티에 대한 인식을 보면 단지 개념의 커뮤니티보다는 지역 단위의 커뮤니티를 중시하는 경향이었다.
- 첫째, 한국의 주민공동시설 설치 관련 법규의 특징을 파악하기 위해 주민공동시설의 개념 및 변천과정을 살펴보고, 현재 우리나라의 주민공동시설 설치 관련 법규인 주택건설기준 등에 관한 규정의 문제점과 설치 기준을 파악하였다. 이를 위해1) 현행 「주택건설기준 등에 관한 규정」과 「주택법」을 토대로 주민공동시설의 법체계 등의 문제점을 파악하였고, 2) 주민공동시설 관련 선행연구를 토대로 주민공동시설 개념 및 변천과정과 설치 기준의 문제점을 파악하였다.
- 커뮤니티 활성화에 기여할 수 있는 주민공동시설 설치 관련 기준의 개선방향을 도출하기 위해 현재 일본의 주민공동시설 관련 법규를 조사하였고, 이런 법규의 특성을 바탕으로 일본 공동주택의 주민공동시설의 현황 및 특성을 조사하였다.
대상 데이터
- 레이크타운 다이와 하우스는 주민과 행정, 건설사가 함께 어떠한 마을을 만들 것인가에 대한 회의를 걸쳐 ‘친환경, 살기 좋고, 도시 생활을 영위할 수 있는 단지’를 건설하는 것을 목표로 하고 있다. 500세대의 주택단지로 20~60세의 다양한 연령층을 타켓으로 20평형과 30평형으로 구성하였다. 단지 계획시 주민의 요구를 반영하여 인공운하 및 호수, 인공폭포, 인공실개천 등 ‘물(수변)을 이용한’ 디자인을 하였다.
- 면접 대상자로는 국토교통성의 맨션 담당자 야마자키(山崎房長), 마쿠하리 신도심 정책 담당자 나미키(ナミキ), 민간 맨션 분양 건설 업체인 다이와 로얄 국제 영업부의 미키(ミッキ一) 부장을 대상으로 하였다. 국토교통성의 야마자키(山崎房長)는 주택국 건축과 맨션 정책 실장으로 공동주택 설치를 담당하고 있는바 현재 일본의 주민공동시설 관련 법규, 법체계 및 적용 방안과 중앙정부의 역할 등을 파악하기 위해 면접 대상자로 선정하였다. 또한 마쿠하리 신도심 정책 담당자 나미키(ナミキ)는 베이뉴타운의 건설특징, 지역전체의 주민공동시설인 베이코어 공민관의 역할 및 특징과 맨션 건설시 일본 지자체의 역할 및 주민공동시설 건설 기준 등을 파악하기 위해 면접 대상자로 선정하였다.
- 또한 마쿠하리 신도심 정책 담당자 나미키(ナミキ)는 베이뉴타운의 건설특징, 지역전체의 주민공동시설인 베이코어 공민관의 역할 및 특징과 맨션 건설시 일본 지자체의 역할 및 주민공동시설 건설 기준 등을 파악하기 위해 면접 대상자로 선정하였다. 다이와 로얄은 분양 맨션을 건설하는 건설사로 이곳 영업부의 미키(ミッキ一) 부장을 대상으로 사이타마현 코사가야시 레이크타운 다이와하우스의 주민공동시설 설치시 적용받았던 지자체와 국토교통성의 분양 맨션 주민공동시설 기준을 파악하기 위해 면접 대상자로 선정하였다.
- 면접조사를 위해 반구조화된 면접(semi-structured interview)을 활용하였으며, 공동주택 주민공동시설 설치 관련 법규 및 적용방안, 주민공동시설 건설기준, 지자체와 중앙정부의 역할, 민간 분양 맨션의 적용 기준 등에 대해 반구조화된 질문지를 만들어 실시하였다. 면접 대상자로는 국토교통성의 맨션 담당자 야마자키(山崎房長), 마쿠하리 신도심 정책 담당자 나미키(ナミキ), 민간 맨션 분양 건설 업체인 다이와 로얄 국제 영업부의 미키(ミッキ一) 부장을 대상으로 하였다. 국토교통성의 야마자키(山崎房長)는 주택국 건축과 맨션 정책 실장으로 공동주택 설치를 담당하고 있는바 현재 일본의 주민공동시설 관련 법규, 법체계 및 적용 방안과 중앙정부의 역할 등을 파악하기 위해 면접 대상자로 선정하였다.
- 조사 단지는 코사가야시 다이와 하우스, 치바시 마꾸하리 베이뉴타운, 도코구 시노노메, 동경도 롯본기힐스, 가나자와 콘포르주택 등 5개 단지를 조사하였으며, 단지규모, 세대수, 단지구성, 건축년도 등 단지 특성을 정리하면 다음 [Table 5]와 같다.
- 둘째, 일본의 주민공동시설 설치 관련 법규의 특징을 파악하기 위해1) 선행연구와 일본의 지자체 홈페이지를 통한 문헌조사와2) 공동주택 건설 관련 정부기관 공무원, 지자체 담당 공무원과 민간건설업체관계자와의 면접조사를 실시하였고, 3) 일본에 실제 건설된 공동주택을 방문 하여 관련 법규 및 기준을 통해 어떻게 주민공동시설이 설치되고 있는지 현장조사를 실시하였다. 현장조사 및 면접조사2)는 2010년 7월 20일부터 7월 23일 동안 실시하였다.
성능/효과
- 레이크타운 다이와 주택단지의 주민공동시설관련 지자체 조례는 없었으며, 법적 규제 없이 자율적으로 건설하였다. 다이와 주택단지 주변의 공원 및 녹지공간을 활용하고 대신 단지 내 중정 공간은 주차장으로 설치하여 건설비용을 절감하여 최종적으로 분양가 절감 효과를 보았다.
- 셋째, 현행 주민공동시설의 설치 기준은 각 시설별로 설치하도록 그 종류 및 면적 기준을 제시하고 있다. 이로 인해 사용하지 않는 공간에 대해 용도변경을 할 경우, 기준을 상회하는 면적에 대해서만 공간의 용도변경이 가능하다.
- 일본의 공동주택 단지에서는 중정의 설치를 많이 볼 수 있으나, 레이크타운의 경우에는 호수와 공원이 단지 옆에 위치한 지역 특성을 가지고 있어 중정을 설치하지 않고 대신 그 곳에 주차장을 설치하고 있었다. 이와 같이 단지의 주변 특성을 반영하지 않고 모든 단지에 주민공동시설을 동일하게 설치하는 것이 아니라 단지 주변 특성을 반영하여 설치함으로써 공사비 절감을 통한 분양가를 절감할 수 있었다. 이와 같이 주민공동시설 설치에 있어 주변에 가지고 있는 지역 환경 및 지역시설을 고려하여 적용한다면 분양가 절감이라는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
- 첫째, 마쿠하리 베이 뉴타운의 주민공동시설 설치 기준에 대해 면접조사를 실시한 결과, 마쿠하리는 현재 주민공동시설 설치에 대한 조례를 마련하고 있지는 않았으며, 대신 도시디자인 가이드라인을 통해 기준을 마련하였다.
- 첫째, 주민공동시설은「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3항에서 포괄적인 상위 시설로 정의하고 있으나, 면적 기준은 제55조 제3항에서 다른 하위 시설들(경로당, 보육시설, 작은 도서관 등)과 함께 제시하고 있다. 이로 인해 제2조 제2항의 주민공동시설과 제55조 주민공동시설 간의 위계에 혼돈을 주고 있다.
후속연구
- 또한 현 주택건설기준 등에 관한 규정과 같이 대통령령 위계에서의 기준으로는 거주자 특성의 반영이나 시대 흐름에 대응하는데 어려움이 있다. 그러므로 일본과 같이 지자체 조례로 이관하여 다양한 지역의 특성 및 거주자 특성을 반영하고 그 지역과 거주자에 맞는 다양한 주민공동시설의 설치가 가능하도록 공동주택 주민공동시설 관련 법규는 좀 더 법 적용 및 개정이 쉬운 국토해양부 장관 고시 또는 지자체 조례로 이관하는 것이 거주자 특성 및 시대 흐름에 대응이 가능하고, 지역 및 단지 특성과 거주자 특성을 반영한 다양한 주민공동시설의 설치가 가능할 것이라 판단된다.
- 이렇기 때문에 법 기준으로 제공된 공간에 대해서는 용도변경이 불가능하며, 또한 기준 이상으로 제공된 면적이 있을지라도 그 공간의 면적이 거주자들의 커뮤니티 활동이 가능한 공간이여야 하는데 그렇지 못할 경우 용도변경을 하더라도 거주자의 커뮤니티 활동을 저해하고 사장되는 공간이 될 것이다. 따라서 거주자의 요구를 반영하여 융통성 있는 계획 및 용도변경을 위해서는 현행과 같이 상위법에서 각 시설별 설치 기준 대신 설치 시설의 총량면적 기준을 규정하는 방향으로 개선한다면 거주자의 활발한 커뮤니티 활동이 가능한 다양하고 융통성있는 주민공동시설 계획이 가능할 것으로 판단된다. 또한 향후 주민공동시설의 총량면적의 구체적인 기준에 관한 연구가 진행되어야 할 것이다.
- 이와 같이 주민공동시설은 시설 종류의 많고 적음이 중요한 것이 아니라 거주자의 특성, 단지 특성, 지역특성이 잘 반영하여 거주자가 요구하는 시설의 확보가 중요함을 시사한다. 따라서 향후 주민공동시설의 설치 기준은 거주자, 단지, 지역 특성이 잘 반영될 수 있는 기준 개선이 필요할 것이다.
- 따라서 거주자의 요구를 반영하여 융통성 있는 계획 및 용도변경을 위해서는 현행과 같이 상위법에서 각 시설별 설치 기준 대신 설치 시설의 총량면적 기준을 규정하는 방향으로 개선한다면 거주자의 활발한 커뮤니티 활동이 가능한 다양하고 융통성있는 주민공동시설 계획이 가능할 것으로 판단된다. 또한 향후 주민공동시설의 총량면적의 구체적인 기준에 관한 연구가 진행되어야 할 것이다.
- 이와 같이 단지의 주변 특성을 반영하지 않고 모든 단지에 주민공동시설을 동일하게 설치하는 것이 아니라 단지 주변 특성을 반영하여 설치함으로써 공사비 절감을 통한 분양가를 절감할 수 있었다. 이와 같이 주민공동시설 설치에 있어 주변에 가지고 있는 지역 환경 및 지역시설을 고려하여 적용한다면 분양가 절감이라는 효과를 얻을 수 있을 것이다.
- 이런 집회소는 단지 주민뿐만 아니라 주변 지역 주민에게까지 개방 가능한 공간으로 사용되고 이때 이용료는 차등 부과하여 제공하고 있었다. 콘포르 주택단지와 같이 주민공동시설인 집회소를 지역주민에게 개방하고 지역주민과 단지주민간의 이용료 차등을 통해 지역의 커뮤니티 활성화와 단지의 효율적 관리 방안으로 도입할 수 있을 것이다. 콘포르 주택단지의 주민공동시설은 어린이놀이터, 자전거보관소, 실외 휴게공간, 집회소 등을 제공하고 있었다[Table 6].
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