조건부가치추정법을 이용한 도로의 경제가치 추정에 관한 실증적 연구 - 수원시 47번 도로건설계획을 중심으로 A Critical Assessment of the Economical Value of Road on Housing Prices Using Contingent Valuation Method - focus on the road construction plan of 47th of Suwon si -원문보기
본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 '도로'가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 아파트 인근의 '신 도로건설계획'을 가장 큰 호재(好材)라고 내세웠으나, 아파트 입주 후 도로건설계획이 전면 무산된 실제 사례를 선정하여 '도로'의 경제적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다. 따라서 본 연구에서 도출된 WTP는 '신 도로건설계획' 무산 전 후 1년 간(2010년 9월~2011년 9월)으로 국토해양부에서 고시한 해당 아파트의 가격 변동치와 '부동산 114'에서 발표한 시세(市勢), 그리고 해당 아파트 입주민들이 주장하는 아파트의 자산가치 변화에 따른 체감(體感)을 비교한 실증적 사례이다. 본 연구 분석결과 입주민들의 WTP는 집값의 약 10%정도로 조사되었으며, 이는 같은 기간동안 국토해양부에서 고시한 아파트가격 변동폭(10% 하락)과는 유사한 수준으로 나타났다. 그러나 '부동산 114'에서 발표한 아파트 실물 거래시장에서의 시세하락 폭은 이보다 훨씬 더 큰 것(24%)으로 나타났다. 이처럼 아파트 분양 시 호재(好材)로 작용 할 것이라던 '도로건설계획'의 무산에 따른 파급효과는 주민들이 느끼는 것보다 훨씬 더 심각하게 아파트 시세(市勢)에 영향을 미친다는 것을 짐작할 수 있었다. 이는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다.
본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 '도로'가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 아파트 인근의 '신 도로건설계획'을 가장 큰 호재(好材)라고 내세웠으나, 아파트 입주 후 도로건설계획이 전면 무산된 실제 사례를 선정하여 '도로'의 경제적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다. 따라서 본 연구에서 도출된 WTP는 '신 도로건설계획' 무산 전 후 1년 간(2010년 9월~2011년 9월)으로 국토해양부에서 고시한 해당 아파트의 가격 변동치와 '부동산 114'에서 발표한 시세(市勢), 그리고 해당 아파트 입주민들이 주장하는 아파트의 자산가치 변화에 따른 체감(體感)을 비교한 실증적 사례이다. 본 연구 분석결과 입주민들의 WTP는 집값의 약 10%정도로 조사되었으며, 이는 같은 기간동안 국토해양부에서 고시한 아파트가격 변동폭(10% 하락)과는 유사한 수준으로 나타났다. 그러나 '부동산 114'에서 발표한 아파트 실물 거래시장에서의 시세하락 폭은 이보다 훨씬 더 큰 것(24%)으로 나타났다. 이처럼 아파트 분양 시 호재(好材)로 작용 할 것이라던 '도로건설계획'의 무산에 따른 파급효과는 주민들이 느끼는 것보다 훨씬 더 심각하게 아파트 시세(市勢)에 영향을 미친다는 것을 짐작할 수 있었다. 이는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다.
The Purpose of this study was to assess the willingness to pay(WTP) for the new road construction plan(slip road of urban highway which was advertising extensively to reduce the time to the core of metropolitan area) on housing prices using contingent valuation method(CVM). And this study was an emp...
The Purpose of this study was to assess the willingness to pay(WTP) for the new road construction plan(slip road of urban highway which was advertising extensively to reduce the time to the core of metropolitan area) on housing prices using contingent valuation method(CVM). And this study was an empirical study which was based on the consciousness of residents whose apartment was within the Suwon Si's new plan of 47th road construction zone. In this study, it was revealed that the resident's WTP for the plan of new road construction which was built on the neighborhood of apartment was within the 10 percent of housing prices that was similar to the standard declared price of MLTM(Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs). And also revealed that the difference of sale prices of real estate company was 24 percent. The statistical assessment results show that both the resident's characteristic variables such as gender, incomes, size of apartment and the accessability variables such as distance to parks, schools, department stores, living facilities were positive effects on the prices of apartments significantly. Finally, the house has depreciated than that of MLTM and WTO since torpedoed the road construction plan. These results imply that, we have to take capital appreciation of the property into account due to road construction since the accessibility was very significantly positive internal effects on the apartment housing prices.
The Purpose of this study was to assess the willingness to pay(WTP) for the new road construction plan(slip road of urban highway which was advertising extensively to reduce the time to the core of metropolitan area) on housing prices using contingent valuation method(CVM). And this study was an empirical study which was based on the consciousness of residents whose apartment was within the Suwon Si's new plan of 47th road construction zone. In this study, it was revealed that the resident's WTP for the plan of new road construction which was built on the neighborhood of apartment was within the 10 percent of housing prices that was similar to the standard declared price of MLTM(Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs). And also revealed that the difference of sale prices of real estate company was 24 percent. The statistical assessment results show that both the resident's characteristic variables such as gender, incomes, size of apartment and the accessability variables such as distance to parks, schools, department stores, living facilities were positive effects on the prices of apartments significantly. Finally, the house has depreciated than that of MLTM and WTO since torpedoed the road construction plan. These results imply that, we have to take capital appreciation of the property into account due to road construction since the accessibility was very significantly positive internal effects on the apartment housing prices.
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문제 정의
신규 아파트를 매수할 때 해당 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 소위 분양 호재(好材)로 제시한 ‘신 도로건설계획’이 주택의 가치에 얼마나 경제적 가치로 작용할까에 대한 선호(選好)수준는 응답자의 개인특성에 영향을 받을 수 있다. 따라서 본 연구에서는 설문조사를 통하여 습득한 표본 데이터의 실증 분석을 통하여 도로가 가지는 금전적 가치에 대한 WTP을 추정하기에 앞서 응답자들의 일반적 특성을 살펴보았다. 응답자들의 일반적 특성을 살펴보면 남성이 67%(71명), 여성이 33% (35명)의 분포를 보였으며, 연령은 30세미만이 12.
본 연구는 신규아파트 분양 당시 시공사 또는 분양대행사(시행사)의 분양광고에 게재된 ‘신 도로건설 계획’이 실제 아파트 분양가격에 미치는 영향을 알아보고자 실제 신규아파트를 분양· 매수한 수요자들을 중심으로 수행한 실증적 연구이다.
본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 실제로 ‘도로’가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 실제로 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 마케팅 전략으로 내세웠던 ‘신 도로건설계획’이 아파트 입주 후 전면 무산된 사례로써, 경기도 수원시 조원동의 ‘임광그대가’ 아파트를 대상으로 선정하여, 실제 입주민들이 최초 아파트 분양 당시 분양 총가격에 잠재적으로 포함되었다고 주장하는 ‘도로’의 금전적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다.
이에 본 연구는 실제로 2007년 경기도 수원시가 계획했던(2010년 9월 현재 시행계획안 원천 무효) ‘광교도로개통계획(47번국도상)9)’의 무산으로 피해를 입은 해당 지역(수원시 장안구 조원동 912번지)의 신축 아파트10)를 대상으로, 분양가격에 내포된 ‘도로’의 경제적 가치11)를 알아보고자 하였다.
제안 방법
또한 아파트 시세의 하락 폭을 분양가 대비 10%이하와 이상으로써 각각 설정하고, 이를 기초로 응답자들에게 해당 아파트의 금전적 가치와 해당 도로에 대한 WTP를 조사하였다().
본 연구는 신규주택 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 제시하는 주택의 입지적 특성으로써의 ‘신 도로건설계획’이 갖는 효과를 금전적 가치로 추정하고자, 주택의 속성을 물리적 특성(주택평수와 활동영역), 사회적 특성(공원 접근성과 환경의 질, 학군), 입지적 특성(백화점 접근성), 경제적 특성(경제가치)의 4개 특성 16항목22)으로써 평가· 조사하였으며, 특히 주택의 가치에 잠재적으로 내포된 ‘신 도로건설계획’에 대한 금전적 가치는 CVM을 활용하여 WTP로써 조사하였다().
본 연구는 이러한‘신 도로건설계획’을 믿고 주택을 분양 하였으나, 입주 후 이러한 건설계획이 무산 됨으로써 실질적인 아파트 가격 하락을 경험한 아파트 입주민들을 실제사례로 선정하여 도로에 대한 WTP를 CVM을 활용하여 조사분석하였다.
이론적으로 주택의 자본가치란 지금까지 그 부동산이 존속하게 되는 미래의 특정 시점까지 매 기간 발생하게 될 그 편익(便益)의 화폐로 환산된 총 가치, 즉 부동산 가격으로써 평가한다. 따라서 진정한 주택의 가치는 수요와 공급의 일반원칙에 따라 성립하면서도 그 주택에서 발생하는 쾌적성이나 수익성 등의 효용성과 상대적 희소성, 유효수요, 욕구 등의 내외적 가격형성 요인들이 상호작용에 의하여 결정된다.
이에 본 연구는 WTP를 추정하기 위한 사전조사로써 대상지역에 대한 아파트 공급가격과 최초분양가격 그리고 주변 아파트에 대한 시세동향을 파악하였으며(), 개방형 질문 방식을 이용한 사전조사에서 얻어진 아파트 시세에 대한 분포로부터 경험법칙을 충족하는 값으로 WTP의 제시금액을 1000만원 미만, 5000만원 미만, 1억원 미만, 1억원 이상의 4가지로 구분하였다(신영철, 2009).
대상 데이터
본 연구의 대상 도로는 2007년 9월 최초 분양 당시 2012년 건설예정계획인 47번 국도로써 경기도 수원시 조원동 92번지 일대의 서해안 고속도로와 영동고속도로 상 분기점으로써, 광교 신도시와의 연결에 의한 서울로 통하는 광역순환도로 개념의 ’신 도로건설계획’에 속해 있다.
이에 따라 본 연구는 이러한 ‘신도로건설계획’을 분양 호재(好材)로 내세운 건설회사23)의 말만 믿고, 이를 실제 구매한 입주민들을 중심24)으로 2010년 9월부터 2011년 9월에 걸쳐 수행하였으며, 다음과 같은 결과를 얻었다.
데이터처리
또한 본 연구의 통계분석은 사전에 준비된 질문지를 자기 기입방식에 의해 작성 된 후, SPSS 프로그램을 이용하여 각 문항별로 응답자의 일반적 특성과 내용변인을 교차 분석하여 백분율과 카이제곱(χ2) 검정을 통하여 각각의 특성별로 집단 간의 통계적 유의성(p<0.001)을 검증하였다.
이론/모형
이를 위해 본 연구에서는 가상가치 추정법 중 조건부가치측정법(contingent valuation method, 이하 CVM)을 활용하여 ‘도로’의 가치를 입주민들에게 지불의사금액(willing to pay, 이하 WTP)으로써 조사하였다.
성능/효과
그러나 오히려 ‘부동산 114’에서 발표한 아파트의 시세 변동 폭(24%) 보다는 2배이상 낮은 것으로 나타남으로써, 해당 아파트 분양 시 호재(好材)로 여겨졌던 ‘도로건설계획’의 무산이 실제 아파트 시세(市勢)에 미치는 파급효과는 해당 아파트 주민들이 느끼는 것보다 더 크다는 것을 실감할 수 있었다.27) 이러한 결과는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 이처럼 최근 들어 주택을 구입하려는 주택 구매자들이 주택의 특성에 대해 우선으로 고려하는 요인들 중 도심이나 생활 근린시설 또는 문화시설로의 접근에 대한 접근성을 주택이 가지는 경제가치, 즉 자산가치로써 높게 평가하고 있다는 것을 알 수 있었다.
그러나 오히려 ‘부동산 114’에서 발표한 아파트의 시세 변동 폭(24%) 보다는 2배이상 낮은 것으로 나타남으로써, 해당 아파트 분양 시 호재(好材)로 여겨졌던 ‘도로건설계획’의 무산이 실제 아파트 시세(市勢)에 미치는 파급효과는 해당 아파트 주민들이 느끼는 것보다 더 크다는 것을 실감할 수 있었다.
4%, 경기도 평균보다는 48% 높은 것으로 조사되었다. 또한 공급면적 당 매매가격 비교결과에서도 연구 대상 아파트의 공급면적 당 매매가격이 주변지역(조원동)과 수원시 평균 그리고 경기도 평균에 비해 각각 19%, 26%, 32.8% 높은 것으로 나타났다.
본 연구 분석결과 입주민들의 WTP는 집값의 약 10%정도로 조사되었는데, 이는 2010년 9월과 2011년 9월에 각각 국토해양부에서 공시한 해당 아파트가격 변동 폭과는 유사하였다. 그러나 오히려 ‘부동산 114’에서 발표한 아파트의 시세 변동 폭(24%) 보다는 2배이상 낮은 것으로 나타남으로써, 해당 아파트 분양 시 호재(好材)로 여겨졌던 ‘도로건설계획’의 무산이 실제 아파트 시세(市勢)에 미치는 파급효과는 해당 아파트 주민들이 느끼는 것보다 더 크다는 것을 실감할 수 있었다.
따라서 이처럼 주거지역 선정 시 새로운 도로건설로 인하여 접근성 향상이 예상된다면 이에 대한 추가적인 비용에 대한 WTP는, 강기용(2006)의 연구 결과(응답자의 65%가 서울～춘천 간 동서고속도로건설 시 이에 대한 추가비용을 지불할 의사가 있다)에서도 확인 할 수 있듯이, 주택 구매자들은 설령 아파트 분양 공급 가격이 주변 아파트에 비해 다소 높게 형성되었더라도 ‘도로건설계획’에 대한 가치를 총 분양가격에 포함시킬 의사가 있는 것으로 해석되었다(2006, 강기용). 이러한 유의적 해석은 응답자의 일반적 특성(성별, 나이, 소득수준, 소유아파트 평형)과 WTP간의 상관관계 분석결과 일반적 특성이 WTP에 대해 유의 확률이 각각 26.763, 58.321, 37.488. 117.
후속연구
따라서 도로(순환망)를 건설할 때는 도로가 도시개발을 촉진시키고, 교통결절점(인터체인지)과 거리에 따른 부동산 가치의 상승에 대한 유추(통행시간절감, 부동산 가치 상승 등)를 감안하여 종합적인 사전검토가 반드시 이루어진 뒤에 충분한 시간을 두고 건설여부를 공시해야 할 것이다. 그런데 실제로 경기도 수원시의 “서울과 신도시8)로의 접근을 ‘15분(分)’ 대(對)로 용이하게 하기위한 ”교통결절점(인터체인지)을 건설하겠다”는 계획을 충분한 검토도 없이 마치 확정된 계획처럼 아파트 분양광고에 게재한 건설회사의 말만 믿고 아파트를 구매하였다가, 입주 후 이러한 도로건설계획이 무산됨으로써 사실상 집값하락으로 이어지는 재산상 피해를 입은 사례가 발생한 바 있다.
이처럼 최근 들어 주택을 구입하려는 주택 구매자들이 주택의 특성에 대해 우선으로 고려하는 요인들 중 도심이나 생활 근린시설 또는 문화시설로의 접근에 대한 접근성을 주택이 가지는 경제가치, 즉 자산가치로써 높게 평가하고 있다는 것을 알 수 있었다. 따라서 주택이 갖는 특성에서 ‘도로’는 단순한 입지적 특성뿐만 아니라 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다. 아울러 주택의 금전적 가치를 도로와 같은 주택특성만으로 평가하기에는 정부의 금융시장정책과 같은 사회적 변수에 대한 영향을 예측하기가 어렵다는 점이 본 연구가 갖는 한계라는 점을 밝힌다.
따라서 주택특성에서 ‘도로’가 차지하는 비중은 단순한 주변으로의 접근을 원할하게 하는 간접적 부대특성이 아닌 ‘집 값’, 즉 주택의 금전적 가치를 결정하는 가장 직접적인 경제적 특성으로 평가해야 할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
부동산 가격에서 '도로'의 경제적 가치를 추정하기 위해 본 연구에서는 무엇을 살펴보았는가?
본 연구는 주택의 자산가치, 즉 부동산 가격에서 '도로'가 차지하는 금전적 가치를 추정해보고자, 최초 아파트 분양 시 시공사 또는 분양대행사(시행사)가 아파트 인근의 '신 도로건설계획'을 가장 큰 호재(好材)라고 내세웠으나, 아파트 입주 후 도로건설계획이 전면 무산된 실제 사례를 선정하여 '도로'의 경제적 가치를 조건부가치추정법(CVM)을 활용한 지불의사금액(WTP)으로써 살펴보았다. 따라서 본 연구에서 도출된 WTP는 '신 도로건설계획' 무산 전 후 1년 간(2010년 9월~2011년 9월)으로 국토해양부에서 고시한 해당 아파트의 가격 변동치와 '부동산 114'에서 발표한 시세(市勢), 그리고 해당 아파트 입주민들이 주장하는 아파트의 자산가치 변화에 따른 체감(體感)을 비교한 실증적 사례이다.
이론적으로 ‘주거환경의 자본가치’란 무엇인가?
이론적으로 ‘주거환경의 자본가치’란 부동산 가격에서 차지하는 ‘몫’으로써 지금까지 그 부동산이 존속하게 되는 미래의 특정 시점까지 매 기간 발생하게 될 그 편익의 화폐로 환산된 총 가치라고 할 수 있을 것이다. 이러한 주거환경의 자본가치, 즉 집값에 영향을 미치는 인자들 중에서도 ‘도로’는 자동차에 의한 소음과 대기오염물질배출, 삭막한 경관 등을 이유로 여러 연구에서 집값을 하락 시키는 부정적 영향 인자로 표현하고있기도 하다(송명규, 2008).
주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료된 이유는?
그러나 '부동산 114'에서 발표한 아파트 실물 거래시장에서의 시세하락 폭은 이보다 훨씬 더 큰 것(24%)으로 나타났다. 이처럼 아파트 분양 시 호재(好材)로 작용 할 것이라던 '도로건설계획'의 무산에 따른 파급효과는 주민들이 느끼는 것보다 훨씬 더 심각하게 아파트 시세(市勢)에 영향을 미친다는 것을 짐작할 수 있었다. 이는 WTP와 관련된 주택의 특성과 조사변인들에 대한 상관관계 분석에서도 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 따라서 주택 구매 시 '도로'는 더이상 단순한 입지적 특성뿐만 아니라, 주택의 자산 가치를 결정하는 중요한 경제적 가치특성으로 평가되어야 할 것으로 사료되었다.
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