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문제 정의
- 본 논문은 LH의 연구비 지원으로 수행된 “2011년 부동산 시장 동향 및 전망” 과제의 연구성과로써 2011년 12월 9일에 한국주택학회 20주년 정기학술대회에서 발표한｢금융위기 이후의 수도권 주택매매 및 전세가격 결정요인 변화 분석｣내용을 수정ㆍ보완한 논문임.
- 본 연구에서는 금융위기 이후 수도권 주택시장의 두드러진 변화에 착안하여 2008년 3분기에 발생한 금융위기 이전과 이후의 수도권 주택시장의 가격결정 요인이 어떻게 변화하였는지에 대해 벡터자기회귀(Vector Auto-Regressive; 이하 VAR)모형을 통하여 분석해 보고자 한다.
- 시계열의 단위근이 존재하는 경우 가성회귀로 인해 추정모형에 신뢰성을 담보하기 어려워지기 때문이다. 본 연구에서는 단위근의 존재여부를 확인하기 위하여 앞에서 선정한 변수를 대상으로 ADF 및 PP검정을 실시하였다. 검정결과 주택매매가격(△hpt), 주택전세가격(△cpt), 토지가격(△lpt), 주택건설실적(△hct), 실질GDP(△gdpt), 소비자물가지수(△cpit), 생산자물가지수(△ppit)는 원시계열에서 단위근이 존재하지 않는 안정한 자료로 판정되었다.
- 주택가격을 분석하는 방법에는 경기종합지수, 회귀분석, 상관분석, ARIMA모형, VAR모형, 구조방정식 등 다양하다. 본 연구에서는 복잡한 구조방정식 모형이나 단일 시계열 모형인 ARIMA모형이 갖는 단점을 보완할 수 있는 특성으로 널리 이용되고 있는 다변량 시계열모형인 VAR모형을 이용하여 가격결정요인을 분석하고자 한다.
- 특히, 글로벌 금융위기 이후 전국의 주택시장과는 판이하게 다른 모습을 보이고 있는 수도권 주택가격의 결정요인에 대해 분석한 연구는 거의 없는 실정이다. 이에 본 연구는 수도권 주택시장에 초점을 맞춰 금융위기 전과 후의 가격결정요인 변화를 살펴보고자 한다.
- 현재까지 주택가격의 결정요인이 무엇인지를 밝히고자하는 많은 연구들이 다양한 방법론을 통해 이루어져 왔다. 이에 본 연구에서는 VAR모형을 통해 주택가격 결정요인을 분석하거나 VAR모형을 통해 결정요인 변화를 분석한 연구들을 중심으로 살펴보고자 한다.
가설 설정
- 기존주택 보유자는 보유주택을 구입할때의 매매가격과 현재의 매매가격 차이인 자본이득과 거래비용을 감안하여 보유주택을 시장에 공급할 것이다. 또한 특정시점 t에서 기존주택 보유자가 시장에 내놓은 공급량은 그 시점에서 존재하는 경제전체의 주택재고량에 영향을 받을 것이다. 따라서 주택공급함수는 다음과 같이 나타낼 수 있다.
- 6) 거시경제변수에서 금리나 주가지수는 소비자의 자산선택행위에 영향을 주는 변수이며, 실질GDP는 구매력을 나타내는 대표변수로서 부동산의 시장기본가치에 가장 큰 영향을 주는 변수이다. 물가상승률은 부동산의 인플레이션 헤지 기능을 설명하는 변수임을 고려하여 본 분석의 변수로 선정하였다.
제안 방법
- VECM예측 모형을 이용하여 내생변수간의 동태적 효과를 보기 위해 충격반응함수를 도출하고 분산분해분석을 실시하였다. 충격반응함수는 모형에 포함되어 있는 변수들에 대한 내생변수의 충격이 얼마나 크고 오래 지속되는지를 보여주며, 분산분해분석은 내생변수의 변동을 그 자신과 다른 내생 변수들이 얼마나 잘 설명하고 있는지를 보여준다.
- 금융위기 전과 후의 가격결정요인 변화를 분석하기 위하여 글로벌 금융위기가 발생한 2008년 3분기를 기준으로 이전과 현재까지로 분석기간을 나누어 분석하였고, 거시경제변수들과 주택가격변수 사이의 동태적 관계를 보기 위해 충격반응도와 분산분해 분석을 실시하였다.
- 끝으로 충격반응(impulse responses) 및 분산분해(variance decompositions) 분석을 통해 내생변수의 통계적 관계를 분석한다. 충격반응분석은 VAR모형 내 각 회귀방정식의 오차항을 이동평균(Moving Average : MA)확률과정으로 분해한 후, 이를 이동평균확률과정의 시차계수들을 이용하여 외부충격에 대한 변수들의 반응을 분석하는 방법이다.
- 주택매매가격(△hpt)의 경우 실질 GDP(△gdpt)와 국고채수익률(dmirt)이 유의미한 인과성을 보이지 않았으나 주택가격결정이론에서 두 변수의 중요성을 고려하여 내생변수로 채택하였다. 따라서 주택매매가격(△hpt) 및 전세가격(△cpt) VAR모형에 실질GDP(△gdpt), 국고채수익률(dmirt), 종합주가지수(dtspt), 생산자물가(△ppit), 주택매매가격(△hpt), 주택전세가격(△cpt)을 내생변수로 설정하였다. 한편, 목표변수인 주택매매가격(△hpt) 혹은 전세가격(△cpt)을 맨 뒤에 배열하였는데, 이는 목표변수에 대한 의미 있는 충격반응 및 분산분해 분석결과를 얻기 위해서이다.
- 앞서 분석한 그랜저 인과관계 분석결과를 바탕으로 내생 변수를 채택하고 시차에 따른 인과성의 순서에 따라 변수의 배열순서를 정하였다. 또한 금융위기 이전과 이후의 주택가격결정과 관련된 주요변수들의 영향력을 비교분석하려는 본 연구의 목적 상 불가피하게 금융위기 이전에는 영향력이 없는 것으로 나타난 변수들도 영향력의 변화를 보기 위해 모형에 포함하여 분석하였다. 주택매매가격(△hpt)의 경우 실질 GDP(△gdpt)와 국고채수익률(dmirt)이 유의미한 인과성을 보이지 않았으나 주택가격결정이론에서 두 변수의 중요성을 고려하여 내생변수로 채택하였다.
- 또한, 본 연구에서는 주택시장의 지역적 특성을 고려하여 수도권 주택시장으로 범위를 제한하여 분석하였다. 주택시장은 위치의 고정성이라는 특성으로 인해 지역별로 차별화되는 특징을 가지고 있다.
- 이는 주택매매가격․전세가격 증가율 등의 가격지표의 경우 X-11기법을 통해 계절성을 조정한 후 전기대비 변동률 변수를 이용하였기 때문으로 보이며, 계절성이 존재하는 여타 변수들의 경우에도 전년동월대비 변동률을 사용했기 때문으로 판단된다. 반면, 수준변수를 이용한 종합주가지수(tspt), 국고채(mirt), 회사채(cbrt), 총통화(lft), CD금리(cdrt)는 원시계열에서 단위근이 존재하는 불안정적인 시계열로 판명되어 각각의 시계열을 차분하여 안정적 시계열로 변환하여 분석하였다.
- 본 분석에서 사용된 변수 중 주택매매가격, 주택전세가격 등과 같이 계절성이 강한 변수에 대해서는 X-11 계절조정 후 전기대비 변동률을 사용하였으며, 생산자물가지수, 소비자물가지수, 주택건설실적(수도권), 실질GDP 등도 계절성문제를 해결하기 위해 전년동기대비 증감률을 이용하였다. 종합주가지수와 국고채수익률, 회사채수익률, 총통화, CD금리 등 금융변수는 상대적으로 계절성이 낮아 수준값을 사용하였다.
- 분석변수는 주택가격결정이론과 선행연구에서 주택가격 결정과 관계가 높은 것으로 나타난 거시경제변수, 그리고 주택건설실적, 토지가격 등을 포함하였다.6) 거시경제변수에서 금리나 주가지수는 소비자의 자산선택행위에 영향을 주는 변수이며, 실질GDP는 구매력을 나타내는 대표변수로서 부동산의 시장기본가치에 가장 큰 영향을 주는 변수이다.
- 본 연구에서는 금융위기 이후 수도권의 주택매매가격 및 전세가격 결정요인의 변화 양태를 보기 위해 VAR모형을 분석하였다. 선행연구와 주택가격결정이론에서 제시된 변수들을 대상으로 인과분석을 수행하여 내생변수를 선정하고 배열순서를 결정하였는데, 채택된 변수는 실질GDP, 국고채수익률, 생산자물가, 종합주가지수와 수도권 주택매매가격, 수도권 주택전세가격이다. 적정차수를 3으로 설정하고, 공적분 검증 결과를 바탕으로 VECM모형을 구축하였다.
- 앞서 분석한 그랜저 인과관계 분석결과를 바탕으로 내생 변수를 채택하고 시차에 따른 인과성의 순서에 따라 변수의 배열순서를 정하였다. 또한 금융위기 이전과 이후의 주택가격결정과 관련된 주요변수들의 영향력을 비교분석하려는 본 연구의 목적 상 불가피하게 금융위기 이전에는 영향력이 없는 것으로 나타난 변수들도 영향력의 변화를 보기 위해 모형에 포함하여 분석하였다.
- 선행연구와 주택가격결정이론에서 제시된 변수들을 대상으로 인과분석을 수행하여 내생변수를 선정하고 배열순서를 결정하였는데, 채택된 변수는 실질GDP, 국고채수익률, 생산자물가, 종합주가지수와 수도권 주택매매가격, 수도권 주택전세가격이다. 적정차수를 3으로 설정하고, 공적분 검증 결과를 바탕으로 VECM모형을 구축하였다.
- 또한 금융위기 이전과 이후의 주택가격결정과 관련된 주요변수들의 영향력을 비교분석하려는 본 연구의 목적 상 불가피하게 금융위기 이전에는 영향력이 없는 것으로 나타난 변수들도 영향력의 변화를 보기 위해 모형에 포함하여 분석하였다. 주택매매가격(△hpt)의 경우 실질 GDP(△gdpt)와 국고채수익률(dmirt)이 유의미한 인과성을 보이지 않았으나 주택가격결정이론에서 두 변수의 중요성을 고려하여 내생변수로 채택하였다. 따라서 주택매매가격(△hpt) 및 전세가격(△cpt) VAR모형에 실질GDP(△gdpt), 국고채수익률(dmirt), 종합주가지수(dtspt), 생산자물가(△ppit), 주택매매가격(△hpt), 주택전세가격(△cpt)을 내생변수로 설정하였다.
- 통상적으로는 시계열을 금융위기 전과 후로 명확히 구분하여 사용해야 하나 금융위기 이후의 기간이 짧아 금융위기 이후 모형을 설정할 때 부득이하게 과거 시계열을 포함하여 분석하였다. 즉, 금융위기 이전인 1999년 1분기부터 2008년 3분기까지, 금융위기 이후를 포함한 1999년 1분기부터 2011년 4분기까지 각각 구분하여 축차적으로 VAR모형을 구축하고, 가격결정구조의 변화를 살펴보았다.5)
- 금융위기 전후를 비교 분석하기 위하여 기준시점을 글로벌 금융위기가 본격화된 2008년 3분기로 설정하였다. 통상적으로는 시계열을 금융위기 전과 후로 명확히 구분하여 사용해야 하나 금융위기 이후의 기간이 짧아 금융위기 이후 모형을 설정할 때 부득이하게 과거 시계열을 포함하여 분석하였다. 즉, 금융위기 이전인 1999년 1분기부터 2008년 3분기까지, 금융위기 이후를 포함한 1999년 1분기부터 2011년 4분기까지 각각 구분하여 축차적으로 VAR모형을 구축하고, 가격결정구조의 변화를 살펴보았다.
대상 데이터
- 목표변수인 주택매매가격 및 주택전세가격은 통계청 승인통계인 국민은행의 도시주택가격동향자료를 활용하였는데, 수도권가격지수가 1999년 1월부터 공표되어 분석기간도 1999년 1분기부터로 설정하였다. 금융위기 전후를 비교 분석하기 위하여 기준시점을 글로벌 금융위기가 본격화된 2008년 3분기로 설정하였다. 통상적으로는 시계열을 금융위기 전과 후로 명확히 구분하여 사용해야 하나 금융위기 이후의 기간이 짧아 금융위기 이후 모형을 설정할 때 부득이하게 과거 시계열을 포함하여 분석하였다.
- 본 연구에서 이용되는 모든 자료는 분기별 자료이며 분석 기간은 1999년 1분기부터 2011년 4분기이다. 목표변수인 주택매매가격 및 주택전세가격은 통계청 승인통계인 국민은행의 도시주택가격동향자료를 활용하였는데, 수도권가격지수가 1999년 1월부터 공표되어 분석기간도 1999년 1분기부터로 설정하였다. 금융위기 전후를 비교 분석하기 위하여 기준시점을 글로벌 금융위기가 본격화된 2008년 3분기로 설정하였다.
- 본 연구에서 이용되는 모든 자료는 분기별 자료이며 분석 기간은 1999년 1분기부터 2011년 4분기이다. 목표변수인 주택매매가격 및 주택전세가격은 통계청 승인통계인 국민은행의 도시주택가격동향자료를 활용하였는데, 수도권가격지수가 1999년 1월부터 공표되어 분석기간도 1999년 1분기부터로 설정하였다.
- 분석변수간의 그랜져 인과관계를 검정한 결과는 표 5와 같다. 안정화된 시계열을 바탕으로 1999년 2분기부터 2011년 4분기까지 전체기간을 대상으로 분석하였다. 인과관계를 검증하기 위하여 F통계량을 사용하였다.
데이터처리
- VAR모형의 적정 차수(p) 결정은 아카이케 정보기준(AIC)과 쉬워츠 정보기준(SC)을 이용하여 판별하였는데, 두 정보기준의 결과가 상이하여 두 기준 중 그 값의 증감 및 최저점이 비교적 뚜렷한 SC를 기준으로 검토한 결과, 시차 3에서 가장 낮은 SC를 보였다. 따라서 시차(p)를 3으로 적용한 후 투입변수간의 장기균형관계를 검정하기 위한 요한센 공적분 검정을 수행하였다.
- 또한 김봉호(2008)는 이자율 및 주택에 대한 기대가격이 주택가격과 어떤 관련성이 있는가를 분석하였다. 실질이자율과 주택에 대한 기대가격 및 토지가격과 주택가격 사이의 인과관계를 검정한 후에 VAR모형을 이용한 충격반응분석 및 분산분해분석을 수행하였다. 분석 결과에 따르면 주택가격의 상승이 실질이자율과 주택에 대한 기대가격에 의해 주도되었고, 토지가격의 경우에는 주택가격에 큰 영향을 주지 않음을 밝혔다.
- 안정화된 시계열을 바탕으로 1999년 2분기부터 2011년 4분기까지 전체기간을 대상으로 분석하였다. 인과관계를 검증하기 위하여 F통계량을 사용하였다.
이론/모형
- 즉, 금융위기 이전에서 1개의 공적분 관계가 나타났으며, 금융위기 이후에서 2개의 공적분관계가 있는 것으로 나타났다. 따라서 오차수정항을 포함한 벡터오차수정모형(VECM)으로 분석하였다. 이상의 과정을 거쳐 구축된 수도권 주택매매가격 및 전세가격의 VECM 분석결과는 표 7과 표 8에 정리하였는데, 일부모형의 경우 설명력이 다소 떨어졌으나 계수의 부호나 유의성은 비교적 양호한 것으로 나타났다.
- (김용순, 2011) 첫째, 사용할 시계열 자료를 변수별로 계절요인을 제거하고, 단위근 검정을 통해 안정적 시계열로 변환하여야 한다. 본 연구에서 이용한 단위근 검정방법은 ADF(Augmented Dickey-Fuller)검정법과 PP(Phillips and Perron)검정법이다.3)
- 본 연구에서는 금융위기 이후 수도권의 주택매매가격 및 전세가격 결정요인의 변화 양태를 보기 위해 VAR모형을 분석하였다. 선행연구와 주택가격결정이론에서 제시된 변수들을 대상으로 인과분석을 수행하여 내생변수를 선정하고 배열순서를 결정하였는데, 채택된 변수는 실질GDP, 국고채수익률, 생산자물가, 종합주가지수와 수도권 주택매매가격, 수도권 주택전세가격이다.
성능/효과
- 1) 장기간 주택가격 하락으로 가격상승기대심리가 크게 약화된 가운데 저출산ㆍ고령화와 1～2인 가구의 증가, 베이비부머의 은퇴 등으로 인구가구 구조가 변화하면서 주택수요가 과거와 다른 양태를 보이고 있으며, 과도한 가계부채와 청년실업, 자영업 붕괴 등으로 주택수요기반이 크게 약화되었기 때문으로 보인다.
- 2) 이러한 구조 변화는 주택가격 결정에 영향을 미치는 소득이나 금리와 같은 시장기본요인 뿐만 아니라 주가지수, 물가변동과 같은 거시경제요인의 영향력에도 큰 변화가 있었을 것으로 보인다. 자본이득이 목적이었던 과거에는 금리의 영향력이 컸다면, 이제는 소득과 같은 실질구매력의 영향력이 더 커진 결과로 해석된다.
- 6) 거시경제변수에서 금리나 주가지수는 소비자의 자산선택행위에 영향을 주는 변수이며, 실질GDP는 구매력을 나타내는 대표변수로서 부동산의 시장기본가치에 가장 큰 영향을 주는 변수이다. 물가상승률은 부동산의 인플레이션 헤지 기능을 설명하는 변수임을 고려하여 본 분석의 변수로 선정하였다.
- VAR모형의 적정 차수(p) 결정은 아카이케 정보기준(AIC)과 쉬워츠 정보기준(SC)을 이용하여 판별하였는데, 두 정보기준의 결과가 상이하여 두 기준 중 그 값의 증감 및 최저점이 비교적 뚜렷한 SC를 기준으로 검토한 결과, 시차 3에서 가장 낮은 SC를 보였다. 따라서 시차(p)를 3으로 적용한 후 투입변수간의 장기균형관계를 검정하기 위한 요한센 공적분 검정을 수행하였다.
- 본 연구에서는 단위근의 존재여부를 확인하기 위하여 앞에서 선정한 변수를 대상으로 ADF 및 PP검정을 실시하였다. 검정결과 주택매매가격(△hpt), 주택전세가격(△cpt), 토지가격(△lpt), 주택건설실적(△hct), 실질GDP(△gdpt), 소비자물가지수(△cpit), 생산자물가지수(△ppit)는 원시계열에서 단위근이 존재하지 않는 안정한 자료로 판정되었다.
- 공적분 관계에 상수항이 포함되는 경우를 가정하고, AIC와 SC의 적정시차인 3을 사용하여 검정한 결과, 금융위기 이전 λ-max통계량은 귀무가설 r=0을 5% 유의수준에서 기각하였고, 금융위기 이후에는 r=0과 r=1을 5% 유의수준에서 모두 기각하였다.
- 그 결과 ‘대형 약세, 소형 강세’현상이 금융위기 이후 지속되고 있으며 가격 상승에 대한 기대심리의 약화는 전세잔류수요의 증가로 이어져 ‘매매 약세, 전세 강세’의 형태를 이어오고 있는 것이다.
- 금융위기 이전에는 전 기간에 걸친 반응을 보였던 생산자물가(△ppit)는 금융위기 이후 반응도가 3분기-5분기에서만 나타난 것으로 분석되었으며 주택매매가격(△hpt)도 2분기에 반응이 사라졌다가 3분기 이후 음의반응을 지속하는 것으로 나타났다. 또한 금융위기 이 전에는 국고채수익률(dmirt)이 5분기까지는 약한 양의 반응으로 보이다가 6분기부터 음의 반응을 보이며 반응도가 확대되는 것으로 나타났으나, 금융위기 이후에는 양의 반응을 보였던 2분기를 제외하고는 음의 반응을 보인 것으로 분석되었다. 또한 종합주가지수(dtspt)도 금융위기 이전에는 2분기와 4분기에 반응이 사라졌다가 5분기 이후 양의 반응을 지속했다면, 금융위기 이후에는 1분기를 제외한 전 기간에서 걸쳐 양의 반응을 보인 것으로 나타났으며, 주택매매가격(△hpt)도 전 기간에서 양의 반응을 보였던 금융위기 이전과 달리 금융위기 이후에는 1분기를 제외한 전 기간에서 음의 반응을 보이는 것으로 나타났다.
- 또한 금융위기 이전에는 종합주가지수(dtsp)영향력이 2분기까지 지속되었고, 생산자물가(△ppit)가 5분기부터 영향력을 나타냈으며, 실질GDP(△gdpt)는 3분기와 4분기에만 약한 영향을 준 것에 그쳤다면, 금융위기 이후에는 실질GDP(△gdpt)의 영향력이 전기간에서 크게 나타났고 금융위기 이전에 주택전세가격(△cpt)에 단기간 영향을 미치는 것으로 나타났던 생산자물가(△ppit)와 종합주가지수(dtspt)는 큰 영향을미치지 못하는 것으로 분석되었다. 이러한 결과를 통해 과거에는 주택 전세가격이 금리나 종합주가지수, 물가에 영향을 받았다면 금융위기 이후에는 실물경기의 흐름이나 매매가격의 변동성, 자체주택전세가격의 변화에 더 크게 영향을 받게되었음을 알 수 있다.
- 또한 금융위기 이 전에는 국고채수익률(dmirt)이 5분기까지는 약한 양의 반응으로 보이다가 6분기부터 음의 반응을 보이며 반응도가 확대되는 것으로 나타났으나, 금융위기 이후에는 양의 반응을 보였던 2분기를 제외하고는 음의 반응을 보인 것으로 분석되었다. 또한 종합주가지수(dtspt)도 금융위기 이전에는 2분기와 4분기에 반응이 사라졌다가 5분기 이후 양의 반응을 지속했다면, 금융위기 이후에는 1분기를 제외한 전 기간에서 걸쳐 양의 반응을 보인 것으로 나타났으며, 주택매매가격(△hpt)도 전 기간에서 양의 반응을 보였던 금융위기 이전과 달리 금융위기 이후에는 1분기를 제외한 전 기간에서 음의 반응을 보이는 것으로 나타났다.
- )에 시차 1 이후 지속적으로 강한 인과관계를 보이고 있으나, 그 역의 관계는 성립하지 않는 것으로 나타났다. 또한 주택매매가격(△hpt)과 토지가격(△lpt) 사이에는 명확한 인과관계가 나타나지 않았으며, 토지가격(△lpt)과 주택전세가격(△cpt) 사이에는 토지가격(△lpt)이 주택전세가격(△cpt)에 시차1~5에서 일방적으로 인과하는 것으로 나타났다. 이론적으로는 주택매매가격(△hpt)과 주택전세가격(△cpt), 토지가격(△lpt)간에는 상호 밀접한 관계를 가진다고 알려져 있으나, 본 분석결과에서는 이를 명확히 보여주지 못하고 주택매매가격(△hpt)과 토지가격(△lpt)이 주택전세가격(△cpt)에만 일방적으로 인과하는 모습을 보여주고 있다.
- 생산자물가(△ppit)의 변화에 대해서는 3분기에 충격이 사라졌다가 4분기부터 다시 음의 반응이 지속되는 패턴을 보였으며, 자체주택매매가격(△hpt)변화율에 대해서는 1분기에 큰 양의 충격반응을 보였다가 2,5,7,8분기에 걸친 불연속적인 음의 반응을 보이는 것으로 나타났다. 반면, 금융위기 이후에는 실질GDP(△gdpt), 생산자물가(△ppit)는 금융위기 전과 같이 음의 반응을 지속하였고, 자체주택매매가격(△hpt)의 변화율과 국고채수익률(dmirt)에 대한 충격은 양의 방향으로 거의 대부분의 기간에 걸쳐 지속되는 것으로 나타났다. 그러나 금융위기 이전에는 전기간에 걸쳐 반응을 보였던 종합주가지수(dtspt)의 변화에 대해서는 4분기부터 반응이 매우 약해진 것으로 나타났으며, 주택전세가격(△cpt)의 변화율 역시 지속적으로 강한양의 반응을 보였던 금융위기 이전과 달리 2분기, 4분기, 8분기에 충격반응이 사라진 것으로 나타났다.
- 이희석(2007)은 거시경제변수가 주택매매 및 전세가격지수에 미치는 영향을 교차상관관계와 VAR모형을 통해 분석하였다. 분석 결과, 주택매매가격은 주택매매가격 및 주택전세가격 자체와 생산자물가의 충격에 가장 크게 반응하는 것으로 나타났다. 또한 김봉호(2008)는 이자율 및 주택에 대한 기대가격이 주택가격과 어떤 관련성이 있는가를 분석하였다.
- 실질이자율과 주택에 대한 기대가격 및 토지가격과 주택가격 사이의 인과관계를 검정한 후에 VAR모형을 이용한 충격반응분석 및 분산분해분석을 수행하였다. 분석 결과에 따르면 주택가격의 상승이 실질이자율과 주택에 대한 기대가격에 의해 주도되었고, 토지가격의 경우에는 주택가격에 큰 영향을 주지 않음을 밝혔다. 박헌수와 안지아(2009)는 서울하위시장을 대상으로 하여 주택가격변화의 근원을 거시경제요인, 주변지역과 지역 내 매매시장 및 전세시장 요인들로 세분화하여 VAR모형으로 추정한 후 충격반응분석과 분산분해분석을 실시하였다.
- 박헌수와 안지아(2009)는 서울하위시장을 대상으로 하여 주택가격변화의 근원을 거시경제요인, 주변지역과 지역 내 매매시장 및 전세시장 요인들로 세분화하여 VAR모형으로 추정한 후 충격반응분석과 분산분해분석을 실시하였다. 분석결과 금리가 서울시 구별 주택매매시장에 미치는 영향은 단기적인 것으로 나타났으며, 주변지역의 전세가격이 1단위 증가하면 주택매매가격은 단기에 평균 0.305 상승하는 것으로 나타났다.
- 분석결과를 정리하면 먼저 수도권 주택매매가격의 경우금융위기 이후에 전세가격(△cpt)과 주택매매가격(△hpt) 자체의 변화에 의해 더 영향을 받는 것으로 나타난 반면, 금융위기 이전에 주택매매가격(△hpt)에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났던 종합주가지수(dtspt)와 국고채 수익률(dmirt)은 금융위기 이후 그 영향력이 사라진 것으로 나타났다. 이는 금융위기 이후 금리가 경기 부양 혹은 물가 안정을 위해 정책적으로 결정되어 왔기 때문에 실물경기와의 괴리가 발행한 것에서 기인하며, 또한 과거 자본이득 목적의 주택수요가 약화되어 기회비용 성격의 금리의 영향력이 약화된 측면도 있는 것으로 판단된다.
- 또한 실질GDP(△gdpt)는 주택매매가격(△hpt)에 대하여 금융위기 이전과 이후에서 1분기에는 영향을 주지 않다가 2분기부터 영향력이 확대된 것으로 나타났는데 이것은 수도권 주택매매가격이 금융위기 이후 실물경제 여건 및 기대심리에 더 큰 영향을 받는 쪽으로 구조변화 한 것으로 해석할 수 있겠다. 생산자 물가(△ppit)는 주택매매가격(△hpt)에 금융위기 이전에는 2분기, 6분기~8분기에 영향을 주는 것으로 나타났고 금융위기 이후에는 4분기부터 지속적으로 영향을 주는 것으로 나타났다.
- 금융위기 이전의 주택매매가격(△hpt)은 실질GDP(△gdpt)와 종합주가지수(dtspt)의 변화에 대해 1분기~8분기까지 지속적인 음의 반응을 보였고, 국고채수익률(dmirt)과 주택전세가격(△cpt)에 대해서는 1분기~8분기까지는 양의 반응을 보이는 것으로 나타났다. 생산자물가(△ppit)의 변화에 대해서는 3분기에 충격이 사라졌다가 4분기부터 다시 음의 반응이 지속되는 패턴을 보였으며, 자체주택매매가격(△hpt)변화율에 대해서는 1분기에 큰 양의 충격반응을 보였다가 2,5,7,8분기에 걸친 불연속적인 음의 반응을 보이는 것으로 나타났다. 반면, 금융위기 이후에는 실질GDP(△gdpt), 생산자물가(△ppit)는 금융위기 전과 같이 음의 반응을 지속하였고, 자체주택매매가격(△hpt)의 변화율과 국고채수익률(dmirt)에 대한 충격은 양의 방향으로 거의 대부분의 기간에 걸쳐 지속되는 것으로 나타났다.
- 수도권 주택전세가격의 경우 금융위기 이전과 이후 모든 기간에서 다른 변수들보다 주택매매가격(△hpt)과 주택전세가격(△cpt) 자체의 영향력이 크게 나타난 가운데, 금융위기 이전에는 종합주가지수(dtspt)와 생산자물가(△ppit)가 영향을 미치고 실질GDP(△gdpt)가 별다른 영향을 주지 못했다면, 금융위기 이후에는 역으로 실질GDP(△gdpt)의 영향력이 크게나타났고 생산자물가(△ppit)와 종합주가지수(dtspt)는 별다른 영향을 미치지 못하는 것으로 분석되었다. 결국, 전세가격도 실물경기에 의해 보다 크게 영향을 받게 되었음을 알 수 있었다.
- 우선 주택매매가격 및 전세가격간의 그랜저 인과관계를 분석한 결과, 주택매매가격(△hpt)은 주택전세가격(△cpt)에 시차 1 이후 지속적으로 강한 인과관계를 보이고 있으나, 그 역의 관계는 성립하지 않는 것으로 나타났다. 또한 주택매매가격(△hpt)과 토지가격(△lpt) 사이에는 명확한 인과관계가 나타나지 않았으며, 토지가격(△lpt)과 주택전세가격(△cpt) 사이에는 토지가격(△lpt)이 주택전세가격(△cpt)에 시차1~5에서 일방적으로 인과하는 것으로 나타났다.
- 또한 주택매매가격(△hpt)과 토지가격(△lpt) 사이에는 명확한 인과관계가 나타나지 않았으며, 토지가격(△lpt)과 주택전세가격(△cpt) 사이에는 토지가격(△lpt)이 주택전세가격(△cpt)에 시차1~5에서 일방적으로 인과하는 것으로 나타났다. 이론적으로는 주택매매가격(△hpt)과 주택전세가격(△cpt), 토지가격(△lpt)간에는 상호 밀접한 관계를 가진다고 알려져 있으나, 본 분석결과에서는 이를 명확히 보여주지 못하고 주택매매가격(△hpt)과 토지가격(△lpt)이 주택전세가격(△cpt)에만 일방적으로 인과하는 모습을 보여주고 있다.
- 이상과 같이 금융위기 이후 주택매매 및 주택전세가격은 이전과 달리 하락 또는 상승폭의 둔화가 심화되는 양상을 보이고 있음을 확인할 수 있다.
- 이상의 결과를 종합하면, 주택매매가격(△hpt)에는 생산자 물가(△ppit), 총통화(dlft)가 영향을 주고 있으며, 주택전세가격(△cpt)에는 주택매매가격(△hpt), 토지가격(△lpt), 실질 GDP(△gdpt), 생산자물가(△ppit), 종합주가지수(dtspt)가 영향을 주고 있는 것으로 분석되었다.
- 따라서 오차수정항을 포함한 벡터오차수정모형(VECM)으로 분석하였다. 이상의 과정을 거쳐 구축된 수도권 주택매매가격 및 전세가격의 VECM 분석결과는 표 7과 표 8에 정리하였는데, 일부모형의 경우 설명력이 다소 떨어졌으나 계수의 부호나 유의성은 비교적 양호한 것으로 나타났다.
- 주택가격지표와 거시경제지표간의 인과관계는 생산자물가지수(△ppit)가 주택매매가격(△hpt)에 시차 1, 2에서 단 방향으로 인과하고, 총통화(dlft)가 주택매매가격(△hpt)에 시차 3, 6에서 단 방향으로 인과하는 것으로 분석되었다. 통상 주택매매가격 결정에 유의미한 영향을 주는 실질GDP(△gdpt)나 국고채수익률(dmirt)은 뚜렷한 인과성을 보여주지 못하였다.
- 주택매매가격(△hpt)에 대한 분산분석 결과인 표 9에 따르면, 금융위기 이전 주택매매가격(△hpt)은 종합주가지수(dtspt), 국고채수익률(dmirt), 주택전세가격(△cpt)에 의해 지속적으로 영향을 받는 것으로 나타난 반면, 금융위기 이후에는 종합주가지수(dtspt)와 국고채 수익률(dmirt)의 영향력이 사라지고, 전 기간에 걸쳐 주택전세가격(△cpt)과 자체주택매매가격(△hpt)에 상대적으로 큰 영향을 받는 것으로 나타났다. 또한 실질GDP(△gdpt)는 주택매매가격(△hpt)에 대하여 금융위기 이전과 이후에서 1분기에는 영향을 주지 않다가 2분기부터 영향력이 확대된 것으로 나타났는데 이것은 수도권 주택매매가격이 금융위기 이후 실물경제 여건 및 기대심리에 더 큰 영향을 받는 쪽으로 구조변화 한 것으로 해석할 수 있겠다.
- )에 대한 분산분해 분석결과는 표 10과 같다. 주택전세가격은 금융위기 이전과 이후 모두 다른 변수들보다 주택매매가격(△hpt)과 자체주택전세가격(△cpt)에 의해 상대적으로 크게 영향을 받는 것으로 나타난 가운데, 금융위기 이전에는 주택매매가격(△hpt)이 시간이 흐를수록 영향력이 감소되는 반면, 자체주택전세가격(△cpt)의 영향력은 시간이 흐를수록 커지는 것으로 나타났고, 금융위기 이후에는 주택매매가격(△hpt)과 자체주택전세가격(△cpt) 모두 1분기에 큰 영향력을 보였다가 시간이 흐를수록 영향력이 축소되는 것으로 나타났다.
- 한편, 수도권 주택전세가격은 전체기간 평균 1.64% 상승하였으며, 금융위기 전에는 평균변동률이 1.69%이었으나, 위기 후에는 1.47%로 상승폭이 둔화된 것으로 나타났다. 표준편차는 앞서 살펴본 주택매매가격의 위기 전(2.
- 통상 주택매매가격 결정에 유의미한 영향을 주는 실질GDP(△gdpt)나 국고채수익률(dmirt)은 뚜렷한 인과성을 보여주지 못하였다. 한편, 실질GDP(△gdpt), 생산자물가(△ppit), 종합주가지수(dtspt)는 주택전세가격(△cpt)에 일방적으로 인과하는 것으로 분석되었다.
후속연구
- 다음으로 그랜저 인과관계 분석을 통해 선정된 변수를 이용하여 VAR(p)의 p를 결정한 후, 변수간의 공적분관계가 있는지를 검정하여야 한다. 만약 공적분 관계가 있는 것으로 판단되면, 공적분회귀식의 잔차항에 1기 시차를 둔 이른바 오차수정항을 이용하여 벡터오차수정모형(VECM)으로 추정해야 한다.
- 한편, 본 연구는 금융위기 이후의 시계열자료가 짧아 과거 시계열을 포함하여 VAR모형을 설정함에 따라 금융위기 이후의 변화를 명확히 보여주지 못하였고, 모형에 이용된 거시경제변수들이 대부분 전국지표로서 수도권이라는 지역적 특성을 설명하는데 한계를 가지고 있다. 따라서 주택가격 및 관련변수의 시계열이 충분히 축적된 이후 보다 정확한 구조변화 분석이 필요하다고 하겠다.
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