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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 골조, 외부/내부마감 공종에 대한 초고층빌딩의 Pre-construction 단계에서 개산견적을 위해 활용할 수 있는 Multi-parametric Cost Model과 이를 실무적으로 운영할 수 있는 시스템 및 Cost DB를 개발하는 것이다.
- 여섯 번째 단계는 검증 및 보완 과정이었다. 본 연구에서 제안하는 2가지 공사비 산정 모델의 타당성 및 적정성을 검증하기 위해 종료된 사례를 적용해 보았다. 또한 부족한 부분에 있어서 실무진의 자문을 통해 수정 보완하도록 했다.
제안 방법
- 개산견적 코스트 모델을 제시하기 위해 그림 6에서 보듯이 국내 초고층 마감공사의 특성을 파악하고, 기존 관련 문헌 및 사례를 고찰, 예비적 고찰을 통해서 연구 범위 및 면담 항목을 도출하고 현장 실무자와의 면담을 통해 개산견적에 필요한 설계개요 및 표준분류체계작성을 위한 기본정보를 파악하였다. 면담 실시 후 파악된 마감공사 대표 공종 및 실적공사비 자료 분석을 통해서 코스트 모델을 설계하고 개산 견적 프로그램의 방향을 설정.
- 두 번째 단계는 실무 분석 과정이다. 대형 건설사의 견적 부서/담당자 방문을 통해 각 기업의 초고층 개산견적 시스템 벤치마킹을 위해 실무분석을 실시했다. 전문건설업체에서 실시하는 개산견적 시스템 방법은 그림 3과 같이 크게 2가지로 분류되었다.
- 초고층 사례를 조사하는 과정에서 대형 건설사의 견적부서에서는 종료된 사업의 주요 골조계수를 정리하여 소장하고 있는 것으로 확인 되었다. 따라서 방법 2를 채택 후, 유사 초고층 사례에서 도출된 주요 골조계수를 통해 개략 물량을 추정하고 이를 활용하기로 했다.
- 따라서 본 연구의 외부 마감공사의 분류체계는 공종별 ∙ 자재별 분류체계를 복합적으로 사용하여 하도급의 특성을 반영할 수 있고, 발주자의 선택에 따른 건물 외형의 직접적인 변화를 적용할 수 있도록 하였으며, Cost Model은 공종별 ∙ 자재별 복합단가를 통해 각 공종 혹은 자재의 물량 값을 통해 개략 견적을 실시하는 물량 기반의 Cost Model이 사용되었다.
- 따라서 합리적인 의사결정을 위해 기본설계단계에서 예측할 수 있는 골조공사비 개산견적 시스템을 구축하였다.
- 본 연구에서 제안하는 2가지 공사비 산정 모델의 타당성 및 적정성을 검증하기 위해 종료된 사례를 적용해 보았다. 또한 부족한 부분에 있어서 실무진의 자문을 통해 수정 보완하도록 했다.
- 먼저 본 연구에서는 현재 초고층 프로젝트에서 실제 이루어지는 견적에 대한 현황파악을 실시하였다. 국내 6개 대형 건설사 중 정형화/전산화되어 있는 개산 견적시스템을 구축하고 있는 기업(우수사례)은 1개사에 불과하고 그러한 기업의 경우도 고층 업무/주거/상업시설을 위한 것이며 초고층 빌딩의 개산견적을 위한 시스템은 아닌 것으로 분석되었다.
- 개산견적 코스트 모델을 제시하기 위해 그림 6에서 보듯이 국내 초고층 마감공사의 특성을 파악하고, 기존 관련 문헌 및 사례를 고찰, 예비적 고찰을 통해서 연구 범위 및 면담 항목을 도출하고 현장 실무자와의 면담을 통해 개산견적에 필요한 설계개요 및 표준분류체계작성을 위한 기본정보를 파악하였다. 면담 실시 후 파악된 마감공사 대표 공종 및 실적공사비 자료 분석을 통해서 코스트 모델을 설계하고 개산 견적 프로그램의 방향을 설정. 설계된 프로그램 모델은 다시 현장 실무자와의 면담을 통해 수정.
- 발주자 및 견적자의 빠른 의사결정과 대안 판단을 위해 그림 5와 같이 내부마감 디자이너의 디자인정보 구성단계를 생략한 개산견적 프로그램의 프로세스 흐름도를 제시하였다.
- 설계된 프로그램 모델은 다시 현장 실무자와의 면담을 통해 수정. 보완하고 평가하였다.
- 다섯 번째 단계는 코스트 모델 설정 과정이다. 사례기반추론 방식을 사용하여 코스트 모델을 설정했다. 사례기반추론 방식이란 과거에 있었던 사례의 결과를 이용하여 새로운 문제 해결에 필요한 지식을 예측하는 기법이다.
- 면담 실시 후 파악된 마감공사 대표 공종 및 실적공사비 자료 분석을 통해서 코스트 모델을 설계하고 개산 견적 프로그램의 방향을 설정. 설계된 프로그램 모델은 다시 현장 실무자와의 면담을 통해 수정. 보완하고 평가하였다.
- 초고층 골조공사비에 영향을 미치는 요인 파악 및 공사비 산정 모델 분석을 위해 관련 문헌 및 사례를 분석했다. 연구를 통해 기존 프로젝트 공사비와 영향요인간의 관계를 도출하였다.
- 위에서 언급한 골조, 외부마감, 내부마감 공사비 견적방법을 토대로 프로그램 프로토 타입을 제시하였다. 골조공사비의 경우에는 골조계수 기반견적과 조건기반견적을 병용하여 공사비를 산정하고 외부마감의 경우 건물외부 면적 산정에 따른 자재별 단가를 사용하여 견적을 하는 방식이다.
- 첫 번째 단계는 골조공사에 관한 선행연구 분석 과정이다. 초고층 골조공사비에 영향을 미치는 요인 파악 및 공사비 산정 모델 분석을 위해 관련 문헌 및 사례를 분석했다. 연구를 통해 기존 프로젝트 공사비와 영향요인간의 관계를 도출하였다.
- 회사별 데이터 수집 시 프로젝트 전체를 보다 정확하게 매니지먼트하며, 비용 견적과 예산을 세우기 위해 과거의 자료를 수집하고 모을 수 있는 ‘그릇’이 필요한 것으로 사료 되어 표준분류체계를 정의 했다.
대상 데이터
- 대형 건설사 10개의 견적부서에서 종료된 국내 초고층 프로젝트 DB 조사를 실시했다. 대상은 공사비 DB 현실성 및 신뢰성을 위해 2000년도 이후에 국내에서 완공된 30층 이상의 초고층 프로젝트를 대상으로 실시했다. 수집 서식은 세 번째 단계에서 정의한 공종별 분류체계를 근간으로 수집서식을 개발했다.
- 네 번째 단계는 데이터 수집 과정이다. 대형 건설사 10개의 견적부서에서 종료된 국내 초고층 프로젝트 DB 조사를 실시했다. 대상은 공사비 DB 현실성 및 신뢰성을 위해 2000년도 이후에 국내에서 완공된 30층 이상의 초고층 프로젝트를 대상으로 실시했다.
- 두 번째 코스트 모델은 조건기반 견적이다. 이는 초기 설계단계에서 가장 유사한 프로젝트를 선정하고 선정된 프로젝트의 연면적당 골조공사비와 해당 프로젝트의 연면적을 곱하여 총공사비를 산출 할 수 있다.
- 첫 번째 코스트 모델은 골조계수 기반 견적이다. 이는 각 단계에서 도출되는 설계정보를 활용하여 공종에 따른 물량을 산출한 후 단가 데이터베이스를 곱하여 공사비를 산출할 수 있다.
성능/효과
- 국내 6개 대형 건설사 중 정형화/전산화되어 있는 개산 견적시스템을 구축하고 있는 기업(우수사례)은 1개사에 불과하고 그러한 기업의 경우도 고층 업무/주거/상업시설을 위한 것이며 초고층 빌딩의 개산견적을 위한 시스템은 아닌 것으로 분석되었다. 2개 기업의 경우, 엑셀 기반의 개산견적 시스템이 있지만 이 역시 초고층 개산견적을 위한 용도는 아니었으며 타 대형 건설사의 경우도 초고층 개산견적 시스템은 미비 되어 있었다. 또한 개산견적에 대한 구조설계사무소/구조전문가의 이해도는 낮은 편으로 파악되었고 구조시스템의 경우, 건축 설계사무소가 건축계획적인 측면에서 리드하고 구조 설계사무소가 기술적으로 지원하는 형태가 일반적이었으나, 초고층의 경우 일반적인 건축물에 비해 구조전문가의 초기 참여도가 상대적으로 높은 편이어서 초기 사업 수행단계에서 구조시스템에 대한 견적 반영이 어느 정도 이루어지고 있는 것으로 조사되었다.
- 먼저 본 연구에서는 현재 초고층 프로젝트에서 실제 이루어지는 견적에 대한 현황파악을 실시하였다. 국내 6개 대형 건설사 중 정형화/전산화되어 있는 개산 견적시스템을 구축하고 있는 기업(우수사례)은 1개사에 불과하고 그러한 기업의 경우도 고층 업무/주거/상업시설을 위한 것이며 초고층 빌딩의 개산견적을 위한 시스템은 아닌 것으로 분석되었다. 2개 기업의 경우, 엑셀 기반의 개산견적 시스템이 있지만 이 역시 초고층 개산견적을 위한 용도는 아니었으며 타 대형 건설사의 경우도 초고층 개산견적 시스템은 미비 되어 있었다.
- 2개 기업의 경우, 엑셀 기반의 개산견적 시스템이 있지만 이 역시 초고층 개산견적을 위한 용도는 아니었으며 타 대형 건설사의 경우도 초고층 개산견적 시스템은 미비 되어 있었다. 또한 개산견적에 대한 구조설계사무소/구조전문가의 이해도는 낮은 편으로 파악되었고 구조시스템의 경우, 건축 설계사무소가 건축계획적인 측면에서 리드하고 구조 설계사무소가 기술적으로 지원하는 형태가 일반적이었으나, 초고층의 경우 일반적인 건축물에 비해 구조전문가의 초기 참여도가 상대적으로 높은 편이어서 초기 사업 수행단계에서 구조시스템에 대한 견적 반영이 어느 정도 이루어지고 있는 것으로 조사되었다. 초고층 구조설계는 전 세계적으로 극소수의 회사(예: Ove Arup)가 독점하고 있으며 국내 구조설계사무소의 경우, 해외 선도기업이 제공하는 사례 및 데이터에 의존하고 있는 실정이어서 데이터 구축에의 어려움이 예상되었다.
- 방법 2는 유사프로젝트 DB를 이용한 견적 방식이다. 초고층 사례를 조사하는 과정에서 대형 건설사의 견적부서에서는 종료된 사업의 주요 골조계수를 정리하여 소장하고 있는 것으로 확인 되었다. 따라서 방법 2를 채택 후, 유사 초고층 사례에서 도출된 주요 골조계수를 통해 개략 물량을 추정하고 이를 활용하기로 했다.
후속연구
- 초고층 개산견적 시스템을 개발하는데 있어 향후 발전방향으로는 기존의 수행된 초고층 프로젝트의 내부마감 사례를 통해 프로그램 사용으로 인한 실효성 검증이 필요하다. 또한 실제공사와의 비교 분석을 통한 내부마감 등급, 할증계수, 단가의 수정사항을 도출하는 작업이 필요하고 골조 사례 기반추론에서는 향후 업데이트를 위한 다양한 최근 실적데이터 확보가 필요하다. 프로그램에 대한 발전방향은 향후 표준 웹브라우저를 통해 개산견적 서비스를 제공하는 것이 필요하다.
- 글로벌 초고층빌딩 건설시장에 있어 국내 건설업체가 매우 선전하고 있지만 고부가가치 창출이 가능한 초고층빌딩 건설 관련된 설계, 엔지니어링, 조달, 건설사업관리(CM), 프로젝트 관리(PM) 분야 등의 수주 실적 및 경쟁력은 해외 경쟁기업에 비해 열악하며 해당 분야의 전문가 또한 매우 부족한 실정이다. 이러한 맥락에서, 향후 국내에서 초고층빌딩 건설 시장이 급격히 성장한다 하더라도 단순 시공분야 이외의 고부가가치 창출이 가능한 설계, 엔지니어링, 조달, 건설 사업관리(CM), 프로젝트 관리(PM) 분야는 해외 유수 경쟁 기업에 국내 시장을 선점 당할 수 있다는 우려가 있으므로 정부의 이에 대한 정책적 지원뿐만이 아니라 국내 관련 기업 또한 자신의 경쟁력 확보를 위한 소프트 파워(Soft power)를 제고 시킬 수 있는 방향으로의 전략적 접근이 요구된다. 일반 상업용 빌딩 건설 프로젝트와 비교해 볼 때, 초고층빌딩 건설 프로젝트는 특히 기획 및 설계단계에서 발주자의 요구 혹은 관련 법규 등으로 인해 많은 변화 요인이 발생되며 전체 사업예산은 이에 매우 민감하게 반응한다.
- 초고층 개산견적 시스템을 개발하는데 있어 향후 발전방향으로는 기존의 수행된 초고층 프로젝트의 내부마감 사례를 통해 프로그램 사용으로 인한 실효성 검증이 필요하다. 또한 실제공사와의 비교 분석을 통한 내부마감 등급, 할증계수, 단가의 수정사항을 도출하는 작업이 필요하고 골조 사례 기반추론에서는 향후 업데이트를 위한 다양한 최근 실적데이터 확보가 필요하다.
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