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PF대출 분석기법을 활용한 부동산개발사업 사업성 평가 개선 연구
A Study on the Feasibility Improvement of the Real Estate Development by Using Project Financing Analytical Method in Korea 원문보기

地籍 = Journal of cadastre, v.44 no.2, 2014년, pp.209 - 230  

서정진 (수원과학대학교)

초록
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2002년 최초 도입된 한국의 부동산투자회사(이하, 리츠)는 크게 3가지 형태가 있다. 한국거래소에 상장된 각각의 리츠는 그 특성이 다르지만 모두 부동산투자회사 종목으로 분류된다. 현행 "부동산투자회사법"은 그 개별 특성을 반영하지 못하고 일률적으로 적용되고 있다. 일부 리츠는 입법취지와는 달리 상장폐지되어 투자자의 투자손실을 야기하는 등 개별 리츠에 따라서는 법제도 운영이 적절하게 이뤄진다고 보기 어려운 일이 발생하였다. 본 연구는 부동산투자회사의 사업타당성 측면에서 동제도의 활발한 운용지원 방안 마련을 목적으로 한다. 부동산 개발 관련 부동산금융기법으로서 PF 평가분석시스템을 개선하여 리츠사업 타당성을 제고시킴으로써 리츠부문 활성화를 위한 정책방향을 제시한다. 리츠 관련 정책은 리츠회사 종류에 따른 차이를 고려하지 않은 일괄적인 제도 운영으로 부동산 시장을 주도하지 못하고 시장상황에 따라 대응하는 대증처리방식으로 운용되어 왔다고 할 수 있겠다. 리츠를 활용한 부동산금융의 고도화를 통하여 건설자금의 원활한 흐름과 상장된 리츠종목에 대한 일반투자자의 적정한 투자를 위한 정책이 실현되어야 할 것이다. 본 연구 결과는 시중부동자금의 투자흐름을 적절하게 유도하고 간접금융투자의 활성화를 위한 부동산 관련 정책에 반영하기 위한 정책 기초자료로 활용하고자 한다.

Abstract ▼ AI-Helper 아이콘AI-Helper

There are three forms of REITs company in Korea that was first introduced in 2002. Each REITs have been listed on the KRX, its characteristics are different, but it is classified as a REITs company in all events. REITs current methods are applied uniformly manner that does not reflect the characteri...

주제어

#부동산투자회사   #리츠   #프로젝트 파이낸싱   #PF 사업성 평가체계  

AI 본문요약
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* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.

문제 정의

  • 공적기구를 통한 사업성 평가시스템에 대하여 발전적 방향을 모색하기 위하여, 비판적 시각을 갖고 부동산 사업성 평가 요인 및 부동산개발 관련 위험요소를 파악하고자 한다. 부동산 개발 사업성 평가에 대한 분석을 기초로 하여 리츠의 사업 타당성 및 적정성을 강화하기 위한 시사점을 도출함을 목적으로 하고 있다.
  • 연구방법으로 부동산투자회사 재무제표의 일부항목을 통하여 기본현황을 분석한다. 기초통계량을 중에서 사업타당성과 적정성을 강화하기 위한 요소를 파악한다. 부동산개발을 위한 공급자 금융으로서 주된 역할을 하는 PF대출의 분석기법을 활용하여 부동산개발사업의 사업성 평가 개선을 위한 기본자료를 수집･분석한다.
  • 9), 이택수 등(2013), 김재환 등 (2006), 김재환 등(2013) 및 국토연구원 정책세미나 자료가 있다. 본 논문에서는 PF대출 평가시스 템의 개선과 공적기구를 다룬 김재환 등(2006), 김재환 등(2013) 및 국토연구원 정책세미나 자료를 발전적 시각에서 그 특징을 살펴보고 제도의 원활한 운용을 위한 보완 또는 개선방향을 검토한다.
  • 타당성 분석의 종류로는 예비타당성 분석과 본타당성 분석 즉 타당성 분석으로 나눌 수 있다. 본 논문에서는 부동산금융 공급자의 관점에서 타당성 분석을 실시하는 것이므로 본연의 타당성 분석을 실시하는 것을 목표로 한다. 타당성 분석에는 부동산개발사업 분석대상에 대하여 법률적 타당성, 경제적 타당성 그리고 기술적 타당성을 포함하여야 한다.
  • 공적기구를 통한 사업성 평가시스템에 대하여 발전적 방향을 모색하기 위하여, 비판적 시각을 갖고 부동산 사업성 평가 요인 및 부동산개발 관련 위험요소를 파악하고자 한다. 부동산 개발 사업성 평가에 대한 분석을 기초로 하여 리츠의 사업 타당성 및 적정성을 강화하기 위한 시사점을 도출함을 목적으로 하고 있다.
  • 넷째, 정부에서 추진하고 있는 부동산 개발 사업성 평가를 위한 공적기구에서는 이러한 특성을 충분히 반영하지 못하고 있다. 부동산의 특성과 소비자의 특성을 반영한 사업성 평가제도개선을 위하여 선행연구의 사업성 평가요소를 비판적이고 발전적인 시각에서 비교하고자 한다.
  • 정부에서 추진하고 있는 사업성 평가를 위한 공적기구에 대한 선행연구의 변화를 살펴본다. 부동산투자회사 중 위탁리츠와 성격을 달리하는 자기 리츠에 대한 선행연구가 부족하여 부동산개발의 관점에서 PF금융과 관련한 선행연구의 분석결과를 반영한 공적기구의 개발사업 타당성을 비교분석하여 정책방향의 시사점을 도출하고자 하며, 부동산투자회사 활성화를 위한 장치의 필요성 및 연 관 정책 방향을 제시한다.
  • 리츠는 위탁리츠와 자기관리 리츠 CR리츠로 분류되는데, 리츠활성화 및 투자자 거래 측면에서는 상장리츠와 비상장리츠로 구분할 수 있다. 상장리츠 중 개발을 목적으로 한 자기 리츠의 사업성을 확보하여 계속기업으로서 시장의 신뢰를 유지하기 위하여 사업성 평가 제도에 중점을 두기로 한다.
  • 정부에서 추진하고 있는 사업성 평가를 위한 공적기구에 대한 선행연구의 변화를 살펴본다. 부동산투자회사 중 위탁리츠와 성격을 달리하는 자기 리츠에 대한 선행연구가 부족하여 부동산개발의 관점에서 PF금융과 관련한 선행연구의 분석결과를 반영한 공적기구의 개발사업 타당성을 비교분석하여 정책방향의 시사점을 도출하고자 하며, 부동산투자회사 활성화를 위한 장치의 필요성 및 연 관 정책 방향을 제시한다.
  • 의 투자 압력에 대응할 부동산금융이 필요하다. 투자자의 투자기회 확대 및 고수익의 투자동기에 부합되는 투자기구로서 리츠가 원활하게 활용될 가능성을 확인하고 높이는 차원에서 본 연구를 진행하고자 한다. 2014년 자산규모 12.

가설 설정

  • 첫 번째 이해관계자인 부동산개발 시행자는 보다 완화된 인허가조건을 요구할 것이므로 공적기구에 대한 필요성을 크게 느끼지 못할 것이다. 두 번째 부동산개발사업에 투자하는 금융기관과 개발사업에 투자하는 금융기관은 각각의 이해관계 개입정도에 따라 그 관점을 달리할 것이다. 정도의 차이는 있겠지만 부동산개발사업의 사업성 평가를 담보할 수 있다면 그 개발금융 업무하중은 줄어들 것이다.
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질의응답

핵심어 질문 논문에서 추출한 답변
PF란 무엇인가? PF는 프로젝트 자체의 사업성 및 자산을 담보로 자금을 수급하기 위한 금융기법인데 한국의 PF대출은 첫째, 본연의 PF금융기법을 채용하지 않았다는 점에서 평가시스템이 제역할을 하지 못하고 있다는 점이다. 둘째, PF대출을 실시하는 금융기관이 자체 규정을 마련하고 있음에도 사업성 평가결과에 의한 대출을 하지 못하는 것에서 금융기관자 체의 심사능력이 완전하다고 할 수 없다는 점이고, 셋째로 이러한 사업성 평가에 있어서 대출기관이 PF대출을 보완하기 위하여 민간 PF 대부분은 시공 회사의 완공보증 등 추가적인 보증이나 담보를 관행적으로 요구하여, 사업 위험 대부분을 건설업체 가 부담하는 구조로 이루어지고 있다.
｢부동산투자 회사법｣ 제2조1에 의하여 리츠는 어떻게 분류되는가? 다양한 부동산개발사업 중 부동산투자회사(이하 리츠1)와 용어를 혼용하기로 함)는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 ｢부동산투자회사법(이하, 법)에 따라 설립된 회사로서 리츠 전담회사가 주식발행을 통하여 투자자들로부터 자금을 모아, 그 조성된 자금을 부동산 등에 투자하여 벌어들인 투자수익을 투자자에 배당하는 시스템을 가진 것이다. 리츠는 ｢부동산투자 회사법｣ 제2조1에 의하여 자기관리 부동산투자회 사(이하, 자기리츠), 위탁관리 부동산투자회사(이하, 위탁리츠), 기업구조조정 부동산투자회사(이하, CR리츠)의 3가지로 분류된다. 한국거래소 상장 여부에 따라 상장리츠와 비상장리츠로 분류하기도 한다.
리츠의 이해관계자 집단을 분류하면? 리츠의 이해관계자는 크게 3개의 집단으로 분류2)될 수 있다. 첫째, 정부나 리츠를 관리감독하 는 이해관계집단으로 법과 제도를 효율적으로 운영하여 건설산업을 진작시키는 역할을 한다. 둘째, 리츠 설립 및 사업 진행을 수행하는 집단으로 부동산투자회사를 이용한 부동산금융기법 고도화를 통해 원활한 자금조달을 목적으로 하며, 셋째, 리츠에 대한 재무적 투자자 또는 상장리츠에 대해 투자하는 투자자집단 등으로 주주를 중심으로 하는 일반투자자가 투자자로서 투자대상에 대한 수익창출을 목표로 하는 집단으로 나눌 수 있다.
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