공공건축물의 예산은 앞으로 유지관리에 더 많이 투입될 것으로 예상되며 체계적인 유지관리와 충분한 예산확보가 중요하게 인식되고 있다. 국내 건축물 유지관리는 인력 부족과 전문성 결여, 유지관리 예산산정의 근거부족으로 인하여 체계적인 유지관리가 이루어지지 않고 있다. 호주에서는 자산관리를 통해 시설물의 유지관리를 최적화하고 있으나, 국내의 경우 규제중심의 수동적인 형태를 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 국내 유지관리의 선진화를 위해서 체계적인 자산관리의 도입이 필요하다. 이 연구에서는 국내 외 사회기반시설물에 적용한 자산관리 프로세스를 분석하고, 공공건축물의 자산관리 프레임워크를 제시하였다. 자산관리 절차는 일상적인 자산관리 절차에 선택적으로 자산 가치를 평가 하도록 구성되어 있다. 본 연구에서 제시한 프레임워크는 공공건축물의 자산관리 업무수행에 초점을 맞추어 개발하였으며, 단계별 세부적인 내용을 제시하였다. 이 프레임워크를 실무에 적용한다면 건축물의 가치와 성능을 체계적으로 관리할 수 있으며, 유지관리 예산을 효과적으로 책정할 수 있을 것으로 기대된다.
공공건축물의 예산은 앞으로 유지관리에 더 많이 투입될 것으로 예상되며 체계적인 유지관리와 충분한 예산확보가 중요하게 인식되고 있다. 국내 건축물 유지관리는 인력 부족과 전문성 결여, 유지관리 예산산정의 근거부족으로 인하여 체계적인 유지관리가 이루어지지 않고 있다. 호주에서는 자산관리를 통해 시설물의 유지관리를 최적화하고 있으나, 국내의 경우 규제중심의 수동적인 형태를 벗어나지 못하고 있는 실정이다. 국내 유지관리의 선진화를 위해서 체계적인 자산관리의 도입이 필요하다. 이 연구에서는 국내 외 사회기반시설물에 적용한 자산관리 프로세스를 분석하고, 공공건축물의 자산관리 프레임워크를 제시하였다. 자산관리 절차는 일상적인 자산관리 절차에 선택적으로 자산 가치를 평가 하도록 구성되어 있다. 본 연구에서 제시한 프레임워크는 공공건축물의 자산관리 업무수행에 초점을 맞추어 개발하였으며, 단계별 세부적인 내용을 제시하였다. 이 프레임워크를 실무에 적용한다면 건축물의 가치와 성능을 체계적으로 관리할 수 있으며, 유지관리 예산을 효과적으로 책정할 수 있을 것으로 기대된다.
The budget for public buildings is expected to increase to their maintenance, and the systematic maintenance and sufficient budget are recognized as the important factors for building maintenance. In Korea, buildings are not systematically maintained due to the lack of manpower, expertise and basis ...
The budget for public buildings is expected to increase to their maintenance, and the systematic maintenance and sufficient budget are recognized as the important factors for building maintenance. In Korea, buildings are not systematically maintained due to the lack of manpower, expertise and basis of maintenance budget estimates. Compared with Australia where the facility maintenance is optimized through asset management, Korea has only passive maintenance systems that focus on regulations. The introduction of the systematic asset management is required to ensure the advanced building maintenance in Korea. In this study, the asset management processes for social infrastructure facilities in and out of Korea were analyzed, and the asset management framework for public buildings were established. The asset management procedure consisted of ordinary asset management procedure, selective asset value assessment. The framework in this study was developed focusing on the asset management task for public buildings and presented the detailed contents of each step. The application of this framework to the actual work will enable the systematic management of building's value and performance, and the efficient appropriation of the maintenance budget.
The budget for public buildings is expected to increase to their maintenance, and the systematic maintenance and sufficient budget are recognized as the important factors for building maintenance. In Korea, buildings are not systematically maintained due to the lack of manpower, expertise and basis of maintenance budget estimates. Compared with Australia where the facility maintenance is optimized through asset management, Korea has only passive maintenance systems that focus on regulations. The introduction of the systematic asset management is required to ensure the advanced building maintenance in Korea. In this study, the asset management processes for social infrastructure facilities in and out of Korea were analyzed, and the asset management framework for public buildings were established. The asset management procedure consisted of ordinary asset management procedure, selective asset value assessment. The framework in this study was developed focusing on the asset management task for public buildings and presented the detailed contents of each step. The application of this framework to the actual work will enable the systematic management of building's value and performance, and the efficient appropriation of the maintenance budget.
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문제 정의
이 연구는 공공건축물을 대상으로, 건축물의 성능 및 안전성과 LoS를 고려한 ‘공공건축물 자산관리 프레임워크’를 개발하는 것이다.
이 연구는 국내 공공건축물에 자산관리 개념을 도입하기 위해 LoS를 기반으로 한 자산관리 프레임워크를 개발하는 것이 목적이며, 프레임워크 단계별 세부적인 내용을 제시하였다.
이 연구에서는 공공건축물에 자산관리 개념을 도입하기 위해 LoS를 기반으로 하는 공공건축물 자산관리 프레임워크를 개발하였다. 국내외 자산관리 현황 및 절차를 조사⋅분석하였고, 건축물 관리주체의 자산관리 업무수행에 초점을 맞추어 자산관리 절차를 제시하였다.
제안 방법
5) 사례적용을 실시하여 개발된 프레임워크의 적정성을 검증한다.
Table 5에서 각각의 PMi을 개선하였을 경우의 LoS 변화량을 제시하였다. B/C분석은 LoS의 변화량을 소요비용으로 나누어 산출하였으며, 산출값에 따라 우선순위를 결정하였다. LoS의 변화량을 소요비용으로 나누면 편익-비용비의 소수점이 많아져 비교 분석이 어려우므로 편익-비용비에 108을 곱하여 산출하였다.
KICT에서 “자산관리 통합프레임워크 및 정책 개발 연구”를 통해 KTAM-40 (Korea Total Asset Management-40)이라는 사회기반시설의 한국형 자산관리 시스템을 제안하였다.
Ghoneim (2014)는 이집트의 교육관련 시설물을 대상으로 자산관리 프레임워크를 개발하기 위해 문헌고찰, 실태조사 및 차이분석 (Gap Analysis)을 실시하였다. 건축물 관리 실태를 파악하기 위해 GAEB (General Authority for Educational Buildings)소속의 관리자들을 대상으로 인터뷰를 실시하였고 개발된 프레임워크를 사례연구에 적용하여 LoS의 향상여부를 검증하였다.
공공건축물의 관리주체는 3.1에서 선정된 PM을 통해 LoS평가를 실시한다. 공공건축물의 LoS는 다속성효용이론 (MultiAttribute Utility Theory; 이하 ‘MAUT’)을 적용하여 정량적인 점수로 표현할 수 있다.
Sun (2011)은 LoS에 근거한 새로운 평가 기준과 평가방법, 활용방안을 제시하였다. 교량 자산의 관리수준 판단을 위한 평가지표를 정의하고 이를 평가하기 위한 도구로 PM을 제안하였다. Park (2014)은 국내외 사회기반시설물에 자산관리 사례와 주요 요소를 분석하였고, 도로 포장관리시스템에서 경제성 분석 과정을 고려한 한국형 도로 유지관리 기본체계를 제시하였다.
국내외 자산관리 현황 및 절차를 조사⋅분석하였고, 건축물 관리주체의 자산관리 업무수행에 초점을 맞추어 자산관리 절차를 제시하였다.
Jung (2004)은 시설물의 유지관리에서 단위기능의 분석 및 설계를 지원하기 위해 가상의 업무모델을 제시하였다. 논문에서 제시한 프레임워크를 구성하는 5개의 프로세스를 통해 기능별 작업들을 규정하였다. Chin (2009)는 사회기반시설물 자산관리체계 도입을 위한 제도⋅프로세스⋅자원⋅기술적 측면에서 요구되는 핵심 전략을 제안하고 자산관리체계 도입 단계를 기반 마련, 도입, 정착 단계로 나누어 단계별 추진 전략을 제시하였다.
공공건축물의 자산관리 프레임워크를 Table 1과 같이 절차와 핵심업무 및 수행내용으로 구성하였다. 이 연구에서 개발한 프레임워크는 관리주체의 의견을 구체적으로 반영하도록 제시하였으며, 자산관리 절차의 핵심업무를 체계화 하였다.
공공건축물의 자산관리를 수행하기 위해서는 LoS와 PM이 설정되어야 한다. 이 연구에서는 LoS와 PM의 예를 Table 3과 같이 설정하였으며, 임의의 성능척도 점수 (PMi) 와 가중치 (WPi, WLi)를 대입하여 건축물의 LoS를 평가하였다.
이 연구에서는 NAMS에서 제시한 절차와 KICT 사례를 참고하고, 전문가 면담을 실시하여 공공건축물에 적합한 자산관리 프레임워크를 Fig. 3과 같이 7단계로 구성하였다.
이 연구에서는 자산 가치평가를 선택적인 절차로 구분하였다. 일상적인 자산관리를 실시하였을 경우, 가치의 변화량과 LoS 변화량의 차이가 경미하기 때문에 일상적인 수준의 자산관리시 LoS만을 평가하여 자산관리를 실시한다.
KICT에서 “자산관리 통합프레임워크 및 정책 개발 연구”를 통해 KTAM-40 (Korea Total Asset Management-40)이라는 사회기반시설의 한국형 자산관리 시스템을 제안하였다. 이 연구의 결과물로는 자산관리 측면에서 접근하기 위한 프레임워크 요소기술을 개발하였으며, 기본체계 구축 방안을 체계적으로 제시하였다 (Park and Lee, 2014).
일상적인 자산관리를 실시한 경우, 자산관리의 효과를 확인하기 위해 LoS의 변화량을 비교하여 분석한다. LoS의 변화량은 Eq.
일상적인 자산관리와 마찬가지로 자산관리 효과를 확인하기 위해서 실제 투입된 비용을 반영하여 산출한다. 선택적인 자산가치의 평가를 수행한 경우, 투입된 비용이 해당 건축물의 가치에 얼마만큼의 영향을 주었는지 확인할 수 있으며, 확인된 결과를 향후 자산관리 전략에 반영하여 적절한 의사결정을 한다.
국내외 자산관리 현황 및 절차를 조사⋅분석하였고, 건축물 관리주체의 자산관리 업무수행에 초점을 맞추어 자산관리 절차를 제시하였다. 자산관리 절차는 일상적인 자산관리를 수행하는 경우와 자산가치 평가를 선택적으로 수행하는 경우로 구분하여 제시하였다. 전문가 면담조사결과와 국내외 연구성과 등을 종합 분석하여, 자산관리 프레임워크의 단계별 세부내용도 제시하였다.
전문가 면담조사결과와 국내외 연구성과 등을 종합 분석하여, 자산관리 프레임워크의 단계별 세부내용도 제시하였다. 자산관리 프레임워크를 공공건축물에 사례적용하여 프레임워크의 유효성을 검증하였다.
Chea (2009)은 국내외 사회기반시설물에 자산관리의 수행사례 조사와 현황 분석을 실시하였다. 자산관리의 구성 체계를 고려하여 시설물의 기법, 절차 등을 분석하였다. Sun (2011)은 LoS에 근거한 새로운 평가 기준과 평가방법, 활용방안을 제시하였다.
잔존가치는 국세청의 “건물기준시가산정 방법”에서 제시하는 잔존가치율을 적용하여 산정하였으며 사용수명은 기획재정부의 “유⋅무형자산 회계처리 지침”에서 제공하는 기준사용수명을 적용하여 50년으로 설정하였다.
자산관리 절차는 일상적인 자산관리를 수행하는 경우와 자산가치 평가를 선택적으로 수행하는 경우로 구분하여 제시하였다. 전문가 면담조사결과와 국내외 연구성과 등을 종합 분석하여, 자산관리 프레임워크의 단계별 세부내용도 제시하였다. 자산관리 프레임워크를 공공건축물에 사례적용하여 프레임워크의 유효성을 검증하였다.
대상 데이터
대상 건축물은 인천광역시에 위치한 Y구청사 건물로서 1999년 11월에 준공되었다. 물가상승을 반영한 대체원가를 산정하기 위해 해당 건축물의 총 공사비 (430억원)에 통계청의 ‘공사비 지수’를 적용하였다.
전문가 면담조사 및 설문조사는 2013년 10월 10일 자산관리 및 유지관리 전문가 17명을 대상으로 실시하였으며, 전문가 의견을 수렴하여 프레임워크에 반영하였다. 주요 의견으로는 개발된 자산관리 프레임워크의 흐름은 유지하되 건축물만의 특성을 반영해야 한다고 지적하였으며, LoS와 PM은 관리주체 및 건축물의 사용자가 만족할 수 있도록 설정해야 한다고 지적하였다.
데이터처리
8에서 구한 것과 동일하며 Eq. 10과 같이 실질적으로 투입된 예산을 적용하여 B/C분석을 실시한다.
선택적인 자산가치 평가를 수행하여 자산관리를 실시한 경우, Eq. 11을 적용하여 비용편익분석을 실시한다. 분석 결과는 Case (2)에서 편익-비용비가 83.
먼저, LoS의 변화량을 파악하기 위해 Eq. 6을 사용하여 관리목표를 반영한 LoS 평가를 실시한다. Eq.
Table 6의 Case (2)와 Case (3)의 LoS(b)를 반영하여 자산가치 재평가를 실시하였으며, 가치의 변화량을 견적비용으로 나누는 B/C분석을 실시하여 자산관리 효과를 확인하였다.
이론/모형
공공건축물의 LoS는 다속성효용이론 (MultiAttribute Utility Theory; 이하 ‘MAUT’)을 적용하여 정량적인 점수로 표현할 수 있다.
따라서 이 연구에서는 대체원가를 고려한 방법을 적용하여, 그 방법 중에서 감가상각을 고려한 상각후대체원가(Depreciated Replacement Cost; 이하 ‘DRC’)방법을 채용하였다.
DRC 방법은 건축물의 현재 성능과 동일한 건축물을 재시공 한다고 가정하여 대체원가를 산정하고, 노후화에 따른 성능의 저하를 감가상각을 통해 현재가치에 반영한다. 자산관리에 의해 발생하는 성능의 변화는 LoS 개념을 고려하여 가치에 적용한다. 이를 산출하는 식은 Eq.
성능/효과
자산관리 효과는 일상적인 자산관리를 실시한 경우, Eq. 10을 적용하여 비용편익분석을 실시하며 분석 결과는 Case (2)가 Case (3)보다 1.93배 효과가 있는 것으로 나타났다. 선택적인 자산가치 평가를 수행하여 자산관리를 실시한 경우, Eq.
B/C분석 결과 PM (2)가 가장 효과적인 것으로 나타났으며, PM (7)의 효과가 가장 낮은 것으로 나타났다. 경제적인 관리목표를 달성하기 위해 우선순위에 따라 성능을 개선한다.
대상 건축물의 LoS(a)는 PMi임의로 평가한 결과이며, 해당 값은 0.685로 산출되었다. LoS기반 건축물의 평가시점의 가치는 Eq 3을 이용하여 다음과 같이 산출할 수 있다.
11을 적용하여 비용편익분석을 실시한다. 분석 결과는 Case (2)에서 편익-비용비가 83.91이 나왔으며, Case (3)에서는 43.93이 나와 Case (2)가 Case (3)보다 자산관리 효과가 1.9배 더 좋은 것으로 확인되었다.
이 결과 3장에서 제시한 프레임워크는 공공건축물의 자산관리를 LoS 기반으로 하여 효율적으로 수행할 수 있음을 알 수 있었다.
Case (3)에서 VA는 82,767,905 (천원)으로 평가시점의 가치 VI보다 685,375 (천원) 향상되었다. 이를 통해 시간에 따라 건축물이 노후 되었음에도 관리목표를 달성하면 건축물의 가치는 대체원가에 가까워지는 것을 알 수 있었다. 자산관리 효과는 일상적인 자산관리를 실시한 경우, Eq.
후속연구
본 연구에서 제시한 프레임워크를 실무에 적용한다면 공공건축물의 가치와 성능을 향상시키고, 관리주체의 정책을 반영하여 건축물을 관리할 수 있으며, 유지관리 예산을 효과적으로 책정할 수 있을 것으로 기대된다.
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