과거 1960~70년대에 급격한 경제발전으로 인하여 국내에는 수많은 건물이 건설되었으며, 특히 2000년 이후에는 대형화, 첨단화된 수많은 건물들이 건설이 되고 있다. 이러한 건물의 전 생애주기 비용 (Life Cycle Cost) 중, 운영 및 유지관리 단계 비용은 전체의 약 85%를 차지 (Teicholz 2004)하고 있어 건축물에 대한 효율적인 자산관리가 강조된다. 하지만 운영 및 유지관리 단계에서 필요한 정보들은 초기 기획 단계부터 설계, 시공 단계를 넘어오면서 각각의 정보들의 호환이 부족하다. 단계를 거듭할수록 정보에 대한 가치는 증가하지만 정보의 상호 호환의 부족으로 인하여 비효율적인 부분이 발생하고 있다 (Foster 2011). 본 연구에서는 먼저 발주자 관점에서 자산관리의 주요 업무기능을 3개의 대분류와 19개의 중분류로 도출하였다. 다음으로는 도출한 항목들을 바탕으로 자산관리 업무량의 비중, 자산관리 업무별 소요 데이터의 비중, 그리고 생애주기 단계별로 발생하는 데이터의 비중에 대한 평가방법론을 제안함으로써, 효율적인 운영 및 유지관리를 위한 방안을 제안하였다. 마지막으로, 제안된 방법론은 공공 및 민간 기업의 사례를 바탕으로 적용성을 검토하였다.
과거 1960~70년대에 급격한 경제발전으로 인하여 국내에는 수많은 건물이 건설되었으며, 특히 2000년 이후에는 대형화, 첨단화된 수많은 건물들이 건설이 되고 있다. 이러한 건물의 전 생애주기 비용 (Life Cycle Cost) 중, 운영 및 유지관리 단계 비용은 전체의 약 85%를 차지 (Teicholz 2004)하고 있어 건축물에 대한 효율적인 자산관리가 강조된다. 하지만 운영 및 유지관리 단계에서 필요한 정보들은 초기 기획 단계부터 설계, 시공 단계를 넘어오면서 각각의 정보들의 호환이 부족하다. 단계를 거듭할수록 정보에 대한 가치는 증가하지만 정보의 상호 호환의 부족으로 인하여 비효율적인 부분이 발생하고 있다 (Foster 2011). 본 연구에서는 먼저 발주자 관점에서 자산관리의 주요 업무기능을 3개의 대분류와 19개의 중분류로 도출하였다. 다음으로는 도출한 항목들을 바탕으로 자산관리 업무량의 비중, 자산관리 업무별 소요 데이터의 비중, 그리고 생애주기 단계별로 발생하는 데이터의 비중에 대한 평가방법론을 제안함으로써, 효율적인 운영 및 유지관리를 위한 방안을 제안하였다. 마지막으로, 제안된 방법론은 공공 및 민간 기업의 사례를 바탕으로 적용성을 검토하였다.
In the 1960s and 1970s when Korea experienced rapid economic growth, a considerable number of buildings were constructed in the country. And since 2000, a large number of sizable and complex buildings have been being built. Specifically, as the operation and maintenance cost alone accounts for 85% o...
In the 1960s and 1970s when Korea experienced rapid economic growth, a considerable number of buildings were constructed in the country. And since 2000, a large number of sizable and complex buildings have been being built. Specifically, as the operation and maintenance cost alone accounts for 85% of the life cycle cost of a building, efficient Facility Management (FM) is required. However, data needed in the operation and maintenance phase are not sufficiently exchangeable with data created in other phases like the planning, design and construction phases. The upper phase has higher value of data but data exchange rate is low, resulting in inefficiency. To this end, this research derived major business functions for facility management: three categories and 19 detailed functions in classification from owner's perspective. Based on the derived items, this research proposes a methodology to evaluate the 'FM Workload', 'Facility Management (FM) Data', and 'FM Data Created in Engineering and Construction Phases' thereby analyzing plans for efficient operation and maintenance. The applicability of proposed methodology was tested by examining real-world cases of public and private companies.
In the 1960s and 1970s when Korea experienced rapid economic growth, a considerable number of buildings were constructed in the country. And since 2000, a large number of sizable and complex buildings have been being built. Specifically, as the operation and maintenance cost alone accounts for 85% of the life cycle cost of a building, efficient Facility Management (FM) is required. However, data needed in the operation and maintenance phase are not sufficiently exchangeable with data created in other phases like the planning, design and construction phases. The upper phase has higher value of data but data exchange rate is low, resulting in inefficiency. To this end, this research derived major business functions for facility management: three categories and 19 detailed functions in classification from owner's perspective. Based on the derived items, this research proposes a methodology to evaluate the 'FM Workload', 'Facility Management (FM) Data', and 'FM Data Created in Engineering and Construction Phases' thereby analyzing plans for efficient operation and maintenance. The applicability of proposed methodology was tested by examining real-world cases of public and private companies.
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문제 정의
그리고 발주자의 입장에서 운영단계의 효율성 증대를 위하여, 자산관리 업무기능을 재정립하고 ‘업무기능의 비중’, ‘자산관리 정보의 비중’, 그리고 ‘설계 및 시공 단계에서 발생하는 정보의 비중’을 고찰할 수 있는 방법론을 제안하고자 한다.
따라서 본 연구에서는 효율적인 자산관리를 위하여 일반적인 건축 발주자의 관점에서 생애주기별로 발생하는 비도형적인 정보들의 효율적인 호환을 위하여 자산관리에 대한 업무 기능을 재정립, 이를 활용하기 위한 방법론을 제안하고 사례를 통하여 검토하였다.
본 연구에서는 ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 평가함으로써 자산관리 호환성을 향상시키는 방법론을 제안하였다.
본 연구에서는 19가지로 세분화된 자산관리 업무기능을 정의하였으며, 이러한 업무과정에 필요로 하는 정보를 도형정보와 비도형 정보를 포괄하여 분석하고자 한다. 이러한 포괄 성과 상세성을 함께 가짐으로써, 설계/시공 단계(이하, ‘EC단계’로 표현)와 운영단계 간의 정보호환에 있어 효율성을 높일 수 있는 방안을 찾기 위함이다.
본 연구의 목적은 효율적인 자산관리를 위한 건설정보 호환성 증대를 위하여, 자산관리 주요‘업무요소 도출’과 ‘정보 요건 분석’을 목적으로 하고 있다.
호주의 경우에는 미국과 캐나다의 체계와는 다르게 생애주기를 반영하여 자산관리를 진행하고 있다. 생애주기를 반영하여 장기적인 전략을 바탕으로 좀 더 명확하고 상당한 수준의 서비스를 제공할 뿐만 아니라, 과거와 현재, 그리고 미래의 고객들을 위한 자산관리를 가장 효율적으로 제공하는 것을 목표로 하고 있다(Chae et al., 2009).
그리고 발주자의 입장에서 운영단계의 효율성 증대를 위하여, 자산관리 업무기능을 재정립하고 ‘업무기능의 비중’, ‘자산관리 정보의 비중’, 그리고 ‘설계 및 시공 단계에서 발생하는 정보의 비중’을 고찰할 수 있는 방법론을 제안하고자 한다. 이러한 방법론을 통하여, 운영단계에서 필요한 정보들을 건설 생애주기 초기 단계에서부터 생성함으로서, 효율적인 자산관리가 이루어질 수 있도록 하고자 한다.
4). 이에 본 연구에서는 비도형 정보 부분으로 확장함과 동시에, 구체적인 자산관리의 업무기능 중심으로 진행하였다. 또한, 본 연구에서는 초기 기획 단계부터 설계, 시공 단계를 거치며 발생하는 정보들의 누락 등 비효율적인 호환성에 대하여 범위를 한정하였다.
제안 방법
Table 4는 광범위한 문헌조사를 바탕으로 자산관리의 업무 기능 분류를 분석한 것이며, 이를 바탕으로 본 연구에서는 업무기능의 분류 및 정의 과정에서 전문가 인터뷰를 실시하여 적정성을 검토하여 3개의 대분류 및 19개의 업무기능으로 정의하였다(Table 5).
다음으로는, 도출된 업무기능을 바탕으로 ‘주요 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보의 비중’, 그리고 ‘설계 및 시공 단계에서 발생하는 정보의 비중’을 투입 인원수(투입 노력 비중) 및 정보량의 비중을 기준으로 정량화하는 방법론을 제안하였고, 사례적용을 통하여 효율적인 자산관리를 위한 ‘업무기능’ 및 ‘분석방법론’을 검증하였다.
도출된 업무 기능들과 ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 기준 으로 방법론을 제안하고 이를 민간 기업 1곳과 공공 기업 1곳을 대상으로 결과를 분석하였다.
이에 본 연구에서는 비도형 정보 부분으로 확장함과 동시에, 구체적인 자산관리의 업무기능 중심으로 진행하였다. 또한, 본 연구에서는 초기 기획 단계부터 설계, 시공 단계를 거치며 발생하는 정보들의 누락 등 비효율적인 호환성에 대하여 범위를 한정하였다.
문헌 고찰과 전문가 인터뷰를 통하여 3가지의 대분류와 19가지 중분류의 업무기능을 도출하고, 세부 항목들을 각각의 중분류 업무 기능에 조합을 하였다. 도출된 업무 기능들과 ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 기준 으로 방법론을 제안하고 이를 민간 기업 1곳과 공공 기업 1곳을 대상으로 결과를 분석하였다.
이를 위한 연구방법 및 범위로서, 우선 문헌고찰을 통하여 자산관리의 현황과 업무기능에 대하여 살펴보았다. 문헌고찰을 통해 업무기능을 3가지 대분류와 19가지 중분류의 업무기능으로 도출하였다. 다음으로는, 도출된 업무기능을 바탕으로 ‘주요 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보의 비중’, 그리고 ‘설계 및 시공 단계에서 발생하는 정보의 비중’을 투입 인원수(투입 노력 비중) 및 정보량의 비중을 기준으로 정량화하는 방법론을 제안하였고, 사례적용을 통하여 효율적인 자산관리를 위한 ‘업무기능’ 및 ‘분석방법론’을 검증하였다.
이러한 맥락에서, 본 연구에서는 ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 통하여 정보요건을 정의하였다.
건설 데이터의 호환에 대한 문제점 인식과 그에 따른 해결 방안을 제안하기 위해서는, 자산관리 업무기능의 재정립과 설계 및 시공 단계에서 발생하는 정보의 비중에 대한 확인이 필요하다. 이를 위한 연구방법 및 범위로서, 우선 문헌고찰을 통하여 자산관리의 현황과 업무기능에 대하여 살펴보았다. 문헌고찰을 통해 업무기능을 3가지 대분류와 19가지 중분류의 업무기능으로 도출하였다.
본 연구에서는 ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 평가함으로써 자산관리 호환성을 향상시키는 방법론을 제안하였다. 제안된 방법론을 활용하여, 민간기업 1곳과 공공기업 1곳을 대상으로 전문가 인터뷰를 통하여 각 항목별 점수를 100점(중간값 (Median))으로써 상대적 정규화 하여 AS-IS와 TO-BE로 국내의 자산관리 현황을 살펴 보았으며, 또한 방법론의 적정성을 검증하였다.
첫 번째 사례에서는 자산관리 업무기능과 자산관리 정보 양의 비중, 두 가지만을 분석하였다(Table 7). 이는 사례회사의 응답자가 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’을 응답하기 어려움에 기인한다.
대상 데이터
, 2015a) 등의 주제를 중심으로 연구가 진행되었다. 그리고 연구의 대상으로는 사회기반시설, 공공건축물, 초고층 시설 등 특정 시설만을 대상으로 하고 있다.
성능/효과
(x)’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중(z)’을 AS-IS와 TO-BE로 비교함으로써 차이 (Gap = TO-BE - AS-IS) 및 발전방향을 설정할 수 있으므로 AS-IS와 TO-BE 정보의 종합적인 분석을 통하여 일괄적인 비교가 가능하다.
이는, 업무 기능의 양이 많으면 자연스럽게 업무를 진행하는데 있어 자산관리 정보가 중요한 것으로 판단할 수 있다. TO-BE의 결과로서는, 부동산 관리(23.3%에서 16.7%로)와 품질 및 예방 관리(13.3%에서 10%로)의 자산관리 정보 비중이 줄어들고는 있지만 상대적으로 비중이 적었던 서비스 관리(10%에서 13.3%로)와 환경 관리가 증가할 것으로 예상이 되고 있다. 이는, 쾌적하고 이용하기 편한 시설과 효율적인 운영 및 유지관리를 위하여 비중을 높이는 것으로 파악된다(Fig.
그 결과, 첫 번째 사례의 경우에는 부동산과 이미 건설이 되어있는 건축물을 대상으로 하는 기업의 전략으로 인하여 다른 업무기능 중에서도 ‘부동산 관리’에 대한 비중이 높고, 자산관리 정보 양의 비중 또한 높은 것으로 나타났다.
그러나 제안된 방법론을 활용하면 x, y, z축 모두를 포함하는 다차원적인 분석이 가능함을 확인하였고, 기업 또는 프로젝트별로 효율적 활용이 가능하다는 평가를 받았다. 또한 주요 업무기능과 각 항목들에 대한 계속적인 연구와 다양한 사례를 바탕으로 자산관리 능력 향상을 위한 전략적인 방안을 제시할 예정이다.
그리고 EC단계에서 발생하는 정보 양 비중의 TO-BE에서는 ‘서비스 관리’와 ‘안전 및 보안 관리’의 비중이 증가하는 것을 확인할 수 있다.
이는 기업의 전략적인 측면에서 부동산과 시설을 보유하고 있고, 이용하는 사람들에게 최적의 환경과 시설, 그리고 사용자들의 안전과 보안을 유지하기 위하여 관련 업무기능의 비중이 높은 것으로 판단된다. 그리고 또한 업무기능 양의 비중이 높을수록 자산관리 정보 양의 비중도 높게 나타나고 있는 것을 확인할 수 있다(Table 9). 공공 기업의 사례에서는 평가방법론에서 제안한 자산관리 정보 양의 비중과 EC단계에서 발생하는 자산 관리 정보 양의 비중에 대하여 비교가 가능하다(Facet C).
또한 건축물의 신축이 아닌 기존 건물의 관리라는 기업의 전략으로 인하여 부동산 관리의 비중이 높게 나타나고 있다. 시설운영관리에서는 품질 및 예방 관리, 그리고 외주직원의 비중이 높은 만큼 외주 관리의 비중도 높은 것으로 나타났다(Table 7).
즉, 평가방법론에서 제안한 방법 중 Facet A를 통한 비교 분석이 가능하였다. 이를 통하여 각 업무기능을 수행하기 위하여 요구되는 업무의 양에 따른 자산관리 정보의 비중에 대하여 비교 및 분석이 가능하다.
후속연구
장점으로는 자산 관리와 관련되어 필요한 모든 정보를 저장하고 다른 참여자들과 교환이 가능한 데이터베이스를 얻을 수 있다는 것이다 (Bonanomi, 2016). 그러나 이는 BIM 모델을 기반으로 하여 생성한 정보들을 바탕으로 이루어지는 정보 호환을 위한 것이고, 일반적인 발주자 관점의 운영단계에서 필요한 정보들을 여러 가지 방법으로(종이문서, Excel, DB 등) 효율적으로 관리하기 위해서는 사업 초기 단계에서부터 자산관리와 관련된 업무기능의 정보들을 생애주기별로 파악하고 이 정보들의 효율적인 호환을 위한 연구가 필요하다.
또한 이를 바탕으로 자산관리를 진행하는데 있어 경쟁력을 강화시킬 수 있도록 기여가 될 수 있을 것이라 기대한다. 그리고 BIM의 정보교환 포맷인 COBie에 본 연구에서 제안하는 항목과 방법론이 추가되면 새로운 기술들을 통하여 도형과 비도형 정보들에 있어 효율적으로 자산관리와 운영 및 유지관리를 할 수 있을 것이라 기대한다.
민간 기업과 공공 기업의 공통적인 특징으로는 전문적인 기술을 필요로 하는 ‘시설 운영 관리’에 있어서는 내부직원의 비중보다는 위탁을 통한 외주 직원의 비중이 높은 것으로 확인할 수 있다. 그리고 자산관리 정보들은 EC단계에서 발생하는 비중이 높아야 각 참여 자들 간의 효율적인 정보 호환이 이루어질 수 있을 것으로 판단된다.
또한 Fig. 3에서 확인할 수 있듯이, 예방적 유지관리를 위한 자산관리가 이루어진다면 비용적인 부분의 감소와 더불어서 건축물의 수명을 더 연장시킬 수 있을 것이다.
초기 기획 단계부터 유지관리 단계를 관점으로 기존의 사례를 바탕으로 본 연구에서 제안하는 방법론을 사용하면 관련 정보들의 누락 또는 부재의 방지가 가능할 것으로 기대한다. 또한 이를 바탕으로 자산관리를 진행하는데 있어 경쟁력을 강화시킬 수 있도록 기여가 될 수 있을 것이라 기대한다. 그리고 BIM의 정보교환 포맷인 COBie에 본 연구에서 제안하는 항목과 방법론이 추가되면 새로운 기술들을 통하여 도형과 비도형 정보들에 있어 효율적으로 자산관리와 운영 및 유지관리를 할 수 있을 것이라 기대한다.
그러나 제안된 방법론을 활용하면 x, y, z축 모두를 포함하는 다차원적인 분석이 가능함을 확인하였고, 기업 또는 프로젝트별로 효율적 활용이 가능하다는 평가를 받았다. 또한 주요 업무기능과 각 항목들에 대한 계속적인 연구와 다양한 사례를 바탕으로 자산관리 능력 향상을 위한 전략적인 방안을 제시할 예정이다.
본 연구에서 도출한 자산관리와 관련된 업무기능들과 제안한 방법론을 통하여 발주자들에게 있어 효율적인 정보호환과 비도형 정보의 자산관리를 위한 가이드라인으로써 활용될 수 있을 것이다. 초기 기획 단계부터 유지관리 단계를 관점으로 기존의 사례를 바탕으로 본 연구에서 제안하는 방법론을 사용하면 관련 정보들의 누락 또는 부재의 방지가 가능할 것으로 기대한다.
연구의 한계점으로는 사례 인터뷰 대상이 민간 기업 1곳과 공공 기업 1곳으로 한정되어 다양한 사례를 통한 포괄적 분석이 제한적이라는 점이다. 하지만 본 연구에서는 사례 분석의 비교가 아닌, 문헌고찰을 통해 도출되어진 업무기능을 토대로, ‘자산관리 업무기능 양의 비중’, ‘자산관리 정보 양의 비중’, 그리고 ‘EC단계에서 발생하는 자산관리 정보 양의 비중’ 의 3가지 관점을 포괄적으로 고려한 중요도 도출 방법 제안에 그 의의가 있다.
본 연구에서 도출한 자산관리와 관련된 업무기능들과 제안한 방법론을 통하여 발주자들에게 있어 효율적인 정보호환과 비도형 정보의 자산관리를 위한 가이드라인으로써 활용될 수 있을 것이다. 초기 기획 단계부터 유지관리 단계를 관점으로 기존의 사례를 바탕으로 본 연구에서 제안하는 방법론을 사용하면 관련 정보들의 누락 또는 부재의 방지가 가능할 것으로 기대한다. 또한 이를 바탕으로 자산관리를 진행하는데 있어 경쟁력을 강화시킬 수 있도록 기여가 될 수 있을 것이라 기대한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
자산관리의 목적은?
자산관리의 목적으로는 기업 또는 단체 등 조직체의 시설 및 환경을 경영적인 관점에서 종합적으로 기획·관리·활용하는 경영관리 활동하는 것이다(KFMA, 1998). 또한 특정 분야를 중심으로 하지 않고, 포괄적인 관점에서 다양한 참여자 들과 함께 진행하는 활동이기 때문에 각 참여자의 특성에 따라 유동적으로 적용이 가능하다.
자산관리의 특징은?
자산관리의 목적으로는 기업 또는 단체 등 조직체의 시설 및 환경을 경영적인 관점에서 종합적으로 기획·관리·활용하는 경영관리 활동하는 것이다(KFMA, 1998). 또한 특정 분야를 중심으로 하지 않고, 포괄적인 관점에서 다양한 참여자 들과 함께 진행하는 활동이기 때문에 각 참여자의 특성에 따라 유동적으로 적용이 가능하다.
KFMA에 따르면 자산관리는 어떻게 나누어지는가?
KFMA (1998)에 따르면, 자산관리는 ‘이용자 및 관리자의 측면’, ‘기업적인 측면’, 그리고 ‘사회적인 측면’으로 살펴볼 수 있다. 이용자 및 관리자의 측면에서는 만족도 증가에 따른 창조성 발휘를 위하여 쾌적한 환경을 제공하는 것이고, 기업적인 측면에서는 기업이 추구하는 방향과 이념적인 목표를 달성하기 위하여 시설적인 부분을 지원하여 자산의 유효 활용을 도모하는 것이다.
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