[논문]헤도닉모형을 이용한 농촌지역 생활편익시설의 접근성이 지가에 미치는 영향 분석

김솔희; 김태곤; 서교

doi:10.7851/ksrp.2016.22.1.093

헤도닉모형을 이용한 농촌지역 생활편익시설의 접근성이 지가에 미치는 영향 분석
Analysis of the Implication of Accessibility to Community Facilities for Land Price in Rural Areas using a Hedonic Land Price Model 원문보기

농촌계획 : 韓國農村計劃學會誌, v.22 no.1, 2016년, pp.93 - 100

김솔희 (서울대학교 농업생명과학대학 생태조경.지역시스템공학부) , 김태곤 (미국 미네소타대학교, 환경연구소) , 서교 (서울대학교 국제농업기술대학원, 서울대학교 그린바이오과학기술연구원)

Abstract ▼ AI-Helper

Land price can be affected by convenience or psychological repulsion like PIMFY (Please In My Front Yard) or NIMBY (Not In My Back Yard) for various facilities. Services related to public establishment, welfare, medical attention, and amenities in rural areas are comparatively poorer than those in urban areas. The purpose of this study is to estimate the implications of the accessibility to community facilities in rural areas for land prices using a hedonic price model. The accessibility to facilities is estimated by real road distances and the land prices are applied for four types of land usages: field, rice paddy, building lots, and village halls. Community facilities are classified from public and community services view: education, safety, culture, transport, environment, health care, and finance. The results show that the accessibility to health care and transport can positively affect land prices and the accessibility to environment (waste facilities and junkyard) and unpleasant services (funeral hall and charnel house) can negatively affect land prices. Especially, the accessibility to hospital is the most positive influential factor for all types of land usages.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

본 연구에서는 실제 도로거리를 기반으로 하여 다양한 용도의 지가를 통하여 농촌마을의 생활권으로부터 생활편익시설까지의 지리적인 접근성을 평가하고자 한다. 이를 위해 농촌마을 주거생활권의 중심을 마을회관으로 정의하고, 마을회관과 각 생활편익시설간의 실제 도로거리를 산출하여 지목별 개별공시지가와의 상관관계를 통해 생활편익시설까지의 거리가 농촌마을 지가에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보고자 한다.
본 연구에서는 실제 도로거리를 기반으로 하여 다양한 용도의 지가를 통하여 농촌마을의 생활권으로부터 생활편익시설까지의 지리적인 접근성을 평가하고자 한다. 이를 위해 농촌마을 주거생활권의 중심을 마을회관으로 정의하고, 마을회관과 각 생활편익시설간의 실제 도로거리를 산출하여 지목별 개별공시지가와의 상관관계를 통해 생활편익시설까지의 거리가 농촌마을 지가에 어떻게 영향을 미치는지 살펴보고자 한다.

가설 설정

선형함수는 종속변수와 독립변수 간의 관계가 선형(linear)이라 가정하여 모형화한 것으로 식(2)과 같이 나타낼 수 있다. 선형함수는 추정결과에 대한 해석이 단순하고 용이하다는 장점이 있으나, 현실적으로 부동산 가격이 동일한 배율로 변화한다는 가정을 전제로 한다.

제안 방법

농촌 생활권의 지가는 농촌 생활권의 중심으로 설정한 농촌마을의 지목별 평균 지가 중 전, 답, 대지와 마을회관 지가로 설정하였으며, 산정된 최단거리의 역수와 지가와의 상관성 분석을 실시하였다.
농촌지역의 생활권과 생활편익시설과의 접근성을 평가하고자 수집한 각 생활편익시설의 주소를 기반으로 농촌지역의 생활권 중심으로부터 각 편익시설까지의 실제 도로거리를 산출하였다. 생활권 중심은 마을회관으로 선정하였으며, 마을회관으로부터 편익시설까지의 실제 도로거리를 산출하기 위하여 자동차 도로망을 이용하였다.
유의성이 있으며 다중공선성을 고려하여 선정한 교육,근린공공, 문화복지, 교통, 환경기초, 의료시설의 총 11개의 성분을 독립변인으로 설정하였으며, 종속변인으로는 법정리의 지목별(전, 답, 대지) 단위면적당 평균 개별공시지가와 마을회관 소재지의 지가로 설정하였다. 먼저 전을 종속변인으로 하는 결과, 결정계수 R²의 값은 0.
지가를 이용하여 농촌지역의 정주환경을 평가하며 지가에 영향을 미치는 인자를 도출하고자 농촌지역의 생활권 중심으로부터 각 생활편익시설까지의 접근성과 지가와의 상관성을 분석을 실시하였다.

대상 데이터

평창군 내의 생활편익시설은 공공서비스 시설에서 교육, 안전, 문화, 교통, 환경부문으로 크게 나누어 각각의 요소를 변인으로 설정하였다(Table 1). 교육부문에서는 초등학교(ELES), 중학교(MIDS), 고등학교(HIGH)를 선정하였으며, 안전부문에는 경찰서(POLC), 소방서(FIRE), 우체국(POST), 문화부문에는 마을회관(VILL), 읍·면사무소(OFFE), 보건소(HEAL), 교통부문에서는 고속도로IC(EXPS), 시외버스터미널(BUST), 그리고 환경부문은 폐기물종합처리장(WAST), 폐차장(JUNK)을 선정하였다. 생활편익 서비스 시설은 의료와 금융부문으로 나누었으며,의료부문에서는 의원(CLIC), 약국(PHAR), 종합병원(HOSP), 장례식장(FUNL), 납골당(FUNL), 금융부문에는 은행(BANK)를 선정하였다.
본 연구의 대상지역은 강원도 중남부에 위치한 평창군으로, 지리적으로 태백산맥에 위치하고 있어 해발고도가 700m 이상인 곳이 전체 면적의 약 60%를 차지한다. 평창군의 총 면적은 1,464.
교육부문에서는 초등학교(ELES), 중학교(MIDS), 고등학교(HIGH)를 선정하였으며, 안전부문에는 경찰서(POLC), 소방서(FIRE), 우체국(POST), 문화부문에는 마을회관(VILL), 읍·면사무소(OFFE), 보건소(HEAL), 교통부문에서는 고속도로IC(EXPS), 시외버스터미널(BUST), 그리고 환경부문은 폐기물종합처리장(WAST), 폐차장(JUNK)을 선정하였다. 생활편익 서비스 시설은 의료와 금융부문으로 나누었으며,의료부문에서는 의원(CLIC), 약국(PHAR), 종합병원(HOSP), 장례식장(FUNL), 납골당(FUNL), 금융부문에는 은행(BANK)를 선정하였다. 종합병원의 경우 평창군 내 3차 의료시설의 부재로 인하여 평창군 인접 도시인 강릉시와 원주시 소재의 종합병원을 선정하였다.
생활편익 서비스 시설은 의료와 금융부문으로 나누었으며,의료부문에서는 의원(CLIC), 약국(PHAR), 종합병원(HOSP), 장례식장(FUNL), 납골당(FUNL), 금융부문에는 은행(BANK)를 선정하였다. 종합병원의 경우 평창군 내 3차 의료시설의 부재로 인하여 평창군 인접 도시인 강릉시와 원주시 소재의 종합병원을 선정하였다. 선정된 변인에 따라 평창군 내에 존재하는 생활편익시설의 소재지 주소를 수집하여 TM좌표로 변환 후 접근성 분석에 사용하였다.
평창군의 지목별 지가는 평창군청에서 제공한 2014년 1월 1일 기준 평창군의 법정리 단위 지목별 개별공시지가를 사용하였다. 개별공시지가란 시장, 군수, 구청장이 「지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률」 제10조의 규정에 의하여 평가 공시한 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별 필지에 대한 단위면적당 가격(원/㎡)으로 나타내고 있다.

데이터처리

각각의 변인에 대한 일반적인 특성을 알아보기 위하여 종속변인인 개별공시지가의 지목별 평균지가와 다중공선성을 고려한 독립변인인 19개의 생활편익시설에 대한 접근성에 대한 기술통계분석을 실시하였다. 기술통계분석에서는 각 변인들의 일반적인 특성과 자료 자체에 존재하는 이상치(outlier)를 파악하기 위하여 표준점수를 이용한 일변량 기법을 사용하였는데(Hair et al.
농촌지역 생활권 중심으로부터 생활편익시설까지의 실제 도로거리가 지가에 영향을 미치는 상관관계를 분석하기 위하여 개별공시지가의 지목별 평균지가에 대하여 기술통계분석(Descriptive analysis), 상관분석(Correlation analysis)을 실시하였으며, 헤도닉가격함수 모형을 구성하였다.
종합병원의 경우 평창군 내 3차 의료시설의 부재로 인하여 평창군 인접 도시인 강릉시와 원주시 소재의 종합병원을 선정하였다. 선정된 변인에 따라 평창군 내에 존재하는 생활편익시설의 소재지 주소를 수집하여 TM좌표로 변환 후 접근성 분석에 사용하였다.

이론/모형

기존의 많은 연구에서 선호 혹은 혐오 시설까지의 접근성과 입지에 따른 지가의 변동에 대한 연구를 헤도닉모형을 이용하여 분석해왔다. Jyoung and Park(2003)는 혐오시설의 입지로 인한 토지나 주택 등의 부동산 재산 가치의 하락정도를 계량적으로 측정하고자 하였다.
일반적으로 헤도닉가격함수는 선형함수(linear function),이중로그함수(double logarithm function), 세미로그함수(semi-logarithm function), 역세미로그함수(inverse semi-logarithm function), Box-Cox 함수 등 여러 함수 가운데 하나를 사용하는데(Lee, 2008), 본 연구에서는 주요시설이나 환경오염시설 대한 접근성의 연구에서 이용 되었던(CBD, Johnson, Suh ref) 선형함수 형태를 이용하여 분석하였으며, 헤도닉가격함수의 기본 형태는 식(1)과 같이 나타낼 수 있다.

성능/효과

농촌지역 생활권 중심으로부터 11개 부문의 생활편익시설까지의 실제 도로거리를 산정한 후 평균을 살펴본 결과, 교육부문의 초등학교(ELES), 안전부문의 파출소(POLC), 복지부문의 보건소(HEAL)까지의 거리는 5 ㎞이하로 분석되었으며, 교통부문의 고속도로 IC(EXPS), 환경부문의 폐차장(JUNK), 의료부문의 장례식장(FUNL) 및 납골당(CHAL)이 30 ㎞이하로 나타났다. 환경부문의 폐기물종합처리장(WAST)는 약 32 ㎞정도이며, 평창군 인근의 종합병원(HOSP)의 경우 60 ㎞이상 소요되는 것으로 분석되었다(Table 4).
대지를 종속변인으로 하는 모형의 경우 11개의 독립변인 중 초등학교(ELES), 폐기물종합처리장(WAST) 및 납골당(CHAL)을 제외한 8개의 변인이 대지에 정(+)의영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 그 중 종합병원(HOSP)이 가장 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 종합병원(HOSP) 다음으로 고속도로 IC와 시외버스터미널로 교통부문이 대지에 영향을 크게 미치는 것으로 나타났다.
마을회관의 지가에 관한 모형에서는 보건소(HEAL), 폐기물종합처리장(WAST), 폐차장(JUNK), 장례식장(FUNL) 그리고 납골당(CHAL)이 마을회관의 지가에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 대지의 모형과 마찬가지로 종합병원(HOSP), 교통부문의 고속도로IC(EXPS)와 시외버스터미널(BUST)가 지가에 가장 높은 기여를 하는 것으로 나타났다. 마을회관 모형에서는 파출소(POLS), 고속도로 IC(EXPS) 그리고 종합병원(HOSP)이 p<0.05, 시외버스터미널(BUST)이 p<0.01 수준에서 유의한 변인으로 나타났다.
각 모형에서 종합병원까지의 접근성이 지가에 큰 정(+)의 영향을 끼치는 것으로 분석되었다. 마을회관 지가의 모형에서는 교통부문의 고속도로 IC와 시외버스터미널이 지가에 정(+)의 영향을 끼치며, 환경부문의 폐기물종합처리장 및 폐차장, 의료부문의 장례식장, 납골당이 지가에 부(-)의 영향을 끼치는 것으로 나타났다. 또한, 초등학교의 경우 예상과 달리 지가에 부(-) 영향으로 나타났으며, 이는 ‘학교환경위생정화구역’ 설정에 따른 상권발달의 제한이 지가에 부정적인 영향을 미친 것으로 사료된다.
1 수준에서 유의한 것으로 나타났다. 마을회관의 지가에 관한 모형에서는 보건소(HEAL), 폐기물종합처리장(WAST), 폐차장(JUNK), 장례식장(FUNL) 그리고 납골당(CHAL)이 마을회관의 지가에 부(-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 대지의 모형과 마찬가지로 종합병원(HOSP), 교통부문의 고속도로IC(EXPS)와 시외버스터미널(BUST)가 지가에 가장 높은 기여를 하는 것으로 나타났다. 마을회관 모형에서는 파출소(POLS), 고속도로 IC(EXPS) 그리고 종합병원(HOSP)이 p<0.
대지를 종속변인으로 하는 모형의 경우 11개의 독립변인 중 초등학교(ELES), 폐기물종합처리장(WAST) 및 납골당(CHAL)을 제외한 8개의 변인이 대지에 정(+)의영향을 미치는 것으로 분석되었으며, 그 중 종합병원(HOSP)이 가장 크게 영향을 미치는 것으로 나타났다. 종합병원(HOSP) 다음으로 고속도로 IC와 시외버스터미널로 교통부문이 대지에 영향을 크게 미치는 것으로 나타났다. 대지 모형에서는 시외버스터미널(BUST)이 p<0.
각각의 모형에서 종합병원(HOSP)은 지가에 높은 기여도를 나타내는데, 해당 시설에 가까울수록(역거리가 커질수록) 지가가 상승하는 효과를 나타내며, 가장 지배적인 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 종합병원(HOSP)을 제외하고 지가에 가장 큰 영향을 미치는 인자는 전의 모형에서는 교통부문이 정(+)의 영향으로 나타났으며, 대지의 모형에서는 교통부문이 정(+)의 영향, 환경부문이 부(-)의 영향을 나타냈다. 우리나라의 높은 교육열에 따라 교육환경이 지가에 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 예상과는 다르게, 전, 답, 대지의 모형에서 초등학교까지의 접근성이 지가에 부(-)의 영향을 끼치는 것으로 확인되었다.
지목별로 선형가격함수기반의 헤도닉 모형을 구성하여 분석을 실시한 결과 답을 제외한 전, 대지, 마을회관 지가의 모형이 유의한 것으로 나타났다. 각 모형에서 종합병원까지의 접근성이 지가에 큰 정(+)의 영향을 끼치는 것으로 분석되었다.

후속연구

향후 농촌지역 공공시설의 접근성에 대한 관련 연구와 비교를 통하여 생활편익시설의 범위와 농촌지역의 주거생활지의 지가에 관한 마을 단위의 특성을 심도 있게 검토할 필요가 있으며, 연구 결과를 바탕으로 농촌지역 활성화를 위한 생활편익시설의 접근성 개선 방안을 기대할 수 있다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	지가란 무엇인가?	지가는 시설에 대한 생활 편의성 혹은 심리적 거부감을 나타낼 수 있는 대표적 지표로서 자신의 거주 지역에 시설이 입지할 경우, 그 시설에 대한 인식의 성격에 따라 주변 지가에 긍정적 혹은 부정적인 영향을 끼치는 것으로 알려져 있으며 집단적인 공간 행동이 표출되기도 한다(Kim et al., 2005).
	핌피 현상이란 무엇인가?	, 2005). 병원, 도서관, 공원 등과 같은 선호 시설을 자신의 지역에 유치하기 위하여 의견을 개진하는 현상을 핌피(Please In My Front Yard, PIMFY) 현상이라 하며, 하수처리장, 납골당과 같은 혐오시설이 입지할 경우 반대의사를 표하는 현상을 님비(Not In My Back Yard, NIMBY) 현상이라 한다. 시설의 성격에 따라 생활의 편리성이 증대되거나 심리적인 거부감이 발생할 경우 지가의 상승 및 하락에 대해 직접적으로 영향을 주게 된다.
	농촌으로 이주계획의 저해 요인은 무엇인가?	2000년 이후 귀농귀촌에 대한 관심이 증가함에 따라 30-50대 후반의 계층이 농촌으로 이주계획을 가지고 있어 농촌 공간의 수요가 증가할 것으로 예상된다. 그러나 도시지역에 비해 상대적으로 열악한 농촌의 의료·복지 및 문화·교육·체육활동 등의 전반적인 공공·편의시설의 부족이 귀농귀촌의 저해 요인으로 조사되었다(Kim andByeon, 2011). 농촌지역 주민들의 경우, 정부로부터 희망하는 복지 분야로서 ‘병원 및 의료환경’이 전 연도에 걸쳐 가장 높은 비율(2011년 기준 36.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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