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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 국내 CM기업 중 시공책임형 CM실적이 가장 높은 A기업 시공책임형 CM 32개 프로젝트에 대한 계약유형, 오픈북 정책 항목, 계약조건에 대한 문제점들을 분석하고 시공책임형 CM에서 오픈북 정책이 정착하고 이를 통한 고객 신뢰성 확보 및 정책 활성화를 위한 방안을 제시하였으며 본 연구 결과를 정리하면 다음과 같다.
- 따라서 본 연구에서는 국내 CM기업의 시공책임형 CM 프로젝트에 대한 계약유형, 오픈북 정책 항목, 계약조건에 대한 문제점들을 분석하고 책임형 CM에서 오픈북 정책이 정착하고 이를 통한 고객 신뢰성 확보 및 정책 활성화를 위한 방안을 제시하고자 한다. 또한 본 연구에서 제시한 방안은 CM 기업의 시공책임형 CM에 대한 경쟁력 향상과 차별화 전략에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
제안 방법
- (1) 국내 CM기업 중 책임형 CM실적이 많은 A기업의 2006년부터 2013년까지의 책임형 CM 33개 프로젝트의 계약유형, 오픈북 정책 항목, 계약조건에 대한 분석을 통해 오픈북 정책에 대한 문제점을 도출하였다. (2) 도출된 문제점 해결을 위해 시공책임형 CM 전문가를 대상으로 오픈북 정책의 개선 방향을 설정하였다. (3) 오픈북 정책 개선방안을 고객서비스 강화를 위한 구성원 특화 교육 강화, 자금청구 시스템 지원방식 개선, 현장 성과평가 방식 개선 부분으로 나누어 제시하였다(Fig.
- (2) 도출된 문제점 해결을 위해 시공책임형 CM 전문가를 대상으로 오픈북 정책의 개선 방향을 설정하였다. (3) 오픈북 정책 개선방안을 고객서비스 강화를 위한 구성원 특화 교육 강화, 자금청구 시스템 지원방식 개선, 현장 성과평가 방식 개선 부분으로 나누어 제시하였다(Fig. 1).
- 이처럼 시공책임형 CM 관련 연구는 시공책임형 CM 국내 도입에 따른 건설업체의 대응방안, 제도개선에 관한 연구에 한정되어 있는 것으로 분석 되었으며 시공책임형 CM 오픈북 정책 현황 분석을 통한 시공책임형 CM에 대한 경쟁력 향상과 차별화 전략에 관한 연구는 미흡한 실정이다. 따라서 본 연구에서 제안하는 시공책임형 CM 오픈북 정책 현황 분석을 통한 개선방안에 관한 연구는 기존 연구와 차별된다.
- 설문조사를 통해 오픈북 정책이 정착할 수 있는 방안을 도출하였다.
- 용역형 CM과 시공책임형 CM의 고객만족도를 비교하기 위해서 A기업의 2012년 용역형 CM과 시공책임형 CM 서비스의 만족도, 유형성, 신뢰성, 응답성, 확신성, 공감성 6개 항목에 관한 설문조사를 실시하였다(Table 1).
대상 데이터
- 시공책임형 CM의 업무프로세스별 오픈북 정책의 운영상 문제점을 조사하기 위해 A기업에서 시공책임형 CM 프로젝트 수행 경험이 있는 구성원 20명을 대상으로 면담을 실시하였으며(Table 5), 이를 업무프로세스별 발주자 입장과 프로젝트 관리자 입장에서 문제점을 분석하였다.
- 오픈북 정책 개선방안 제시를 위해, A기업에서 시공책임형 CM 프로젝트 수행 경험이 있는 구성원 20명과 본사 관리직 5명을 대상으로 면담을 실시하였다(Table 6).
성능/효과
- (1) 국내 CM기업 중 책임형 CM실적이 많은 A기업의 2006년부터 2013년까지의 책임형 CM 33개 프로젝트의 계약유형, 오픈북 정책 항목, 계약조건에 대한 분석을 통해 오픈북 정책에 대한 문제점을 도출하였다. (2) 도출된 문제점 해결을 위해 시공책임형 CM 전문가를 대상으로 오픈북 정책의 개선 방향을 설정하였다.
- 33개 프로젝트의 실 투입 공사비 내역 및 근거자료 제시 시점을 살펴보면 GMP 계약 방식은 공사 진행 중 또는 종료 후 방식이 23%, 공사종료 후 방식이 53%로 대부분 공사종료 후 방식으로 계약 되었으며, Cost+Fee방식은 공사 진행 중 또는 종료 후에 제시하는 방식이 67%, 기성 및 정산 시점은 25%를 차지하는 것으로 분석되었다. 또한 간접비 및 O&P 정산 기준에는 GMP방식은 고정방식을 기준으로, Cost+Fee방식은 현장관리비 및 O&P에 대해서는 고정방식 정산을 하고 그리고 안전관리비 및 보험료는 실 투입 정산 방식을 기준으로 하고 있는 것으로 분석되었다(Table 4).
- 건설관리에 필요한 최신의 시스템과 서비스를 제공하고 있는지에 관한 유형성 항목과 직원 신뢰 및 예의를 물어보는 확신성에서는 용역형 CM과 시공책임형 CM의 차이는 크지 않은 것으로 조사되었다. 하지만 CM 서비스의 만족도를 물어보는 만족도 항목에서 시공책임형 CM 서비스 만족도는 74.
- 고객만족도 조사 결과 국내 시공책임형 CM 서비스는 고객의 신뢰 확보 및 고객의 이익을 위해 진심으로 노력하고 있다는 공감대 형성이 미흡한 것으로 분석되며, 이는 책임형 CM 사업이 발주자와의 신뢰관계가 더욱 중요하고 공감대 형성을 위한 CM기업의 서비스 개선 노력이 절실히 요구되는 것으로 분석되었다.
- 넷째, 오픈북 대상 항목 자료를 현장 비치하고 관리할 수 있도록 하고 이를 기준으로 도급기성 청구 및 정산을 할 수 있도록 한다.
- 넷째, 오픈북 정책 개선방안을 구성원 교육 강화를 통한 고객만족도 강화, 자금청구 시스템 개선을 통한 추가 현장업무 최소화 방안, 현장 성과평가 개선을 통한 오픈북 정책 정착 유도방안을 통한 방안을 제시하였다.
- 넷째, 준공 및 정산단계 중 발주자 입장에서는 정산 시 합의의 어려움, 정산에 대한 신뢰성이 부족한 것으로 분석 되었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 공사비 절감 성과를 발주자와 공유하기 어려움, 공사비 절감분에 대해 발주자와 공유해도 현장 프로젝트 관리자에게 돌아오는 인센티브가 적어 오픈북 정책에 부정적인 것으로 분석되었다.
- 위와 같은 개선방안을 통해 첫째, 우수 프로젝트 수행 사례 발굴을 통한 추가 프로젝트 수주가 가능하고 경험과 역량 축적을 통한 시장 확대가 가능하여 시공책임형 CM 시장 주도권 확보가 가능하다. 둘째, CM기업 선정단계에서 수주기회 확대 및 시공단계에서 우수 프로젝트 사례 확보를 통해 경쟁 기업과의 차별화 전략이 가능하다. 셋째, 발주자의 이익을 위해 노력한다는 공감대 형성 및 적정공사비에 대한 불안감 해소를 통해 발주자와의 공감대 형성이 가능하다.
- 둘째, 가치관 관점에서는 시공책임형 CM의 근간은 용역형 CM의 본질을 유지하는 것이 가장 필요하고 이러한 마인드가 시공책임형 CM에 유지가 되어야 하고 모든 업무에 적용되어야 한다. 또한 오픈북 정책에서 발주자의 신뢰와 공감대를 형성하기 위해서는 CM기업의 정직과 투명성을 바탕으로 일관된 오픈북 정책을 유지하고 모든 업무를 수행해 나가야 할 것이다.
- 둘째, 오픈북 정책 현황을 분석한 결과 오픈북 정책은 발주자 입장에서는 발주자 관심과 CM기업에 대한 신뢰성 부족이 가장 큰 문제로 분석되었으며 프로젝트 관리자 입장에서는 오픈북 정책에 대한 낮은 이해도, 현장 근무의 어려움으로 인해 오픈북 정책을 부가 업무로 인식하고 있으며 공사비 절감 부분에 대한 공정하지 못한 인센티브 정책 등으로 인한 문제점들이 발생되고 있는 것으로 분석되었다.
- 둘째, 하도급 발주 단계 중 발주자 입장에서는 전문공사 하도급 최종 정산내역에 대한 보고를 받지 못하는 것에 대한 부정적인 인식을 가지고 있었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 본사에서 원가절감에 대한 지나친 압력, 현장 근무의 어려움 때문에 전문공사 하도급 계약내역에 대해서는 오픈하여 보고 하나 정산내역을 보고하기 어려움 등 발생되고 있는 것으로 분석되었다.
- 또한 간접비 및 O&P 정산 기준에는 GMP방식은 고정방식을 기준으로, Cost+Fee방식은 현장관리비 및 O&P에 대해서는 고정방식 정산을 하고 그리고 안전관리비 및 보험료는 실 투입 정산 방식을 기준으로 하고 있는 것으로 분석되었다(Table 4).
- 4%가 낮다. 또한 고객 이익을 진심으로 고려하고 있는지와 고객의 필요성을 이해하고 있는지를 물어보는 공감성 항목에서 시공책임형 CM은 72.2%로 용역형 CM 87%보다 14.8%가 낮은 것으로 조사되었다(Fig. 3).
- 또한 일반 시공현장의 원가관리 내용으로 구성된 운영 기준을 적용하고 있으며, 시공책임형 CM방식의 특성에 맞는 차별화된 지침 및 절차서 세부 내용 부재, 세부 수행방안 부재로 인해 현장별로 상이한 기준을 적용하고 있는 것으로 분석되었다.
- 2011년 이후 시공책임형 CM 시장의 축소와 수주 건수 하락의 원인은, 2011년 시공책임형 CM에 대한 법제화 추진 이후 하위 법령 및 규칙 제정 미비로 인하여 공공공사 부분에 시공책임형 CM 도입이 불투명하고 민간 시장의 급격한 성장 기대도 어려운 실정이다. 또한 지속적인 경기 악화로 시공책임형 CM에 적합한 프로젝트 발주 감소 및 시공책임형 CM의 가치와 이점에 대한 고객 인식 부족에 기인한 것으로 분석되었다.
- 셋째, 공사관리 단계에 중 발주자 입장에서는 오픈북 정책 시행 여부보다는 GMP 준수에 더 많은 관심을 가지고 있으며 발주자 대리인으로서 원가관리를 하고 있다는 공감대가 부족한 것으로 조사 되었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 오픈북 정책 유지를 위한 현장 자원 및 본사 지원 부족, 설계변경 및 추가사항 등에 대해 발주자와 오픈하여 공유의 어려움, 현장 업무 과중에 의해 변경사항에 대한 즉각적인 피드백의 어려움 등 발생되고 있는 것으로 분석되었다.
- 둘째, CM기업 선정단계에서 수주기회 확대 및 시공단계에서 우수 프로젝트 사례 확보를 통해 경쟁 기업과의 차별화 전략이 가능하다. 셋째, 발주자의 이익을 위해 노력한다는 공감대 형성 및 적정공사비에 대한 불안감 해소를 통해 발주자와의 공감대 형성이 가능하다. 넷째, 시공단계에서 객관성 유지를 통한 발주자 신뢰 확보가 가능하며 발주자와의 원활한 설계변경 및 정산 유도를 통한 CM으로서의 본질을 유지할 수 있을 것으로 기대한다.
- 셋째, 시공책임형 CM의 고객만족도 조사 결과를 분석한 결과 시공책임형 CM은 고객의 신뢰 확보 및 고객의 이익을 위해 진심으로 노력하고 있다는 공감대 형성이 미흡한 것으로 분석되며 이는 시공책임형 CM 사업이 발주자와의 신뢰관계가 더욱 중요하고 공감대 형성을 위한 개선 노력이 절실히 요구되는 것으로 분석되었다.
- 위와 같은 개선방안을 통해 첫째, 우수 프로젝트 수행 사례 발굴을 통한 추가 프로젝트 수주가 가능하고 경험과 역량 축적을 통한 시장 확대가 가능하여 시공책임형 CM 시장 주도권 확보가 가능하다. 둘째, CM기업 선정단계에서 수주기회 확대 및 시공단계에서 우수 프로젝트 사례 확보를 통해 경쟁 기업과의 차별화 전략이 가능하다.
- 5). 이처럼 GMP 계약방식은 감소하고 Cost+Fee와 Lume sum 계약방식이 증가하고 있는 것으로 분석되었다.
- 첫째, A기업의 시공책임형 CM 33개 프로젝트를 분석한 결과 프로젝트 유형은 사업초기는 할인점 위주에서 주상복합 및 공동주택 그리고 업무시설 등으로 다양해졌으며, 대가 방식도 사업 초기 GMP방식에서 Cost+Fee 및 Lump sum방식으로 다양화되기 시작하였다. 하지만 2011년 이후 시공책임형 CM시장의 축소와 수주 건수 하락이 이뤄졌으며 이러한 원인은 2011년 시공책임형 CM에 대한 법제화 추진 이후 하위 법령 및 규칙 제정이 미비하여 공공공사 부분에 도입의 불투명과 지속적인 경기 악화와 책임형 CM 가치와 이점에 대한 고객 인식 부족에 기인한 것으로 분석되었다.
- 첫째, 현장개설 단계 중 발주자 입장에서는 오픈북 정책 관련 기본적인 신뢰성 부족, 계약조건 이해의 어려움, 고정된 O&P를 CM기업에서 확보를 했는데 공사비 절감노력에 대한 의구심, O&P 비율정산의 경우 최대이윤 확보를 위해 공사비 절감 노력을 하지 않을 것이라는 부정적인 인식을 많이 가지고 있었다.
- 넷째, 준공 및 정산단계 중 발주자 입장에서는 정산 시 합의의 어려움, 정산에 대한 신뢰성이 부족한 것으로 분석 되었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 공사비 절감 성과를 발주자와 공유하기 어려움, 공사비 절감분에 대해 발주자와 공유해도 현장 프로젝트 관리자에게 돌아오는 인센티브가 적어 오픈북 정책에 부정적인 것으로 분석되었다.
- 둘째, 하도급 발주 단계 중 발주자 입장에서는 전문공사 하도급 최종 정산내역에 대한 보고를 받지 못하는 것에 대한 부정적인 인식을 가지고 있었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 본사에서 원가절감에 대한 지나친 압력, 현장 근무의 어려움 때문에 전문공사 하도급 계약내역에 대해서는 오픈하여 보고 하나 정산내역을 보고하기 어려움 등 발생되고 있는 것으로 분석되었다.
- 셋째, 공사관리 단계에 중 발주자 입장에서는 오픈북 정책 시행 여부보다는 GMP 준수에 더 많은 관심을 가지고 있으며 발주자 대리인으로서 원가관리를 하고 있다는 공감대가 부족한 것으로 조사 되었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 오픈북 정책 유지를 위한 현장 자원 및 본사 지원 부족, 설계변경 및 추가사항 등에 대해 발주자와 오픈하여 공유의 어려움, 현장 업무 과중에 의해 변경사항에 대한 즉각적인 피드백의 어려움 등 발생되고 있는 것으로 분석되었다.
- 첫째, 현장개설 단계 중 발주자 입장에서는 오픈북 정책 관련 기본적인 신뢰성 부족, 계약조건 이해의 어려움, 고정된 O&P를 CM기업에서 확보를 했는데 공사비 절감노력에 대한 의구심, O&P 비율정산의 경우 최대이윤 확보를 위해 공사비 절감 노력을 하지 않을 것이라는 부정적인 인식을 많이 가지고 있었다. 프로젝트 관리자 입장에서는 오픈북 정책 필요성에 대한 의구심, 현장마다 상이한 원가율이 수주 시 고려되지 않아 이윤 확보를 위해 가급적 오픈을 하지 않으려 하고 있는 것으로 분석되었다.
- 건설관리에 필요한 최신의 시스템과 서비스를 제공하고 있는지에 관한 유형성 항목과 직원 신뢰 및 예의를 물어보는 확신성에서는 용역형 CM과 시공책임형 CM의 차이는 크지 않은 것으로 조사되었다. 하지만 CM 서비스의 만족도를 물어보는 만족도 항목에서 시공책임형 CM 서비스 만족도는 74.6%로 용역형 CM 서비스 86.7%보다 12.1%가 낮으며, 고객 문제에 적극적인 관심과 정해진 시간에 정보를 제공하고 있는지를 물어보는 신뢰성 항목에서 시공책임형 CM은 70.6%로 용역형 CM 보다 16.4%가 낮다. 또한 고객 이익을 진심으로 고려하고 있는지와 고객의 필요성을 이해하고 있는지를 물어보는 공감성 항목에서 시공책임형 CM은 72.
후속연구
- 셋째, 발주자의 이익을 위해 노력한다는 공감대 형성 및 적정공사비에 대한 불안감 해소를 통해 발주자와의 공감대 형성이 가능하다. 넷째, 시공단계에서 객관성 유지를 통한 발주자 신뢰 확보가 가능하며 발주자와의 원활한 설계변경 및 정산 유도를 통한 CM으로서의 본질을 유지할 수 있을 것으로 기대한다.
- 둘째, 오픈북 범위 및 계약조건을 사전에 확인하고 현재처럼 발주자의 요구가 있을 경우 오픈북을 하는 것이 아니라 사업수행계획서에 명기된 일정에 맞춰 오픈북을 실시하고 발주자에게 보고하는 과정이 필요하다.
- 첫째, 프로젝트 관리자 측면에서는 현장에 투입되는 프로젝트 관리자들의 사업수행에 대한 이해도 향상을 위한 기본 교육을 실시하고 오픈북 정책의 성공사례 발표회를 주기적으로 개최하여 공감대를 형성하는 것이 필요하다. 또한 발주자 오픈북 정책의 차별화 요소 및 주기적인 만족도 조사를 통해 문제점들을 지속적으로 개선해 나가야 할 것이다.
- 따라서 본 연구에서는 국내 CM기업의 시공책임형 CM 프로젝트에 대한 계약유형, 오픈북 정책 항목, 계약조건에 대한 문제점들을 분석하고 책임형 CM에서 오픈북 정책이 정착하고 이를 통한 고객 신뢰성 확보 및 정책 활성화를 위한 방안을 제시하고자 한다. 또한 본 연구에서 제시한 방안은 CM 기업의 시공책임형 CM에 대한 경쟁력 향상과 차별화 전략에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
- 본 연구에서 제시한 방안은 CM기업의 시공책임형 CM에 대한 경쟁력 향상과 차별화 전략에 기여할 수 있을 것으로 기대하며 향후 기업 경쟁력 향상과 기술 개발에 관한 연구를 지속적으로 수행하고자 한다.
- 셋째, 개선된 자금청구 시스템 적용이 필요하다. 현재 자금 정산 및 청구시스템은 현장에서 모든 업무가 진행되는 됨에 따라 현장 업무가 가중되고 이는 서비스 품질 저하로 이뤄지고 있다.
- 또한 국토교통부에서 2015년에 처음으로 실시한 시공책임형 CM 능력평가를 공시한 결과 2014년 시공책임형 CM 시장은 1,400억 원으로 용역형 CM 시장에 비해 약 30%밖에 미치지 못하는 것으로 조사되었다(Molit 2015). 이처럼 시공책임형 CM 시장이 활성화가 되지 못하는 이유는 시공책임형 CM 서비스에 대한 고객만족도 저하, CM 기업에 대한 신뢰성 부족, CM 기업의 시공책임형 CM에 대한 기술력 및 관리능력 부족에 기인한 것으로 분석되며 이러한 문제에 대한 CM기업의 기술 및 관리능력에 관한 연구개발 노력이 필요할 것이다.
- 첫째, 현장 개설 시 제출하는 사업수행계획서에 오픈북 정책에 관한 내용과 정산처리 및 결과 등과 같은 행정 업무 처리에 관련된 사항들을 명기하고 발주자의 승인을 받는 과정이 필요하다.
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