매입임대주택 공급의 문제점과 개선 방안: 서울을 중심으로 Issues and Improvement Strategies on the Supply of the Public Housing Supplied through the Purchase of Existing Housing Units with Emphasis on Seoul원문보기
본 연구에서는 임대주택에 대한 수요가 많은 서울을 중심으로, 최저소득계층을 대상으로 하는 매입임대주택의 공급 현황과 문제점을 구체적으로 파악함으로써 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 한다. 주거비 부담 문제의 심화로 매입임대주택의 공급 확대가 필요함에도 불구하고, LH공사와 SH공사에 의해 서울에 공급되는 신규 매입임대주택 호수는 2009년 이후 감소 추세를 보이고 있다. 매입임대주택은 지역 거주민을 입주 대상으로 하기 때문에, 지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하게 되는데, 전반적으로 저소득층이 많이 거주하는 도심에 공급이 적고, 서울 외곽의 특정구에 공급이 편중되어 있다. 이와 같은 신규 공급 정체와 지역 편중 문제의 원인은 정부의 낮은 지원 기준단가로 인해 재원 구조가 취약하기 때문이다. 따라서 실거래가 기준으로 정부 기준단가를 인상하고, 실거래가 변동률과 정부 기준단가를 연계하는 것이 필요하다. 수요에 기반한 공급물량 배분을 위한 종합계획이 수립되어야 하며, 매입임대주택을 비롯한 저렴임대주택 공급이 많은 지역들에서는 차상위계층 및 저소득 청년으로 입주 대상이 확대되어야 한다.
본 연구에서는 임대주택에 대한 수요가 많은 서울을 중심으로, 최저소득계층을 대상으로 하는 매입임대주택의 공급 현황과 문제점을 구체적으로 파악함으로써 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 한다. 주거비 부담 문제의 심화로 매입임대주택의 공급 확대가 필요함에도 불구하고, LH공사와 SH공사에 의해 서울에 공급되는 신규 매입임대주택 호수는 2009년 이후 감소 추세를 보이고 있다. 매입임대주택은 지역 거주민을 입주 대상으로 하기 때문에, 지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하게 되는데, 전반적으로 저소득층이 많이 거주하는 도심에 공급이 적고, 서울 외곽의 특정구에 공급이 편중되어 있다. 이와 같은 신규 공급 정체와 지역 편중 문제의 원인은 정부의 낮은 지원 기준단가로 인해 재원 구조가 취약하기 때문이다. 따라서 실거래가 기준으로 정부 기준단가를 인상하고, 실거래가 변동률과 정부 기준단가를 연계하는 것이 필요하다. 수요에 기반한 공급물량 배분을 위한 종합계획이 수립되어야 하며, 매입임대주택을 비롯한 저렴임대주택 공급이 많은 지역들에서는 차상위계층 및 저소득 청년으로 입주 대상이 확대되어야 한다.
This research suggests improvement strategies for the problems of 'public housing supplied through the purchase of existing house' by understanding the situation of supply to lowest income class in Seoul where there are many demands. Due to the heavy housing expenditure burden, in spite of the fact ...
This research suggests improvement strategies for the problems of 'public housing supplied through the purchase of existing house' by understanding the situation of supply to lowest income class in Seoul where there are many demands. Due to the heavy housing expenditure burden, in spite of the fact that the needs for affordable housings are increasing, the number of 'public housing supplied through the purchase of existing house' which has been supplied to Seoul by LH & SH has decreased since 2009. It is caused by the low standard purchasing price set by government especially Seoul. Since 'the public housing supplied through the purchase of existing house' is targeted for indigenous inhabitants, different supply stocks among different regions cause equity problem. Generally regions with low income class are in short supply, on the contrary the supply is especially concentrated specific regions in outskirts of Seoul. The main reason of such new supply stagnation and regional concentration is the low standard purchasing price. Therefore, it is necessary to increase the government's standard price according to the actual transaction price. Also it is needed to associate actual transaction price's increasing rate with the government's standard price. The housing supply based on demands must be established. In addition, the provision of 'public housing supplied through the purchase of existing house' should be expanded to low-middle income inhabitants and low income youth in the regions where the supply of the affordable housing excess demands.
This research suggests improvement strategies for the problems of 'public housing supplied through the purchase of existing house' by understanding the situation of supply to lowest income class in Seoul where there are many demands. Due to the heavy housing expenditure burden, in spite of the fact that the needs for affordable housings are increasing, the number of 'public housing supplied through the purchase of existing house' which has been supplied to Seoul by LH & SH has decreased since 2009. It is caused by the low standard purchasing price set by government especially Seoul. Since 'the public housing supplied through the purchase of existing house' is targeted for indigenous inhabitants, different supply stocks among different regions cause equity problem. Generally regions with low income class are in short supply, on the contrary the supply is especially concentrated specific regions in outskirts of Seoul. The main reason of such new supply stagnation and regional concentration is the low standard purchasing price. Therefore, it is necessary to increase the government's standard price according to the actual transaction price. Also it is needed to associate actual transaction price's increasing rate with the government's standard price. The housing supply based on demands must be established. In addition, the provision of 'public housing supplied through the purchase of existing house' should be expanded to low-middle income inhabitants and low income youth in the regions where the supply of the affordable housing excess demands.
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문제 정의
양 공사의 매입임대주택 공급 현황에 대한 비교·분석을 통해 매입임대주택의 공급 확대 과정에서 발생하고 있는 문제점의 일반성과 특수성을 파악함으로써 보다 유의미한 정책적 시사점을 찾고자 한다.
또한 매입임대주택의 구별 편중은 해당지역 거주민에게 공급되는 제도의 특성상 거주 지역별 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하기 때문에 시정이 필요하다. 여기에서는 매입임대주택의 신규 공급 정체와 지역적으로 편중된 공급이 발생하고 있는 원인을 우선 살펴보고자 한다.
이를 위해 현재의 입주민은 물론 매입임대주택의 입주를 기다리고 있는 예비 입주민의 수요 측면에서 현재의 공급 현황이 문제는 없는지, LH공사·SH공사 등 사업시행기관의 측면에서 현재의 제도 설계에 문제가 없는지를 살펴볼 필요가 있다. 이에 본 연구에서는 임대주택에 대한 수요가 많은 서울을 중심으로, 매입임대주택의 공급 현황과 문제점을 구체적으로 파악함으로써 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 한다. 본 연구의 분석 대상은 LH공사와1) 건설형 장기 공공임대주택의 공급량 감소는 국민임대주택에서 두드러지는데, 국토교통부의 임대주택통계에 따르면, 국민임대주택의 연간 재고 증가량이 2009∼2010년 80,210호, 2010∼2011년 55,715호, 2012∼2013년 32,563호로 감소해 왔다.
주거비 부담 문제의 심화로 인해 매입임대주택의 공급 확대는 그 자체로 중요한 정책적 의미가 있기 때문에, 우선 연도별 매입임대주택의 공급 현황 변화를 살펴보았다. 다음으로는 주택이 위치해 있는 지역(서울의 경우 구별)의 거주민을 입주 대상으로 하는 매입임대주택의 제도적 특성상, 지역별 공급 규모가 지역별 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기할 가능성이 있기 때문에, 지역별 공급 현황을 살펴보았다.
한편, 매입임대주택의 매입·공급·관리 담당자를 대상으로 심층면접 조사를 수행하여, 문헌자료와 통계자료 분석만으로는 파악하기 힘든 매입임대주택의 공급에 있어서의 문제점을 파악하고자 하였다.
제안 방법
LH공사와 SH공사의 매입임대주택 공급 현황에 관한 내부자료, 국토교통부의 전국 다가구주택 실거래 매매가(2006∼2014년 9월) 자료 608,381건 등을 분석하였다.5) 지도상에 임대주택의 분포 현황을 나타내기 위해, GIS에 기반한 지오코딩(geocoding) 을 통해 주소를 좌표로 전환하여 공간 데이터베이스를 구축하는 작업을 수행하였다. 한편, 매입임대주택의 매입·공급·관리 담당자를 대상으로 심층면접 조사를 수행하여, 문헌자료와 통계자료 분석만으로는 파악하기 힘든 매입임대주택의 공급에 있어서의 문제점을 파악하고자 하였다.
다음으로는 주택이 위치해 있는 지역(서울의 경우 구별)의 거주민을 입주 대상으로 하는 매입임대주택의 제도적 특성상, 지역별 공급 규모가 지역별 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기할 가능성이 있기 때문에, 지역별 공급 현황을 살펴보았다. 공급 현황과 문제점에 대한 분석을 바탕으로, 문제의 원인을 파악하고, 개선 방안을 도출하였다.
주거비 부담 문제의 심화로 인해 매입임대주택의 공급 확대는 그 자체로 중요한 정책적 의미가 있기 때문에, 우선 연도별 매입임대주택의 공급 현황 변화를 살펴보았다. 다음으로는 주택이 위치해 있는 지역(서울의 경우 구별)의 거주민을 입주 대상으로 하는 매입임대주택의 제도적 특성상, 지역별 공급 규모가 지역별 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기할 가능성이 있기 때문에, 지역별 공급 현황을 살펴보았다. 공급 현황과 문제점에 대한 분석을 바탕으로, 문제의 원인을 파악하고, 개선 방안을 도출하였다.
연구 방법으로는 기존문헌 연구와 통계자료 분석을 병행하였다. LH공사와 SH공사의 매입임대주택 공급 현황에 관한 내부자료, 국토교통부의 전국 다가구주택 실거래 매매가(2006∼2014년 9월) 자료 608,381건 등을 분석하였다.
대상 데이터
LH공사와 SH공사의 매입임대주택 공급 현황에 관한 내부자료, 국토교통부의 전국 다가구주택 실거래 매매가(2006∼2014년 9월) 자료 608,381건 등을 분석하였다.
성능/효과
주거비 부담 문제의 심화는 공공임대주택에 대한 수요 중가로 이어지지만, 최근 건설형 장기 공공임대주택의 공급량은 감소하고 있다.1) 서울의 경우 주거비 부담이 커서, 공공임대주택에 대한 수요가 많지만, 신규 택지 공급이 쉽지 않아 기존의 아파트 건설 방식을 통한 임대주택 공급 확대는 더욱 힘든 상황이다.2)
11) 구득 가능한 가장 최근 자료 기준으로 서울의 저렴 임대주택은 영구임대주택 45,806호, 매입임대주택 18,606호, 전세임대주택 32,410호로 총 96,822호가 공급되었다. 이는 장기공공임대주택 전체 재고(211,800호)의 45.
재정적인 지속가능성을 위해서는 임대료를 통해 공급 시 소요된 자기 자본의 이자와 원금 상환액, 유지·관리비가 충당되어야 하지만 현재 최저소득계층을 대상으로 공급되는 매입임대주택의 임대료에는 이러한 비용이 반영되지 않고 있다.13) 매입임대주택의 물량확보, 임대, 관리 모든 단계에서 인력과 비용이 소요되지만 정부의 재정 지원은 물량확보 단계에서만 이루어지고 있다. 정부지원금을 초과하는 매입가격 및 주택 노후화로 인한 수선유지비 증가로 사업시행기관의 자금 부담이 큰 가운데, 저렴한 임대료가 원인인 LH공사·SH공사 등 사업시행기관의 임대사업 손실에 대한 정부의 지원이 없으며, 관리·운영에 대한 지원도 전무하다.
3) 영구임대주택은 2008년 보금자리주택에 포함되어 새롭게 공급되기 시작했지만 국토교통부의 임대주택통계 따르면, 2008∼2014년 사이 영구임대주택의 재고량 증가는 전국적으로 2,809호에 불과한 실정이다.4) 매입임대주택 공급은 원래 2002년에 서울시도시개발공사(현재의 SH공사)가 먼저 도입하였으나 2003년말 중단된 상태였던 것을 중앙정부가 다시 추진한 것이다. SH공사에 의해 서울에 공급되어 있는 매입임대주택이다.
특정 지역의 저소득층이 주거복지사업에서 소외되지 않도록 지역별 수급자, 대학생 등의 수요를 감안하여 매입을 계획하고 있음에도 불구하고(김응수 등, 2012), 매입임대주택의 지역 편중은 심한 것으로 나타나고 있다.6) 전반적으로 도심에 공급이 적고, 외곽에 공급이 많은 가운데, LH공사에 비해 SH공사에 의해 공급된 매입임대주택의 지역 편중이 상대적으로 심하다.
일부 입주민은 매입임대주택 입주를 당첨 확률이 낮은 행운이라는 의미에서 ‘로또’라고까지 생각할 정도로(최은영 등, 2014a) 입주자 만족도가 높다(박덕수, 2008; 김준희, 2012; 박근석 등, 2014). 입주민들의 높은 만족도는 도입된 지 10여년이 지난 매입임대주택의 제도 설계가 수요자 측면에서 바람직하게 이루어졌다는 것을 보여준다. 건설형 임대주택의 신규 공급 감소를 보완하기 위해, 매입임대주택의 중요성은 최근 더욱 증가하고 있다.
후속연구
실거래가와 사업시행기관의 매입단가의 차이가 클 경우 매입 목표 달성 및 양질의 주택 확보에 장애 요인으로 작용할 수 있으므로 정부의 지원 기준단가를 국토교통부에서 공표하고 있는 실거래가 기준으로 현실화하는 것이 필요하다. 기준단가의 현실화는 저소득층이 많이 거주하고 있음에도 주택가격이 높아 매입이 이루어지지 않았던 종로구, 중구, 영등포구 등 도심 지역에서의 공급을 촉진해 저소득층에게 부담가능하고 살만한 주택을 공급한다는 정책 목표 달성에 기여할 것이다.
종합 계획 수립을 통해, 영구임대주택, 전세임대주택과 같은 다른 유형의 저렴임대주택에 대한 공급 현황을 고려한 상태에서 매입임대주택에 대한 수요를 시·도 및 기초지방자치단체별로 정확하게 산정한 후 공급해야 할 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
실거래가 기준으로 정부 기준단가를 인상하고, 실거래가 변동률과 정부 기준단가를 연계하는 것이 필요하다고 본 이유는?
주거비 부담 문제의 심화로 매입임대주택의 공급 확대가 필요함에도 불구하고, LH공사와 SH공사에 의해 서울에 공급되는 신규 매입임대주택 호수는 2009년 이후 감소 추세를 보이고 있다. 매입임대주택은 지역 거주민을 입주 대상으로 하기 때문에, 지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하게 되는데, 전반적으로 저소득층이 많이 거주하는 도심에 공급이 적고, 서울 외곽의 특정구에 공급이 편중되어 있다. 이와 같은 신규 공급 정체와 지역 편중 문제의 원인은 정부의 낮은 지원 기준단가로 인해 재원 구조가 취약하기 때문이다. 따라서 실거래가 기준으로 정부 기준단가를 인상하고, 실거래가 변동률과 정부 기준단가를 연계하는 것이 필요하다.
주거비 부담 문제의 심화로 인한 문제는?
본 연구에서는 임대주택에 대한 수요가 많은 서울을 중심으로, 최저소득계층을 대상으로 하는 매입임대주택의 공급 현황과 문제점을 구체적으로 파악함으로써 이에 대한 개선 방안을 제시하고자 한다. 주거비 부담 문제의 심화로 매입임대주택의 공급 확대가 필요함에도 불구하고, LH공사와 SH공사에 의해 서울에 공급되는 신규 매입임대주택 호수는 2009년 이후 감소 추세를 보이고 있다. 매입임대주택은 지역 거주민을 입주 대상으로 하기 때문에, 지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하게 되는데, 전반적으로 저소득층이 많이 거주하는 도심에 공급이 적고, 서울 외곽의 특정구에 공급이 편중되어 있다.
지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하는 이유는?
주거비 부담 문제의 심화로 매입임대주택의 공급 확대가 필요함에도 불구하고, LH공사와 SH공사에 의해 서울에 공급되는 신규 매입임대주택 호수는 2009년 이후 감소 추세를 보이고 있다. 매입임대주택은 지역 거주민을 입주 대상으로 하기 때문에, 지역별 공급 규모가 주거복지 수혜의 형평성 문제를 야기하게 되는데, 전반적으로 저소득층이 많이 거주하는 도심에 공급이 적고, 서울 외곽의 특정구에 공급이 편중되어 있다. 이와 같은 신규 공급 정체와 지역 편중 문제의 원인은 정부의 낮은 지원 기준단가로 인해 재원 구조가 취약하기 때문이다.
최은영, 박신영, 진남영, 강세진, 이봉조, 김기태, 황서연, 권지웅, 김수현(2014b), 사회적 경제 주체 활성화를 통한 서울시 청년 주거빈곤 개선방안, 서울시 의회 보고서.
통계청(2010), 인구주택총조사.
한국토지주택공사(2011), LH 기존주택 매입임대사업 업무편람.
한국토지주택공사 주거복지처(2014), 서민주거복지 실현을 위한 2014년도 업무계획.
SH공사(2013), 다가구 등 기존주택 관리개선 방안.
National Low Income Housing Coalition (2013), Advocates' Guide to Housing & Community Development.
Monk, S., A. Holmans, M. Jomes, D. Lister, C. Short, and C. Whitehead (2006), The Demand for Social Rented Housing : A Review of Data Sources and Supporting Case Study Analysis, Cambridge Centre for Housing and Planning Research, University of Cambridge.
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