[논문]초고층 개발사업 추진을 위한 단계별 리스크 요인의 특성 분석

전영준; 조주현

doi:10.6106/kjcem.2016.17.4.103

초고층 개발사업 추진을 위한 단계별 리스크 요인의 특성 분석
An Analysis on the Characteristics of Each Phase's Risk Factors for High-Rise Development Project 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.17 no.4, 2016년, pp.103 - 115

초록
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본 연구는 초고층 개발사업의 각 단계별 리스크 요인을 정확하게 도출하고, 그 중요도의 산출 및 주요 특성을 분석하였으며, 사업타당성의 수익과 비용측면에서의 실증적 분석을 통하여, 각 단계별 리스크를 사전에 저감하고 초고층 개발사업이 사업 초기 단계에 머물러 있거나 사업 자체가 무산되는 것을 방지하는데 의의가 있다. 초고층 개발사업 각 단계 중 사업사전평가단계가 초고층 개발사업의 성패를 좌우하는 가장 중요한 것으로 나타났으며, 이와 같은 분석 결과는 사업사전평가단계에서의 시장수요 공급 및 소비자의 선호도에 대한 철저한 예측과 사업대상 부지가 위치한 지역의 기반시설 및 교통시설 여부, 그리고 경쟁시설이 과다하여 유사상품과의 공급경쟁은 없는지 등을 면밀히 검토하여 사업계획을 수립하고 금융계획을 통하여 자금조달 계획을 수립하는 것이 중요함을 시사하고 있다. 전문 직군별로는 시행자, CM사, 설계사, 시공사, 운영 유지관리회사 및 공공기관은 사업사전평가단계를, 금융기관 및 컨설팅사는 개발단계를 가장 중요하게 판단하고 있다. 사업분야별로는 전체 리스크 요인 중에서 기술 및 재무 분야가 가장 중요하고, 상위 10개 리스크 요인 중에서는 사회문화 및 설계가 가장 중요한 것으로 분석되었다. 이는 초고층 개발사업만의 두드러진 특성이라 할 수 있다. 사업타당성 분석 시 수익하락의 리스크 요인이 전 단계에 걸쳐 가장 중요하게 분석되었으며, 도출된 리스크는 개발준비단계에서는 비용증가를 초래하며, 관리 운영단계에서는 수익하락 및 비용증가를 초래하는 특징이 있다. 이러한 특징은 초고층 개발사업 추진에 있어서 분양가 임대료 객실/입장요금의 수익이 하락하지 않도록 사업 전반에 걸쳐 철저히 계획 관리해야하고, 특히 개발단계에서는 기반시설 설치비용의 증가, 관리 운영단계에서는 운영 유지보수 비용이 증가하지 않도록 철저한 관리와 함께, 가동률이 하락하지 않는 관리가 필요함을 시사하고 있다.

Abstract ▼ AI-Helper

The 106 buildings of 200 meters' height or greater were completed around the world in 2015 (CTBUH, The Council on Tall Buildings and Urban Habitat). They beat every previous year on record, including the previous record high of 99 completions in 2014. This brings the total number of 200-meter-plus buildings in the world to 1,040, exceeding 1,000 for the first time in history and marking a 392% increase from the year 2000, when only 265 existed. South Korea recorded three completions during 2015 - improving slightly over 2014, in which it had one. This study focused on the fact that high-rise building development project risks have not reduced in Korea in spite of numerous studies and measures. And it attempted to examine whether existing studies and measures have been presented on the basis of the accurate analysis of existing studies and measures and classify and analyze the characteristics of each phase' s risk factors in the hope that its results would be one reference point as to the measure to prevent high-rise building development project risks in the future. A high-rise building development project is the high risk project as compared with the low-rise project. Because a high-rise development project takes long and is very sensitive to the changing environment. Therefore, in order to succeed the project it becomes necessary to effectively manage the risk involved in the process of the high-rise building development project. The result of this study can be used as the guideline to make the risk management system for the high-rise development project.

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

이와 같은 초고층 개발사업은 기획, 설계, 시공, 운영 및 유지관리의 전 단계에 걸쳐 수조원대의 투자비가 수반되는 가장 포괄적이고 대규모 형태의 부동산 개발사업 방식으로써 사업제안 단계에서부터 리스크 요인들을 체계적으로 식별 및 평가하는 것이 사업의 성패를 좌우한다. 본 연구는 초고층 개발사업의 객관적 평가체계 구축을 위한 선행연구로써, 초고층 개발사업의 각 단계별 리스크 요인을 정확하게 도출하고, 중요도 산출 및 주요특성의 실증적 분석을 통하여, 초고층 개발사업 각 단계별 리스크를 사전에 저감하고 초고층 개발사업이 사업 초기 단계에 머물러 있거나 사업 자체가 무산되는 것을 방지하는데 의의가 있다.

제안 방법

공공기관은 ‘시장 수요·공급 및 소비자선호도 예측실패’를 가장 중요하게 생각하며, ‘입지조건 및 시장환경 분석’, ‘분양’ 및 ‘운영·임대·매각’을 중요하게 판단하였다.
AHP는 먼저 상위계층의 요소를 기준으로 하위계층에 있는 각 요소의 가중치를 측정하는 방식을 통하여 상위계측의 요소 하에서 각 하위요소가 다른 하위요소에 비하여 우수한 정도를 나타내주는 수치로 구성되는 쌍대 비교 행렬(Pairwise Comparison matrix)을 작성하게 된다. 그리고 이 행렬로부터 고유치 방법(Eigenvalue method)를 이용하여 계층의 각 레벨마다 정규화한 하나의 우선순위 벡터를 산출하고, 마지막으로 계층의 최상위에 위치한 의사결정의 목적을 달성할 수 있도록 해주는 최하위 단계에 있는 대안들의 상대적인 우선순위를 나타내 주는 전체 계층에 대한 하나의 복합 우선순위 벡터(Priority Vector)를 산출하는 방법을 통해 각 변수의 영향력을 도출한다.
첫째, 초고층 개발사업 리스크에 대한 선행연구 및 문헌에 대한 조사 및 분석을 통하여 리스크 요인을 상위 요인과 하위 요인으로 구성하였다. 둘째는 문헌연구 및 리스크 평가기준 자료에 한정되어 도출한 리스크 요인의 현실적 실효성을 높이고자, 각 분야별 초고층 프로젝트 실무를 담당하고 있는 전문가와의 인터뷰를 통해 수정 보완 및 검증을 실시하였다. 마지막으로 도출된 리스크 요인에 대한 중요도를 산정하기 위하여, 초고층 관련 전문가를 대상으로 한 설문을 개발하여 조사를 실시하고, 이를 AHP기법을 통해 중요도를 산출 및 분석하고 리스크 요인별 특성과 시사점을 제시 하였다.
2를 초과하면 일관성이 부족한 것으로 판단한다고 하였다. 따라서 일관성비율 값이 0.1을 초과하면 일관성이 부족한 것으로 재검토가 필요함을 의미하고, 일관성비율 값이 0.1 보다 작으면 계산된 고유벡터를 사용할 수 있으며 이 경우에만 해당 쌍대비교행렬은 일관성이 있다고 규정하고 본 연구에서는 일관성이 확보된 일관성비율 값 0.1 이하의 설문만을 사용하여 분석에 활용하였다.⁷⁾
리스크 요인에 대한 중요도를 산정하기 위하여 7점 척도의 평가를 기준으로 전체 평가항목을 각각의 1:1 (Pair comparison)로 비교하여 중요도 척도를 기재하고 이를 통해 쌍대비교 행렬을 도출하였다.
둘째는 문헌연구 및 리스크 평가기준 자료에 한정되어 도출한 리스크 요인의 현실적 실효성을 높이고자, 각 분야별 초고층 프로젝트 실무를 담당하고 있는 전문가와의 인터뷰를 통해 수정 보완 및 검증을 실시하였다. 마지막으로 도출된 리스크 요인에 대한 중요도를 산정하기 위하여, 초고층 관련 전문가를 대상으로 한 설문을 개발하여 조사를 실시하고, 이를 AHP기법을 통해 중요도를 산출 및 분석하고 리스크 요인별 특성과 시사점을 제시 하였다.
발주자는 ‘시장 수요·공급 및 소비자 선호도 예측실패’를 가장 중요하게 생각하며, ‘입지조건·시장환경 분석’과 ‘사업 성검토·사업계획수립’과 ‘운영·임대·매각’을 중요하게 판단하였다.
본 연구는 공공 연구기관 및 선행연구 등에서 제시된 부동산 개발사업 리스크 관련 자료 등을 통해 도출된 초고층 개발사업의 리스크 요인을 상위단계와 하위단계의 단계적 절차로 분류하고, 각 단계별 구성요인들의 영향력을 AHP기법을 통하여 그 중요도를 산정하였다. 개발사업의 단계별 주체인 시행자(시행사, 개발회사), 금융기관(감정, 평가 및 투자사), CM사, 설계사, 컨설팅사, 시공사, 운영·유지관리회사 및 공공기관을 대상으로 연구를 진행하였다.
이상에서와 같이 본 연구는 초고층 개발사업 전체 프로세스를 통하여 유발될 수 있는 개별 리스크 요인들을 유형별로 정리하고, 리스크 요인별 중요도를 각 전문 직군별로 파악함으로써, 초고층에 관련된 모든 업무주체의 관점에서 보다 효과적인 리스크 관리 체계 구축을 위해 요구되는 중요한 사항이 무엇인지 분석하였다. 커다란 사업비용과 장기간이 소요되는 초고층 개발사업 전반에 잠재된 광범위한 리스크 요인의 중요도 및 주요 특성을 제시하여 각 기업의 관점에서 초고층 각 단계별 리스크 요인의 우선순위를 어떻게 선정할 것인지에 대한 의사결정에 기여한 바가 크다.
초고층 개발사업의 ‘사업계획단계’에서 ‘관리·운영단계’에 이르는 전반적인 리스크 관련 연구가 없었기에 AHP 설문조사 평가항목인 리스크 요인 도출을 위한 브레인스토밍 과정이 매우 중요 하였다. 입체/복합 공간개발사업의 상세리스크 요인 382개 항목(Table 5)⁸⁾ 중 초고층의 각 단계별 리스크 요인을 구체화하기 위한 체크리스트를 작성하여 각각의 전문가 집단으로부터 의견을 청취하였으며, 초고층의 추진 단계별 리스크 요인을 도출하고 계층으로 구조화하였다.
본 연구의 구성은 다음과 같다. 첫째, 초고층 개발사업 리스크에 대한 선행연구 및 문헌에 대한 조사 및 분석을 통하여 리스크 요인을 상위 요인과 하위 요인으로 구성하였다. 둘째는 문헌연구 및 리스크 평가기준 자료에 한정되어 도출한 리스크 요인의 현실적 실효성을 높이고자, 각 분야별 초고층 프로젝트 실무를 담당하고 있는 전문가와의 인터뷰를 통해 수정 보완 및 검증을 실시하였다.
본 연구에서는 주관적 의사결정을 좀 더 체계화시키고 정량화하고자 초고층 개발사업의 각 단계별 리스크 요인에 대한 중요도를 산정하기 위하여 AHP (Analytic Hierarchy Process) 방법론을 사용하였다. 초고층의 각 단계별 업무를 담당하고 있는 회사의 대표 및 임직원의 의견이 중요하므로, 그들을 통한 설문지를 분석하여 그 결과를 도출하였다. AHP는 기존의 연구에서도 부동산 개발 프로젝트의 리스크 요인의 중요도를 식별하기 위한 방법으로 많이 이용하였다.

대상 데이터

개발사업의 단계별 주체인 시행자(시행사, 개발회사), 금융기관(감정, 평가 및 투자사), CM사, 설계사, 컨설팅사, 시공사, 운영·유지관리회사 및 공공기관을 대상으로 연구를 진행하였다.
본 연구의 설문대상자는 초고층 개발을 하는 발주자(시행사, 개발회사)의 대표 및 임직원, 초고층 실적이 있는 CM사, 설계사 및 시공사의 임직원, 각종 컨설팅사 및 초고층 시설을 운영하고 있는 운영 및 유지관리사, 금융기관(감정, 평가, 투자회사)와 공공기관(관공서, 공기업, 대학과 연구원) 등의 전문가들로 선정하였다. 배부한 설문의 부수는 총 163부이며, 이중 143부가 회수되어 설문응답 회수율은 88％에 이르고 있다. 분석에 사용한 표본은 회수된 전체표본 143부에서 결손치가 있는 설문을 제외하고 일관성이 0.
본 연구의 설문대상자는 초고층 개발을 하는 발주자(시행사, 개발회사)의 대표 및 임직원, 초고층 실적이 있는 CM사, 설계사 및 시공사의 임직원, 각종 컨설팅사 및 초고층 시설을 운영하고 있는 운영 및 유지관리사, 금융기관(감정, 평가, 투자회사)와 공공기관(관공서, 공기업, 대학과 연구원) 등의 전문가들로 선정하였다. 배부한 설문의 부수는 총 163부이며, 이중 143부가 회수되어 설문응답 회수율은 88％에 이르고 있다.
배부한 설문의 부수는 총 163부이며, 이중 143부가 회수되어 설문응답 회수율은 88％에 이르고 있다. 분석에 사용한 표본은 회수된 전체표본 143부에서 결손치가 있는 설문을 제외하고 일관성이 0.1 이하인 표본을 최종 유효 표본으로 선정하여, 총 43부(30%)를 분석 자료로 이용하였다.

이론/모형

AHP는 기존의 연구에서도 부동산 개발 프로젝트의 리스크 요인의 중요도를 식별하기 위한 방법으로 많이 이용하였다. 본 연구에서는 윤영식과 성주한(2014), 이철규와 민규식(2008), 정재호와 박영호(2007), 김재환과 이상엽(2006) 등 기존연구에서 객관화된 방법론을 이용하여 분석하였다.
본 연구에서는 주관적 의사결정을 좀 더 체계화시키고 정량화하고자 초고층 개발사업의 각 단계별 리스크 요인에 대한 중요도를 산정하기 위하여 AHP (Analytic Hierarchy Process) 방법론을 사용하였다. 초고층의 각 단계별 업무를 담당하고 있는 회사의 대표 및 임직원의 의견이 중요하므로, 그들을 통한 설문지를 분석하여 그 결과를 도출하였다.

성능/효과

또한, 초고층 개발사업에 직접 참여한 실무 15년차 이상의각 직군별 전문가들로부터 브레인스토밍 과정을 통하여 초고층 개발사업의 전체 단계를 통하여 발생될 수 있는 잠재된 리스크 요인 32개를 신뢰도 높게 도출하였고, 초고층 개발사업에 참여한 전문가를 대상으로 각 단계별 리스크 요인의 중요도를 산출 및 특성을 분석하고 초고층 개발사업 추진 시 발생할 수 있는 개별 리스크 요인들을 보다 체계적으로 인식한 점은 기존의 다른 어떤 개발사업 리스크에 관한 논문보다 신뢰도가 높다고 할 수 있다.
임영술 (2009)은 부동산 개발사업의 단계별 리스크 요인들을 정리 및 유형별로 구분하여 효과적인 리스크 관리시스템 구축을 위한 관리사항을 제시하였다. 분석결과 사업전평가 단계와 사업착수단계 등이 다른 단계보다 상대적으로 중요하므로 부동산 개발사업 초기에 비용과 인원을 집중적으로 투입해야 한다는 것을 강조하고 있다. 정재호 외(2007)는 부동산 개발사업을 4단계로 분류하여, 리스크 요인에 대한 설문조사를 실시하고, AHP기법을 이용하여 상대적 중요도를 산정하여 리스크 관리방안을 제시하였다.
사업분야별로는 전체 32개의 리스크 요인 중에서 ‘기술’ 및 ‘재무’ 분야가 가장 중요한 사업분야이고, 상위 10개 리스크 요인 중에서는 ‘사회문화’ 및 ‘설계’ 분야가 가장 중요한 것으로 분석되었다.
설계사 및 시공사는 ‘사업 사전평가단계’ 요소 중 ‘지역의 기반시설 및 교통시설 부족’을 가장 중요한 리스크 요인으로 판단하였으며, 컨설팅사는 ‘개발단계’ 요소 중 ‘시장구조 및 경제환경 변화에 따른 미분양’을 가장 중요한 리스크 요인으로 판단하였다.
설계사 및 시공사는 ‘사업사전평가단계(지역의 기반시설 및 교통시설 부족)’가 가장 중요하며, 컨설팅사는 ‘개발단계(시장구조 및 경제환경 변화에 따른 미분양)’가 가장 중요한 것으로 나타났다.
시행자, CM사, 운영·유지관리회사 및 공공기관은 ‘사업 사전평가단계’ 요소 중 ‘시장수요·공급 및 소비자 선호도 예측실패’를 가장 중요한 리스크 요인으로 판단하였으며, 금융기관은 ‘개발단계’ 요소 중 ‘활성화실패와 분양지연’을 가장 중요한 리스크 요인으로 판단하였다.
전문 직군별로는 시행자, CM사, 운영·유지관리회사 및 공공기관은 ‘사업사전평가단계(시장수요·공급 및 소비자 선호도의 예측실패)’가 가장 중요하며, 금융기관은 ‘개발단계(활성화 실패와 분양 지연)’가 가장 중요한 것으로 나타났다.
초고층 개발사업 추진을 위한 각 단계들 간의 상대적 중요도를 분석한 결과로는 ‘사업사전평가단계(사업계획단계)’가 가장 중요한 것으로 나타났고, 그 다음으로 ‘개발단계(시공 및 분양단계)’ 및 ‘개발준비단계(토지매입부터 인허가단계)’, 마지막으로 ‘관리운영단계(개발후단계)’의 순으로 나타났다.
총 32개의 리스크 요인을 주요 사업분야별로 살펴보면 ‘기술(10회)’ 및 ‘재무(7회)’ 빈도가 가장 높고 ‘사회문화(6회)’, ‘참여관계자(6회)’ 및 ‘설계(5회)’ 또한 다수 분포되어 있음을 알 수 있다.
총32개의 세부리스크 요인 중 가장 중요한 리스크 요인으로 나타난 ‘시장 수요·공급 및 소비자 선호도 예측’ 항목은 총 8개 분야의 전체 전문 직군별 중요도 분석에서도 공통 적으로 중요한 것으로 나타난 것이 두드러진 특징이다.

후속연구

또한 국내의 주요 초고층 건물이 주로 서울·수도권·인천 ·부산에 위치함에 따라, 표본 응답자의 대상을 해당 지역에 있는 전문가로만 한정하였다는 한계가 있으므로, 더욱 포괄적이고 정밀한 분석이 되기 위해서는 체계적인 접근방법이 강구 되어야 할 것으로 생각된다.
본 연구에 이어, 도출된 중요도 및 특성을 실제 국내·외 진행 중인 초고층 개발사업 사례에 적용하여 본 연구방법 및 결과의 적정성을 검증하고, 초고층 진행과 더불어 발생하는 리스크 요인이 고려된 사업타당성 분석 및 의사결정 체계를 개발한다면, 신규로 추진을 고려하거나 현재 진행 중인 초고층 개발사업의 추진 단계별 각종 의사결정 실무에 활용 가치가 높은 연구결과 도출이 가능할 것으로 본다.
본 연구에서는 설문과 관련된 주요사항들에 대한 이해를 높이기 위하여 설문의 개요에서 AHP 평가기법에 관하여 자세한 설명과 아울러 쌍대비교에 있어서 기재 예를 적시함으로써 평가자들의 판단에 있어서 혼돈을 대비하고, AHP 평가방법 시 기타 주의사항 등을 별도로 상세히 설명하면서 진행하였으며, 설문 중 일관성 범위내의 것만을 표본으로 사용하였지만, 척도를 정확히 평가하였는지에 대한 신뢰는 초고층 프로젝트를 직접적으로 경험을 하였던 전문가 개개인에게 의존 할 수밖에 없는 한계가 있다.
전 세계적으로 초고층 건물이 지속적으로 계획 및 시공되고 있는 현 시점에서 우리사회에서도 초고층 건물에 대한 논의는 이미 오래전부터 있어왔고, 현재도 도시·건축계의 주요 이슈 중 하나로써 초고층 건물 활성화에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있다. 이미 국내에도 100층이 넘는 여러 개의 초고층 건물이 실제 프로젝트로서 제안되고 설계와 재정적, 기술적 작업을 시작하였으며, 올해 12월 준공을 앞두고 있는 잠실의 롯데월드타워의 경우는 갤러리, 헬스케어센터, 금융센터, 오피스, 오피스텔, 호텔 및 전망대 등 다양한 시설이 입주할 예정으로, 일반 오피스나 아파트 건물이 아닌 단순 빌딩의 개념과 기능을 넘어서 그자체로 복합적인 수직도시의 기능을 지닐 것으로 전망된다.
초고층 사업의 특성상 대규모의 자금이 투입되고 다양한 참여주체가 관여하는 사업이기 때문에 사업의 실패가 미치는 영향은 그만큼 크다고 할 수 있다. 초고층은 여러 가지 용도의 시설이 복합적으로 결합되어 있는 구조이므로, 기존의 단편적이고 획일적인 사업타당성 분석방법에서 벗어나 리스크 요인을 고려한 사업타당성 분석을 위해서는 본 연구결과가 실무에서 유용하게 활용 될 수 있을 것으로 사료된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	세계에서 처음으로 100층을 넘은 초고층 건물은 무엇인가?	초고층 건물이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건물을 말하며,2) 1931년 세계 첫 100층을 넘은 Empire State Building(미국, 381m, 102F)을 시작으로 1974년 Willis Tower(미국, 442m, 108F)로 400m를 넘긴데 이어 2004년 Taipei 101(대만, 508m, 101F)로 500m를 돌파했다. 2010년에는 Burj Khalifa(두바이, 828m, 163F)로 기록을 높였고 현재는 1000m(사우디아라비아, Jeddah Tower, 167F) 높이의 건물이 2019년 준공을 목표로 공사 중이다.
	초고층 건물이란 무엇인가?	초고층 건물이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건물을 말하며,2) 1931년 세계 첫 100층을 넘은 Empire State Building(미국, 381m, 102F)을 시작으로 1974년 Willis Tower(미국, 442m, 108F)로 400m를 넘긴데 이어 2004년 Taipei 101(대만, 508m, 101F)로 500m를 돌파했다. 2010년에는 Burj Khalifa(두바이, 828m, 163F)로 기록을 높였고 현재는 1000m(사우디아라비아, Jeddah Tower, 167F) 높이의 건물이 2019년 준공을 목표로 공사 중이다.
	AHP 분석기법이 개발 초기에는 많은 제약을 받았으나, 현재는 여러 의사 결정 분야에서 널리 응용되어 사용되는 이유는 무엇인가?	Saaty에 의해 개발된 AHP는 의사결정의 계층구조를 구성하고 있는 요소간의 쌍대비교(Pairwise Comparison)에 의한 판단을 통하여 평가자(전문가)의 지식, 경험 및 직관을 포착하고자 하는 의사결정방법론이다. 개발 초기 데이터에 의존한 의사결정론자들에 의해 이론의 부적합성 등으로 많은 제약을 받았으나, 이론구조 자체의 활발한 연구 뿐 아니라 이론의 단순성 및 명확성, 적용의 간편성 및 범용성의 특징으로 현재는 여러 의사결정 분야에서 널리 응용되어 사용되고 있다.

참고문헌 (9)

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원문보기 상세보기
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The Environment Daily (2015). "Lotte World Mall Visitors" (Oct. 15, 2015).
The Skyscraper Center. .
Yoon, Y. S., and Sung, J. H. (2014). "A Study on the Efficient Risk Management with the Relative Importance of Risk Facts by Stage in the Real Estate Development Project" Korea Real Estate Academy Review, 64, p. 71.

저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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