국내 공동주택 시장은 1980년대 이후 급격한 경제성장과 함께 부동산 시장이 활발해 짐에 따라 도시인구의 급격한 증가를 보이며 계속적으로 도시에 공급되어 도시 주거문화의 형태로 자리 잡았다. 하지만 시간이 갈수록 대량 공급 되었던 공동주택은 노후화가 진행되어, 재건축을 통해 환경개선을 이루었다. 그러나 재건축은 진행 과정에서 많은 양의 건설 폐기물을 발생시키며, 도심 환경의 악화, 소음, 교통, 세대수 증가 등이 문제점으로 따라 왔으며, 개발이익 위주로 추진되고 있는 재건축에 문제점들로 인해 각종 규제가 강화되자 공동주택 리모델링이 주목 받기 시작 하였고, 최근 주택법 등이 바뀌기 시작하면서 소규모 중, 고층 공동주택 등을 시작으로 수직증축 리모델링 사업이 추진되었다. 환경개선은 물론 시대적 요구사항에 맞게 변모하고 하였으며, 기존 건물을 사용한다는 점에서 여러 우려와 문제점을 나타내기도 하지만 미래적 방향으로 꼭 필요한 리모델링의 한 분야이다. 이에 본 연구는 공동주택 수직증축 리모델링 시공 사례 분석과 기존 연구 자료를 통해 리스크 발생 요인을 유형별로 조사 하였고, 시공 시행사, 설계 및 전문가로부터 설문조사 와 면담을 통해 관리개선요소 우선순위 분석을 통하여 상대적 중요도를 선정 하였다.
국내 공동주택 시장은 1980년대 이후 급격한 경제성장과 함께 부동산 시장이 활발해 짐에 따라 도시인구의 급격한 증가를 보이며 계속적으로 도시에 공급되어 도시 주거문화의 형태로 자리 잡았다. 하지만 시간이 갈수록 대량 공급 되었던 공동주택은 노후화가 진행되어, 재건축을 통해 환경개선을 이루었다. 그러나 재건축은 진행 과정에서 많은 양의 건설 폐기물을 발생시키며, 도심 환경의 악화, 소음, 교통, 세대수 증가 등이 문제점으로 따라 왔으며, 개발이익 위주로 추진되고 있는 재건축에 문제점들로 인해 각종 규제가 강화되자 공동주택 리모델링이 주목 받기 시작 하였고, 최근 주택법 등이 바뀌기 시작하면서 소규모 중, 고층 공동주택 등을 시작으로 수직증축 리모델링 사업이 추진되었다. 환경개선은 물론 시대적 요구사항에 맞게 변모하고 하였으며, 기존 건물을 사용한다는 점에서 여러 우려와 문제점을 나타내기도 하지만 미래적 방향으로 꼭 필요한 리모델링의 한 분야이다. 이에 본 연구는 공동주택 수직증축 리모델링 시공 사례 분석과 기존 연구 자료를 통해 리스크 발생 요인을 유형별로 조사 하였고, 시공 시행사, 설계 및 전문가로부터 설문조사 와 면담을 통해 관리개선요소 우선순위 분석을 통하여 상대적 중요도를 선정 하였다.
After the 1980s, as the economy was growing rapidly and the real estate market was active, a large increase in population was supplied to the city. Accordingly, the national apartment housing market is located in the form of Urban Housing Culture. On the other hand, with time, the supply apartment h...
After the 1980s, as the economy was growing rapidly and the real estate market was active, a large increase in population was supplied to the city. Accordingly, the national apartment housing market is located in the form of Urban Housing Culture. On the other hand, with time, the supply apartment houses became superannuated and the residential environment became poor. Therefore, the environment of old apartment houses has been changed to improve by reconstruction. Despite this, reconstruction incurred not only a lot of construction waste, but also problems of environmental degradation, noise, traffic congestion, increasing number of households, and so on. Recently, the housing law has changed, and vertical extension remodeling focused on Small/Medium Town House is underway. This has been changed in response to the demand. This is one of essential parts in the remodeling field for the future, even though it has some problems in how uses existing buildings. Therefore, this study analyzed occurrence risk factor for each type through research materials and case analysis regarding the vertical extension remodeling of apartment housing. In addition, the relative importance was determined through questionnaires and interviews from constructors, designers, and experts in the field.
After the 1980s, as the economy was growing rapidly and the real estate market was active, a large increase in population was supplied to the city. Accordingly, the national apartment housing market is located in the form of Urban Housing Culture. On the other hand, with time, the supply apartment houses became superannuated and the residential environment became poor. Therefore, the environment of old apartment houses has been changed to improve by reconstruction. Despite this, reconstruction incurred not only a lot of construction waste, but also problems of environmental degradation, noise, traffic congestion, increasing number of households, and so on. Recently, the housing law has changed, and vertical extension remodeling focused on Small/Medium Town House is underway. This has been changed in response to the demand. This is one of essential parts in the remodeling field for the future, even though it has some problems in how uses existing buildings. Therefore, this study analyzed occurrence risk factor for each type through research materials and case analysis regarding the vertical extension remodeling of apartment housing. In addition, the relative importance was determined through questionnaires and interviews from constructors, designers, and experts in the field.
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문제 정의
관리개선요소 우선순위 분석을 통하여 공동주택의 수직증축 사업추진의 참고서나 업무절차개선의 지침 등에 활용하여 업무개선의 도움이 되고자 한다.
관리개선요소의 우선순위를 통하여 사업추진의 참고서나 업무절차개선의 지침 등에 활용될 수 있도록 함을 본 연구의 목적으로 한다.
따라서 본 연구는 공동주택 수직증축 리모델링 시공사례 분석과 기존 연구 자료 분석을 통하여 한계점 및 리스크 발생 요인을 유형별로 조사, 리스크 개선요소를 도출 하였으며, 분석한 자료를 바탕으로 시공·시행사 에 대한 설문조사 및 면담을 통해 리스크의 상대적 중요도를 선정, 수직증축 리모델링 리스크에 있어 관리개선요소에 대한 우선순위를 선정하고자 한다.
본 연구에서는 수직증축 리모델링에 있어 기존 리모델링 사례분석과 기존연구 분석을 바탕으로 유형별 리스크를 분류 건설과정별, 리모델링 과정별, 리모델링사업 장애요인별 등으로 나누어 상대적 중요도를 선정하고 결과를 바탕으로 공동주택 수직증축 리모델링 리스크의 원인을 도출하고자 한다.
제안 방법
다음 표 1은 사례분석과 연구사례를 토대로 가장 많이 나온 리스크를 제도, 기술, 의식. 경제, 운영 등으로 유형별 분류를 통하여 문제점 및 개선요소를 도출 하였다.
국내 공동주택 수직증축 및 리모델링에 대한 연구사례분석 및 사례조사를 통하여 제도, 기술, 의식, 경제, 운영 등으로 리스크 요소를 유형별로 구분하여 연구사례 개선요소를 도출 하였다.
1부동산 대책에서 가장 주목받고 있는 공동주택 리모델링과 수직증축공사에 관한 연구로 범위를 제한하였다. 그리고 수직증축 관련 사례 분석과 기존 연구를 바탕으로 수직증축 리모델링의 리스크 요인을 분석하고, 설문조사를 통해 나온 결과로 중요도 평가를 통한 우선순위 분석으로 상대적 중요도를 선정하였다.
본 연구는 공동주택 수직증축 리모델링 시공 사례 분석과 기존 연구 자료를 통해 리스크 발생 요인을 유형별로 조사 하였고, 시공·시행, 설계, 하청업체 등 전문가를 통한 면담 및 설문조사를 통해 관리개선요소 우선순위 분석을 통하여 상대적 중요도를 선정 하였다.
본 연구에 대한 설문은 중요도를 산정하기 위해 각 개선요소를 1:1 쌍대 비교를 이루어 각각의 개별 비교를 통하여 중요도를 산정하였으며, 리스크 의 우선순위를 선정하는데 있어 구성된 1개의 쌍에서 어떤 요소가 어느 정도 중요도를 나타내는지 각각 표시하여 나타내는 방법으로 설문을 구성 하였다.
수직증축의 관리개선요소 우선순위 분석을 위하여 전문가 설문조사를 하였으며, 이를 종합하여 쌍대비교 분석하여 중요도를 평가 하였다. 분석을 통해 나타난 관리개선요소 우선순위데이터를 수직증축 업무절차 개선이나 지침 등에 활용될 수 있도록 하였다.
우선순위 분석은 면담조사 내용을 쌍대비교, 상대적 우선순위 평가를 통한 관리개선요소 및 문제점에 대한 우선순위분석 하여 선정하였다.
운영 측면에서는 거주자들의 공통적인 불만요소와 경제적 부담, 이주문제점에 대한 시공사 차원에서의 서비스 제공 필요성을 평가하였다.
의식 측면에서는 기존 건축물의 자료를 데이터화 하여 타당성 분석 결함의 최소화, 민원대비 공법 선정 필요성을 평가하며, 경제 측면에서는 하자의 데이터화 및 전문가의 지속적인 관리를 통해 발생될 수 있는 오류 최소화 필요성을 평가하였다.
이를 위하여 본 연구에서는 먼저, 리모델링의 이론적 고찰 및 수직증축에 관한 기존 문헌을 조사하고, 수직증축 리모델링 관련 실무 사례 조사 및 수직증축 리모델링의 문제점에 관함 전문과 면담 및 설문조사를 통하여 리스크를 유형별로 조사, 도출된 결과 값을 바탕으로 우선순위를 분석 하였다.
이상과 같이 도출된 각 유형별 리스크에서 유형 요소별 리스크로 세분화 하여 분석을 통한 중요도를 평가 하였다.
이에 본 연구는 그동안 공동주택 리모델링 위주의 연구문헌을 통해 기존 리모델링에 대한 문제점 및 개선 방안에 대해 조사하고, 수직증축 시공 사례를 통하여 각 사례별 문제점, 개선방안 등을 도출하고, 전문가와의 면담을 통해 보다 실직적인 리스크를 중점적으로 조사 종합하여 각 요소별 리스크를 제도, 기술, 의식, 경제, 운영 등의 유형으로 나누어 그 안에 각각의 유형을 분류하여 관리개선에 필요한 유형별 우선순위를 도출하였다.
이처럼 위에 평가 내용을 토대로 공동주택 수직증축 관리개선요소에 따른 우선순위 분석을 위해 총 다섯 가지 리스크 유형으로 제도, 기술, 의식, 경제, 운영 등으로 나누어지며, 다섯 가지 유형의 리스크 요소에 관리 개선요소 우선순위 분석에 대한 중요도를 평가를 실시하였다.
주요 내용은 먼저 제도 측면에서 정부/민간차원에서의 금융지원과 기존 건물의 데이터화를 구축하고, 주민들과의 소통을 통해 문제점에 관한 Feedback 관리에 대한 평가를 실시하고, 기술 측면에서 리모델링 전담 부서 조직화와 정확한 데이터 관리를 통해 공사 금액의 오류 및 설계 오류, 인허가 및 법 규정에 대해 리스크 최소화에 대한 필요성을 평가하였다.
중요도는 유형의 상대적 중요도를 평가 하였으며, 다섯 가지 의 리스크 유별 리스크에서 유형 요소별 리스크를 구분하여 상대적 중요도를 나타내었다. 공동주택 수직증축 리스크 관리 개선방안 우선순위를 선장함으로서 공동주택 수직증축 리모델링 업무 절차의 개선 및 사업계획 시 지침 등에 활용 될 수 있도록 하였다.
평가결과 다음과 같이 수직증축 리스크 관리개선요소에 따른 리스크 유형을 다섯 가지로 분류 하여 각 유형에 대한 개선요소를 도출하였으며, 리스크 관리개선요소 중요도를 고려하여 전체 순위를 도출 하였다.
대상 데이터
본 연구는 연구대상 범위를 현재 우리나라에서 80%이상을 차지하고 있는 공동주택을 범위로 제한하고, 최근 4.1부동산 대책에서 가장 주목받고 있는 공동주택 리모델링과 수직증축공사에 관한 연구로 범위를 제한하였다. 그리고 수직증축 관련 사례 분석과 기존 연구를 바탕으로 수직증축 리모델링의 리스크 요인을 분석하고, 설문조사를 통해 나온 결과로 중요도 평가를 통한 우선순위 분석으로 상대적 중요도를 선정하였다.
설문대상으로는 공동주택건설에 관련된 관리자 및 수직증축 실무자들을 대상으로 설계회사 6명, 시공회사 10명, 감리업체 5명, 협력업체 5명 총 26명에 대한 설문조사를 실시하였다.
성능/효과
업무유형별 리스크 영향요소 중 기술은 설계결함 및 누락의 최소화(0.240), 민원대비 공법 선정(0.158), 정밀진단을 통한 구조계산(0.124), 기존 건물 데이터 확보(0.096) 순으로 나타났으며, 설계 결함 및 누락의 최소화, 민원대비 공법선정, 정밀진단을 통한 구조계산, 기존건물 데이터 확보 순으로 중요도가 도출되었다.
업무유형별 리스크 영향요소 중 운영은 하자처리 전담부서 조직 확립(0.171), 부적절한 유지관리 개선(0.125), 전문가의 고용(0.114), 건축물 하자 정보의 데이터화(0.089) 순으로 나타났으며, 하자처리 전담부서 조직 확립, 부적적한 유지관리 개선, 전문가의 고용, 건축물 하자 정보의 데이터화 순으로 중요도를 도출되었다.
업무유형별 리스크 영향요소 중 의식은 수직증축 인식개선(0.262), 주민의사 결정 및 소통(0.216), 민원발생조건 확립(0.146), 이주 문제점 해결(0.131) 순으로 나타났으며, 수직증축 인식개선, 주민의사 결정 및 소통, 민원발생 조건 확립, 이주 문제점 해결 순으로 중요도가 도출되었다.
업무유형별 리스크 영향요소 중 의식은 수직증축 인식개선(0.262), 주민의사 결정 및 소통(0.216), 민원발생조건 확립(0.146), 이주 문제점 해결(0.131) 순으로 나타났으며, 수직증축 인식개선, 주민의사 결정 및 소통, 민원발생 조건 확립, 이주 문제점 해결 순으로 중요도가 도출되었다.
업무유형별 리스크 영향요소 중 제도는 인허가 규정의 체계적 데이터 확립(0.266), 법 규정의 지속적인 체크(0.251), 조세제도 정립(0.149), 리모델링 법안 제정(0.117) 순으로 나타났으며, 중요도의 순서는 인허가 규정의 체계적 데이터 확립, 법 규정의 지속적인 체크, 재건축과 같이 리모델링 법안제정, 조세저도 정립 순으로 중요도가 도출되었다.
167). 표준화된 공사금액 제시(0.093) 순으로 나타났으며, 자금조달의 확보, 분담금 부담의 최소화, 입주민 경제적 지원확립, 표준화된 공사금액 제시 순으로 중요도가 도출되었다.
후속연구
공동주택 리모델링은 재건축과 달리 사업비를 주민들이 자체적으로 조달 하여야 하기 때문에 자금 조달에도 한계가 있는 실정이다. 이를 개선하기 위해 규제로 인하여 하지 못하는 리모델링 법규 개정이 필요하며, 리모델링과 수직증축이라는 공법에 대한 지침의 미비로 재건축 지침을 사용하는 등 조속한 시행 지침의 완비가 필요 할 것으로 보인다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
공동주택을 리모델링하였을 때 발생 하는 효과는 무엇인가?
공동주택을 리모델링하였을 때 발생 하는 효과로는 대표적으로 건설비용의 차이 이며, 이외 건물의 개수 및 보수비용을 감소, 관리개선을 통하여 유지관리 비용의 감소, 이용가치증대, 임대수입, 자산가치의증대 등 많은 이점을 제공하며, 신축과 비교 하였을 때 공기측면에서도 리모델링은 사전적 접근이 가능하여 보다 빠른 시공이 이루어 질수 있다. 하지만, 이제 남은 중 고층 공동주택들은 저층 공동주택과는 다르게 단지가 대규모이며, 세대수가 많아 재건축은 많은 어려움이 있었다.
공동주택의 수직증축 리모델링 사업의 한계점은 무엇인가?
그러나 공동주택의 수직증축 리모델링 사업은 4.1절에서 분석한 바와 같이 제도, 기술, 의식. 경제, 운영 측면에서 기존 리모델링이나 신축에 비교한 다양한 리스크 요인을 가지고 있어서, 사업추진의 걸림돌이 되는 경우가 많이 발생하여 수직증축 리모델링 보편화 및 활성화를 위한 다방면의 개선이 필요한 실정이다.
수직증축 리모델링 사업이 기존의 리모델링 사업과 다른점은 무엇인가?
수직증축은 노후화된 공동주택의 기능을 회복시켜 수평증축, 별동증축과는 다르게 층수를 높이는 방식의 리모델링이다. 기존의 공동 주택 리모델링 시 시공하던 수평증축 이나 별동증축 리모델링은 면적의 확장이 수평적으로 이루어지기 때문에 추가적인 토지가 필요로 하지만 공동주택의 제한적인 토지로 인해 제약이 따랐다.
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