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문제 정의
- 본 연구는 상가권리금의 가치형성에 있어서 영향을 주는 요인을 고찰하고 영향정도를 분석하기 위하여 2015년 하반기, 서울 강북의 7개구 상가권리금 실태조사자료 중 권리금이 형성된 점포를 선정하여 분석하였다. 분석을 위하여 권리금에 영향을 미칠 것이라고 예상되는 다양한 변수를 설정하고 그 개념에 대하여 고찰하였으며 변수의 상대적 영향 정도를 살펴보기 위하여 위계적 회귀분석을 실시하였다.
- 본 연구에서는 권리금의 형성과정을 영업이익의 영향력을 중심으로 살펴보고자 한다. 이를 위하여 상가권리금에 영향을 주는 요인에 대한 상관분석을 실시하고 영업이익의 역할을 규명하기 위하여 영향요인을 입지요인, 점포요인, 영업요인으로 구분하고, 이에 대한 위계적 회귀분석을 수행하고자 한다.
- 이러한 연구를 통하여 영업이익을 바탕으로 하여 권리금이 수수될 수 있고, 권리금의 감정평가에 있어서 영업이익에 기초하여 실행 될 수 있는 실증적 토대를 제공하고자 한다. 이를 통하여 권리금 거래 및 평가를 객관화하여 권리금시장을 투명화하고 나아가 다양한 정책적인 시사점을 도출하는 것을 목표로 한다.
- 이러한 연구를 통하여 영업이익을 바탕으로 하여 권리금이 수수될 수 있고, 권리금의 감정평가에 있어서 영업이익에 기초하여 실행 될 수 있는 실증적 토대를 제공하고자 한다. 이를 통하여 권리금 거래 및 평가를 객관화하여 권리금시장을 투명화하고 나아가 다양한 정책적인 시사점을 도출하는 것을 목표로 한다.
제안 방법
- 구체적으로 입지요인에는 유동인구, 지가수준, 도로접면, 주요교차로거리, 지하철역거리, 버스정류장거리,상권유형(도심여부), 월환산임대료를 포함하였으며, 점포요인으로는 건축연면적, 경과연수, 임대면적, 입점층, 승강기유무, 주차장 여부를 설정하였다. 마지막으로 영업요인에는 임차업종, 사업체형태, 영업기간, 월 영업이익을 포함하였다.
- 단계적인 분석을 위하여 입지요소를 개념을 중심으로 나누어 분류하였다. 기존 연구에서 입지요인으로 분류하고 있는 입점층, 면적, 주차가능여부 등의 점포관련 요소를 추가하여 점포요인으로 분류하였으며, 이를 추가하여 하위요인을 입지요인, 점포요인, 영업요인으로 세분화하여 설정하였다.
- 다수의 선행연구가 거래관행 등을 토대로 3.3㎡당 권리금이나 권리금총액을 종속변수로 설정하여 분석을 진행하였으나 본 연구는 독립변수와의 균형 등을 고려하여 종속변수를 ㎡당 권리금으로 정하였다.
- 단계적인 분석을 위하여 입지요소를 개념을 중심으로 나누어 분류하였다. 기존 연구에서 입지요인으로 분류하고 있는 입점층, 면적, 주차가능여부 등의 점포관련 요소를 추가하여 점포요인으로 분류하였으며, 이를 추가하여 하위요인을 입지요인, 점포요인, 영업요인으로 세분화하여 설정하였다.
- 마지막으로 영업요인에는 임차업종, 사업체형태, 영업기간, 월 영업이익을 포함하였다. 또한 선정한 변수 중 명목척도인 상권유형(도심여부), 도로접면, 주차장, 승강기유무, 입점층, 임차업종, 사업체형태는 더미변수로 처리하여 회귀분석에 반영하였다.
- 본 연구는 상가권리금의 형성에 관한 기존의 연구들이 독립변수의 가격결정요인만을 중심으로 분석한 것과 달리, 단계적으로 핵심요인을 추출하여 분석을 실시하였으며 개별요인의 영향정도를 고찰하였다는 점에서 기존 연구와 차별 된다고 할 수 있다.
- 본 연구는 선행연구와 권리금의 유형, 각 변수 간의 관계 등을 고려하여 독립변수를 선정하였다. 박준모(2014)는 독립변수로 입지요소, 영업요소, 시설요소, 권리요소로 분류하고 하위요인을 설정하였다.
- 본 연구는 위계적 회귀분석을 위하여 변수를 입지요인, 점포요인, 영업요인의 3단계로 개념을 분류하였다. 1단계 모형에서는 입지요인, 2단계 모형에서는 점포요인, 마지막 3단계 모형에서는 영업요인을 투입시켰다.
- 분석자료는 상권분포, 상권유형, 공시지가, 지하철역 거리, 버스정류장, 임차업종분포, 유동인구, 도로접면, 주요교차로거리, 건축연면적, 경과연수, 주차장유무, 승강기유무, 입점 층, 사업체형태, 임대면적, 영업기간, 임차업종, 영업이익, 월환산임대료, 상가권리금 등이며, 자료의 특성과 분포 등을 여타 분석자료와 비교하고 검토하여 변수투입의 기초자료로 하였다.
- 권오승(2010)은 권리금의 의의와 종류, 법적성질을 정리하였으며 현행 우리 법제하의 권리금에 관한 규정과 문제점을 지적하였다. 상가건물임대차보호법을 중심으로 하여 권리금이 상가임대인과 상가임차인에게 공평할 수 있는 8가지의 구체적인 입법안을 제안하였다.
- 상가권리금이 존재하는 것으로 조사된 점포 중 본 조사 가능한 변수와 본 연구의 목적과의 관계를 고려하여 무형권리금(지역권리금, 영업권리금)이 형성된 점포를 추출하고 사례의 중용가능성과 균형이 유지되도록 지역별, 상권별, 업종별로 재검토 후, 총 300개의 표본을 선정하였다.
- 본 연구에서는 권리금의 형성과정을 영업이익의 영향력을 중심으로 살펴보고자 한다. 이를 위하여 상가권리금에 영향을 주는 요인에 대한 상관분석을 실시하고 영업이익의 역할을 규명하기 위하여 영향요인을 입지요인, 점포요인, 영업요인으로 구분하고, 이에 대한 위계적 회귀분석을 수행하고자 한다.
- 감정평가사 50명을 대상으로 한 설문조사결과 지역권리금은 거래사례비교법, 영업권리금은 수익환원법, 시설권리금은 원가법을 적용한 감정평가가 적정한 방법으로 조사되었다. 이를 토대로 업종특성, 해당지역 상권 특성과 자료의 수집 용이성 등을 고려한 감정평가방법을 제안하였다. 유형별 감정평가 방법 적용 시 지역권리금의 경우 요인 비교치 산정에 주관이 개입될 여지로 인하여 설문조사의 결과와 달리 주변 점포의 영업이익을 이용한 수익환원법이 보다 설득력이 있다고 주장하였다.
- 박준모(2014)는 독립변수로 입지요소, 영업요소, 시설요소, 권리요소로 분류하고 하위요인을 설정하였다. 입지요소의 하위요인으로는 건물 총 층수, 입점 층, 대중교통의 이용, 주도로접면, 주차가능여부, 유사상가 밀집, 지가 수준, 계약면적을 설정하였다. 자료수집의 제한으로 시설요소 항목은 본 연구에 포함하지 못하였다.
대상 데이터
- 본 연구의 시간적 범위는 권리금 법제화이후인 2015년 하반기로 제도의 안정적인 정착을 위해 실시한 상가권리금 거래행태 실태조사 자료를 사용하였다. 공간적 범위는 서울특별시의 강북 7개구를 선정하였으며 권리금이 형성된 점포를 대상으로 하여 분석을 실시하였다.
- 본 연구는 2015년 하반기 상가권리금 실태조사 자료를 분석에 활용하였으며, 서울 강북 7개구(중구, 용산구, 종로구, 서대문구, 마포구, 성북구, 은평구)의 점포를 대상으로 하였다.
- 본 연구의 시간적 범위는 권리금 법제화이후인 2015년 하반기로 제도의 안정적인 정착을 위해 실시한 상가권리금 거래행태 실태조사 자료를 사용하였다. 공간적 범위는 서울특별시의 강북 7개구를 선정하였으며 권리금이 형성된 점포를 대상으로 하여 분석을 실시하였다.
데이터처리
- 기초분석에서는 상관관계분석 등을 실시하여 분석대상(표본)의 특징을 규명하여 실증분석의 토대를 마련하였다. 실증분석에서는 위계적 회귀분석을 실시하여 분석결과를 기술하였다.
- 본 연구는 회귀분석을 통하여 상가권리금에 영향을 미치는 가치형성요인을 분석하였으며, 통계분석은 SPSS 21.0을 이용하였다.
- 본 연구는 상가권리금의 가치형성에 있어서 영향을 주는 요인을 고찰하고 영향정도를 분석하기 위하여 2015년 하반기, 서울 강북의 7개구 상가권리금 실태조사자료 중 권리금이 형성된 점포를 선정하여 분석하였다. 분석을 위하여 권리금에 영향을 미칠 것이라고 예상되는 다양한 변수를 설정하고 그 개념에 대하여 고찰하였으며 변수의 상대적 영향 정도를 살펴보기 위하여 위계적 회귀분석을 실시하였다.
- 기초분석에서는 상관관계분석 등을 실시하여 분석대상(표본)의 특징을 규명하여 실증분석의 토대를 마련하였다. 실증분석에서는 위계적 회귀분석을 실시하여 분석결과를 기술하였다.
성능/효과
- 이덕진(2011)은 권리금 유형에 따른 감정평가방식의 적용을 검토하였다. 감정평가사 50명을 대상으로 한 설문조사결과 지역권리금은 거래사례비교법, 영업권리금은 수익환원법, 시설권리금은 원가법을 적용한 감정평가가 적정한 방법으로 조사되었다. 이를 토대로 업종특성, 해당지역 상권 특성과 자료의 수집 용이성 등을 고려한 감정평가방법을 제안하였다.
- 구체적으로 입지요인에는 유동인구, 지가수준, 도로접면, 주요교차로거리, 지하철역거리, 버스정류장거리,상권유형(도심여부), 월환산임대료를 포함하였으며, 점포요인으로는 건축연면적, 경과연수, 임대면적, 입점층, 승강기유무, 주차장 여부를 설정하였다. 마지막으로 영업요인에는 임차업종, 사업체형태, 영업기간, 월 영업이익을 포함하였다. 또한 선정한 변수 중 명목척도인 상권유형(도심여부), 도로접면, 주차장, 승강기유무, 입점층, 임차업종, 사업체형태는 더미변수로 처리하여 회귀분석에 반영하였다.
- 1단계 모형에서는 입지요인, 2단계 모형에서는 점포요인, 마지막 3단계 모형에서는 영업요인을 투입시켰다. 분석결과 모형별로 R2이 증가(1단계=59.7%, 2단계=61.5%, 3단계=78.7%)하는 결과로, 회귀식에 의미가 있는 것으로 나타났다. 상관분석에서 임대면적당 권리금과 다중공선성이 의심되었던 월환산임료 및 월영업 이익은 공차의 한계로 볼 때 다중공선성은 문제가 되지 않는 것으로 판단되었다.
- 김학환 ‧ 정승영(2010)은 부동산중개사무소의 자료를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였다. 분석결과, 권리금과 보증금은 높은 정(+)의 관계가 있는 것으로 나타났다.
- 김철호 ‧ 정승영(2010)은 회귀분석과 구조방정식으로 단지 내 상가의 권리금 결정요인을 실증 분석하였다. 분석결과에 따르면 경제적 특성요인인 지가, 임대료, 보증금 등이 권리금과 정(+)의 관계를 형성하였고, 물리적인 특성요인으로 설정한 상가건물 내 상점이 위치한 수직층은 부(-)의 관계를 형성하는 것으로 나타났다.
- 7%)하는 결과로, 회귀식에 의미가 있는 것으로 나타났다. 상관분석에서 임대면적당 권리금과 다중공선성이 의심되었던 월환산임료 및 월영업 이익은 공차의 한계로 볼 때 다중공선성은 문제가 되지 않는 것으로 판단되었다.
- 세 번째로는 주차장유무가 β=-.101로가 영향을 미쳤으며 네 번째는 β=.083로 중로가 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
- 월영업이익은 월환산임료와 강한 정(+)의 관련성을 가지며 월영업이익과 경과연수, 영업기간은 정(+)의 관련성, 월영업이익과 임대면적은 부(-)의 관련성이 있는 것으로 나타났다.
- 분석결과를 요약하면 다음과 같다. 위계적 회귀분석 결과 상가권리금에 가장 큰 영향을 미치는 독립변수는 월영업이익이었으며, 두 번째로 영향이 큰 변수는 월환산임대료로 나타났다. 즉 상가권리금의 가치는 여러 영향요인 중에서도 영업이익의 크기와 임대료 수준에 의하여 많은 영향을 받으므로 권리금을 지불하고 점포를 임차하는 경우, 적정한 권리금의 산정을 위하여 종전의 관행에 따라 추산된 권리금을 수수하기 보다는 제반 비용과 매출 등에 대한 객관적인 추정을 통한 합리적인 권리금 파악이 필요하다고 판단된다.
- 이를 바탕으로 모형 3의 분석결과를 살펴보면, 상가권리금에 가장 큰 영향을 미치는 독립변수는 월영업이익으로 β=.702이었으며 두 번째 영향변수는 월환산임대료로 β=.225로 나타났다.
- 통계적으로 유의한 변수들 중 월영업이익, 월환산임료가 임대면적당 권리금과 강한 정(+)의 관련성을 가지는 것으로 나타났으며 공시지가, 경과연수, 유동인구는 임대면적당 권리금과 정(+)의 관련성을, 임대면적과 임대면적당 권리금은 부(-)의 관련성이 있는 것으로 나타났다.
후속연구
- 그러나 본 연구는 권리금 시장의 폐쇄성으로 인하여 자료의 검증이 쉽지 않다는 점과 표본의 추출대상지역이 서울의 특정섹터라는 한계로 지역성, 개별성이 강한 상가권리금시장의 형성과정을 보편화하지 못한다는 한계가 있다.
- 더불어 점포운영자가 입점 시 지불한 권리금을 유지하고, 보다 상향된 권리금 수수를 위해서는 영업이익의 관리가 수반되어야 할 것으로 보이며, 적정한 권리금의 감정평가를 위해서는 타당한 영업이익의 파악 방법에 대한 연구가 진행되어야 할 것으로 판단된다.
- 향후 권리금 신고제도의 도입으로 실거래 자료가 축척된다면 보다 정확한 자료로 분석이 필요할 것으로 판단되며 이러한 연구의 진행으로 상가권리금시장이 보다 투명하고 합리적으로 운영될 수 있도록 제도개선이 이루어지기를 바란다.
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