서울시 프랜차이즈 커피점 입지의 영향요인 -스타벅스 커피전문점을 중심으로- A Study on the Influential Factors for Location of the Franchized Coffee shop in Seoul -focused on the Starbucks Coffee shop-원문보기
이 연구의 목적은 다중 회귀 분석을 사용하여 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 요인을 탐색하는 것이다. 이 연구는 위치 이론에 기반을 두고 있으며 이 분석을 위한 자료는 522개 서울시 상가 부동산 임대사례에서 수집하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 월세, 보증금, 그리고 상가권리금이다. 둘째, 기업과 직원의 수, 지역경제 기반, 위치 특성, 상가보증금, 상가월세, 상가권리금이 서울의 스타벅스 커피숍의 입지에 영향을 준다. 셋째, 커피숍 입지 선정 과정에서 보증금, 월세, 상가권리금, 사업체의 수가 중요한 것으로 나타났다.
이 연구의 목적은 다중 회귀 분석을 사용하여 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 요인을 탐색하는 것이다. 이 연구는 위치 이론에 기반을 두고 있으며 이 분석을 위한 자료는 522개 서울시 상가 부동산 임대사례에서 수집하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 첫째, 스타벅스 커피숍의 위치에 영향을 미치는 가장 중요한 요인은 월세, 보증금, 그리고 상가권리금이다. 둘째, 기업과 직원의 수, 지역경제 기반, 위치 특성, 상가보증금, 상가월세, 상가권리금이 서울의 스타벅스 커피숍의 입지에 영향을 준다. 셋째, 커피숍 입지 선정 과정에서 보증금, 월세, 상가권리금, 사업체의 수가 중요한 것으로 나타났다.
The purpose of this study is to find the factors affecting the location of a Starbucks coffee shop by using multiple regression analysis. This study is based on location theory and the data for this analysis was collected from 522 retail real estate leases in Seoul. The results of the study are as f...
The purpose of this study is to find the factors affecting the location of a Starbucks coffee shop by using multiple regression analysis. This study is based on location theory and the data for this analysis was collected from 522 retail real estate leases in Seoul. The results of the study are as follows. First, the most important factors affecting the location of a Starbucks coffee shop are monthly rent, deposit money, and goodwill value. Second, the number of firms & employees, local economic base, location characteristics, goodwill value, the deposit money, and monthly rents affect on the location of a Starbucks coffee shop in Seoul. Third, the result shows that deposit money, monthly rents, goodwill value, and numbers of business firms are important in the process of selecting the coffee shop location.
The purpose of this study is to find the factors affecting the location of a Starbucks coffee shop by using multiple regression analysis. This study is based on location theory and the data for this analysis was collected from 522 retail real estate leases in Seoul. The results of the study are as follows. First, the most important factors affecting the location of a Starbucks coffee shop are monthly rent, deposit money, and goodwill value. Second, the number of firms & employees, local economic base, location characteristics, goodwill value, the deposit money, and monthly rents affect on the location of a Starbucks coffee shop in Seoul. Third, the result shows that deposit money, monthly rents, goodwill value, and numbers of business firms are important in the process of selecting the coffee shop location.
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문제 정의
기존연구에서는 커피점이 입지한 토지와 건물특성과 커피점이 위치하고 있는 상권특성을 다루고 커피점과의 접근성, 및 상가건물의 특성을 커피점의 입지에 영향을 주는 핵심변수로 설명하였다. 본 연구는 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 요인으로서 상권의 부동산가격, 주요산업체의 현황 및 종업원의 수, 거주민의 인구통계학적 특성을 포함한 상권의 특성에 따른 스타벅스 커피전문점의 입지에 영향을 파악하여 스타벅스 커피전문점의 입지에 관한 자료를 제공하였다.
입지요인은 상가시장에서 상점의 가치를 평가하는데 매우 유용하며, 상가시장에서 객관적인 상가 임대료의 결정, 상점매출액의 추정, 상가입지의 선정, 상가마케팅전략의 수립, 상가업종의 선택, 그리고 상가의 매력도 및 상업활성화의 정도를 측정하는데 기여한다. 본 연구의 목적은 서울시에 입지하고 있는 프랜차이즈 커피전문점의 임대사례 및 상권내의 인구 및 산업특성에 관한 자료를 이용하여 프랜차이즈 커피전문점의 입지에 영향을 주는 요인을 제시하는데 있다. 세부적으로는 서울시 주요 상권의 인구의 중요도를 확인한다.
<그림 1>의 모형도에서 제시한 것과 같이 ,각 상권의 평균 부동산가격과 기반산업이 스타벅스 커피전문점의 매출액에 직접적으로 영향을 주며 커피전문점의 입지에도 직·간접적으로도 영향을 준다. 이 논문에서는 상권의 평균 부동산가격 및 산업이 상점의 매출액이 영향을 주고 이 변수들이 커피점의 입지에 영향을 준다는 것을 실증분석을 통해 설명한다. 상권내에 산업체가 증가하여 커피전문점의 고객방문 횟수 및 매출액에 직접 비례하여 증가할 것이며, 지역산업을 통해 입점객수 및 매출액을 충분히 예측할 수 있다.
끝으로, LOjt는 ‘상권 및 입지’를 대리하는 독립변수이다. 이 연구는 이러한 각각의 변수조합으로 스타벅스 커피전문점의 입지를 설명하고자 한다.
제안 방법
28로 나타난다. 본 연구에 사용된 자료집합에서 산업과 부동산가격의 독립변수 사이에는 높은 상관관계가 발생하여 완전모형에서 높은 다중공선성이 발생하여 본 연구에서는 효율성 있는 모형을 구축하기 위하여 유의성 있는 독립변수들의 일부만을 투입하여 모형을 구축하였다.
3㎡당 상가권리금으로 구분하여 사용하였다. 본 연구의 종속변수는 행정구역별 스타벅스 커피전점의 수이고 여기에서 사용된 상가임대사례는 대부분이 상권을 활성화시킨 주요 상권의 역세권과 고객의 접근성이 좋은 지상 1층에 입지하는 경향이다.
스타벅스 입지모형을 비교하기 위하여 1단계와 2단계로 구분하여 구축하였다, 먼저, 스타벅스 커피점의 수와 상관관계가 있는 상권의 산업특성과 관련된 독립변수만으로 모형을 구축한 경우에는 수정된 R2가 0.34이고 F통계량은 69.41이다. 그리고 유의수준 0.
상권내에 산업체가 증가하여 커피전문점의 고객방문 횟수 및 매출액에 직접 비례하여 증가할 것이며, 지역산업을 통해 입점객수 및 매출액을 충분히 예측할 수 있다. 이 연구에서는 커피전문점의 입지모형을 2단계로 구축 하였다. 두 가지 모형의 공통점은 커피전문점의 수를 종속변수로 설정했다는 것이다.
대상 데이터
통상 커피점의 입지는 프랜차이즈 커피전문점을 중심으로 커피점 간의 경쟁이 심해지고 있다. 대표적인 사례에는 서울시 홍대, 정자동, 삼청동, 기타 카페거리 및 로데오 거리, 대형쇼핑센타, 영화관 근처가 해당된다. 커피점의 입지를 고려할 때, 상점의 확장가능성 , 커피점의 밀집, 상점의 독특한 이미지 등을 고려하는데 고객과 통행량을 발생시키는 시설을 중심으로 스타벅스 커피 전문점이 집적되어 입지한다.
본 연구를 위해 사용된 자료는 2014년에 서울시에 위치한 스타벅스 커피전문점의 자료와 통계청에서 제공하는 행정동별 인구 및 산업에 관한 통계자료 및 각 행정구역별 상가임대사례로 구성되었다. 이 연구의 표본은 서울시에 위치한 상가건물의 522개 임대사례이며 본 연구에서 사용된 독립변수는 상가건물의 3.
3㎡ 평균 보증금, 월세, 상가권리금, 도·소매업체의 수, 사업서비스업체의 수, IT사업체의 수, 상가 보증금, 상가 월임대료, 상가권리금으로 구성되어 있다. 여기서 상가 임대료의 경우는 상권 내에서 보증부월세 방식으로 임대된 상가건물의 3.3㎡당 상가 월세와 3.3㎡ 당 보증금, 3.3㎡당 상가권리금으로 구분하여 사용하였다. 본 연구의 종속변수는 행정구역별 스타벅스 커피전점의 수이고 여기에서 사용된 상가임대사례는 대부분이 상권을 활성화시킨 주요 상권의 역세권과 고객의 접근성이 좋은 지상 1층에 입지하는 경향이다.
이 연구의 표본은 서울시에 위치한 상가건물의 522개 임대사례이며 본 연구에서 사용된 독립변수는 상가건물의 3.3㎡ 평균 보증금, 월세, 상가권리금, 도·소매업체의 수, 사업서비스업체의 수, IT사업체의 수, 상가 보증금, 상가 월임대료, 상가권리금으로 구성되어 있다.
데이터처리
이 결과는 스타벅스커피점의 입지는 입지비중과 상권의 활성화 정도와 관련이 있다는 것을 보였다. 그래서 상권별 평균 스타벅스 커피점의 수와 상관성 있는 변수와 다 중공선성을 파악하기 위해서 상관분석을 실시하였다.
<그림 3>에서 스타벅스 커피전문점의 수에 영향을 미치는 변수들의 상호관련성을 피어슨 상관계수를 통해 살펴보았다. 그 결과에서 유의수준 0.
성능/효과
52이다. 독립변수들의 계수들 값에 대한 통계적인 유의성를 살펴보면, 상가월세, 상가권리금, IT사 업체의 수, 문화산업체의 수 변수가 5% 유의수준에서 적합한 것으로 나타났다. 전로그 모형에 선정된 축소 모형의 유의한 변수에는 서울 지역이다.
21이다. 독립변수들의 계수들 값에 대한 통계적인 유의성은 지역 평균 상가월세, IT산업업체수, 문화산업업체수가 5% 유의수준에서 적합한 것으로 나타났다. 개별점의 상가월세 및 상가권리금, 지역 평균 상가월세, IT산업업체수, 문화산업업체수의 독립변수로 적용하여 스타벅스 커피점의 입지모형을 구축할 수 있다.
첫째, 상가임대료 수준, 지역경제와 밀접한 기반산업의 특징, 인구특징이 스타벅스 커피전문점의 입지에 많은 영향이 준다는 것을 실증적으로 제시하였다. 둘째, 상권, 상점의 브랜드, 그리고 사업체의 혼재에 따라 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 독립변수에는 차이가 있다. 즉, 서울시에서는 상가월세, 상가보증금, 상가권리금, 3차사업체의 수가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 중요한 변수이며 서울시에서 상권이 상대적으로 매우 활성화된 강남지역에서도 상가보증금 및 월세가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 유의한 변수로 나타났다.
셋째, 스타벅스 커피전문점은 상가월세, 상가권리금, 3차사업체수가 많이 군집하는 상권에서 스타벅스 커피점의 수가 많이 조사되었고 평균 상가 월세의 수준이 높은 상권에서는 커피전문점의 수가 상대적으로 많게 조사되었다. 따라서, 사업운영자, 부동산자산관리자, 부동산개발업자 등은 커피점의 입지, 상권의 경제력, 부동산매매가격 및 임대료, 상가권리금, 상점의 매출액 그리고 상가건물의 전면도로를 통과하는 보행자 통행량을 종합적으로 고려하여 커피 전문점의 입지를 결정하는 것이 타당하겠다. 본 연구 결과는 부동산개발자 및 운영자의 커피전문점 상권입지 선정에 있어 부동산가격과 인구통계학적 속성 등을 수치화하여 종합적인 타당성 분석에 활용 될 수 있을 것이다.
본 연구는 프랜차이즈 스타벅스 커피전문점의 자료를 이용하여 분석한 결과에서 상가월세, 상가보증금, 상권의 인구 및 산업은 커피전문점의 입지에 영향을 주는 중요한 변수임을 제시하였다. 세부적으로, 이 분석결과를 요약해 보면, 다음과 같다.
즉, 서울시에서는 상가월세, 상가보증금, 상가권리금, 3차사업체의 수가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 중요한 변수이며 서울시에서 상권이 상대적으로 매우 활성화된 강남지역에서도 상가보증금 및 월세가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 유의한 변수로 나타났다. 셋째, 스타벅스 커피전문점은 상가월세, 상가권리금, 3차사업체수가 많이 군집하는 상권에서 스타벅스 커피점의 수가 많이 조사되었고 평균 상가 월세의 수준이 높은 상권에서는 커피전문점의 수가 상대적으로 많게 조사되었다. 따라서, 사업운영자, 부동산자산관리자, 부동산개발업자 등은 커피점의 입지, 상권의 경제력, 부동산매매가격 및 임대료, 상가권리금, 상점의 매출액 그리고 상가건물의 전면도로를 통과하는 보행자 통행량을 종합적으로 고려하여 커피 전문점의 입지를 결정하는 것이 타당하겠다.
개별점의 상가월세 및 상가권리금, 지역 평균 상가월세, IT산업업체수, 문화산업업체수의 독립변수로 적용하여 스타벅스 커피점의 입지모형을 구축할 수 있다. 스타벅스 커피점의 수에 가장 중요한 변수에는 IT산업업체의 수, 문화산업업체의 수, 지역 평균 상가월세/3.3㎡의 순서로 나타났다. 이 결과는 상권이 활성화된 대도시지역, 서울에서는 상권의 IT산업체 및 문화산업체수가 많을수록 스타벅스 커피점이 많이 위치한다는 것을 실증적으로 보였다.
즉, 커피점의 수와 각 상권의 경제기반을 나타내는 사업체의 수 및 사업체 고용자의 수와는 상대적으로 높은 상관관계를 보였다. 아울러 상권의 부동산가격의 수준을 나타내 는 지표에 해당하는 평균 3.3㎡당 상가보증금, 3.3㎡당 상가월세는 3.3㎡당 상가권리금도 스타벅스 커피점의 수와도 유의한 정(+)의 상관관계를 보였다. 구체적으로 보면, 스타벅스 커피점의 수와 주요변수와의 상관관계 계수값은, 다음과 같이, 평균 3.
전로그 모형에 선정된 축소 모형의 유의한 변수에는 서울 지역이다. 유의한 독립 변수로 적용하여 스타벅스 커피전문점 입지모형을 구축한 결과에 따르면, 상권내 스타벅스 커피점수에 가장 중요한 변수로서는 문화사업체수, 상가권리금/3.3 ㎡의 순서로 중요하게 나타났다. 이 결과는 서울시 행정동별 IT사업체수 및 문화사업체수가 많아질수록 스타벅스 커피점의 수가 늘어나며, 개별상가의 상가 월세/3.
3㎡의 순서로 나타났다. 이 결과는 상권이 활성화된 대도시지역, 서울에서는 상권의 IT산업체 및 문화산업체수가 많을수록 스타벅스 커피점이 많이 위치한다는 것을 실증적으로 보였다.
서정환(2011)은 점포특성, 접근성, 경쟁환경, 경제성, 인구특성을 커피전문점의 입지요인으로 설명하고 입지요인의 중요성을 강조하였다. 이 연구결과는 프랜차이즈 커피점의 요인으로서 접근성, 경쟁환경, 점포특성, 경제성, 인구특성 변수가 중요하다는 것을 제시하였다.
둘째, 상권, 상점의 브랜드, 그리고 사업체의 혼재에 따라 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 독립변수에는 차이가 있다. 즉, 서울시에서는 상가월세, 상가보증금, 상가권리금, 3차사업체의 수가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 중요한 변수이며 서울시에서 상권이 상대적으로 매우 활성화된 강남지역에서도 상가보증금 및 월세가 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 유의한 변수로 나타났다. 셋째, 스타벅스 커피전문점은 상가월세, 상가권리금, 3차사업체수가 많이 군집하는 상권에서 스타벅스 커피점의 수가 많이 조사되었고 평균 상가 월세의 수준이 높은 상권에서는 커피전문점의 수가 상대적으로 많게 조사되었다.
50로 나타난다. 즉, 커피점의 수와 각 상권의 경제기반을 나타내는 사업체의 수 및 사업체 고용자의 수와는 상대적으로 높은 상관관계를 보였다. 아울러 상권의 부동산가격의 수준을 나타내 는 지표에 해당하는 평균 3.
세부적으로, 이 분석결과를 요약해 보면, 다음과 같다. 첫째, 상가임대료 수준, 지역경제와 밀접한 기반산업의 특징, 인구특징이 스타벅스 커피전문점의 입지에 많은 영향이 준다는 것을 실증적으로 제시하였다. 둘째, 상권, 상점의 브랜드, 그리고 사업체의 혼재에 따라 스타벅스 커피점의 입지에 영향을 주는 독립변수에는 차이가 있다.
후속연구
따라서, 사업운영자, 부동산자산관리자, 부동산개발업자 등은 커피점의 입지, 상권의 경제력, 부동산매매가격 및 임대료, 상가권리금, 상점의 매출액 그리고 상가건물의 전면도로를 통과하는 보행자 통행량을 종합적으로 고려하여 커피 전문점의 입지를 결정하는 것이 타당하겠다. 본 연구 결과는 부동산개발자 및 운영자의 커피전문점 상권입지 선정에 있어 부동산가격과 인구통계학적 속성 등을 수치화하여 종합적인 타당성 분석에 활용 될 수 있을 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
입지요인은 상가개발 과정에서 어떻게 사용되는가?
최근 입지는 상가임대료의 결정, 임차인의 배합, 상점의 매출액 추정, 그리고 상점거리의 등급결정에서 중요한 사항이다. 입지요인은 상가시장에서 상점의 가치를 평가하는데 매우 유용하며, 상가시장에서 객관적인 상가 임대료의 결정, 상점매출액의 추정, 상가입지의 선정, 상가마케팅전략의 수립, 상가업종의 선택, 그리고 상가의 매력도 및 상업활성화의 정도를 측정하는데 기여한다. 본 연구의 목적은 서울시에 입지하고 있는 프랜차이즈 커피전문점의 임대사례 및 상권내의 인구 및 산업특성에 관한 자료를 이용하여 프랜차이즈 커피전문점의 입지에 영향을 주는 요인을 제시하는데 있다.
부동산소유자 및 임차인이 좋은 상권을 찾기 위해 노력하는 이유는?
상점매출액은 입지 및 상권에 의해 많은 영향을 받 는다. 따라서 부동산소유자 및 임차인은 사업의 성공하기 위해서 양호한 입지를 선호하며 좋은 상권과 상점의 입지를 찾는데 많은 노력을 한다.
상가임대료는 무엇인가?
입지는상가개발 과정에서 핵심적인 항목이기에 상점의 매출액에 영향을 주는 변수를 이해하는 것은 매우 중요하다. 특히, 상가임대료는 상가부동산의 가치평가와 입지선정에서 중요한 척도이며 상권의 활성화 지표이다. 최근 입지는 상가임대료의 결정, 임차인의 배합, 상점의 매출액 추정, 그리고 상점거리의 등급결정에서 중요한 사항이다.
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