[논문]부동산시장 변화에 따른 대형건설사 리스크관리 방안에 관한 연구

이윤홍; 지규현

doi:10.5804/lhij.2018.9.1.001

부동산시장 변화에 따른 대형건설사 리스크관리 방안에 관한 연구
A Study on the Risk Management Strategy of the Large Scale Construction Company According to the Change of Real Estate Market 원문보기

LHI journal of land, housing, and urban affairs, v.9 no.1, 2018년, pp.1 - 9

이윤홍 (세종대학교 산업대학원 부동산학과) , 지규현 (한양사이버대학교 디지털건축도시공학과)

Abstract ▼ AI-Helper

As the government announced Real Estate Policies on August 02, most areas except for Seoul cities face increasing business risks. Moreover, the government control over financial sectors' loan leads to the highly possible contraction of new distribution markets. The market trend could bring about the reduction of new demand in PF (Private Financing) business that large construction companies mainly concentrate on, and even the business already obtained has a high risk of being distributed, which could result in substantially low profitability. The currently unstable financial structure of most construction companies is caused by the hike of the prime cost of foreign plants except for that of a few construction companies. If PF (Private Financing) business also faces a difficult situation in such a financial condition, even large construction companies come to have the high possibility of a deficiency in credit rating. Accordingly, the major business that large construction companies concentrate on needs the sufficient business review. It is desirable to make a bid for business guaranteeing stability rather than business solely in consideration of profitability, when participating in a competition for a new construction contract.

주제어

표/그림 (13)

표 Table 1. A study brief
그림 Fig 1. Latent risk per overseas plant region
그림 Fig 2. Latent risk per balance of overseas plant
그림 Fig 3. Risk of non-claim construction of overseas plant
그림 Fig 4. The annual base rates of korea and america
표 Table 2. Government real estate regulations
그림 Fig 5. Current status of housing approval (public·private) by year
그림 Fig 6. Approval status of housing sales by year
표 Table 3. Financial status of large construction companies
표 Table 4. Respondent information
표 Table 5. Risk factor analysis flow by project stage
표 Table 6. Risk by project stage in three-layer structure
표 Table 7. Overall importance values and rankings of 26 detailed risk factors

AI 본문요약
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문제 정의

또한 연구시점의 부동산시장을 진단하지 않아 부동산시장과 건설사 간의 사업위험을 종합적으로 분석하지 않았다. 본 연구는 한국은행 기준금리 인상, 정부의 부동산규제강화, 주택과잉공급에 의해 부동산시장의 위험을 진단하였다. 또한 대형건설사(2017년 시공능력 11위)를 기준으로 각 건설사별 재무위험을 분석하여 선행연구와 차별성을 두었다.
민간개발사업의 경우는 건설사가 금융기관에 신용보강을 제공하는데, 이러한 금융구조는 건설사 자체적으로 선제적 리스크에 대응할 수 없어 자체적인 리스크 진단과 철저한 사업관리로 사전위험을 극복해야 한다. 본 연구에서는 대형건설사의 위기를 극복할 수 있는 선제적 방법으로 학술논문과 연구논문을 참조하였고, 전문가 설문을 통해 작성한 이윤홍(2014)의 결과를 바탕으로 민간개발사업에 대한 리스크 관리를 검토하였다. 민간사업 단계별 위험도 측정은 전문가 적합성 검토를 통해 26개 항목을 설정하여 민간사업에 대한 단계별 리스크 요인을 나타냈다.
본 연구의 목적인 대형건설사 리스크관리 방안을 분석하기 위해 민간개발사업에서 나타날 수 있는 사업단계별 리스크요인을 실무전문가 의견을 중심으로 짚어보고자 한다. 2장에서는 대형건설사의 매출액 비중이 높은 해외플랜트와 민간사업에 대한 외부 신용평가기관의 연구 자료와 한국은행 기준금리 인상, 정부부동산규제강화, 주택과잉공급을 통해 리스크 위험을 진단하였다.
전문가 적합성 검토를 거친 뒤 26개 항목에 대해 전문가 ‘브레인스토링’을 두 가지 목적으로 실시하였는데, 첫째는 적합성 검토를 거친 리스크 요인들을 상호간에 비슷한 성격을 갖춘 요인들끼리 하나의 리스크 유형으로 분류하고자함이다.

제안 방법

본 연구는 3계층으로 구성되는 지표체계에서 분석지표들 간 상관성을 고려하여 1계층과 2계층의 경우 지표들 간의 상관성을 고려할 수 있는 ANP(Analytic Network Process) 모형을 적용하여 중요도 분석을 실시하였다. 3개의 사업단계 중에서 리스크관리 측면에서 상대적으로 중요한 사업단계는 무엇인지 또 각 사업단계별 리스크 유형들 가운데 관련된 리스크가 발생할 경우 부동산PF사업 전체에 미치는 영향력이 상대적으로 큰 리스크 유형은 무엇인지 분석하였다. 중요도 평가 실시 단계는 지표 간 상관관계를 적용하여 모형을 구축한 다음 2차 설문 조사결과를 적용하였다.
최은영 외(2009)는 분양률에 따라 건설사가 금융권에 채무인수하는 금액을 추정하였다. 각 건설사에 적용하여 재무비율이 달라지는 정도를 살펴보고, 시뮬레이션 결과 및 시사점을 정리하였다. 분양률이 저조할 경우 건설사의 채무인수 약정이 현실화 되어 우발채무가 상승한다고 주장하였다.
김남희 외(2015)은 PF우발채무가 건설사의 재무상태에 미치는 영향을 분석하기 위해 신용등급과 도급순위로 나누어 검토하였다. 건설사의 주요 재무비율인 유동성･안정성･수익성에 미치는 영향을 분석하였다.
신동화(2012)는 공동주택 리스크 요인으로 사업이익･공사비･분양가･공사원가･금융비용･토지비･분양률 등을 주요 요인이라 주장하였다. 공동주택 프로젝트의 리스크 요인을 찾아 이를 기반으로 시스템 다이내믹스 기법을 이용하여 공동주택사업의 리스크의 동적 분석모델로 나타냈다. 이봉철(2012)은 부동산개발의 실패 사례를 분석하여 유형에 따른 리스크 요인을 나타냈다.
2장에서는 대형건설사의 매출액 비중이 높은 해외플랜트와 민간사업에 대한 외부 신용평가기관의 연구 자료와 한국은행 기준금리 인상, 정부부동산규제강화, 주택과잉공급을 통해 리스크 위험을 진단하였다. 그리고, 금융권에서 대출이 이루어지고 있는 11개 대형건설사를 기준으로 민간사업 매출비중, 차입금의존도, 부채비율, 신용등급을 분석하여 건설사별 위험도를 측정하였다. 3장에서는 민간사업 단계별 위험도 측정을 통해 26개 세부리스크 요인들의 종합중요도 값과 순위를 제시하였다.
국토교통부는 발표한 내용을 살펴보면 투기수요를 차단하기위해 재건축 조합원 분양권 전매제한 및 양도금지, 서울 전지역 투기과열지구지정, 주택가격 상승이 높은 지역은 투기지역으로 지정하여 금융권 대출을 제한하였다. 다주택자양도세 가산세율 적용으로 주택을 여러 채 소유한사람에게는 처분 시 높은 세금을 부과할 수 있도록 세제를 신설하였고, 1주택을 소유하더라도 2년 이상 거주하지 않을 경우 양도세를부과하는 방안과 3억 이상 주택을 거래할 경우는 자금조달계획을 제출하도록 의무화하였다. 8.
전문가 적합성 검토를 거친 뒤 26개 항목에 대해 전문가 ‘브레인스토링’을 두 가지 목적으로 실시하였는데, 첫째는 적합성 검토를 거친 리스크 요인들을 상호간에 비슷한 성격을 갖춘 요인들끼리 하나의 리스크 유형으로 분류하고자함이다. 둘째는 최종 구축된 사업단계별리스크체계에서 세부 리스크 요인들 간 상관성 검토를 구축하기 위해 실시하였다 (Table 5. 참조).
본 연구는 한국은행 기준금리 인상, 정부의 부동산규제강화, 주택과잉공급에 의해 부동산시장의 위험을 진단하였다. 또한 대형건설사(2017년 시공능력 11위)를 기준으로 각 건설사별 재무위험을 분석하여 선행연구와 차별성을 두었다.
이는 건설사별로 다른 수주능력, 매출 공정, 위험관리능력이 다르기 때문이다. 또한 연구시점의 부동산시장을 진단하지 않아 부동산시장과 건설사 간의 사업위험을 종합적으로 분석하지 않았다. 본 연구는 한국은행 기준금리 인상, 정부의 부동산규제강화, 주택과잉공급에 의해 부동산시장의 위험을 진단하였다.
사업단계에서는 크게 3가지로 구분할 수 있는데, 첫째는 사업사전 평가단계, 둘째는 개발 전 리스크, 셋째는 개발 및 완료 단계로 구분하였다. 리스크 유형별로는 사전사업 평가단계에서 시장환경･사업계획･사업안전성으로 구분하였고, 개발 전 리스크는 자금조달･ 인허가･사업비 증가로 구분하였다. 마지막 개발 및 완료단계의 리스크유형은 공사중단･현금흐름으로 구분하였다.
리스크 유형별로는 사전사업 평가단계에서 시장환경･사업계획･사업안전성으로 구분하였고, 개발 전 리스크는 자금조달･ 인허가･사업비 증가로 구분하였다. 마지막 개발 및 완료단계의 리스크유형은 공사중단･현금흐름으로 구분하였다.
3장에서는 민간사업 단계별 위험도 측정을 통해 26개 세부리스크 요인들의 종합중요도 값과 순위를 제시하였다. 마지막으로는 결론에서는 대형건설사의 주요매출사업인 해외플랜트와 민간사업에 대한 리스크 분산방안을 제시하였고, 재무상태 개선의 장기적 과제를 제시하여 본 연구를 마무리 하였다 (Table 1. 참조).
마지막 3계층은 사업 단계별 존재하는 리스크 유형별 구체적인 리스크 요인을 의미한다. 본 연구는 3계층으로 구성되는 지표체계에서 분석지표들 간 상관성을 고려하여 1계층과 2계층의 경우 지표들 간의 상관성을 고려할 수 있는 ANP(Analytic Network Process) 모형을 적용하여 중요도 분석을 실시하였다. 3개의 사업단계 중에서 리스크관리 측면에서 상대적으로 중요한 사업단계는 무엇인지 또 각 사업단계별 리스크 유형들 가운데 관련된 리스크가 발생할 경우 부동산PF사업 전체에 미치는 영향력이 상대적으로 큰 리스크 유형은 무엇인지 분석하였다.
요인 분류 민간사업부문의 PF사업단계별 리스크요인 체계를 구축하기 위해 부동산PF사업을 담당하고 전문가들에게 선행 연구논문과 문헌자료를 바탕으로 중요사항을 기재한 후 1차 자료를 요약하여 설문을 실시하였다. 선행 연구논문과 문헌자료가 현재 경제상황과 유사한지 여부를 점검하였고, 미처 고려하지 못한 사항에 대하여도 설문조사를 진행하였다. 전문가들은 민간사업에 실무경험이 있는 사람으로 구성되었고, 전문가들 중에서도 소속기관의 이해관계만 편중될 수 있어 객관적인 판단이 이루어질 수 있도록 각 기관별(시행사･시공사･금융회사)로 같은 비중을 두어 선정하였다.
전문가들은 민간사업에 실무경험이 있는 사람으로 구성되었고, 전문가들 중에서도 소속기관의 이해관계만 편중될 수 있어 객관적인 판단이 이루어질 수 있도록 각 기관별(시행사･시공사･금융회사)로 같은 비중을 두어 선정하였다. 설문방식은 직접사무실을 방문하여 면접조사를 실시하거나, 사전에 설문의 취지와 단계별 리스크요인들의 성격을 충분히 설명한 뒤 e-mail을 통해 설문1)하였다 (Table 4. 참조).
2018년부터는 정부의 부동산규제와 기준금리 인상으로 주택사업 환경이 악화되고, 대규모 공급과잉에 따른 부동산가격이 하락되면서 부동산시장이 크게 위축될 것으로 예상되어 대형건설사 리스크관리가 더욱 중요할 것으로 판단된다. 신한은행의 여신심사 규정에 따라 건설사 재무제표를 기준으로 대출심사에 활용하는 내용을 분석하였다 (Table 3. 참조). 본 연구에서 11개 건설사를 기준으로 연구가 이루어진 것은 연구기준으로 신용등급이 양호하여 금융권의 자금조달이 가능하고, 일부 건설사를 제외하고는 대기업계열 건설사로서 유사 시 그룹 자금지원을 기대할 수 있어 단기간 내 유동성 위험이 발생할 가능성이 낮기 때문이다.
요인 분류 민간사업부문의 PF사업단계별 리스크요인 체계를 구축하기 위해 부동산PF사업을 담당하고 전문가들에게 선행 연구논문과 문헌자료를 바탕으로 중요사항을 기재한 후 1차 자료를 요약하여 설문을 실시하였다. 선행 연구논문과 문헌자료가 현재 경제상황과 유사한지 여부를 점검하였고, 미처 고려하지 못한 사항에 대하여도 설문조사를 진행하였다.
전문가 적합성 검토를 통해 선행 연구논문과 문헌자료에 나타난 총 41개의 리스크 요인들을 1차로 정리하였고, 1차 항목에 대해 민간 PF 전문가의 적합성 검토를 통해 중요 항목을 26개로 조정하였다. 전문가 적합성 검토를 거친 뒤 26개 항목에 대해 전문가 ‘브레인스토링’을 두 가지 목적으로 실시하였는데, 첫째는 적합성 검토를 거친 리스크 요인들을 상호간에 비슷한 성격을 갖춘 요인들끼리 하나의 리스크 유형으로 분류하고자함이다.
3개의 사업단계 중에서 리스크관리 측면에서 상대적으로 중요한 사업단계는 무엇인지 또 각 사업단계별 리스크 유형들 가운데 관련된 리스크가 발생할 경우 부동산PF사업 전체에 미치는 영향력이 상대적으로 큰 리스크 유형은 무엇인지 분석하였다. 중요도 평가 실시 단계는 지표 간 상관관계를 적용하여 모형을 구축한 다음 2차 설문 조사결과를 적용하였다. 설문을 통해 조사된 입력 값은 일반적인 산술평균이 아닌 기하평균(Geometric Mean)을 구하여 ‘Super Decisions'의 입력데이터로 사용하였다.

대상 데이터

2016.12월 금융감독원 공시시스템(Dart) 자료를 통해 건설사의 재무위험을 살펴보았다. 2016년의 재무제표는 2015년부터 정부가 부동산규제를 완화하여 부동산시장이 상승국면으로 전환되면서 수익성이 개선되었다.
설문을 통해 조사된 입력 값은 일반적인 산술평균이 아닌 기하평균(Geometric Mean)을 구하여 ‘Super Decisions'의 입력데이터로 사용하였다.

이론/모형

이처럼 입력한 데이터를 분석하여 기준집합(Cluster)의 가중치를 구하고, 각 요소 (Element)의 쌍대비교 데이터를 이용한 초기대행렬(Unweighted Super-matrix)과 초기대행렬에 기준집합 가중치를 곱하여 가중대행렬(Weighted Super- matrix)을 구할 수 있다. 3계층인 리스크 유형별 세부 리스크 요인들은 각 사업단 계별로 AHP(Analytic Hierarchy Process)모형을적용하여 중요도 분석을 실시하였다. ANP와 AHP모형을 혼합하여 분석한 이유는 사업단계별로 발생할 수 있는 리스크요인들은 상호 간에 현실적으로 상관성을 가지고 있는 상황에서 도출된 리스크 요인들 모두를 ANP모형을 통해 분석을 실시하는 것이 객관적이라 판단하였기 때문이다.
그리고 본 연구에서 사업단계별 리스크로 도출한 요인 수가 많기 때문에 현실적으로 설문 작성 및 평가가 어렵다는 한계가 있다. 따라서 3계층의 중요도 분석을 AHP모형을 활용하여 분석을 진행하였다 (Table 6. 참조).

성능/효과

11개 건설사에 대한 재무위험을 분석한 결과, 삼성물산, 현대건설, 현대ENG의 경우는 신용등급 및 재무건전성이 양호하여 단기간 내 유동성위험이 발생하지 않을 것으로 예상되지만, 그 외 건설사의 경우는 신용등급 및 재무건전성이 불안정하여 진행 중인 사업장의 손실이 발생할 경우는 현재보다 재무위험이 확대될 가능성이 높다.
첫째, 전체 매출액 중 민간사업사업(건축･주택) 매출비중의 순위를 살펴보면 현대산업개발이 67%로 1위, 롯데건설이 61%로 2위, 대우건설이 52%로 3위를 차지하고 있어 부동산시장이 위축될 경우는 민간사업 매출순위로 위험도가 높아진다. 둘째, 차입금의존도는 한화건설이 32.3%로 가장 높게 나타났고, 롯데건설 27.6%, GS건설 25.7%, 대우건설 25.6% 순으로 나타났는데, 차입금의존도가 20%이상 높게 나타난 건설사는 재무위험이 높은 수준이다. 셋째, 부채비율을 살펴본 결과 대우건설이 478%로 가장 높게 나타났고, 한화건설 371%로 2위를 차지했다.
6% 순으로 나타났는데, 차입금의존도가 20%이상 높게 나타난 건설사는 재무위험이 높은 수준이다. 셋째, 부채비율을 살펴본 결과 대우건설이 478%로 가장 높게 나타났고, 한화건설 371%로 2위를 차지했다. 3위는 368%를 기록한 GS건설, 4위는 295%를 기록한 SK건설이다.
앞서 1-2계층인 사업단계 및 사업단계 내 리스크 유형을 대상으로 중요도 분석을 실시한 결과(ANP구조)와 3계층인 사업단계별 세부 리스크요인의 중요도 분석결과(AHP구조)를 종합하였다. 이는 1계층부터 3계층의 분석결과를 종합하여 최종적으로 본 연구에서 리스크 요인으로 고려한 26개의 세부 리스크 요인 중 리스크로서 사업에 미치는 영향력이 커 중요한 리스크의 순위를 1위부터 26위까지 분류한 결과이다(Table 7.
앞서 1-2계층인 사업단계 및 사업단계 내 리스크 유형을 대상으로 중요도 분석을 실시한 결과(ANP구조)와 3계층인 사업단계별 세부 리스크요인의 중요도 분석결과(AHP구조)를 종합하였다. 이는 1계층부터 3계층의 분석결과를 종합하여 최종적으로 본 연구에서 리스크 요인으로 고려한 26개의 세부 리스크 요인 중 리스크로서 사업에 미치는 영향력이 커 중요한 리스크의 순위를 1위부터 26위까지 분류한 결과이다(Table 7. 참조). 종합중요도의 산출은 가장 상위인 1계층의 3개의 사업단계별 중요도 값을 2계층인 각 사업단계마다 존재하는 리스크 유형별 중요도에 곱해주면 8가지의 리스크 유형별 중요도 값이 각각 산출되고, 이 산출된 값을 8개 리스크유형별로 속해 있는 3∼4개의 세부 리스크 요인의 중요도 값에 곱해주면, 26개 세부 리스크 요인들 각각의 최종 종합중요도 값이 산출된다.
이상의 연구결과는 철저한 사업검증을 강조한다. 해외플랜트 사업의 경우는 설계변경 및 준공지연으로 공사비용이 상승하면 상승된 공사비용은 발주자 책임으로 부담하는 면책조건을 특약사항에 명시하여 손실위험을 사전에 분산해야 한다.
첫째, 전체 매출액 중 민간사업사업(건축･주택) 매출비중의 순위를 살펴보면 현대산업개발이 67%로 1위, 롯데건설이 61%로 2위, 대우건설이 52%로 3위를 차지하고 있어 부동산시장이 위축될 경우는 민간사업 매출순위로 위험도가 높아진다. 둘째, 차입금의존도는 한화건설이 32.

후속연구

그러나 ANP모형은 분석하고자 하는 지표들 간 상관관계를 분석에 반영해 주기 위해서 AHP에 비해 많은 설문문항과 높은 이해도의 대상자를 필요로 하는 제약성이 있다. 그리고 본 연구에서 사업단계별 리스크로 도출한 요인 수가 많기 때문에 현실적으로 설문 작성 및 평가가 어렵다는 한계가 있다. 따라서 3계층의 중요도 분석을 AHP모형을 활용하여 분석을 진행하였다 (Table 6.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	민간개발사업에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 재건축･재개발의 신규 수주가 크게 축소되는 이유는 무엇인가?	해외플랜트는 예상하지 못한 설계변경으로 준공이 지연되어 원가상승에 따른 손실이 발생하였고, 민간개발사업은 정부의 강력한 부동산규제로 인해 신규수주 축소와 분양에 대한 리스크가 상승하고 있다. 민간개발사업에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 재건축･재개발은 안전진단 강화와 개발부담금 부과조치로 신규 수주가 크게 축소되고 있다. 또한, 일반분양아파트는 일부 인기지역을 제외하고는 미분양이 증가하고 있고, 분양이 완료된 지방 아파트도 마이너스프리미엄이 형성되어 수분양자의 잔금납입에 대한 불확실성이 높다.
	대형건설사의 주요매출수익의 구성은 어떠한가?	대형건설사의 주요매출수익은 크게 해외플랜트와 민간개발사업(건축･주택)으로 구성된다. 해외플랜트는 예상하지 못한 설계변경으로 준공이 지연되어 원가상승에 따른 손실이 발생하였고, 민간개발사업은 정부의 강력한 부동산규제로 인해 신규수주 축소와 분양에 대한 리스크가 상승하고 있다.
	2010년 해외플랜트사업의 한계는 무엇인가?	또한, 주택경기 침체로 인해 민간PF사업에 대한 대체상품이 필요한 상황에서 해외플랜트 상품은 대형건설사의 신천지 개척과 같은 효자상품으로 여겨졌다. 하지만, 2013년 ‘Earning Shock’을 경험하면서 불안감이 상승되었고, 2016년 이후 추가손실이 발생하자 안전성이 크게 낮아졌다.

참고문헌 (15)

김남희 외, 2015, "프로젝트금융으로 인한 우발채무가 건설기업의 재무상태에 미치는 영향", 한국건설관리학회 16(6): 84-91.
국토교통부, 2017, 실수요보호와 단기 투기수요억제를 통한 주택시장 안정화방안
대한건설협회, 2017, 종합건설업자 시공능력평가액
문태규, 2010, 부동산개발금융의 3-C 위험분석-금융기관 심사 사례를 중심으로, 강원대학교 부동산학 박사학위논문
신동화, 2012, 공동주택 프로젝트의 리스크 분석 모델, 경희대학교 박사학위논문
이종규, 2009, 주택개발사업의 리스크 요인과 관리방안에 관한 연구, 한양대학교 박사학위논문
이봉철, 2012, 부동산 프로젝트 파이낸싱의 리스크 요인에 관한 연구 : 사례분석 및 델파이 분석을 중심으로, 전주대학교 박사학위논문
이윤홍, 2014, 부동산 PF사업 단계별 리스크요인 식별과 관리방안 수립에 관한 연구, 한양대학교 박사학위논문
이윤홍(a), 2018, "금융권 가계부채 위험증가에 따른 금융감독원 관리방안에 관한 연구", 한국건설관리학회 19(2): 96-106.
이윤홍(b), 2018, "정부의 부동산규제 강화와 기준금리 인상이 대형건설사 신용등급에 미치는 영향과 개선방안에 관한 연구", 한국건설관리학회 19(1): 90-102.
최은영 외, 2009, "프로젝트파이낸스 우발채무 현실화가 건설사에 미치는 영향", 한국주택학회 17(2): 75-94.
최은영, 2009, PF우발채무와 건설사의 기업가치, 건국대학교 박사학위논문
최한승 외, 2017, 건설업 끝나지 않은 해외사업 손실-업체별 잠재 위험분석, 한국기업평가 Issue Report
한국은행, 2018, 연도별 기준금리 변동현황
DART, 금융감독원 전자공시시스템

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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