[논문]공동주택 공사비 영향요인 분석을 통한 개산견적의 정확성 향상방안 연구

윤지영; 정경태; 이동훈

doi:10.5345/jkibc.2020.20.2.183

공동주택 공사비 영향요인 분석을 통한 개산견적의 정확성 향상방안 연구
A Study on the Improving the Accuracy of Cost Estimating through Analyzing Influence Factors in Apartment 원문보기

한국건축시공학회지 = Journal of the Korea Institute of Building Construction, v.20 no.2, 2020년, pp.183 - 190

윤지영 (Department of Architectural Engineering, Hanbat University) , 정경태 (Department of Architectural Engineering, Hanbat University) , 이동훈 (Department of Architectural Engineering, Hanbat University)

초록
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현재 주택 유형별 비율은 공동주택이 가장 크며 공동주택의 가구 수는 꾸준히 증가하는 것으로 보아 공동주택의 건설사업은 여전히 지속되고 있는 것으로 나타났다. 이처럼 공동주택 건설사업이 지속됨에 따라 사업초기단계에서 의사결정과 사업성 평가에 대한 개산견적의 정확성이 요구되고 있다. 따라서 본 연구는 개산견적에 영향을 미치는 영향요인들을 선정하고 가중치 분석을 통해 요인별 상대적 중요도를 나타냈으며 정확성을 향상시키기 위해 개산견적의 산출방안을 제시하였다. 본 연구를 통해 제시된 산출방안은 프로젝트의 사업성 검토 시 유용한 자료로 활용될 것이며 발주자의 경제적 손실을 방지하는데 큰 기여를 할 것으로 기대된다.

Abstract ▼ AI-Helper

Currently, the multi-unit houses are the largest in the ratio of housing types, and the number of households in multi-unit houses is steadily increasing. As the multi-family housing project continues, the accuracy of estimates for decision-making and feasibility assessment are required in the early stages of the project. Therefore, this study selected the influential factors affecting the estimated estimate and showed the relative importance of each factor through weight analysis and suggested the method of calculating the estimated estimate to improve the accuracy. The calculation plan presented through this study will be used as a useful data for project feasibility review and is expected to make a great contribution in preventing the economic loss of the client.

주제어

표/그림 (9)

그림 Figure 1. Percentage of housing types and apartment housing trends
그림 Figure 2. Procedure of the study
표 Table 1. Study of cost estimating model
그림 Figure 3. Influence factor selection and classification
표 Table 2. Study of qualitative influence factor analysis
표 Table 3. Survey overview
표 Table 4. Results of weight analysis of influencing factors
그림 Figure 4. Construction cost change according to scale
표 Table 5. Selection of evaluation criteria by influence factors

AI 본문요약
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문제 정의

따라서 본 연구는 공동주택 건설사업의 초기단계에서 실시하는 개산견적 예측에 영향을 미치는 요인들의 상대적 중요도를 분석하고 개산견적과 실제 공사비의 오차를 줄이기 위해 정확성을 향상시키기 위한 산출방안을 제시하고자 한다.
실제 프로젝트 초기단계에 반영하기 위한 계산식은 추가적인 연구가 필요할 것으로 판단된다. 따라서 본 연구에서는 영향요인별 산정된 가중치를 근거로 하여 도출된 산출방안을 제안한다.
본 연구는 공동주택 건설사업의 초기단계에서 의사결정, 사업성 평가를 위한 정확성이 요구됨에 따라 개산견적의 정확성 향상을 위해 기존 연구와 달리 정성적인 영향요인을 고려한 산출방안을 제시하였다.
본 연구는 국내 건설사업 중 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시키기 위한 것으로 실시단계에서 발생할 수 있는 영향요인들의 가중치를 산정하여 요인들의 우선순위를 분석하고 개산견적과 실제 공사비의 오차를 줄이기 위해 정확성을 향상시키기 위한 산출방안을 제시한다. 본 연구는 Figure 2와 같이 기존 문헌을 분석하고 자료를 수집하여 건설사업에 영향을 미치는 요인들을 선정한다.
본 연구에서는 개산견적의 정확성을 향상시키기 위해 산출 방안을 제안하였다. 하지만 공사 수행 능력 및 견적 능력에 따른 견적금액의 차이로 인해 개산견적 공사비 산출의 일반화는 한계가 있다.
본 연구에서는 공동주택 개산견적 산출방안을 제시하기 위하여 기존 문헌을 통해 공동주택 개산견적의 변동에 영향을 미치는 요인들을 조사하였다. 각 요인들을 리스트 업(list-up) 한 후 전문가와의 면담을 통해 공동주택 개산견적과 연관성 있는 요인들을 선정하였다.
본 연구에서는 선정된 영향요인들을 활용하여 개산견적의 정확성을 향상시키기 위해 위와 같은 영향요인별 평가기준을 선정함에 따라 다음과 같은 산출방안을 제안한다. 우선 영향요 인들을 정량화시키기 위해 선정된 기준을 바탕으로 5점 척도를 사용하여 각 항목별 점수를 부여한다.
[9]은 개산견적을 평가하기 위한 영향요인 선정시 영향요인이 견적의 정확성과 신뢰성에 어떠한 영향을 미치는 가를 파악해야 하며, 이 두 가지를 동시에 고려해야 한다고 주장했다. 이를 바탕으로 판별분석을 통해 개산견적 평가 모델을 구축을 위한 방안을 제시하였다.

제안 방법

따라서본 연구는 개산견적에 영향을 미치는 영향요인들을 선정하고 가중치 분석을 통해 요인별 상대적 중요도를 나타냈으며 정확 성을 향상시키기 위해 개산견적의 산출방안을 제시하였다.
본 연구에서는 공동주택 개산견적 산출방안을 제시하기 위하여 기존 문헌을 통해 공동주택 개산견적의 변동에 영향을 미치는 요인들을 조사하였다. 각 요인들을 리스트 업(list-up) 한 후 전문가와의 면담을 통해 공동주택 개산견적과 연관성 있는 요인들을 선정하였다. Figure 3은 선정된 요인들을 사회적 환경, 프로젝트 환경, 기술적 역량, 사업규모, 프로젝트 관리 5개의 상위 항목으로 구분하고 14개의 하위 항목을 선정한 것이다.
개산견적 산출 시 정성적인 영향요인을 고려하지 못하고 있는 기존 연구에서 제시하는 정확성 향상방안의 문제점을 개선 하기 위해 정량적인 요인과 정성적인 요인을 모두 포함하여 영향요인을 선정하였다. 선정된 영향요인의 항목별 중요도를 분석하기 위해 5개의 상위 항목으로 구분하여 14개의 하위 항목을 선정하였다.
프로젝트 환경은 직접적으로 영향을 미치는 환경적 요인으로 날씨와 같은 기후조건과 토지상황에 따른 현장조건, 현장 주변 교통 환경으로 항목을 선정하였다. 기술적 역량은 작업자의 적응정도를 나타낸 것으로 공종별 작업의 난이도, 공법과 적용기술, 인일당 시간별 생산성으로 항목을 선정하였다. 사업규모는 동수, 층수, 세대수를 포함한 건축면적으로 항목을 선정하였다.
정성적인 요인들을 산출방 안에 적용하기 위해 요인별 정량화가 필요하다고 판단하였다. 따라서 각 영향요인별 평가기준 선정의 적합성을 고려하여 각영향요인들이 개산견적에 어떻게 영향을 미치는가에 대한 개념을 바탕으로 평가기준을 선정하였다. 선정된 기준에 따라 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시키기 위한 산출방안을 제시하였다.
정성적인 요인은 숫자로 표현하기 어려운 요인으로 이 요인들을 본 연구의 산출방안에 적용하기 위해 요인별 정량화가 필요하다고 판단하였다. 따라서 영향요인별 평가기준 선정의 적합성을 고려하여 각 영향요인들이 개산견적에 어떻게 영향을 미치는가에 대한 개념을 바탕으로 평가기준을 선정한다.
2차적으로 5개의 상위항목별 각 하위항목의 가중치의 합을 1이라 하고 쌍대비교를 통해 상위항목별 각하위항목의 가중치를 구한다. 마지막으로 각 하위항목의 통합 적인 가중치를 확인하기 위하여 14개의 하위항목의 가중치의 합을 1이라 한 후, 항목별 1차 가중치와 2차 가중치를 곱하여 하위항목의 최종 가중치를 구한다. Table 4는 전술한 방법을 통하여 각 항목별 가중치를 구한 것이다.
본 연구는 연구과정에서 산정된 가중치를 근거로 하여 계산식을 도출하였으며 이것은 최종단계의 식이 될 수 없다. 실제 프로젝트 초기단계에 반영하기 위한 계산식은 추가적인 연구가 필요할 것으로 판단된다.
본 연구는 연구의 신뢰도를 위하여 일관성 비율의 기준을 0.2 ~ 0.3으로 설정하여 설문지를 선정하였다. 설문조사 결과 기준에 적합한 설문지는 21부 중 14부로 확인되었다.
본 연구에서는 공동주택 개산견적에 영향을 미치는 요인들을 선정하여 요인별 상대적 중요도를 분석하였다. 본 연구에서 선정된 영향요인들은 정량적인 요인뿐만 아니라 정성적인 요인이 포함되어 있다.
사회적 환경은 프로젝트에 간접적으로 영향을 미치는 환경적 요인으로 지역별 노동인력의 현황을 보여주는 인력시장과 철근, 콘크리트, 거푸집의 가격 등의 재료비, 건설사업의 제도와 기준에 따른 정부정책으로 항목을 선정하였다. 프로젝트 환경은 직접적으로 영향을 미치는 환경적 요인으로 날씨와 같은 기후조건과 토지상황에 따른 현장조건, 현장 주변 교통 환경으로 항목을 선정하였다.
따라서 각 영향요인별 평가기준 선정의 적합성을 고려하여 각영향요인들이 개산견적에 어떻게 영향을 미치는가에 대한 개념을 바탕으로 평가기준을 선정하였다. 선정된 기준에 따라 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시키기 위한 산출방안을 제시하였다. 영향요인별 평가기준을 바탕으로 영향요인의 척도점수의 합을 구하여 공사비 변동액을 예측하여 공동주택의 개산견적 산출방안을 제시하였다.
선정된 영향요인들은 자체만으로 정확성을 판단하기 곤란 하여 각 요인들의 중요도를 분석하기 위해 설문조사를 실시하 였다. 계층화된 단계별 요인들의 쌍대 비교를 통하여 가중치를 산정하기 위해 AHP 기법을 사용하여 설문지를 작성하였다.
개산견적 산출 시 정성적인 영향요인을 고려하지 못하고 있는 기존 연구에서 제시하는 정확성 향상방안의 문제점을 개선 하기 위해 정량적인 요인과 정성적인 요인을 모두 포함하여 영향요인을 선정하였다. 선정된 영향요인의 항목별 중요도를 분석하기 위해 5개의 상위 항목으로 구분하여 14개의 하위 항목을 선정하였다. 상위항목별 중요도는 사업규모, 사회적 환경, 기술적 역량, 프로젝트 관리, 프로젝트 환경 순이며 하위항 목의 최종 가중치의 경우 관리자의 경험 및 관리능력, 건축면 적, 작업의 난이도, 층수, 동수, 현장조건, 재료비, 기업의 경험및 관리능력, 인력시장, 적용기술, 정부정책, 생산성, 교통, 기후조건 순으로 중요도를 가지고 있다.
선정된 기준에 따라 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시키기 위한 산출방안을 제시하였다. 영향요인별 평가기준을 바탕으로 영향요인의 척도점수의 합을 구하여 공사비 변동액을 예측하여 공동주택의 개산견적 산출방안을 제시하였다.
선정된 영향요인들을 바탕으로 상대적 중요도를 분석하기 위한 설문지를 작성하여 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하며 이를 위해 AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법을 사용한다. 이 후, 완료된 설문지의 데이터를 분석하여 적절한 산출방안을 제시한다.
[1]은 견적자의 업무가 개산견적에 큰 영향을 미칠 것이라고 주장하였으며 설문조사를 통해 개산견적의 정확 성에 영향을 미치는 요인이 견적자의 업무와 관련되어 있음을 보여주었다. 이를 바탕으로 정확성을 향상시키기 위해 견적부 서에서 적극적으로 활용하여 견적의 불확실성과 주관성을 배제시키기 위한 사업범위 기술서를 근거로 4가지 범주로 구성 하여 방안을 제시하였다.
AHP 기법은 복잡한 평가 기준을 계층화하여 여러 단계의 상이한 계층으로 분류하고 유사한 요소끼리 묶어 체계화시킨다. 이를 통해 정확한 판단을 위한 단계별 요소 간의 쌍대비교(Pairwise Comparison)를 실시하여 상대적 중요도를 척도화 함으로써 정량적인 형태의 결과로 표현한다. AHP 기법은 정성적인 것을 측정할 수 있는 척도와 우선순위를 위해 직관적이고 합리적인 평가를 근거로 하여 가중치를 산정한다.
사업규모는 동수, 층수, 세대수를 포함한 건축면적으로 항목을 선정하였다. 프로젝트 관리는 프로젝트 참여자의 경험과 관리능력으로 관리자와 기업으로 구분하여 항목을 선정하였다.
사회적 환경은 프로젝트에 간접적으로 영향을 미치는 환경적 요인으로 지역별 노동인력의 현황을 보여주는 인력시장과 철근, 콘크리트, 거푸집의 가격 등의 재료비, 건설사업의 제도와 기준에 따른 정부정책으로 항목을 선정하였다. 프로젝트 환경은 직접적으로 영향을 미치는 환경적 요인으로 날씨와 같은 기후조건과 토지상황에 따른 현장조건, 현장 주변 교통 환경으로 항목을 선정하였다. 기술적 역량은 작업자의 적응정도를 나타낸 것으로 공종별 작업의 난이도, 공법과 적용기술, 인일당 시간별 생산성으로 항목을 선정하였다.

대상 데이터

3으로 설정하여 설문지를 선정하였다. 설문조사 결과 기준에 적합한 설문지는 21부 중 14부로 확인되었다. 완료된 설문조사의 분석방법은 다음과 같다.
설문조사의 개요는 Table 3과 같다. 설문조사는 약 1개월간 진행되었으며 건설 분야에 종사하는 21명의 실무자를 대상으로 실시하였다. 응답자의 80%이상이 감리/감독의 실무경력 20년 이상으로 설문에 대한 응답이 적절하다고 판단하였다.

이론/모형

선정된 영향요인들은 자체만으로 정확성을 판단하기 곤란 하여 각 요인들의 중요도를 분석하기 위해 설문조사를 실시하 였다. 계층화된 단계별 요인들의 쌍대 비교를 통하여 가중치를 산정하기 위해 AHP 기법을 사용하여 설문지를 작성하였다.
본 연구는 공동주택 공사비에 영향을 미치는 요인들의 중요도 분석을 위한 명확한 기준이 필요하므로 많은 기준에 대해 분석이 가능한 AHP 기법을 사용한다.
본 연구는 Figure 2와 같이 기존 문헌을 분석하고 자료를 수집하여 건설사업에 영향을 미치는 요인들을 선정한다. 선정된 영향요인들을 바탕으로 상대적 중요도를 분석하기 위한 설문지를 작성하여 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하며 이를 위해 AHP(Analytic Hierarchy Process) 기법을 사용한다. 이 후, 완료된 설문지의 데이터를 분석하여 적절한 산출방안을 제시한다.

성능/효과

세 번째로, 기술적 역량에서 작업의 난이도는 공종별 난이도, 적용기술은 사용공법별 작업자의 경험 및 능력, 생산성은 1일 1사람이 1시간 동안 생산할 수있는 정도로 선정한다. 네 번째로, 사업규모에서 동수는 단지내 동의 개수, 층수는 동 내 층의 개수, 건축면적은 층 내 세대수 면적으로 선정한다. 마지막으로 프로젝트 관리에서 관리자의 경험 및 관리능력은 관리자의 경력, 기업의 경험 및 관리능 력은 기업이 가지는 프로젝트의 관리 수준으로 선정한다.
Table 4에 나타냈듯이, 공동주택 개산견적 예측에 영향을 미치는 영향요인들의 가중치 분석 결과는 다음과 같다. 상위항 목별 중요도는 사업규모, 사회적 환경, 기술적 역량, 프로젝트 관리, 프로젝트 환경 순이며 각각 1순위와 2순위로 나타나는 사업규모와 사회적 환경 항목의 가중치의 합이 전체 약 50%를 차지하는 것을 볼 때, 사업규모와 사회적 환경의 변화가 클수록 공동주택 개산견적의 정확성이 감소한다는 것을 확인할 수 있다. 각 상위항목별 하위항목의 중요도는 다음과 같다.
두 번째로, 프로젝트 환경에서 기후 조건은 날씨, 현장조건은 토지, 교통은 현장 주변 인접도로의 차량 통행량으로 선정한다. 세 번째로, 기술적 역량에서 작업의 난이도는 공종별 난이도, 적용기술은 사용공법별 작업자의 경험 및 능력, 생산성은 1일 1사람이 1시간 동안 생산할 수있는 정도로 선정한다. 네 번째로, 사업규모에서 동수는 단지내 동의 개수, 층수는 동 내 층의 개수, 건축면적은 층 내 세대수 면적으로 선정한다.
이와 같이 공동주택의 수는 점차 증가하는 추세를 보이고 있으며 공동주택 건설사업은 여전히 지속되고 있는 것으로 조사됐다. 이처럼 공동주택 건설사업이 지속됨에 따라 사업초기단계에서 의사결정, 사업성, 타당성 평가를 위한 개산견적의 정확성이 요구되고 있다.
영향요인별 기준은 다음과 같다. 첫 번째로, 사회적 환경에서 인력시장은 인력이 얼마나 잘 확보되는지, 재료비는 재료비의 가격 변동, 정부정책은 건설 사업에 있어 법적 규제가 미치는 영향정도로 선정한다. 두 번째로, 프로젝트 환경에서 기후 조건은 날씨, 현장조건은 토지, 교통은 현장 주변 인접도로의 차량 통행량으로 선정한다.
현재 주택 유형별 비율은 공동주택이 가장 크며 공동주택의 가구 수는 꾸준히 증가하는 것으로 보아 공동주택의 건설사업은 여전히 지속되고 있는 것으로 나타났다.

후속연구

하지만 공사 수행 능력 및 견적 능력에 따른 견적금액의 차이로 인해 개산견적 공사비 산출의 일반화는 한계가 있다. 또한 본 연구는 개산견적의 정확성 향상을 위한 기초적인 연구이며 본 연구에서 제시한 산출방안은 연구 과정에서 선정한 영향요인의 가중치를 근거로 하여 도출한 것으로 모든 개산견적이 그렇듯 완전하지는 못하다. 따라서 최종단계의 식을 실제 프로젝트 초기단계에 반영하기 위해서는 기업 또는 사업 주체의 개별적 경험치가 보완되어야 한다.
이와 같은 한계점을 보완하여 보다 명확한 계산식을 도출한다면 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시킬 수 있을 것이라 판단된 다. 또한 이와 같은 산출방안을 활용하여 실제 데이터를 축적한 다면 공사비 예측과 공동주택 프로젝트의 사업성 검토 시 유용한 자료가 될 것이며 발주자의 경제적 손실을 방지하는데 큰기여를 할 것으로 기대된다.
따라서본 연구는 개산견적에 영향을 미치는 영향요인들을 선정하고 가중치 분석을 통해 요인별 상대적 중요도를 나타냈으며 정확 성을 향상시키기 위해 개산견적의 산출방안을 제시하였다. 본연구를 통해 제시된 산출방안은 프로젝트의 사업성 검토 시유용한 자료로 활용될 것이며 발주자의 경제적 손실을 방지하 는데 큰 기여를 할 것으로 기대된다.
본 연구는 연구과정에서 산정된 가중치를 근거로 하여 계산식을 도출하였으며 이것은 최종단계의 식이 될 수 없다. 실제 프로젝트 초기단계에 반영하기 위한 계산식은 추가적인 연구가 필요할 것으로 판단된다. 따라서 본 연구에서는 영향요인별 산정된 가중치를 근거로 하여 도출된 산출방안을 제안한다.
따라서 최종단계의 식을 실제 프로젝트 초기단계에 반영하기 위해서는 기업 또는 사업 주체의 개별적 경험치가 보완되어야 한다. 이와 같은 한계점을 보완하여 보다 명확한 계산식을 도출한다면 공동주택 개산견적의 정확성을 향상시킬 수 있을 것이라 판단된 다. 또한 이와 같은 산출방안을 활용하여 실제 데이터를 축적한 다면 공사비 예측과 공동주택 프로젝트의 사업성 검토 시 유용한 자료가 될 것이며 발주자의 경제적 손실을 방지하는데 큰기여를 할 것으로 기대된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	국내 주거용 건물의 유형은 무엇인가?	국내 주거용 건물의 유형은 공동주택, 다가구단독, 다세대주 택, 비주거용 건물 내 주택, 연립주택, 영업겸용 단독, 일반단독 으로 나뉜다. 공동주택은 1961년 처음 건설되었으며 약 60년이 지난 현재 통계청에 따른 주택 유형별 비율은 Figure 1과 같다.
	개산견적이란 무엇인가?	이처럼 공동주택 건설사업이 지속됨에 따라 사업초기단계에서 의사결정, 사업성, 타당성 평가를 위한 개산견적의 정확성이 요구되고 있다. 개산견적은 설계가 시작되기 전 유사한 실적자료를 바탕으로 개략적인 공사비를 산출하는 것을 말한다. 아직까지 건설사업의 초기단계에서의 개산견적은 개략적 공사비 예측에 대한 정확성이 부족하며 프로젝트의 수익성을 보장하기 위한 사업성과 개산견적에 대한 확실성이 부족 하다.
	건설사업의 초기단계에서의 개산견적은 개략적 공사비 예측에 대한 정확성이 부족하며 프로젝트의 수익성을 보장하기 위한 사업성과 개산견적에 대한 확실성이 부족하다는 것의 의미는?	아직까지 건설사업의 초기단계에서의 개산견적은 개략적 공사비 예측에 대한 정확성이 부족하며 프로젝트의 수익성을 보장하기 위한 사업성과 개산견적에 대한 확실성이 부족 하다. 이는 프로젝트 초기단계에서부터 견적의 정확성을 바탕으로 적극적인 원가관리를 실시한다는 것을 의미하며, 발주자 또는 건설회사에서 사업초기단계부터 견적의 정확성을 향상시키기 위한 노력이 의무사항으로 요구되는 계기로 볼수 있다[1].

참고문헌 (11)

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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