[논문]공동주택 리모델링 정책의 현황과 개선방향

윤영선

공동주택 리모델링 정책의 현황과 개선방향
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윤영선 (한국건설기술연구원)

공동주택 리모델링은 유지보전과 개량보전이라는 두 가지 관점을 포괄하고 있다. 유지보전과 관련해서는 현재 장기수선계획과 특별수선충당금제도가 있으나 제대로 운용되지 못하고 있다. 그리고 개량보전을 위해서는 최근 관련 법의 개정이 이루어지고 있는 등 제도적 여건이 조성되고 있다. 향후 공동주택 리모델링의 활성화를 유도하기 위해서는 첫째, 특별수선충당금제도의 내실화를 위한 조세 감면 등의 인센티브 제공과 공익적인 기구의 설립을 통한 운영 등이 요구된다. 그리고 주민들의 실질적인 리모델링 욕구에 부응하기 위하여 세대수 증가, 내력벽 철거 및 발코니 용도 변경 등의 사안에 대해서도 전향적인 검토가 요구되고 있다. 또한, 리모델링에 대한 유인책 제공을 위한 조세 및 금융상의 지원도 필수적으로 요구되고 있다. 이밖에 중고주택정책, 재건축정책, 리모델링을 고려한 신축주택의 설계 지침 마련 등 여건 조성을 위한 관련 제도의 개선도 요구되고 있다.

Building remodeling concept includes maintenance & repair and renovation. We have long-term repair plan and special repair fund system for the apartment maintenance & repair, but they do not operate well. And laws and ordinances are being revised in relation with renovation. However, more policy improvement and assistance are needed in order to activate the apartment remodeling project. Especially preferential loan and tax reduction policy and deregulation of building provisions are the main tasks for the apartment remodeling.

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문제 정의

더구나 우리나라 주택 공급의 절대적 비중을 차지하는 공동주택은 주거단지의 구조 및 소유 특성상 관련 정책의 개선과 지원 없이는 제대로 된 리모델링을 시행하기가 쉽지 않다. 이런 관점에서 본 연구는 향후 그 당위성과 필요성이 커지고 있는 공동주택의 리모델링을 활성화시키기 위하여 리모델링의 개념에 입각한 관련 제도 개선의 실태를 점검하고 향후 정책 방향을 제시해보고자 한다.

제안 방법

개정된 「공동주택관리령」 은 공동주택의 리모델링 추진과 관련된 구체적인 내용과 절차 기준 등을 담고 있다. 입주자대표회의를 리모델링 제안 주체로 할 수 있도록 하였고, 10년 이상 된 공동주택으로서 단지 또는 동 입주자 전원의 동의를 얻어 구조 안전에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 리모델링의 추진이 가능하도록 하였다. 한편, 입주민 2/3 이상의 동의를 얻는 경우 1/2 범위 내에서 부대 복리시설 상호 간의 용도 변경이 가능하도록 허용하였다.

성능/효과

넷째, 지금까지 제시한 대부분의 리모델링 관련 규제 완화와 지원 제도들은 공동주택을 위한 것들이다. 따라서 단독주택에 대해서도 효과적인 리모델링이 유도될 수 있도록 지원할 필요가 있다.

후속연구

또한 현행 국민주택기금의 융자 규모와 상환 조건도 개선할 필요가 있다. 그리고 리모델링과 관련된 대출금의 상환 및 충당금의 적립에 대하여 소득공제 등의 인센티브를 주는 방안도 도움이 될 것이다.
그리고 보다 근본적인 개선을 위하여 현행과 같이 입주자대표회의가 자의적으로 적립금을 금융기관에 예치하는 방식을 탈피하여 기금의 적립부터 운용에 이르기까지 관장하는 공적 기구를 설립하는 방안을 검토할 필요가 있다. 이 기구는 적립된 각 단지의 특별수선충당금과 정부의 별도의 기금 출연 등을 통하여 공익적인 차원에서 운용되어져야 할 것이다.
다섯째, 도시계획적 차원에서 리모델링을 보다 체계적으로 유도하는 방안도 적극 검토할 필요가 있다. 싱가폴의 경우 정부가 직접 나서서 노후화된 아파트 단지의 업그레이딩을 계획적으로 유도하고 있다.
둘째, 공동주택의 리모델링을 활성화시키기 위해서는 적극적인 개량보전을 유도할 수 있는 정책 방안이 요구된다. 개량보전과 관련한 주민들의 절대적인 욕구는 적극적인 주거 평형의 확대와 변경 등인데 이를 위한 관련 제도의 개선이 필요하다.
둘째, 현행 재건축 추진 시기의 기준이 되고 있는 노후 불량주택의 재건축 가능 연한을 삭제하는 것이 바람직할 것이다. 현행 기준에는 20년 된 건물로서 노후 또는 불량한 주택은 재건축이 가능하도록 하므로써 재건축의 조기 추진을 유도하는 경향이 있다.
그리고 보다 근본적인 개선을 위하여 현행과 같이 입주자대표회의가 자의적으로 적립금을 금융기관에 예치하는 방식을 탈피하여 기금의 적립부터 운용에 이르기까지 관장하는 공적 기구를 설립하는 방안을 검토할 필요가 있다. 이 기구는 적립된 각 단지의 특별수선충당금과 정부의 별도의 기금 출연 등을 통하여 공익적인 차원에서 운용되어져야 할 것이다. 즉, 일정 기간 자금을 적립한 단지에 대해서는 사전에 융자를 받을 수 있도록 하고, 또 별도의 대규모 리모델링 사업을 추진코자 하는 경우에는 자금 융자를 위한 보증을 서는 기능 등을 수행할 수 있을 것이다.
셋째, 기존 주택의 리모델링이 원활히 추진되기 위해서는 주택 신축단계에서부터 리모델링을 고려한 설계 및 시공이 이루어지도록 유도할 필요가 있다. 이를 위해서 향후 주택 또는 건물 신축 시 리모델링을 고려한 설계가 유도될 수 있도록 가이드라인 또는 지침을 제공하여야 할 것이다. 그리고 이러한 리모델링을 고려한 설계 및 시공이 가능하도록 기술개발 및 보급, 표준화 부품 및 자재의 사용 유도 등 여러가지 유인책을 제공할 필요가 있다.
첫째, 중고 아파트 또는 주택의 성능과 유지 · 관리 정도 등을 종합적으로 평가할 수 있는 제도적 장치를 마련할 필요가 있다. 이러한 평가제도가 정착될 경우 시장 메카니즘을 통하여 우수한 리모델링을 한 주택이 보다 나은 가격으로 거래될 수 있을 것이다.

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