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문제 정의
- 본 연구는 현 분양제도 하에서의 현금 흐름을 분석하고 변화된 분양시기에 따른 현금 흐름을 예측하기 위한 모형 을 제작하였다. 분양시기 변화로 인하여 가장 큰 변화를 보 이는 요소는 금융비용으로서, 이러한 금융비용은 공동주택 건설사업의 수익성에 큰 영향을 미쳐 건설기업이 공동주택 건설사업 수행이 매우 어려워 질 전망이다.
- 주택 건설업체는 후분양제 도입이 현재의 선분양제 하에 서의 공동주택 건설사업에 미칠 영향에 대한 예측이 필요 하다. 선분양과 후분양의 가장 큰 차이는 건설사업에서 자 금 조달 시점의 문제이므로, 본 연구에서는 공동주택 건설 사업의 사업 타당성 분석 과정 중 분양시기 변동이 현금 흐름에 미치는 영향을 살펴본다.
가설 설정
- 연구의 한계점으로 실제 공동주택 분양시 미분양주택이 발생함에도 불구하고 전체 사업비의 영향을 동일한 기간내 에서 도츨하기 위하여 준공 시점 최종 분양률을 100%로 설정하였다. 또한, 분양 대금 납부는 수요자의 사정에 따 라 선납 및 연체가 발생하지만 본 연구에서는 각 중도금 도래일 시점으로 완납올 가정하였다.
- 분양대금 징수 방식은 계약금, 중도금 6회, 잔금 납부 방 식으로 착공과 동시에 분양을 실시함으로 가정하였다.
- 분양시기가 변화하면 이에 따라 계약금 유입시기, 중도 금 회수 및 규모가 변화한다. 분양시기 변화에 의한 현금 유입 변동을 측정하기 위하여 분양시기 및 분양대금의 납 부 비율과 간격을 표 3과 같이 가정하였다. 분양시기 항목 에서 상황 X는 중도금 납입의 중간 기점인 공사 진도율 50% (현행법은 공사비 투입율 50%로 규정되어있다), 상황 Y는 현재 시행에 들어간 재건축 후분양 시점, 그리고 상황 Z는 일반상품과 마찬가지로 완공 후 분양을 가정한 것이 다.
- 분양시기 변화에 의한 현금 유입 변동을 측정하기 위하여 분양시기 및 분양대금의 납 부 비율과 간격을 표 3과 같이 가정하였다. 분양시기 항목 에서 상황 X는 중도금 납입의 중간 기점인 공사 진도율 50% (현행법은 공사비 투입율 50%로 규정되어있다), 상황 Y는 현재 시행에 들어간 재건축 후분양 시점, 그리고 상황 Z는 일반상품과 마찬가지로 완공 후 분양을 가정한 것이 다. 분양대금 납부 비율은 현재 실제 분양시 중간 계약자의 경우 계약금 납부 후 중도금은 기존 일정에 따라 납부하고 미납부한 중도금은 잔금으로 이월하여 납부하는 것이 보통 이므로 그.
- 금융비용은 외부로부터 차입한 자금에 대해 지급하는 이자 부담올 비용개념으로 파악하는 것이다. 사업성 검토시 금융비는 현금 잉여가 생기면 그 현금을 모두 금융권에 넣 고, 현금 부족이 생기면 =1- 부족분을 금융권으로부터 차입 한다고 가정하였다. 이자율은 외부적 상황이나 자금올 원하 는 기업의 신용도에 의해 변화하며, 공사 진헹에 따라 사업 위험 증감에 따라 상숭 흑은 하락할 수 도 있으나, 본 현금 흐름 작성에서는 고정된 것으로 가정하였다.
- 분양대금 납부 비율은 현재 실제 분양시 중간 계약자의 경우 계약금 납부 후 중도금은 기존 일정에 따라 납부하고 미납부한 중도금은 잔금으로 이월하여 납부하는 것이 보통 이므로 그.에 따라 가정하였다. 잔금의 비율올 크게 하는 이 유는 보통 입주자가 분양을 받은 후 입주시에 이진 주택의 전세금이나 매매금으로 잔금을 납부하는 것이 일반적이기 때문이다" .
- 사업성 검토시 금융비는 현금 잉여가 생기면 그 현금을 모두 금융권에 넣 고, 현금 부족이 생기면 =1- 부족분을 금융권으로부터 차입 한다고 가정하였다. 이자율은 외부적 상황이나 자금올 원하 는 기업의 신용도에 의해 변화하며, 공사 진헹에 따라 사업 위험 증감에 따라 상숭 흑은 하락할 수 도 있으나, 본 현금 흐름 작성에서는 고정된 것으로 가정하였다. 현금 지출은 외부 차입금에 의존하며, 금융이자는 10% 월 복리로 가정 하였다.
- 초기 분양률로부터 준공까지의 분양률 변화는 선형으로 갸정하고, 분양대금 납부는 선납 혹은 연체 없이 행하여 진 다고 가정하였다.
- 이자율은 외부적 상황이나 자금올 원하 는 기업의 신용도에 의해 변화하며, 공사 진헹에 따라 사업 위험 증감에 따라 상숭 흑은 하락할 수 도 있으나, 본 현금 흐름 작성에서는 고정된 것으로 가정하였다. 현금 지출은 외부 차입금에 의존하며, 금융이자는 10% 월 복리로 가정 하였다.
- 현금 흐름 모형 작성시 건설 공사 진행에서의 공기 지연 이나 사고로 인한 리스크는 없다고 가정하여 검토를 실시 하였다.
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