공공건설임대주택사업의 현금흐름에 대한 리스크분석 A Study of the Analysis and Identification of Risk Factor in Regard to Cash Flow in Public Rental Housing Development Project원문보기
공공건설임대주택의 사업비는 국민주택기금, 임대료, 임대보증금, 공사비, 금융비용 등 다양한 수익과 비용이 복합적으로 나타나게 된다. 따라서 공공건설임대주택 사업은 그 특성상 유동성과 재무탄력성에 대한 유용한 정보를 제공해 줄 수 있는 현금흐름예측이 필요하다. 그러나 현금흐름분석은 일부 시행하고 있었으나, 이를 예측 $\cdot$ 관리하고 있는 곳은 전무한 것으로 나타났다. 현금흐름 예측을 위한 일반적인 사항들은 실적자료와 문헌을 통하여 알 수 있으나, 현금흐름 예측의 정확성을 높이기 위한 리스크에 대한 연구는 전무한 실정이었다. 기존의 리스크에 대한 연구는 사업 전체에 대한 연구로 현금흐름과 정확한 상관관계를 알 수 없었다. 따라서 본 연구에서는 수익성 측면에서의 사업성분석 방법으로 현금흐름 예측방법을 제안하고 공공건설임대주택사업의 정확한 현금흐름예측과 관리를 위하여 현금흐름 각 항목에 영향을 미치는 리스크 인자들을 식별 $\cdot$ 분석 하고 그 대응방안을 모색하고자 한다.
공공건설임대주택의 사업비는 국민주택기금, 임대료, 임대보증금, 공사비, 금융비용 등 다양한 수익과 비용이 복합적으로 나타나게 된다. 따라서 공공건설임대주택 사업은 그 특성상 유동성과 재무탄력성에 대한 유용한 정보를 제공해 줄 수 있는 현금흐름예측이 필요하다. 그러나 현금흐름분석은 일부 시행하고 있었으나, 이를 예측 $\cdot$ 관리하고 있는 곳은 전무한 것으로 나타났다. 현금흐름 예측을 위한 일반적인 사항들은 실적자료와 문헌을 통하여 알 수 있으나, 현금흐름 예측의 정확성을 높이기 위한 리스크에 대한 연구는 전무한 실정이었다. 기존의 리스크에 대한 연구는 사업 전체에 대한 연구로 현금흐름과 정확한 상관관계를 알 수 없었다. 따라서 본 연구에서는 수익성 측면에서의 사업성분석 방법으로 현금흐름 예측방법을 제안하고 공공건설임대주택사업의 정확한 현금흐름예측과 관리를 위하여 현금흐름 각 항목에 영향을 미치는 리스크 인자들을 식별 $\cdot$ 분석 하고 그 대응방안을 모색하고자 한다.
Costs of public rental housing development project consist on various kinds of profits and expenses such as national housing fund, rental cost, construction cost, financing cost. Therefore, project would not be executed without minute management and precise prediction about each item. Cash (low pred...
Costs of public rental housing development project consist on various kinds of profits and expenses such as national housing fund, rental cost, construction cost, financing cost. Therefore, project would not be executed without minute management and precise prediction about each item. Cash (low prediction and analysis are necessary to grasp current situation of project, because construction project which is conducted for a long period has fluent risks and inflows and outflows of cash. Although cash flow analysis has been conducted, cash flow has never been expected and managed. General matters to expect cash flow can be known by actual results and literatures. Hut there is no thesis which is studied about risk to enhance precision of expectation of cash flow. As existing thesises studied the risk about whole project, we haven't known precise relations of cash flow and project. Therefore, in this study, we are supposed to analysis and distinguish risk facts which can affect each item of cash flow for precise cash flow expectation and management of public rental housing development project.
Costs of public rental housing development project consist on various kinds of profits and expenses such as national housing fund, rental cost, construction cost, financing cost. Therefore, project would not be executed without minute management and precise prediction about each item. Cash (low prediction and analysis are necessary to grasp current situation of project, because construction project which is conducted for a long period has fluent risks and inflows and outflows of cash. Although cash flow analysis has been conducted, cash flow has never been expected and managed. General matters to expect cash flow can be known by actual results and literatures. Hut there is no thesis which is studied about risk to enhance precision of expectation of cash flow. As existing thesises studied the risk about whole project, we haven't known precise relations of cash flow and project. Therefore, in this study, we are supposed to analysis and distinguish risk facts which can affect each item of cash flow for precise cash flow expectation and management of public rental housing development project.
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문제 정의
따라서 본 연구에서는 공공건설임대주댁사업의 정확한 현금흐름예측과 관리를 위하여 현금흐름 각 항목에 :영향을 미치는 리스크 인자들을 식별 . 분석 하고자 한다.
따라서 본 연구에서는 사업을 수행한 경험이 있는 사업기획 및 사업비관리 전문가에게 설문. 면담을 실시하여 현금흐름 예측의 신뢰성에 대한 조사를 하였다.
필요하다. 따라서 본 연구에서는 임대사업자의 입장에서 분양 전환이 완료된 사업을 대상으로 현금흐름 예측 . 분석을 실시하였다.
제안 방법
(1) 임대주택의 임대의무기간 및 분양전환조건 등 임대주택에 대한 이론적 내용을 관련 문헌 및 법규 분석을 통하여 고찰하였다.
(3) 공공건설임대주택사업을 수행한 경험이 있거나 수행 중인 국내 공기업 및 민간기업의 기획부서 담당자를 대상으로 현금흐름 항목에 영향을 미치는 리스크에 대한 설문을 실시하였다.
공공건설임대주택 현금흐름의 특성을 파악하기 위하여 분양 전환이 완료된 사업을 대상으로 현금흐름 분석을 실시하였다. 경남 양산시 물금읍의 공공건설임 대주 댁 사업으로 구체적인 사업현황은 표 1과 같다.
면담을 실시하여 현금흐름 예측의 신뢰성에 대한 조사를 하였다. 구체적으로 각 현금흐름 항목 예측 값의 오차발생 학률과 강도를 5점 척도 법을 사용하여 설문하였다.
그 결과 예측값에 계속적인 오차가 발생하고 있음을 알 수 있었고, 이러한 오차를 줄이기 위한 기초적인 연구로써 현금흐름 각 항목에 대한 리스크를 식별 . 분석 하였다.
및 사업비관리 전문가에게 설문. 면담을 실시하여 현금흐름 예측의 신뢰성에 대한 조사를 하였다. 구체적으로 각 현금흐름 항목 예측 값의 오차발생 학률과 강도를 5점 척도 법을 사용하여 설문하였다.
바탕으로 리스크 중요도를 산정하고 그 발생 원인과 대응 방안을 조사하였다.
본 연구에서는 각 사업단계별로 현금흐름예측을 실시하였다. 그 결과 예측값에 계속적인 오차가 발생하고 있음을 알 수 있었고, 이러한 오차를 줄이기 위한 기초적인 연구로써 현금흐름 각 항목에 대한 리스크를 식별 .
식별. 분석을 위한 1차적인 접근으로 현금흐름 항목에 대한 분석을 실시하였다. 현금유입 항목에서는 임대보증금, 임대료, 분양전환금, 국민주택기금 그리고, 현금 유출에 있어서는 직접공사비, 금융비용, 하자보수비 항목이 오차 발생 빈도와 강도가 높은 것으로 나타났다.
현금유입 항목에서는 임대보증금, 임대료, 분양전환금, 국민주택기금 그리고, 현금 유출에 있어서는 직접공사비, 금융비용, 하자보수비 항목이 오차 발생 빈도와 강도가 높은 것으로 나타났다. 이상 조사된 항목을 대상으로 전문가와의 면담을 통하여 각 현금흐름 항목에 대한 리스크인자를 식별하고 그 대응방안을 제안 하였다. 그 중 대표적인.
현금흐름에 대한 리스크를 식별하기 위하여 우선 현금흐름 항목의 오차에 대한 분석을 실시하였다. 다음 단계로는 리스크가 많이 작용하고 있는 항목을 대상으로 그 원인을 분석하고 리스크에 대응하기 위한 적절한 방안을 모색하는 작업이 필요하다.
성능/효과
분석을 실시하였다. 그 결과 공공건설임대주택사업에는 수많은 리스크들이 복합적으로 작용하고 있는 것으로 나타났다.
또한, 입찰단계에서 , 견적가격에 비해 저가낙찰 되었으나 시공 이전 단계의 계획에서 고려되지 않았던 기업금융 비용의 증가로 인해 총 사업비용은 증가를 보였다.
현금흐름을 예측 . 분석함으로써 사업의 특성을 파악하고, 많은 리스크가 내제하고 있음을 인식하였다.
이상의 현금흐름 분석을 통하여, 공공건설임대주택 사업의 경우 사업자체의 상황이 변함에 따른 리스크 그리고 사업의 특성상 나타나게 되는 리스크 등 많은 리스크를 내포하고 있음을 알 수 있다.
값이 오차가 큰 것으로 나타났다. 특히 대출이 많은 공공건설임 대주댁사업의 특성상 상환금과 금융비용 항목이 불안정하게 변동하는 것으로 나타났다.
분석을 위한 1차적인 접근으로 현금흐름 항목에 대한 분석을 실시하였다. 현금유입 항목에서는 임대보증금, 임대료, 분양전환금, 국민주택기금 그리고, 현금 유출에 있어서는 직접공사비, 금융비용, 하자보수비 항목이 오차 발생 빈도와 강도가 높은 것으로 나타났다. 이상 조사된 항목을 대상으로 전문가와의 면담을 통하여 각 현금흐름 항목에 대한 리스크인자를 식별하고 그 대응방안을 제안 하였다.
현금유출 항목에서는 직접공사비, 상환금, 금융비용 등의 예측 값이 오차가 큰 것으로 나타났다. 특히 대출이 많은 공공건설임 대주댁사업의 특성상 상환금과 금융비용 항목이 불안정하게 변동하는 것으로 나타났다.
현금흐름분석을 통하여 공공건설임대주택사업의 특성을 알 수 있었다. 본 사업은 약 4년의 공사기간과 임대기간 5 년 그리고 택지구입부터 기획.
후속연구
없었다. 그러나 향후 실적 자료에 대한 데이터베이스를 구축하고, 많은 양의 실적 데이터를 수집하여 정량적인 리스크의 식별과 분석을 실시 해야 할 것이다.
특히 임대사업의 수익성을 결정짓게 되는 분양 전환 시점에서 분양전환금의 결정에 있어서 임대사업자와 임차인간의 입장차이가 크기 때문에 적절한 관리가 필요하다. 이에 대한 대응방안으로, 임대사업자는 분양전환 2~3개월 전에 주민의 여론을 수렴하고 임차인에게 분양 전환에 대하여 생각할 수 있는 시간적 여유를 줌으로써 임차인들과의 마찰을 줄여줄 수 있을 것이다.
현금흐름 예측 값의 오차를 구하기 우I해서는 실제 사례분석을 통하여 산출함으로써 정확한 결과를 얻을 수 있을 것이다. 그러나 기존 자료가 데이터베이스화 되어있지 않아 신뢰성을 얻을 수 있을 정도의 실적데이터를 수집하는 것이 불가능 하였다.
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