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문제 정의
- 선분양제도 실시로 인해 주택공급은 지속적으로 증가하였으며, 전국의 주택보급률은 2011년 현재 100%를 넘어섰다. 2006년 서울시에서 도입한 공동주택 후분양제는 이러한 높은 주택보급률 증가를 조정하여 균형 있는 분양 시장을 조성하고자 하였다.
- 공동주택의 후분양제 도입은 무분별한 투기적 청약수요를 최대한 억제하여, 안정적 주택시장 환경을 조성하고자 하는 목적이었으며, 공급자 중심의 주택시장에서 소비자 중심으로의 패러다임 전환을 실현하여 새로운 주택공급 질서를 확립하고자 하는 의도였다. 실제로 공동주택 후분양제의 도입을 통해 기존의 선분양제하의 입도선매(立稻先賣)와 같은 구입방식에서 발생하는 소비자의 선택권 침해 요소가 상당 부분 줄었다고 전문가들은 평가하였다.
- 본 연구에서는 자본예산기법을 활용하여 사례별 분양수입의 현재가치를 조사하여 후분양과 선분양의 분양수입 차이를 규명하고 공급자 관점에서의 수익성 변화 정도를 파악하였다. 본 연구 결과를 요약하자면 첫째, 분양수입을 현재가치로 환산하여 후분양과 선분양을 비교분석한 결과, 선분양의 분양수입이 후분양 보다 높았고, 선분양의 4가지 안 가운데 착공과 동시에 분양 하는 A안의 분양수입이 가장 높았다.
- 이에 본 연구는 선∙후분양제도에 따른 공급자의 수익성 변화를 자본의 현금흐름을 분석하는 자본예산기법을 활용하여 분양시기에 따른 재무적 성과를 명확하게 규명하고자 하며, 특히 분양시기별 분양가격이 변동됨을 고려하여 분석하고자 한다.
- 이에, 본 연구는 주택 후분양제도를 도입한지 6년여 기간이 경과됨에 따라, 현 상황에서 제도시행의 취지 및 효과를 점검하고 공급자 관점에서 분양시기 변화에 따른 수익성 변화를 분석 하여 그 정도를 파악하고자 한다. 특히, 후분양제를 도입하여 실시하고 있는 서울시의 실 사례를 기초로 현금흐름분석, 민감도 분석, 분양가를 고려한 현재가치분석 등을 통해 분양시기 변화에 따른 재무적 성과를 명확하게 계량화하여 제시하고자 한다.
- 이에, 본 연구는 주택 후분양제도를 도입한지 6년여 기간이 경과됨에 따라, 현 상황에서 제도시행의 취지 및 효과를 점검하고 공급자 관점에서 분양시기 변화에 따른 수익성 변화를 분석 하여 그 정도를 파악하고자 한다. 특히, 후분양제를 도입하여 실시하고 있는 서울시의 실 사례를 기초로 현금흐름분석, 민감도 분석, 분양가를 고려한 현재가치분석 등을 통해 분양시기 변화에 따른 재무적 성과를 명확하게 계량화하여 제시하고자 한다.
제안 방법
- 건설공정 80%시점의 후분양제를 기본모델로 적용한 단지의 분양수입을 PV(현재가치법)방식1)에 의해 현재시점으로 환산하고, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안, 즉 착공과 동시에 분양하는 A안, 공정률 20% 시점에 분양하는 B안, 공정률 40% 시점에 분양하는 C안, 공정률 60% 시점에 분양하는 D안의 분양수입을 동일한 방식에 의해 현재가치로 환산하여 비교분석하였다. 또한, PV 재무분석시 할인율의 변동이 현재가치로 환산된 분양수입의 비교분석에서 매우 중요한 영향요인을 감안하여 할인율 변동을 4~10% 간격 간 시뮬레이션하는 민감도 분석을 실시하였다.
- 특히 공공주택공사는 분양가상한제 적용대상이며, 원가와 연동되어 분양가격이 정해짐으로 기본형건축비의 변동이 분양가격 책정시 중요한 고려요인으로 작용한다. 따라서 분양가격 변화에 따른 현금흐름분석을 위하여 주택건설 사업기간의 기본형건축비 변동률을 조사하고, 이 변동률을 반영하여 후분양, 선분양시 4가지 안의 분양수입 현재가치를 조사하였다.
- 현금흐름 분석방법에서 현금흐름은 현금유입액(cash inflow) 과 현금유출액(cash outflow)의 차액, 즉 순현금흐름으로 파악 하나, 본 연구에서는 현금유출액의 범위가 너무 넓어 정확한 파악이 어렵고, 사례의 분석단위별 현금유출의 명확한 경계를 구분하기 어려워 현금유입만을 고려하였다. 또한 현금유입액은 분양수입, 임대보증금 수입, 국고보조금 및 기금 수입으로 구성되 었으나, 분양시기 변경에 따른 수입구조는 분양수입에만 영향을 미치기에 분양수입만을 고려하여 비교분석하였다.
- 분양제도의 변화, 즉 후분양제도의 도입은 주택을 공급하는 공급자와 시장, 소비자에 따라 그 효과가 다를 수 있다. 또한 후분양제도 도입이 주택시장 전체에 적용된 것이 아니라 공공주택에 한해 부분적으로 도입된 현실을 감안할 때, 본 연구는 현재까지 도입된 후분양제도를 대상으로 하였으며, 제도 도입의 기대효과를 주택시장 관점에서 분석하였다. 주택 분양제도와 관련한 선행연구 문헌을 참고하여 분양제도 변화에 따른 긍정적, 부정적 효과를 분석했으며, 관련 전문가, 특히 부동산학을 연구하는 연구자, 주택금융전문가, 시장전문가와의 인터뷰를 통한 공통적사안을 분석 정리하였다.
- 에 의해 현재시점으로 환산하고, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안, 즉 착공과 동시에 분양하는 A안, 공정률 20% 시점에 분양하는 B안, 공정률 40% 시점에 분양하는 C안, 공정률 60% 시점에 분양하는 D안의 분양수입을 동일한 방식에 의해 현재가치로 환산하여 비교분석하였다. 또한, PV 재무분석시 할인율의 변동이 현재가치로 환산된 분양수입의 비교분석에서 매우 중요한 영향요인을 감안하여 할인율 변동을 4~10% 간격 간 시뮬레이션하는 민감도 분석을 실시하였다. 최종적으로 주택가격 변화와 분양수입간의 상관관계를 설정하여 선분양과 후분양의 분양수입 변화를 비교하였다.
- 본 연구는 사례분석 방법에 의해 서울시 공동주택 개발사업을 대상으로 단지별 사업비용을 조사하여 후분양과 선분양의 분양 수입을 비교분석하였다.
- 3) 한편 김상봉(2009)4)은 사회적 할인율이 선진국의 경우 보통 4~6% 수준이고, 개발도상국의 경우 8~10% 수준이다고 제시하고 있다. 본 연구에서는 한국개발연구원 등에서 적용하고 있는 사회적 할인율 및 개념을 준용하여 분양수입의 현재 가치 산정시 년 7.5%의 할인율을 적용하였다.
- 분양시기 변동에 따른 수익성 분석을 위해 후분양 사례들을 대상으로 선분양 도입을 가정하여 수익성을 비교분석하였다. 후분양제는 건설공정 80% 시점에 분양하며, 분양금 납입조건은 계약금 10%, 중도금 10/20%, 잔금 80/70%이다.
- 분양시점을 차별화하는 방법으로 즉, 후분양시, 착공후 즉시, 공정률 20% 경과시점, 40% 경과시점, 60% 경과시점의 분양수입을 조사하여 이를 현재시점에서 현재가치로 환산하고 그 차이의 정도를 비교분석하였다.
- 선분양은 착공과 동시에 분양하는 A안, 공정률 20% 시점에 분양하는 B안, 공정률 40% 시점에 분양하는 C안, 공정률 60% 시점에 분양하는 D안의 4가지 안을 설정해 분양수입의 현재가치를 분석하였다. 선분양시의 분양금 납입조건은 4가지 안 모두 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 정하였다. 사례별 분양금 납입시기는 다음과 같다(표4 참조).
- 후분양제는 건설공정 80% 시점에 분양하며, 분양금 납입조건은 계약금 10%, 중도금 10/20%, 잔금 80/70%이다. 선분양은 착공과 동시에 분양하는 A안, 공정률 20% 시점에 분양하는 B안, 공정률 40% 시점에 분양하는 C안, 공정률 60% 시점에 분양하는 D안의 4가지 안을 설정해 분양수입의 현재가치를 분석하였다. 선분양시의 분양금 납입조건은 4가지 안 모두 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 정하였다.
- 선분양제와 후분양제의 장단점을 주택 구매자인 수요자와 이를 공급하는 공급자, 그리고 주택시장 관점에서 비교 분석하였다(표1 참조).
- 특히 발생주의에 따른 수익/비용의 인위적 기간배분 결과인 이익이 오히려 투자효과의 정확한 평가를 곤란하게 할뿐만 아니라, 장기간으로 인한 화폐의 시간가치를 고려하지 않을 수 있다고 지적한다(정명환 2004). 이에 본 연구는 이러한 이익을 이용함으로 인한 혼란을 없애기 위해 현금의 수입∙지출을그 발생시점에서 바로 인식하는 자본예산기법을 적용하여 분석하였다.
- 또한 후분양제도 도입이 주택시장 전체에 적용된 것이 아니라 공공주택에 한해 부분적으로 도입된 현실을 감안할 때, 본 연구는 현재까지 도입된 후분양제도를 대상으로 하였으며, 제도 도입의 기대효과를 주택시장 관점에서 분석하였다. 주택 분양제도와 관련한 선행연구 문헌을 참고하여 분양제도 변화에 따른 긍정적, 부정적 효과를 분석했으며, 관련 전문가, 특히 부동산학을 연구하는 연구자, 주택금융전문가, 시장전문가와의 인터뷰를 통한 공통적사안을 분석 정리하였다.
- 또한, PV 재무분석시 할인율의 변동이 현재가치로 환산된 분양수입의 비교분석에서 매우 중요한 영향요인을 감안하여 할인율 변동을 4~10% 간격 간 시뮬레이션하는 민감도 분석을 실시하였다. 최종적으로 주택가격 변화와 분양수입간의 상관관계를 설정하여 선분양과 후분양의 분양수입 변화를 비교하였다.
- 특히 김상봉(2009)이 제시한 선진국과 개발도상국에서 적용하는 일반적인 사회적 할인율을 기초로 할인율 4%에서 10%간 구간을 설정하여 할인율을 다르게 적용하고 이에 따른 분양수입을 조사하여, 건설 공정 80% 시점에 분양할 경우와 착공과 동시에 분양할 경우를 비교분석하였다.
- 한편, 현재가치 분석시 중요한 영향요인은 할인율로써, 본 연구에서는 자본비용의 개념으로 할인율을 적용하였고, 또한 공공기관이 직접 자금을 조달함에 따라 보수적으로 년 7.5%를 계산하였으나, 실제적으로 자본조달방법에 따라 할인율의 변화는 달라, 개발도상국가에서 적용하는 사회적 할인율 년 10%를 적용하고5) 분양수입의 현재가치를 조사하였다. 할인율 10%, 기본형 건축비 수준의 분양가 상승을 동시에 감안하여 분양수입의 현재 가치를 분석한 결과, A단지는 9억, B단지는 16억, C단지는 11억, D단지는 79억으로 선분양방식이 후분양방식에 비해 분양수입이 높았고, 차이의 정도는 분양수입 대비 평균 4.
- 현금흐름 분석방법에서 현금흐름은 현금유입액(cash inflow) 과 현금유출액(cash outflow)의 차액, 즉 순현금흐름으로 파악 하나, 본 연구에서는 현금유출액의 범위가 너무 넓어 정확한 파악이 어렵고, 사례의 분석단위별 현금유출의 명확한 경계를 구분하기 어려워 현금유입만을 고려하였다. 또한 현금유입액은 분양수입, 임대보증금 수입, 국고보조금 및 기금 수입으로 구성되 었으나, 분양시기 변경에 따른 수입구조는 분양수입에만 영향을 미치기에 분양수입만을 고려하여 비교분석하였다.
대상 데이터
- 공급자관점에서 공동주택개발사업의 분양시기 변화에 따른 수익성 분석을 위해 지방공사가 사업 수행한 4개 단지를 사례대상으로 선정하였다. 공동주택 개발사업의 수익성은 물가변동이나 금리변동 등의 경기현황에 따라 좌우되기 때문에 유사한 시기에 준공된 사업위주로 선정하였다.
- 대상사례 A,B,C는 ’08년 11월 착공하여 ’11년 1월 준공하였으며, 당해 건설공사에 소요된 총 사업기간은 27개월이다.
- 사례 D는 ’09년 3월 착공하여 ’11년 9월 준공하였으며, 당해 건설공사에 소요된 총 사업기간은 30개월이다.
- 대상사례 A,B,C는 ’08년 11월 착공하여 ’11년 1월 준공하였으며, 당해 건설공사에 소요된 총 사업기간은 27개월이다. 아파트 착공 후 공정률 80% 이상 시점이 되는 23개월 경과후 후분양 방식으로 분양하였고, 분양금 납입조건은 계약금 10%, 중도금 10%, 잔금 80%이다. 사례 D는 ’09년 3월 착공하여 ’11년 9월 준공하였으며, 당해 건설공사에 소요된 총 사업기간은 30개월이다.
- 사례 D는 ’09년 3월 착공하여 ’11년 9월 준공하였으며, 당해 건설공사에 소요된 총 사업기간은 30개월이다. 착공 후 공정률 80% 이상이 되는 25개월 경과시점에 후분양 방식으로 분양하였고, 분양금 납입조건은 계약금 10%, 중도금 20%, 잔금 70%이다.
- 분양시기 변동에 따른 수익성 분석을 위해 후분양 사례들을 대상으로 선분양 도입을 가정하여 수익성을 비교분석하였다. 후분양제는 건설공정 80% 시점에 분양하며, 분양금 납입조건은 계약금 10%, 중도금 10/20%, 잔금 80/70%이다. 선분양은 착공과 동시에 분양하는 A안, 공정률 20% 시점에 분양하는 B안, 공정률 40% 시점에 분양하는 C안, 공정률 60% 시점에 분양하는 D안의 4가지 안을 설정해 분양수입의 현재가치를 분석하였다.
성능/효과
- 그러나 주택 후분양제도의 도입은 복합적인 메커니즘을 통해 주택시장에 영향을 주어 소비자들의 생각처럼 희망적인 결과만을 가져오지 않았으며, 현재와 같이 주택가격이 안정화되고 하락하는 부동산시장에서는 공급자의 재정부담을 더욱 증가시켜 오히려 주택공급을 위축 또는 축소하게 하는 부정적 상황으로 작용할 수 있다는 사실을 일깨워주었다.
- 셋째, 분양가격이 정부에서 고시하는 기본형건축비의 변동을 감안하여 현금유입 되는 분양수입의 현재가치를 분석한 결과, 선분양과 후분양의 분양수입 차이는 2% 내외의 미미한 수준으로 큰 차이를 나타내지 않았다. 그러나 할인율을 높여 시뮬레이션 한 결과, 분양수입의 차이가 더욱 벌어졌으며, 이는 공급자 관점에서 차이금액 만큼의 재정 감소 효과로 이어질 수 있다.
- 이후 건설 공정률이 20%, 40%, 60% 시점에서 분양하는 순서로 분양수입이 높았다. 둘째, 자본비용 개념으로 정의한 할인율 변화를 가정해 분양수입의 현재가치를 민감도분석한 결과, 사례에 적용된 단지 모두 공통으로 선분양의 분양수입이 가장 높았으며, 선분양 가운데 착공과 동시에 분양하는 수입이 가장 높았다.
- 본 연구는 분양시기 변화에 따른 수익성을 공급자 관점에서 명확하게 계량화하여 제시하였고, 또한 분양시기 변화에 따른 분양가격 변동을 감안하여 분양수입을 산출하였다는 점에 의의가 있다. 또한 선∙후분양시기 변동에 따른 재무분석시 할인율을 결정하는 자본 및 조달 금리의 영향이 상당함을 알 수 있으며, 분양수입구조 및 분양물량, 건축착공 및 준공시기에 따른 기본형건축비의 변화 등의 요인이 공급자 수익에 영향을 주고 있음을 알 수 있다. 다만 본 연구의 범위가 자본예산기법 중 현재 가치법 만을 활용한 점은 연구의 한계로 꼽을 수 있으며, 향후 재무적 관점뿐 아니라 수요자의 고객만족 등을 고려한 비재무적 관점에서 선분양과 후분양의 성과 차이를 규명하는 발전적 연구가 진행되길 기대한다.
- 선분양 가운데 착공과 동시에 분양하는 수입이 높았으며, 공정률이 20%, 40%, 60%의 순서로 분양수입이 높았다. 또한 할인율이 클수록 실질적인 분양수입은 감소하였는데, 이는 자본 비용 및 조달금리가 상승할수록 분양수입의 현재가치가 줄어들어, 공급자 입장에서 재정투입비용이 상승함을 의미한다. 특히 분양전용단지인 5단지는 할인율 10%를 가정할 경우 분양수익이 가장 좋은 것으로 분석된 A안의 선분양 방식과 현재 적용중인 후분양방식의 분양수입 차이가 145억원 이상 발생하는 것으로 분석되었다.
- 민감도 분석결과, 사례에 적용된 단지 모두 공통으로 공급자 관점에서 선분양의 분양수입이 높았고, 후분양의 분양수입이 낮았다. 선분양 가운데 착공과 동시에 분양하는 수입이 높았으며, 공정률이 20%, 40%, 60%의 순서로 분양수입이 높았다.
- 본 연구에서는 자본예산기법을 활용하여 사례별 분양수입의 현재가치를 조사하여 후분양과 선분양의 분양수입 차이를 규명하고 공급자 관점에서의 수익성 변화 정도를 파악하였다. 본 연구 결과를 요약하자면 첫째, 분양수입을 현재가치로 환산하여 후분양과 선분양을 비교분석한 결과, 선분양의 분양수입이 후분양 보다 높았고, 선분양의 4가지 안 가운데 착공과 동시에 분양 하는 A안의 분양수입이 가장 높았다. 이후 건설 공정률이 20%, 40%, 60% 시점에서 분양하는 순서로 분양수입이 높았다.
- 본 연구 대상사례의 분양시기에 따른 기본형건축비의 변동 추이는 착공 후 준공시까지 완만하게 상승하였다(그림1 참조). 사례A,B,C는 건설사업기간 중 기본형 건축비가 후분양은 3% 상승 하였고, 선분양은 착공당시시점 -0.
- 본 연구는 분양시기 변화에 따른 수익성을 공급자 관점에서 명확하게 계량화하여 제시하였고, 또한 분양시기 변화에 따른 분양가격 변동을 감안하여 분양수입을 산출하였다는 점에 의의가 있다. 또한 선∙후분양시기 변동에 따른 재무분석시 할인율을 결정하는 자본 및 조달 금리의 영향이 상당함을 알 수 있으며, 분양수입구조 및 분양물량, 건축착공 및 준공시기에 따른 기본형건축비의 변화 등의 요인이 공급자 수익에 영향을 주고 있음을 알 수 있다.
- 본 연구에 적용된 할인율은 자본비용 개념으로 특정하여 사회적 할인율 년 7.5%를 계상하여 분양수입의 현재가치를 산출하였으나, 할인율은 다양하게 해석할 수 있으며, 할인율에 영향을 미치는 요인 역시 매우 다양함으로, 할인율 변화를 가정하여 분양수입의 현재가치를 분석하였다.
- 둘째, 공공주택 공급시 할인율을 최소화할 수 있는 자금조달방법 마련이 필요하다. 본 연구에서 제시한 바와 같이 할인율이 커질수록 공급자 관점에서 분양수입은 감소하는 구조 임으로 할인율을 최소화할 수 있는 방안 모색이 공급자의 재정적자를 상쇄할 수 있는 방안으로 사료된다. 특히 국민주택기금 등 정부에서 운용하는 다양한 기금을 활용할 수 있다면 안정적인 자금운용이 가능해지리라 기대한다.
- 분양시기 변화에 따른 재무분석시, 분양가격이 정부에서 고시하는 기본형건축비 수준의 상승을 전제하여 현금유입 되는 분양 수입의 현재가치를 살펴본 결과, 분양수입이 A단지는 5억, B단지는 10억, C단지는 7억, D단지는 43억으로 선분양방식이 후분양방식에 비해 높고, 그 차이는 분양수입 대비 평균 2.4% 수준의 결과를 나타내었다.
- 사례D는 분양물량이 가장 많은 단지로써, 후분양시 분양수입은 1,837억원, 현재가치로 환산하면 1,530억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 1,644억원, 1,614억원, 1,594억원, 1,570억원이다. 사례 모두에서 선분양시의 분양수입이 후분양보다 높았고, 선분양 가운데 착공과 동시 계약금을 회수하는 A안의 분양수입이 가장 높았다.
- 본 연구 대상사례의 분양시기에 따른 기본형건축비의 변동 추이는 착공 후 준공시까지 완만하게 상승하였다(그림1 참조). 사례A,B,C는 건설사업기간 중 기본형 건축비가 후분양은 3% 상승 하였고, 선분양은 착공당시시점 -0.1% 하락, 공정률 20%시점-0.1% 하락, 공정률 40%시점 동결, 공정률 60%시점 1.8% 상승하였다. 사례D는 후분양의 경우 4.
- 사례A의 후분양시 분양수입은 219억원이나, 이를 현시점에서 현재가치로 환산하면 185억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입의 현재가치는 197억원, 193억원, 192억원, 189억원의 순으로, 선분양의 분양수입이 후분양 방식보다 높은 것으로 분석되었다. 사례B의 후분양시 분양수입은 388억원, 이를 현재가치로 환산하면 329억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 349억원, 343억원, 341억원, 335억원이다.
- 사례A의 후분양시 분양수입은 219억원이나, 이를 현시점에서 현재가치로 환산하면 185억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입의 현재가치는 197억원, 193억원, 192억원, 189억원의 순으로, 선분양의 분양수입이 후분양 방식보다 높은 것으로 분석되었다. 사례B의 후분양시 분양수입은 388억원, 이를 현재가치로 환산하면 329억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 349억원, 343억원, 341억원, 335억원이다. 사례C의 후분양시 분양수입은 275억원, 이를 현재가치로 환산하면 233억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 247억원, 243억원, 242억원, 237억원이다.
- 사례B의 후분양시 분양수입은 388억원, 이를 현재가치로 환산하면 329억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 349억원, 343억원, 341억원, 335억원이다. 사례C의 후분양시 분양수입은 275억원, 이를 현재가치로 환산하면 233억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 247억원, 243억원, 242억원, 237억원이다. 사례D는 분양물량이 가장 많은 단지로써, 후분양시 분양수입은 1,837억원, 현재가치로 환산하면 1,530억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 1,644억원, 1,614억원, 1,594억원, 1,570억원이다.
- 사례C의 후분양시 분양수입은 275억원, 이를 현재가치로 환산하면 233억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 247억원, 243억원, 242억원, 237억원이다. 사례D는 분양물량이 가장 많은 단지로써, 후분양시 분양수입은 1,837억원, 현재가치로 환산하면 1,530억원이며, 선분양으로 전환 가정한 4가지 안의 분양수입 현재가치는 1,644억원, 1,614억원, 1,594억원, 1,570억원이다. 사례 모두에서 선분양시의 분양수입이 후분양보다 높았고, 선분양 가운데 착공과 동시 계약금을 회수하는 A안의 분양수입이 가장 높았다.
- 8% 상승하였다. 사례D는 후분양의 경우 4.6% 상승하였고, 선분양은 착공당시시점은 동결, 공정률 20%시점 0.1% 상승, 공정률 40%시점 1.9%, 공정률 60%시점 3.1% 상승하였다.
- 민감도 분석결과, 사례에 적용된 단지 모두 공통으로 공급자 관점에서 선분양의 분양수입이 높았고, 후분양의 분양수입이 낮았다. 선분양 가운데 착공과 동시에 분양하는 수입이 높았으며, 공정률이 20%, 40%, 60%의 순서로 분양수입이 높았다. 또한 할인율이 클수록 실질적인 분양수입은 감소하였는데, 이는 자본 비용 및 조달금리가 상승할수록 분양수입의 현재가치가 줄어들어, 공급자 입장에서 재정투입비용이 상승함을 의미한다.
- 선분양과 후분양의 분양수입을 현재가치로 환산하여 비교 분석한 결과, 후분양방식과 분양수익이 가장 좋은 것으로 분석된 A안의 분양수입차이가 1단지는 11억, 2단지는 19억, 3단지는 14억, 5단지는 113억의 차이가 발생되었고, 이는 공급자 관점에서 재정 감소효과로 이어진다(표5 참조).
- 이는 할인율이 클수록 실질적인 분양수입이 감소함을 의미하며, 자본비용 및 조달금리가 상승할수록 분양수입의 현재가치가 줄어들어, 공급자 입장에서 재정 투입비용이 상승함을 시사한다. 셋째, 분양가격이 정부에서 고시하는 기본형건축비의 변동을 감안하여 현금유입 되는 분양수입의 현재가치를 분석한 결과, 선분양과 후분양의 분양수입 차이는 2% 내외의 미미한 수준으로 큰 차이를 나타내지 않았다. 그러나 할인율을 높여 시뮬레이션 한 결과, 분양수입의 차이가 더욱 벌어졌으며, 이는 공급자 관점에서 차이금액 만큼의 재정 감소 효과로 이어질 수 있다.
- 본 연구를 통해 제시한 분양시기 변화에 따른 공급자 관점에서의 재무적 성과차이 시사점은 다음과 같다. 첫째, 공급자 관점에서 선분양제도가 후분양제도에 비해 재정 감소효과가 있음을알 수 있다. 일반적으로 공공기관이 주도하여 공공주택을 공급 하는 주택시장에서, 공공기관의 재정건전성은 지속적인 공공주택 공급에 있어 매우 중요한 요소이다.
- 또한 할인율이 클수록 실질적인 분양수입은 감소하였는데, 이는 자본 비용 및 조달금리가 상승할수록 분양수입의 현재가치가 줄어들어, 공급자 입장에서 재정투입비용이 상승함을 의미한다. 특히 분양전용단지인 5단지는 할인율 10%를 가정할 경우 분양수익이 가장 좋은 것으로 분석된 A안의 선분양 방식과 현재 적용중인 후분양방식의 분양수입 차이가 145억원 이상 발생하는 것으로 분석되었다.
- 특히 할인율을 가장 높게 적용할 경우 사례 D의 분양수입 차이는 선분양이 후분양보다 분양수입금액 대비 8%, 145억원 정도의 절감효과를 나타내었다. 이는 할인율이 클수록 실질적인 분양수입이 감소함을 의미하며, 자본비용 및 조달금리가 상승할수록 분양수입의 현재가치가 줄어들어, 공급자 입장에서 재정 투입비용이 상승함을 시사한다.
- 5%를 계산하였으나, 실제적으로 자본조달방법에 따라 할인율의 변화는 달라, 개발도상국가에서 적용하는 사회적 할인율 년 10%를 적용하고5) 분양수입의 현재가치를 조사하였다. 할인율 10%, 기본형 건축비 수준의 분양가 상승을 동시에 감안하여 분양수입의 현재 가치를 분석한 결과, A단지는 9억, B단지는 16억, C단지는 11억, D단지는 79억으로 선분양방식이 후분양방식에 비해 분양수입이 높았고, 차이의 정도는 분양수입 대비 평균 4.1% 수준의 결과를 보였다(표9 참조). 따라서 선∙후분양시기 변동에 따른 재정효과 분석은 자금조달방법에 따라 크게 달라질 수 있으며, 분양수입구조 및 분양물량, 건축착공 및 준공시기에 따른 기본형 건축비의 변화 등의 요인에 따라 변화됨을 시사한다.
후속연구
- 또한 선∙후분양시기 변동에 따른 재무분석시 할인율을 결정하는 자본 및 조달 금리의 영향이 상당함을 알 수 있으며, 분양수입구조 및 분양물량, 건축착공 및 준공시기에 따른 기본형건축비의 변화 등의 요인이 공급자 수익에 영향을 주고 있음을 알 수 있다. 다만 본 연구의 범위가 자본예산기법 중 현재 가치법 만을 활용한 점은 연구의 한계로 꼽을 수 있으며, 향후 재무적 관점뿐 아니라 수요자의 고객만족 등을 고려한 비재무적 관점에서 선분양과 후분양의 성과 차이를 규명하는 발전적 연구가 진행되길 기대한다.
- 특히 선분양제도를 통해 발생된 재정효과가 다양한 수요를 수용할 수 있는 임대주택 공급 등에 재투자 될 수 있는 기회가 제공될 수 있도록 해야 한다. 둘째, 공공주택 공급시 할인율을 최소화할 수 있는 자금조달방법 마련이 필요하다. 본 연구에서 제시한 바와 같이 할인율이 커질수록 공급자 관점에서 분양수입은 감소하는 구조 임으로 할인율을 최소화할 수 있는 방안 모색이 공급자의 재정적자를 상쇄할 수 있는 방안으로 사료된다.
- 본 연구에서 제시한 바와 같이 할인율이 커질수록 공급자 관점에서 분양수입은 감소하는 구조 임으로 할인율을 최소화할 수 있는 방안 모색이 공급자의 재정적자를 상쇄할 수 있는 방안으로 사료된다. 특히 국민주택기금 등 정부에서 운용하는 다양한 기금을 활용할 수 있다면 안정적인 자금운용이 가능해지리라 기대한다.
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