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문제 정의
- 이러한 7단계 중 프로젝트 구상, 예비 타당성 분석, 부지 모색과 확보, 타당성 분석의 과정을 개발사업의 준비단계로 분류한다. 그리고 금융, 건설, 마케팅 과정을 개발 사업의 진행단계로 분류하여 각 단계별 리스크 인자와 저 감안을 제시하고자 한다.
- 본 연구는 부동산 개발사업 추진과정에서 발생하는 리스크 인자를 식별하여 리스크를 저감시키고 개발사업에 참여하는 사업 주체 간의 업무분담 및 역할 개선을 통하여 안정적인 사업추진이. 이루어질 수 있도록 하는데 목적을 두고 연구하였다.
- 본 연구는 부동산 개발사업 추진과정에서 발생하는 리스크 인자를 식별하여 리스크를 저감시키고 개발사업에 참여하는 사업 주체 간의 업무분담 및 역할 개선을 통하여 안정적인 사업추진이. 이루어질 수 있도록 하는데 목적을 두고 연구하였다.
- 이에 본 연구는 부동산 개발사업 추진과정에서 리스크를 저감시키고 안정적인 사업추진이 이루어질 수 있도록 다음과 같은 목적으로 연구하고자 한다.
제안 방법
- 1) 부동산 개발사업의 추진 과정에서 관리해야 할 리스크 인자를 식별하고 이를 바탕으로 리스크 인자의 분석, 대응을 통해 리스크의 발생을 저감시키는 방안을 제시한다.
- 2) 개발사업의 리스크 관리에 관한 개념 정립 및 관리 절차에 대하여 살펴보고 개발사업에서의 사업 주체인 디벨로■퍼, 시 공사, 금융기관의 역할 및 리스크 관리에 대한 문제점을 분석한다.
- 개발사업의 프로젝트별 사례분석과 전문가조사에서 나타난 개발사업의 리스크 인자와 대응 방안을 통해 리스크 저감 방안을 개발사업의 추진단계별로 분류하여 제시한다. 또한 제시된 리스크 저감 방안을 추진하기 위해 필요한 사업 주체의 역할 개선방안을 제안하면 다음과 같다
- 비교 대상 3개 프로젝트의 사업참여 주체 중 시공사는 동일하며 개발사업에 참여하는 금융기관의 문제점은 전체적으로 동일 하다. 따라서 사업 주체의 비교는 개발사업의 최초 사업계획을 수립하는 디벨로퍼(디벨로퍼, 부동산 개발회사)만으로 한정하여 비교함으로써 디벨로퍼의 리스크 관리 및 대응 능력에 따라 발생되는 사업 주체 간 업무 범위와 차이점을 비교한다.
- 상기와 같은 리스크 대응 과정의 영향도 변화를 객관화시키기 위하여 사업계획 시 예상한 착공 전까지의 초기 사업비와 착공 전 까지 실제 집행된 초기 사업비를 비교하였다. 리스크 관리가 프로젝트의 추진과정에서 변화되는 현황을 분석하였고 이 과정에서 나타난 문제점 및 개선방안을 분석하였다.
- 리스크 관리는 특정 상황과 관련된 리스크의 근원을 파악하여 리스크 인자를 식별하고 식별된 리스크의 발생 시 예상되는 결과를 다양한 분석기법의 활용을 통해 측정. 평가하는 것이다.
- 10 월 1개월간에 걸쳐 시공사인 P사의 자료와 각 프로젝트 3개 디벨로퍼의 협조를 받아 사업계획서 및 추진현황, 설계자료를 수집하였다. 문서화되어있지 않은 추진과정에 대해서는 디벨로퍼 대표자 및 담당자와의 면담을 통해 조사하였다.
- 3) 민간 주택개발사업 사례를 비교. 분석하고 전문가 인터뷰를 실시한다.
- 사례분석 대상 3개 프로젝트에 대해 사업 주체 간 업무 범위, 리스크 인자별 영향도를 비교함으로써 리스크 발생의 원인 및 문제점, 개선방안을 제시하고자 한다. 사례분석 종합비교의 주요 내용은 아래 <표4>와같다.
- 상기와 같은 리스크 대응 과정의 영향도 변화를 객관화시키기 위하여 사업계획 시 예상한 착공 전까지의 초기 사업비와 착공 전 까지 실제 집행된 초기 사업비를 비교하였다. 리스크 관리가 프로젝트의 추진과정에서 변화되는 현황을 분석하였고 이 과정에서 나타난 문제점 및 개선방안을 분석하였다.
- 상기와 같은 리스크 대응 과정의 영향도 변화를 객관화시키기 위해 사업계획 시 예상한 착공 전까지의 초기 사업비와 착공전까 지 실제 집행된 초기 사업비를 비교하였다. 리스크 관리가 프로젝트의 추진과정에서 변화되는 현황을 분석하였고 이 과정에서 나타난 문제점 및 개선방안을 분석하였다.
- 연구 목적을 달성하기 위해 부동산 개발사업의 이론적 고찰을 통해 개념을 정립하고 리스크 관리의 개념 및 개발사업의 추진 절차, 사업 주체별 문제점에 대하여 분석하였다. 이를 토대로 사례분석과 전문가 인터뷰를 실시하여 개발사업의 리스크 저감 방안을 제시하고 사업 주체 간 역할 및 업무분담에 대한 개선방안을 제시하였다
- 연구 목적을 달성하기 위해 부동산 개발사업의 이론적 고찰을 통해 개념을 정립하고 리스크 관리의 개념 및 개발사업의 추진 절차, 사업 주체별 문제점에 대하여 분석하였다. 이를 토대로 사례분석과 전문가 인터뷰를 실시하여 개발사업의 리스크 저감 방안을 제시하고 사업 주체 간 역할 및 업무분담에 대한 개선방안을 제시하였다
- 조사대상 프로젝트의 리스크 인자 식별과정은 시공사와 각 시행사 담당자의 면담 과정을 통해 나타난 사항들을 선별하여 리스크의 분석, 대응 방안의 설정내용을 정리하였다. 이와 같이 설정된 리스크 대응 방안이 사업의 추진과정에서 당초 예상한 리스크와 실제 발생된 리스크와의 변화를 비교하였으며, 이에 따라 리스크 인자가 프로젝트에 미친 영향도를 분석하였다.
- 조사대상 프로젝트의 리스크 인자 식별과정은 시공사와 각 시행사 담당자의 면담 과정을 통해 나타난 사항들을 선별하여 리스크의 분석, 대응 방안의 설정내용을 정리하였다. 이와 같이 설정된 리스크 대응 방안이 사업의 추진과정에서 당초 예상한 리스크와 실제 발생된 리스크와의 변화를 비교하였으며, 이에 따라 리스크 인자가 프로젝트에 미친 영향도를 분석하였다.
- 조사대상 프로젝트의 리스크 인자 식별과정은 시공사와 각 시행사 담당자의 면담 과정을 통해 나타난 사항들을 선별하여 리스크의 분석, 대응 방안의 설정내용을 정리하였다. 이와 같이 설정된 리스크 대응 방안이 사업의 추진과정에서 당초 예상한 리스크와 실제 발생된 리스크와의 변화를 비교하였으며, 이에 따라 리스크 인자가 프로젝트에 미친 영향도를 분석하였다.
- 조사대상 프로젝트의 시공사와 각 디벨로퍼 담당자의 면담 과정을 통해 나타난 사항들을 선별하여 리스크의 분석, 대응 방안의 내용을 설정 정리하였다. 이와 같이 설정된 리스크 대응 방안 이 사업의 추진과정에서 당초 예상한 리스크와 실제 발생된 리스크와의 변화를 비교하였으며, 이에 따라 리스크 인자가 프로젝트에 미친 영향도를 분석하였다.
- 2) 개발사업 추진 과정의 업무 분담 및 역할 개선을 위한 개선방안으로는 디벨로퍼의 개발사업에 대한 진입장벽을 높여 우량 디벨로.퍼의 성장이 가능하도록 시공사와 디벨로■퍼의 협력업체 등록제 도입을 제안하였다. 이 제도의 시행을 통해 건설회사와 디벨로퍼 간의 기술이전 및 긴밀한 업무협력체제 구축이 가능하며, 사업정보 교환이 원활해져 수주 프로젝트의 안정적 확보에 기여할 것이다.
- 현재 부동산 개발사업에 참여하고 있는 사업 주체별로 생각하고 있는 문제점 및 개선방안에 대하여 부동산 개발사업 분야에 지식과 경험을 갖고 있는 전문가를 인터뷰하였다. 인터뷰 대상은 부동산 개발회사 2인, 건설회사 2인, 금융기관 2인, 전문건설업체 1인을 선정하여 2004년 11월1일부터 11월 12일 사이에 실시하였으며 전문가 조사 주요 질의 내용은 아래<표 8>과 같다.
대상 데이터
- 자료조사는 2004. 10 월 1개월간에 걸쳐 시공사인 P사의 자료와 각 프로젝트 3개 디벨로퍼의 협조를 받아 사업계획서 및 추진현황, 설계자료를 수집하였다. 문서화되어있지 않은 추진과정에 대해서는 디벨로퍼 대표자 및 담당자와의 면담을 통해 조사하였다.
- 본 연구의 범위는 건설산업 분야 중 민간 주택개발사업 추진 과정에서 발생하는 리스크 관리(Risk management)와 현재 일반적으로 추진되고 있는 부동산 개발사업에서의 사업 주체별 역할에 대한 문제점 분석 및 개선 방안으로 한정하였다
- 상기에서 나타나는 바와 같이 C시 오피스텔의 경우 설계계약, 부지 정지공사, 견적 검토 등의 업무를 수행하였다.
- 인터뷰 대상은 부동산 개발회사 2인, 건설회사 2인, 금융기관 2인, 전문건설업체 1인을 선정하여 2004년 11월1일부터 11월 12일 사이에 실시하였으며 전문가 조사 주요 질의 내용은 아래과 같다.
- 프로젝트 선정은 2002년 이후 추진된 프로젝트를 대싱■으로 하여 현재 착공되어 진행 중인 프로젝트로 선정하였다. 자료조사는 2004.
성능/효과
- 1) 리스크를 저감시키기 위한 방안으로 개발사업 준비단계에서는 리스크 인자의 조기식별을 통해 리스크 대응 비용을 사업비에 반영하여 사업추진과정에서 사업비 부족에 따른 재정적 리스크가 발생되지 않도록 하여야 한다. 그리고 개발사업의 진행단계에서는 설계, 시공과정의 검토와 시공사와의 원활한 커뮤니케이션이 가능하도록 디벨로퍼의 엔지니어링 능력의 확보가 필요하다.
- 1) 부동산 개발사업의 이론적 고찰을 통한 부동산개발사업의 개념을 정립한다.
- 2) 개발사업 추진 과정의 업무 분담 및 역할 개선을 위한 개선방안으로는 디벨로퍼의 개발사업에 대한 진입장벽을 높여 우량 디벨로.퍼의 성장이 가능하도록 시공사와 디벨로■퍼의 협력업체 등록제 도입을 제안하였다.
- 2) 부동산 개발사업의 사례분석을 통해 부동산개발사업 추진 시 역할 개선방안을 제시한다
후속연구
- 부동산 개발사업을 해당 사업의 추진 주체별로 분류하면 공공 개발과 민간개발, 민간과 공공부문이 상호 결합. 보완하면서 사업을 추진해 나가는 민관합동개발 등으로 구분할 수 있으나, 본 연구에서는 민간개발 부분에 한정하여 논하기로 한다.
- 본 연구는 관계법령 검토의 범위가 넓고 법 개정에 따른 영향도 분석에 한계가 있었다. 향후 관계 법령의 개정을 통한 정부 차원의 제도 ■적 개선 방안이 제시될 수 있는 연구가 필요할 것으로 판단된다.
- 퍼의 성장이 가능하도록 시공사와 디벨로■퍼의 협력업체 등록제 도입을 제안하였다. 이 제도의 시행을 통해 건설회사와 디벨로퍼 간의 기술이전 및 긴밀한 업무협력체제 구축이 가능하며, 사업정보 교환이 원활해져 수주 프로젝트의 안정적 확보에 기여할 것이다. 또한 금융기관의 프로젝트 파이낸싱 실행시 투자형 프로젝트파이낸싱 구조로의 변화를 통해 개발사업의 리스크를 분담하고 개발사업의 참여 주체로.
- 본 연구는 관계법령 검토의 범위가 넓고 법 개정에 따른 영향도 분석에 한계가 있었다. 향후 관계 법령의 개정을 통한 정부 차원의 제도 ■적 개선 방안이 제시될 수 있는 연구가 필요할 것으로 판단된다.
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