도심 재개발 사업의 타당성 분석단계에서 물리적, 환경적 요인들의 파악과 변화예측은 사업의 계속수행 여부를 결정하는데 중요한 영향을 미친다. 그러나 사업특성요인, 건설환경의 변화, 수요예측 등에 대한 정형화된 분석체계가 부재하여 실제 사업 타당성 분석 시 계량화된 방법보다 경험 및 직관에 의해 의사결정이 이루어지는 경우가 빈번하다. 또한, 사업에 커다란 영향을 미치는 많은 요인이 있음에도 불구하고 단순히 경제적인 측면만을 고려한 타당성 분석이 이루어져 궁극적으로 상당한 손실을 초래하는 사업으로 추진되는 경우가 빈번하다. 이에 대한 주된 원인은 도심 재개발 사업의 특성을 반영한 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법에 관한 연구가 체계적으로 이루어지지 못했기 때문으로 분석된다. 본 연구는 도심 재개발 사업의 초기 단계에서 고려하여야 할 다양한 영향요인과 연계하여 체계적인 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 개선방안의 체계적인 진행을 위해 이론고찰, 사례연구, 설문분석, 전문가 면담 등을 통한 분석목표 및 절차, 관련요인, 의사결정방법 등에 대한 연구를 실시하였다. 제안된 도심 재개발 사업의 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법은 사례연구에서 나타난 분석 절차의 문제점을 개선하는데 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 특히, 단계별 분석목표를 설정하고 이와 관련된 요인의 분석과 합리적인 의사결정으로 도심재개발 사업의 타당성 분석능력을 향상시킬 수 있을 것이다.
도심 재개발 사업의 타당성 분석단계에서 물리적, 환경적 요인들의 파악과 변화예측은 사업의 계속수행 여부를 결정하는데 중요한 영향을 미친다. 그러나 사업특성요인, 건설환경의 변화, 수요예측 등에 대한 정형화된 분석체계가 부재하여 실제 사업 타당성 분석 시 계량화된 방법보다 경험 및 직관에 의해 의사결정이 이루어지는 경우가 빈번하다. 또한, 사업에 커다란 영향을 미치는 많은 요인이 있음에도 불구하고 단순히 경제적인 측면만을 고려한 타당성 분석이 이루어져 궁극적으로 상당한 손실을 초래하는 사업으로 추진되는 경우가 빈번하다. 이에 대한 주된 원인은 도심 재개발 사업의 특성을 반영한 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법에 관한 연구가 체계적으로 이루어지지 못했기 때문으로 분석된다. 본 연구는 도심 재개발 사업의 초기 단계에서 고려하여야 할 다양한 영향요인과 연계하여 체계적인 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 개선방안의 체계적인 진행을 위해 이론고찰, 사례연구, 설문분석, 전문가 면담 등을 통한 분석목표 및 절차, 관련요인, 의사결정방법 등에 대한 연구를 실시하였다. 제안된 도심 재개발 사업의 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법은 사례연구에서 나타난 분석 절차의 문제점을 개선하는데 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 특히, 단계별 분석목표를 설정하고 이와 관련된 요인의 분석과 합리적인 의사결정으로 도심재개발 사업의 타당성 분석능력을 향상시킬 수 있을 것이다.
In the stage of feasibility study of urban rehabilitation projects, the precise forecast of physical and environmental changes has great influence on the further transaction of the projects. However, various important decision makings are made by the experience and intuition of the person-in-charge ...
In the stage of feasibility study of urban rehabilitation projects, the precise forecast of physical and environmental changes has great influence on the further transaction of the projects. However, various important decision makings are made by the experience and intuition of the person-in-charge in practice without the process and method for systematic and quantitative analysis. In spite of various qualitative influent factors on the projects, the feasibility studies are made by the result of economic analysis only, which often lead the projects to the crucial deficit. The main reasons of such a mal-functional transaction are due to the absence of the reasonal procedure of feasibility study and decision making reflecting the characteristics of urban rehabilitation projects. The objective of this paper is to propose feasibility study processes and decision making methods in relation to various influent factors on urban rehabilitation projects in the initial stage. The goal and process of every analysis stage and the pertinent factors and decision makings are analyzed and proposed through the survey of current research, a case study, interview with the professionals. The processes and methods are well applied to improve current problems of feasibility study of urban rehabilitation projects. In addition, the establishment of the analysis goal at three principal stage and a series of reasonable decision makings with pertinent factors to each stage will lead the project to more successful result than ever.
In the stage of feasibility study of urban rehabilitation projects, the precise forecast of physical and environmental changes has great influence on the further transaction of the projects. However, various important decision makings are made by the experience and intuition of the person-in-charge in practice without the process and method for systematic and quantitative analysis. In spite of various qualitative influent factors on the projects, the feasibility studies are made by the result of economic analysis only, which often lead the projects to the crucial deficit. The main reasons of such a mal-functional transaction are due to the absence of the reasonal procedure of feasibility study and decision making reflecting the characteristics of urban rehabilitation projects. The objective of this paper is to propose feasibility study processes and decision making methods in relation to various influent factors on urban rehabilitation projects in the initial stage. The goal and process of every analysis stage and the pertinent factors and decision makings are analyzed and proposed through the survey of current research, a case study, interview with the professionals. The processes and methods are well applied to improve current problems of feasibility study of urban rehabilitation projects. In addition, the establishment of the analysis goal at three principal stage and a series of reasonable decision makings with pertinent factors to each stage will lead the project to more successful result than ever.
* AI 자동 식별 결과로 적합하지 않은 문장이 있을 수 있으니, 이용에 유의하시기 바랍니다.
문제 정의
따라서 본 연구는 도심 재개발 사업시행 주체 중 공공시행자 의 입장에서 체계적인 분석절차의 제안 그리고 객관적인 의사결 정 방법에 대하여 논하며 , 그 내용은 다음과 같이 진행한다.
따라서 본 연구는 도심 재개발 사업의 초기 단계에서 고려하 여야 할 다양한 영향요인과 연계하여 체계적인 타당성 분석 절 차 및 의사결정 방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 사업 초기단계에서 구체적인 타당성 분석 절차를 제시한다.
본 연구에서는 이에 대한 개선방안을 제시하기 위해서 이론고 찰, 사례연구, 설문분석, 전문가 면담 등을 통하여 기존의 분석 절차 및 의사결정 방법의 문제점을 확인하였다. 그리고 확인된 문제점을 개선하기 위하여 도심 재개발 사업에 영향을 미치는 요인을 5개 범주 45개 세부요인으로 체계화하였으며 새로운 분 석절차 및 의사결정방법을 제안하였다.
사업계획에 대하여 위에서 세밀히 검토한 내용을 종합적으로 분석, 평가한 보고서이다. 따라서 이것은 타당성 분석의 최종 결 과물로서 해당사업의 타당성 유무를 명확히 제시되어야 한다.
제안된 개선안은 향후 추진되는 사업에 적용함으로 그 효용성 을 검증할 수 있으므로 매우 많은 시간을 필요로 한다. 이와 같이 직접검증은 어렵지만 본 연구의 내용은 해당 분야의 전문가 를 통해 매우 유용하게 활용될 것이라는 것을 전문가의 자문을 통해 확인하였다.
제안 방법
개발계획수립 단계의 경제성 분석은 타당성 분석에 영향을 미치는 요인들에 대한 적용 의사결정이 완료된 요인들로 경제성 분석을 하게 되며 시설규모, 각종기간에 대한 전세조건, 용지비, 건설비, 부대비 등 각종비용과 분양가격, 임대료 등 수익부분을 확정하여 분석한다.
개발계획수립 단계의 경제성 분석은 타당성 분석에 영향을 미치는 요인들에 대한 적용 의사결정이 완료된 요인들로 경제성 분석을 하게 되며 시설규모, 각종기간에 대한 전세조건, 용지비, 건설비, 부대비 등 각종비용과 분양가격, 임대료 등 수익부분을 확정하여 분석한다.
개발방향에 대하여 긍정적인 측면에서 사업추진 의사결정이 내려지면 정밀한 자료조사 등을 통하여 그림 5와 같이 건축계 회 토지이용계획, 교통계회 도시기반 및 공급처리시설계획 등을 포함하는 사업계획수립과 세부용도 및 규모, 분양가격산정, 경제성 분석, 경제마켓을 통하여 개발계획을 수립한다.
개발여건 분석은 그림 8과 같이 크게 물리적인 측면에서의 사 업지에 대한 개발여건과 경제상황 등에 대한 거시적 측면에서 사업에 미치는 영향에 대하여 분석한다. 물리적 측면에서 개발 여건은 입지환경, 대지분석, 법제/상위계획 관련, 토지소유자 등의 동향 등이 포함되며 거시적 측면에서의 개발여건은 시장분 석, 경제일반환경, 사회/문화/정치환경 등의 포함된다.
건축밀도는 그림 9와 같이 관련법규에서 규정하는 용적율, 건 폐율, 건축선, 인센티브 등을 포함하는 법규/제도관련 환경과 주 용도 추정에서 분석된 용도, 개발규모 등을 포함하여 건축밀도 를 검토한다.
그 결과 토지 소유자 및 사업관련자들과의 갈등, 부동산시 장의 환경변화, 인허가 과정에서의 건축규모의 변화에 대한 대 응이 미흡하여 사업지연, 사업중단 등 사업시행에 치명적인 결과를 초래 할 수 있다. 그러나 본 연구에서는 시간적 변화에 따른 업무 단계별 특성을 분석하여 개발방향 설정, 개발계획 수립, 개발방향 확정 3단계의 분석 절차로 제안함으로써 분석과정을 체계화하였다.
전제조건으로 건축규모, 각종 기간(용지매수기간, 공사기간) 추 정, 분양대금회수 기간, 물가상승률, 기간이자율의 추정이 이루 어졌다. 그리고 투입비용으로 용지베, 건설공사비, 각종 부담금, 일반관리비 등에 대한 비용추정과 분양가격, 관리처분가액 산 정, 임대료 추정 등에 대한 수익부분 구성되었다.(대한주택공사 1997)
본 연구에서는 이에 대한 개선방안을 제시하기 위해서 이론고 찰, 사례연구, 설문분석, 전문가 면담 등을 통하여 기존의 분석 절차 및 의사결정 방법의 문제점을 확인하였다. 그리고 확인된 문제점을 개선하기 위하여 도심 재개발 사업에 영향을 미치는 요인을 5개 범주 45개 세부요인으로 체계화하였으며 새로운 분 석절차 및 의사결정방법을 제안하였다.
따라서 본 연구에서는 표 3에서 분석된 영향요인, 앞에서 정 리한 사업 단계별 분석목표와 함께 각 단계별 의사결정 방법 등을 유기적으로 정리하여 개선된 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법을 제안한다. 제안된 개선방안은 도심 재개발 사업의 타당 성 분석목표를 명확히 하고 분석목표에 영향을 미치는 요인에 대한 정립과 사업 진행, 중단의 의사결정방법을 보다 객관적이 고 효율적으로 유도한다.
본 단계는 본격적인 타당성 검토의 단계로서 사업계획서 상에서 언급된 내용들에 대한 구체적 분석 및 검토를 실시하는 단계 로 정부의 정책(성장, 긴축), 거시경제 분석인구, 금리, 환율), 경기(수요 공급), 지역경제 분석(인구, 경기), 수요 공급, 사업지 의 입지분석(지역, 지구, 교통), 상권분석, 시설별 시장분석, 유 틸리티 시설(전력, 용수) 등을 분석한다.
본 지구의 타당성 분석은 사업 시행지 선정을 위한 일차적 사업자 분석을 실시하였으며 사업계획수립을 위한 관련전문 가를 통한 분석을 실시하였다. 그림 3은 전문가 그룹에서 타 당성 분석을 실시한 분석 틀이며 현황분석을 통한 건축계획과 시장분석을 통하여 사업 계획을 수립하였다.
이때 타당성 분석의 상세내용은 표 2와 같이 대상지 현황, 인 근 개발현황, 입지여건, 경쟁구조 뿐 아니라 시설별 타당성 분석 은 물론 마케팅 전략까지 수립하였다.
따라서 본 연구는 도심 재개발 사업의 초기 단계에서 고려하 여야 할 다양한 영향요인과 연계하여 체계적인 타당성 분석 절 차 및 의사결정 방법을 제안하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 사업 초기단계에서 구체적인 타당성 분석 절차를 제시한다. 또한, 지금까지 사업성 분석 시 개인의 경험에 의존했던 문제점에 대한 개선방안을 체계적으로 제시함으로써 타당성 분석의 효율 성 제고 및 사업시행의 위험(risk)을 최소화하는 기대효과를 얻을 수 있다.
이와 같은 경제성 분석결과를 기초로 하여 개발여건분석 등에서 도출된 외부여건의 기회요인과 내부적으로 외부요인에 대한 강점과 약점을 분석하여 외부적 위기요인과 내부적 약점에 대한 극복방안을 분석하는 SWOT 분석을 통하여 개발방향 설정에 대한 의사결정을 한다.
토지 등의 소유자의 요청에 의하여 사업시행 가능지가 도출되 었을 때 그림 4와 같이 토지 등의 소유자, 관련자자체 등의 기 대 목표 등에 분석과 입 지특성, 관련법, 부동산 시장의 동향 등의 분석을 통한 개별여건분석, 주용도 추정, 건축가격규모 산정, 초 기적 경제성 분석 등을 통하여 개발방향을 설정한다.
즉 인 . 허가 과정에서 계획수립 단계와 비교하여 변 화된 요인들을 반영한 경제적 타당성분석을 기초로 하여 사업도 분석을 통하여 최종 의사결정을 내린다.
개발계획확정단계에서의 경제성 분석은 인 . 허가 단계에서 의 변화요인과 분양전략 등의 변수들을 수용하여 경제성을 분 석한다.
대상 데이터
사례연구 대상(표 1 참조)은 1977년 재개발구역으로 지정된 지 구로서 1996년 토지소유자 등의 요청에 의하여 1996년 D 공사 를 사업 시행자로 지정하여 人卜업을 추진 중인 지구로 시행자 지 정, 사업계획 수립, 시행인가 신청 전 사전심의 완료단계에서 사 업환경 변화에 따른 수요 악화로 사업이 지연되었던 지구이다.
데이터처리
사례연구에서 나타난 경제적 타당성분석 내용은 크게 분석을 위한 전제조건, 투입비용 산정, 수익부분산정으로 분석되었다. 전제조건으로 건축규모, 각종 기간(용지매수기간, 공사기간) 추 정, 분양대금회수 기간, 물가상승률, 기간이자율의 추정이 이루 어졌다.
성능/효과
각 범주별 상세 요인은 경제성분석 등에 영향을 미치는 요인들로 구성되는 경제/재무적 관련 11개요인, 법적인 규 제 등이 포함되는 법적/제도적 관련 7개요인, 부동산 시장 의 동향, 입지특성 등의 시장관련 11개요인, 공사기간 등이 포함되는 기술적 관련 9개요인, 토지소유자 등의 동향 등 갈등관련 7개요인 등이 타당성 분석 주요 요인으로 확인되었다.
이를 위해 사업 초기단계에서 구체적인 타당성 분석 절차를 제시한다. 또한, 지금까지 사업성 분석 시 개인의 경험에 의존했던 문제점에 대한 개선방안을 체계적으로 제시함으로써 타당성 분석의 효율 성 제고 및 사업시행의 위험(risk)을 최소화하는 기대효과를 얻을 수 있다.
따라서 본 연구에서는 표 3에서 분석된 영향요인, 앞에서 정 리한 사업 단계별 분석목표와 함께 각 단계별 의사결정 방법 등을 유기적으로 정리하여 개선된 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법을 제안한다. 제안된 개선방안은 도심 재개발 사업의 타당 성 분석목표를 명확히 하고 분석목표에 영향을 미치는 요인에 대한 정립과 사업 진행, 중단의 의사결정방법을 보다 객관적이 고 효율적으로 유도한다.
후속연구
결론적으로 제안된 도심 재개발 사업의 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법은 사례연구에서 나타난 분석 절차의 문제점을 개 선하는데 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 특히, 단계별 분석 목표를 설정하고 이와 관련된 요인의 분석과 합리적인 의사 결 정으로 도심재개발 사업의 타당성 분석능력을 향상시킬 수 있을 것이다.
본 연구에서 제안된 내용의 검증을 위해서 다수의 사업에 대한 실증연구가 이루어져야 한다. 또한, 제안된 절차와 방법을 쉽 고 신속하게 활용하기 위해서 향후 정형화된 형태의 모델 개발 에 대한 연구가 지속되어 야 한다.
본 연구에서 제안된 내용의 검증을 위해서 다수의 사업에 대한 실증연구가 이루어져야 한다. 또한, 제안된 절차와 방법을 쉽 고 신속하게 활용하기 위해서 향후 정형화된 형태의 모델 개발 에 대한 연구가 지속되어 야 한다.
위와 같이 사례 대상은 비록 기본적인 타당석 분석틀은 갖추 었지만 타당성 분석에 큰 영향을 미치는 다양한 요인들이 체계 적으로 정리 및 검토되지 못하였다. 또한 개발방향 설정단계, 개 발계획 수립단계, 개발계획 확정단계별로 검토하여야할 세부 업 무를 분석적, 체계적으로 수행하지 못하였다.
허가 절차 를 밟는다. 이후 관리계획, 분양전략, 자금운용계회 경제성분석을 통하여 토대로 개발시나리오를 작성한 후 그 결과에 대한 긍 정적인 의사결정이 내려지면 개발계획을 확정하고 사업을 시행 한다.
개발방향 설정단계에서 의사결정은 그림 10과 같이 개략 조사 에 의해 분석된 항목인 분양가 및 임대료, 지출항목인 용지비, 건 설비 등, 변수항목인 금리, 회수기간 등을 반영하여 시장금리를 적용한 NPV를 산정하는 것으로 시작한다. 이후 내부목표 할인 율을 적용한 IRR을 분석하고 주요변수 항목인 분양가, 회수율, 금리 등에 대한 민감도 분석을 통한 리스크 대책을 수립한다.
결론적으로 제안된 도심 재개발 사업의 타당성 분석 절차 및 의사결정 방법은 사례연구에서 나타난 분석 절차의 문제점을 개 선하는데 유용하게 활용될 것으로 기대된다. 특히, 단계별 분석 목표를 설정하고 이와 관련된 요인의 분석과 합리적인 의사 결 정으로 도심재개발 사업의 타당성 분석능력을 향상시킬 수 있을 것이다.
참고문헌 (9)
갈재상, 1999, '수익률 분석에 의한 부동산 사업 타당성 관한 연구', 홍익대학교대학원
강미선, 1997, '건축기획단계의 FEASIBILITY 분석방법에 관한 연구', 서울대학교대학원
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.