공동주택 개발사업의 타당성 검토는 분양성 및 수익성을 검토하는 부문과 법규, 환경 등의 정성적 부문이 있다. 이러한 타당성 분석업무를 합리적으로 진행하기 위하여 분석모형의 구축이 필요하고 또한 이를 보다 효율적이며 효과적으로 사용할 수 있도록 전산화 방법의 마련이 필요하다. 이를 위하여 본 연구에서는 기설정된 분석대상항목, 항목의 범주, 그 평가기준을 활용하여 타당성 분석모형의 전산화를 구축하고 이의 합리성을 입증하기 위하여 사례 프로젝트를 선정, 기존 방법으로 산출한 타당성 분석 결과와 함께 사례 프로젝트의 실제 분양결과를 모형의 전산화로 적용된 사례 프로젝트 분석결과와 비교 대비하도록 한다. 비교대비결과, 분석모형의 전산화에 의하여 산출된 결과 값이 실제 분양결과와 일정한 상관성이 있음을 보이고 있다. 즉, 사례 프로젝트별 수익성은 모형을 이용한 분석방법이 보다 실제와 접근하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 공동주택 개발사업 타당성 분석모형의 전산화에 의한 타당성 분석작업은 보다 효율적이며 타당성 평가예측의 정확도를 높이는 툴(tool)로서 평가된다.
공동주택 개발사업의 타당성 검토는 분양성 및 수익성을 검토하는 부문과 법규, 환경 등의 정성적 부문이 있다. 이러한 타당성 분석업무를 합리적으로 진행하기 위하여 분석모형의 구축이 필요하고 또한 이를 보다 효율적이며 효과적으로 사용할 수 있도록 전산화 방법의 마련이 필요하다. 이를 위하여 본 연구에서는 기설정된 분석대상항목, 항목의 범주, 그 평가기준을 활용하여 타당성 분석모형의 전산화를 구축하고 이의 합리성을 입증하기 위하여 사례 프로젝트를 선정, 기존 방법으로 산출한 타당성 분석 결과와 함께 사례 프로젝트의 실제 분양결과를 모형의 전산화로 적용된 사례 프로젝트 분석결과와 비교 대비하도록 한다. 비교대비결과, 분석모형의 전산화에 의하여 산출된 결과 값이 실제 분양결과와 일정한 상관성이 있음을 보이고 있다. 즉, 사례 프로젝트별 수익성은 모형을 이용한 분석방법이 보다 실제와 접근하고 있음을 알 수 있다. 따라서, 공동주택 개발사업 타당성 분석모형의 전산화에 의한 타당성 분석작업은 보다 효율적이며 타당성 평가예측의 정확도를 높이는 툴(tool)로서 평가된다.
The development project usually aims to get a certain amount of return for its investment in land and capital. The success of such project is dependent on the accurate analysis of the feasibility and for casting. It is, however, very difficult to predict due to various environmental factors. For thi...
The development project usually aims to get a certain amount of return for its investment in land and capital. The success of such project is dependent on the accurate analysis of the feasibility and for casting. It is, however, very difficult to predict due to various environmental factors. For this, it is necessary to constitute a systematic and objective method of analysis. However, there is no method of analysis for numerous qualitative factors, such as legal, environmental, marketability. Moreover, conventional methods have some limitations because they are processed without all the scope of analysis items and any evaluation criteria. Therefore, this study will provide computerization model for feasibility study focusing on the apartment development project by a pre-sall method. This research does casestudies to assess the feasibility analysis by the computerization model and compares to the results of the conventional methods. It showed that the evaluation results for the qualitative analysis were proportional to actual sale result. This implies that qualitative subjective factors have high correlation with sale rate and sale prices.
The development project usually aims to get a certain amount of return for its investment in land and capital. The success of such project is dependent on the accurate analysis of the feasibility and for casting. It is, however, very difficult to predict due to various environmental factors. For this, it is necessary to constitute a systematic and objective method of analysis. However, there is no method of analysis for numerous qualitative factors, such as legal, environmental, marketability. Moreover, conventional methods have some limitations because they are processed without all the scope of analysis items and any evaluation criteria. Therefore, this study will provide computerization model for feasibility study focusing on the apartment development project by a pre-sall method. This research does casestudies to assess the feasibility analysis by the computerization model and compares to the results of the conventional methods. It showed that the evaluation results for the qualitative analysis were proportional to actual sale result. This implies that qualitative subjective factors have high correlation with sale rate and sale prices.
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문제 정의
따라서, 본 연구는 공동주택 타당성 전산화 분석 모형의 실용성 및 적용성을 검증하여 분석 모형 전산화의 효용적 가치를 제고하는 것을 연구의 목적으로 한다.
업성 판단 부문의 분석 대상항목의 위계가 설정되도록 한다. 또한, 사업 타당성 분석항목 6개 범주에 대한 평가기준에 의하여 분석 세부항목별 평가가 가능토록 한다.
제안 방법
개발기본계획 수립 이후 경제성 분석은 개발 기본계획단계에서 설정된 적정규모 및 면적에 의한 정량적 평가에 의해 분석한다.
개발환경분석은 사업부지의 물리적 환경특성, 법규적 제한사항을 조사분석한다. 시장분석은 사업계획의 종합적이고 장기적인 수요를 예측하여 투자규모, 사업시기 등을 결정한다.
구축한다. 구축된 모형으로 대상 프로젝트의 타당성 분석을 실시하여 사업의 성공여부를 예측평가할 수 있다.
대상 프로젝트의 분석모형 전산화 적용의 검증을 위하여 개발환경과 시장환경은 정성적 평가분석으로, 개발기본계획수립 , 사업비 산정, 사업수입선정, 사업성판단은 정량적 평가분석을 실시하여 분양완료결과 및 사업예측결과와 상호 비교하도록 한다. 우선 정성적요인에 대한 평가분석결과는 그림6과 같다.
이에 따른 전산화 프로그램 수식연산의 전체적인 구성을 두 개의 시트(Sheet)로 즉, 사업개요 및 규모검토 시트와 사업수지 분석 시트로 구성한다. 또한 두 개의 시트는 별도 시트의 내용에 의하여 자동연산처 리가 가능하도록 한다.
분석 대상항목의 평가기준과 전산화 방법을 실제 수행된 프로젝트에 적용함으로써 전산화의 합리성과 효율성을 검증하도록 한다.
및 현금흐름표, NPV, IRR을 산출할 수 있다. 산출된 사업 수지분석 관련자료를 통하여 수익관련 평가를 실시하며 평가 결과에 따라 사업성판단과 관련한 의사결정을 실시하게 된다.
우선, 설정된 위계에 의거 분석대상항목들을 단계별로 프로세스에 대입시킨 분석모형을 검토한다. 또한, 분석항목간의 상관성과 정보의 흐름에 의한 체계화 모형을 전산화하기 위한 프로세스로 전환한다.
또한, 분석항목간의 상관성과 정보의 흐름에 의한 체계화 모형을 전산화하기 위한 프로세스로 전환한다. 전산화 실시 후 이를 기존의 사업타당성 분석 방법을 이용한 결과와 비교하여 전산화에 의한 검토방법의 효율성과 합리성 이 검증되도록 한다.
전산화된 분석모형의 검증을 위하여 3가지 사례 프로젝트를 대상으로 기존 분석방법의 결과, 실제 분양결과 등을 전산화 분석모형의 산정값과 비교하였다.
정량적 평가항목에 대한 평가는 별도로 선정한 평가 항목별 기준(DB-2)에 의해 실시하며 사업비 산정과 사업수입산정을 통해 경제성 분석을 실시한다. 사업수지 분석부문에서의 수지분석은 사업비 산정과 사업수입 산정 데이터에 의해 자동연산 되어 수익 관련 평가단계의 예측수익률에 관한 기초자료가 된다
즉, 선정된 분석대상 항목과 평가기준을 이용하여 분석대상 항목들 간의 상호관계성과 위계를 설정하고 이를 타당성 분석모형으로 구축한다. 구축된 모형으로 대상 프로젝트의 타당성 분석을 실시하여 사업의 성공여부를 예측평가할 수 있다.
성능/효과
비용관련 항목의 누락, 기타경비 항목에서의 기반시설부담금 5)의 조사미흡 등으로 인한 추가비용 발생, 사업수입산정 단계에 서의 낙관적인 분양률 및 분양가격 예측, 합리적인 분석보다는 분석자의 경험과 직관에 의존한 긍정적 검토 등에 기인하는 것으로 볼 수 있다. 따라서, 본 연구에서 제시하고 있는 전산화 분 석모형을 이용하면 분석절차 및 분석항목간의 비중반영 등의 합 리성으로 분석의 정확도를 높일 수 있다.
모형을 이용한 분석방법과 기존 분석방법에 의한 각각의 산정 결과를 실제 분양결과 수익률과 비교하면 표10 및 그림8과 같이 실제 수익률은 A사업 6.2%, B사업 9.0%, C사업 10.0%로로 나타나고 있어 모형에 의한 분석결과가 실제 분양결과에 보다 근접하고 있음을 알 수 있다.
사례 프로젝트별 수익성은 전산화 모형을 이용한 분석 방법이 실제와 근접하게 나타나고 있어 전산화 모형을 이용한 분석의 실용성 및 정확도를 높이는 것을 확인할 수 있었다. 이에 따라, 공동주택 개발사업 타당성 분석모형의 전산화는 적용사례에 의거 검증된 바와 같이 향후 관련 타당성 분석작업에 보다 효과적으로 이용될 수 있음을 본 연구에서 보이고 있음을 알 수 있다.
사례 프로젝트에 대한 분석단계별 수익성 분석결과를 종합해보면 모형을 이용한 수익률이 A사업은 7.6%, B사업은 9.9%, C 사업은 10.4%로 기존 타당성 분석방법을 이용한 예측수익률 14.7%, 10.0%, 12.6%의 값과 차이를 보이고 있다.
이상과 같은 산정방법에 의하여 그림6의 정성적 분석요인 평가 결과처럼 A사업의 경우, 교육여건 및 물리적 환경 등에 대한 평가가 비교적 우수하게 나타나고 있으며 지역입지, 수요자 측면, 건설사 지명도 등이 불리함을 알 수 있다. B사업의 경우 전반적인 환경여건은 우수한 반면 수요자 항목에서 열악하며 C 사업의 경우 시장성 및 교통여건, 건설사지명도는 우수하나 물리적 환경, 편익시설, 수요자의 항목에서 열악한 실정임을 알 수 있다.
및 정확도를 높이는 것을 확인할 수 있었다. 이에 따라, 공동주택 개발사업 타당성 분석모형의 전산화는 적용사례에 의거 검증된 바와 같이 향후 관련 타당성 분석작업에 보다 효과적으로 이용될 수 있음을 본 연구에서 보이고 있음을 알 수 있다.
후속연구
그러나, 구축된 모형의 효율적인 사용을 위해 전산화를 진행하였고 이의 적용성과 효과를 검증할 필요가 있었다. 전산화된 분석모형의 검증을 위하여 3가지 사례 프로젝트를 대상으로 기존 분석방법의 결과, 실제 분양결과 등을 전산화 분석모형의 산정값과 비교하였다.
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