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문제 정의
- 본 연구는 부동산 개발사업 각 단계별로 발생 가능한 위험요인의 중요도를 평가하고, 이에 통해 나타난 위험요인들을 적절하게 관리하는 방안을 제시했다. 이를 위해 부동산 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단계별 위험요인을 사전적으로 도출한 다음, 부동산 개발사업 전문가들을 대상으로 설문조사를 실시하여, 단계별 위험요인들의 중요도를 AHP 기법을 이용하여 평가했다.
- 이러한 맥락에서 본 연구는 부동산 개발사업 각 단계별로 발생 가능한 위험요인의 중요도를 평가하고, 이에 대한 관리방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 먼저, 기존의 부동산 개발사업에 관한 선행연구 및 문헌을 검토하여 부동산 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단계별 위험요인을 사전적으로 도출한다.
제안 방법
- 이와 같은 선행연구 검토를 바탕으로 부동산 개발사업 시 각 단계별 업무 내용에 따라 발생할 수 있는 잠재 위험요인들을 사전적으로 종합 및 재구성하면표 3과 같다. 1단계인 개발 전 단계에서는 시장 및 입지, 기획, 마케팅을 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인으로는 교통 및 환경분석, 경쟁부동산 및 유사부동산의 정보, 사업자금 조달 계획, 자금 흐름 분석, 소비자 선호도의 변화, 임대 및 분양 계획 등을 추출했다. 2단계인 개발준비 단계에서는 입지 및 환경, 개발사업 인허가, 사업비를 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인들로는 개발계획에 대한 주민의견, 환경 보전 대책의 부하, 기반시설 여건, 계약 및 인허가 관련 업무, 개발 관련 정책의 변화(개발부담금), 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 중단, 보상금의 불확실성 등을 추출했다.
- 1단계인 개발 전 단계에서는 시장 및 입지, 기획, 마케팅을 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인으로는 교통 및 환경분석, 경쟁부동산 및 유사부동산의 정보, 사업자금 조달 계획, 자금 흐름 분석, 소비자 선호도의 변화, 임대 및 분양 계획 등을 추출했다. 2단계인 개발준비 단계에서는 입지 및 환경, 개발사업 인허가, 사업비를 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인들로는 개발계획에 대한 주민의견, 환경 보전 대책의 부하, 기반시설 여건, 계약 및 인허가 관련 업무, 개발 관련 정책의 변화(개발부담금), 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 중단, 보상금의 불확실성 등을 추출했다.
- 3단계인 개발 단계에서는 사업중단, 현금흐름, 사업연기를 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인들로는 문화재 출토와 환경오염에 따른 공사 중단, 사업수행조건의 변화, 각종 세제 정책의 변화, 시행사 및 건설사의 부도(자금부족), 자재 적기의 애로, 개발 관련 인허가의 지연 등을 추출했다. 마지막으로, 4단계인 관리 및 운영 단계에서는 관리 및 운영을 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인으로는 입주관리 시 입주자 불만에 따른 신뢰 하락, 사고·재해의 발생에 의한 시설보상, 개발주체 간 이익분배 시 분쟁위험, 관리운영능력의 문제에 따른 수익성 저하를 추출했다.
- 우선, 강정규(2003)는 부동산 개발사업의 단계별 위험요소를 추출하고, 이에 따른 대응 및 관리방안을 제시했다. 그리고 부동산 패러다임 속에서 부동산 시장 환경의 변화에 대해 분석하고, 사례분석을 통해 위험 관리의 효과성과 능률성을 제고하는 방안을 제시했다. 김민형(2005)은 부동산 개발사업 추진 시 발생할 수 있는 개별 위험요인들을 체계적으로 인식하는 한편, 개별 위험요인들을 유형별로 구분하여 그 영향 정도를 파악함으로써 기업의 관점에서 보다 효과적인 위험관리 시스템 구축을 위해 요구되는 핵심 관리 사항을 제시했다.
- 이를 위해 본 연구에서는 먼저, 기존의 부동산 개발사업에 관한 선행연구 및 문헌을 검토하여 부동산 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단계별 위험요인을 사전적으로 도출한다. 다음으로 도출된 개발사업 위험요인들의 중요도를 파악하기 위해 부동산 개발사업의 전문가(시행사, 시공사, 개발업자 등)들을 대상으로 설문 및 인터뷰 조사를 실시한 응답결과를 가지고 AHP 기법을 이용하여 단계별 위험의 중요도를 평가한다. 마지막으로 평가된 각 단계별 위험의 중요도에 따른 위험관리 방안을 제시한다.
- 본 연구에서는 주관적 평가에 탁월한 검증력을 갖고 있는 AHP 전용 솔루션(Solution)인 Expert Choice 2000을 이용하여 상대적 중요도를 분석했다. 이에 AHP로부터 구한 위험요인의 상대적인 중요도를 산출하여, 부동산 개발사업 각 단계별 대분류·소분류 위험요인의 중요도를 종합적으로 평가했다.
- 본 연구의 실증분석을 위해, 부동산 개발사업의 주요 전문가 집단이라 할 수 있는 시행사와 시공사, 학계, 공기업 그리고 부동산 관련 업무를 다루는 전문가들을 대상으로 설문 및 인터뷰 조사를 실시했다. 설문지는 일반사항을 포함하여, 부동산 개발사업 단계별 대분류 위험요인 중요도, 부동산 개발사업 단계별 소분류 위험요인 중요도, 각 단계별 관리방안에 대한 평가의 총 4개 부문에 걸쳐 이루어졌다.
- 이러한 맥락에서 본 연구는 부동산 개발사업 각 단계별로 발생 가능한 위험요인의 중요도를 평가하고, 이에 대한 관리방안을 제시하는데 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 먼저, 기존의 부동산 개발사업에 관한 선행연구 및 문헌을 검토하여 부동산 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단계별 위험요인을 사전적으로 도출한다. 다음으로 도출된 개발사업 위험요인들의 중요도를 파악하기 위해 부동산 개발사업의 전문가(시행사, 시공사, 개발업자 등)들을 대상으로 설문 및 인터뷰 조사를 실시한 응답결과를 가지고 AHP 기법을 이용하여 단계별 위험의 중요도를 평가한다.
- 본 연구는 부동산 개발사업 각 단계별로 발생 가능한 위험요인의 중요도를 평가하고, 이에 통해 나타난 위험요인들을 적절하게 관리하는 방안을 제시했다. 이를 위해 부동산 개발사업에 영향을 미칠 것으로 예상되는 단계별 위험요인을 사전적으로 도출한 다음, 부동산 개발사업 전문가들을 대상으로 설문조사를 실시하여, 단계별 위험요인들의 중요도를 AHP 기법을 이용하여 평가했다. 본 연구를 통해 도출된 연구 결과를 요약하면 다음과 같다.
- 이에 AHP로부터 구한 위험요인의 상대적인 중요도를 산출하여, 부동산 개발사업 각 단계별 대분류·소분류 위험요인의 중요도를 종합적으로 평가했다.
- 부동산 개발사업에서의 위험 분석의 경우, 위험요인에 대한 확인 및 점검의 결과는 정성적인 경우가 대부분이기에, 이를 바탕으로 위험요인의 중요도를 산정하기 위해서는 정성적인 결과를 정량화시키는 과정이 필요하다. 이에 따라, 본 연구에서는 표 3과같이 사전적으로 도출된 부동산 개발사업의 잠재적 위험요인들을 바탕으로, 전문가를 대상으로 개발사업의 중요도에 관한 설문을 하였으며, 설문 응답결과를 통해 부동산 개발사업의 위험요인들의 상대적 중요도를 AHP1) 기법을 통해 평가했다.
- 질문의 형태는 위험요인 중요도의 경우“절대적으로 중요하다”, “극히 중요하다”, “매우 중요하다”, “약간 중요하다”, “같은 정도로 중요하다”에 이르기 까지 주어진 문항에 대한 응답자의 동의나 반대를 표시하는 AHP의 9점 척도가 사용되었으며, 위험 관리 방안은 활용 여부에 대한 가부를 묻는 질문과 응답자만의 관리방안을 직접 기입할 수 있게 자유 응답형이 병용되었다.
대상 데이터
- 본 연구의 실증분석을 위해, 부동산 개발사업의 주요 전문가 집단이라 할 수 있는 시행사와 시공사, 학계, 공기업 그리고 부동산 관련 업무를 다루는 전문가들을 대상으로 설문 및 인터뷰 조사를 실시했다. 설문지는 일반사항을 포함하여, 부동산 개발사업 단계별 대분류 위험요인 중요도, 부동산 개발사업 단계별 소분류 위험요인 중요도, 각 단계별 관리방안에 대한 평가의 총 4개 부문에 걸쳐 이루어졌다.
- 질문의 형태는 위험요인 중요도의 경우“절대적으로 중요하다”, “극히 중요하다”, “매우 중요하다”, “약간 중요하다”, “같은 정도로 중요하다”에 이르기 까지 주어진 문항에 대한 응답자의 동의나 반대를 표시하는 AHP의 9점 척도가 사용되었으며, 위험 관리 방안은 활용 여부에 대한 가부를 묻는 질문과 응답자만의 관리방안을 직접 기입할 수 있게 자유 응답형이 병용되었다. 설문조사는 부동산 개발관련 시행사, 시공사, 중개사, 평가사와 부동산 개발을 담당하는 관련 전문가를 대상으로서, 대구지역을 중심으로 이루어졌다.
성능/효과
- 238) 로 나타났다. 개발시장의 전반적인 동향을 나타내는 거시경제 동향(AHP중요도: 0.136)은 상대적으로 중요도가 낮게 평가되었다.
- 다음으로 개발준비 단계의 위험은 입지 및 환경 위험, 개발사업 인허가 위험, 사업비 위험의 3가지 유형의 위험들로 구성되었으며, 이중 소분류 위험요인의 중요도는 계약 및 인허가 관련업무, 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 중단, 개발 관련 정책의 변화 순으로 평가되었다.
- 179)은 동일한 중요도를 보이고 있다. 다음으로 자금흐름 분석(AHP중요도 :0.163), 사업기간의 적합성(AHP중요도: 0.157), 사업추진 방식의 적합성(AHP중요도:0.069) 순으로 중요도가 평가되었다.
- 첫째, 부동산 개발사업의 대분류별 위험요인을 분석한 결과 개발 전 단계에서는 기획 위험, 개발준비 단계에서는 개발사업 인허가 위험, 개발 단계에서는 현금흐름 위험이 가장 중요한 것으로 평가되었다. 둘째, 부동산 개발사업의 소분류별 위험요인을 분석한결과 개발 전 단계에서는 소비자 선호도의 변화, 개발준비 단계에서는 계약 및 인허가 관련업무, 개발 단계에서는 시행사 및 건설사의 부도, 관리 및 운영 단계에서는 사고 및 재해의 발생에 의한 시설보상이 가장 중요한 위험요인으로 평가되었다. 셋째, 부동산 개발사업의 각 단계별 위험 관리방안으로, 개발 전 단계에서는 위험이 우려되는 개발사업을 사전에 배제하거나 변화하는 시장 환경에 순응하여 전략의 수립 등을, 개발준비 단계에서는 사업계획 및 자금계획의 유동성 확보 등을, 개발 단계에서는 자금관리나 시공관리의 철저 등을, 관리 및 운영 단계에서는 관리운영능력의 전문화 등을 제시했다.
- 마지막으로 마케팅 위험의 경우, 가장 중요한 위험요인은 소비자 선호도의 변화(AHP중요도: 0.625)로 평가되어, 개발사업 추진 시 소비자들의 기호나 패턴 등이 중요한 변수인 것을 알 수 있다. 다음으로 분양가 책정의 적정성(AHP중요도: 0.
- 마지막으로, 4단계인 관리 및 운영 단계에서는 관리 및 운영을 대분류별 위험요인으로 추출했으며, 소분류별 위험요인으로는 입주관리 시 입주자 불만에 따른 신뢰 하락, 사고·재해의 발생에 의한 시설보상, 개발주체 간 이익분배 시 분쟁위험, 관리운영능력의 문제에 따른 수익성 저하를 추출했다.
- 사업비 위험에서는 개발사업의 진행여부를 결정하는 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 중단(AHP중요도: 0.538)이 가장 높은 위험요인으로 평가되었으며, 다음으로 보상금의 불확실성(AHP중요도: 0.274), 금리 변동(AHP중요도: 0.128), 임차인 퇴거·명도비용 등의 발생(AHP중요도: 0.060) 순으로 평가되었다.
- 개발 단계의 소분류별 위험요인 중요도 평가 결과는 다음과 같다. 사업중단 위험의 경우, 가장 중요한 위험요인은 문화재 출토와 환경오염에 따른 공사 중단(AHP중요도: 0.400)과 수복작업 발생으로 인한 공사 지연(AHP중요도: 0.400)으로 평가되었으며, 다음으로 사업수행조건의 변화(AHP중요도: 0.200) 순으로 나타났다.
- 설문응답 결과를 보면, 총 85부의 설문지를 배포하여 60부를 회수하여 70.6%라는 회수율을 얻었다. 부동산 개발사업의 업무적 특성상 남자의 응답비율 (90%)이 절대적으로 높았으며, 직업군 유형을 보면 시행사(30.
- 둘째, 부동산 개발사업의 소분류별 위험요인을 분석한결과 개발 전 단계에서는 소비자 선호도의 변화, 개발준비 단계에서는 계약 및 인허가 관련업무, 개발 단계에서는 시행사 및 건설사의 부도, 관리 및 운영 단계에서는 사고 및 재해의 발생에 의한 시설보상이 가장 중요한 위험요인으로 평가되었다. 셋째, 부동산 개발사업의 각 단계별 위험 관리방안으로, 개발 전 단계에서는 위험이 우려되는 개발사업을 사전에 배제하거나 변화하는 시장 환경에 순응하여 전략의 수립 등을, 개발준비 단계에서는 사업계획 및 자금계획의 유동성 확보 등을, 개발 단계에서는 자금관리나 시공관리의 철저 등을, 관리 및 운영 단계에서는 관리운영능력의 전문화 등을 제시했다.
- 둘째로, 평가자들의 판단에 대한 논리적 일관성을 검증할 수 있는 장치가 마련되어 있고 계층에 있는 요소들을 추가 또는 삭제할 수도 있어 요인분석의 결과를 반영할 수 있는 적용성이 강한 모델이다. 셋째로, 계층적 구성은 구성요소를 상이한 레벨로 분류하고 각 레벨에 있는 유사요소끼리 묶어서 입지요인평가와 같은 복잡한 의사결정의 문제를 보다 정확하게 체계화할 수 있도록 지원해 준다. AHP는 그룹의사결정과 같이 다수평가자의 다양한 의견을 수치적 통합을 통해 각 대안의 종합된 최종 우선순위를 도출할 수가 있다.
- 개발전 단계의 소분류별 위험요인 중요도 평가 결과는 다음과 같다. 우선, 시장 및 입지 위험의 경우, 소분류별로 가장 높은 위험요인은 개발사업의 기초 적인 시장조사에 바탕을 두는 교통 및 환경 분석 (AHP중요도: 0.625)으로 평가되었으며, 다음으로 경쟁부동산 및 유사부동산의 정보(AHP중요도: 0.238) 로 나타났다. 개발시장의 전반적인 동향을 나타내는 거시경제 동향(AHP중요도: 0.
- 개발준비 단계의 소분류별 위험요인 중요도 평가 결과는 다음과 같다. 우선, 입지 및 환경 위험에서는 개발계획에 대한 주민의견(AHP중요도: 0.575), 입지선정과 사업기획의 엄격화(AHP중요도: 0.171), 환경 보전 대책의 부하(AHP중요도: 0.145), 기반시설 여건 (AHP중요도: 0.108) 순으로 중요도가 평가되었다. 개발계획에 대한 주민의견이 상대적으로 높게 평가되 었는데, 이는 개발에 대한 주민들의 심리적 기대가더 커지고, 개발사업이 지가에 많은 영향을 미치기 때문인 것으로 보인다.
- 중요도가 가장 높은 위험요인으로는 사고·재해의 발생에 의한 시설보상(AHP 중요도: 0.377)으로 평가되었으며, 다음으로 관리운영능력의 문제에 따른 수익성 저하(AHP중요도:0.297), 개발주체 간 이익분배시 분쟁위험(AHP중요도: 0.225), 입주관리 시 입주자 불만에 따른 신뢰 하락(AHP중요도: 0.100) 순으로 평가되었다.
- 본 연구를 통해 도출된 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 부동산 개발사업의 대분류별 위험요인을 분석한 결과 개발 전 단계에서는 기획 위험, 개발준비 단계에서는 개발사업 인허가 위험, 개발 단계에서는 현금흐름 위험이 가장 중요한 것으로 평가되었다. 둘째, 부동산 개발사업의 소분류별 위험요인을 분석한결과 개발 전 단계에서는 소비자 선호도의 변화, 개발준비 단계에서는 계약 및 인허가 관련업무, 개발 단계에서는 시행사 및 건설사의 부도, 관리 및 운영 단계에서는 사고 및 재해의 발생에 의한 시설보상이 가장 중요한 위험요인으로 평가되었다.
- 본 연구에서 선택한 AHP모형의 유용성은 세 가지로 요약할 수 있다. 첫째로, 중요도 산정에서 합리적인 의사결정을 통해 주관성을 배제할 수 있어 변수의 특성상 정량적이고 유형적인 기준뿐만 아니라 정성적이고 무형적인 기준까지도 비율척도로 측정할 수있는 장점이 있다. 둘째로, 평가자들의 판단에 대한 논리적 일관성을 검증할 수 있는 장치가 마련되어 있고 계층에 있는 요소들을 추가 또는 삭제할 수도 있어 요인분석의 결과를 반영할 수 있는 적용성이 강한 모델이다.
- 설문조사 자료를 바탕으로 AHP 분석을 통해, 부동산 개발사업의 대분류 위험요인에 대한 중요도와 우선순위를 도출하면 표 4와 같다. 표 4에서 보는 바와같이 개발 전 단계에서 가장 높은 위험은 기획 위험 (AHP중요도: 0.519)으로 평가되었으며, 다음으로 마케팅 위험(AHP중요도: 0.304), 시장 및 입지 위험 (AHP중요도: 0.177) 순으로 평가되었다. 따라서 개발전 단계에서는 기획 위험이 가장 중요하게 고려하는 위험요인으로 나타나는 반면, 개발사업 시 중요하다고 여겨지는 시장 및 입지 위험은 낮게 나왔다.
- 현금흐름 위험에서는 앞서 분석한 사업비 위험에서도 중요성을 나타냈던 시행사 및 건설사의 부도(자금부족)(AHP중요도: 0.649)가 높은 중요도로 평가되 었으며, 다음으로 각종 세제 정책의 변화(AHP중요도: 0.279), 미분양 발생(AHP중요도: 0.072) 순으로 평가되었다.
후속연구
- 그리고 사업자의 재무악화 및 도산에 따른 위험을 관리하기 위해서는 개발사업 전에 충분한 자금능력이 있는지를 검토하고, 사업비로 책정된 자금이외에 추가로 지출될 비용을 최소화하는 업무가 필요할 것이다. 특히, 보상금과 관련한 불확실성에 대비하여, 임차인 퇴거·명도 시 추가비용 발생에 대한 처리를 계약서상의 명시하고, 사전에 개발계획에 대한 주민 의견을 충분히 수렴하기 개발계획에 대한 반대의견을 적극적으로 반영하는 방안을 마련할 필요가 있다.
- 향후에는 표준화된 대량 공급형 개발사업보다는 소비자의 개성에 맞춘 개발사업이 대세인 만큼, 이에 대비한 위험관리가 필요한 것이다. 또한, 개발사업 부지가 확보되기 전 주변현황과 도시기본계획이나 관리계획을 철저히 검토하고, 정확한 시장조사 분석을 기초로 사업을 진행해고, 광역분석을 통한 부지의 지역적 특성도 파악하여야 할 것이다.
- 개발 전 단계에서 가장 중요한 위험요인들은 소비자 선호도의 변화, 사업자금 조달 계획, 교통 및 환경 분석의 순으로 나타났는데, 이들 위험요인을 적절하게 관리할 수 있는 방안을 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 소비자 선호도의 변화에 따른 위험을 관리하기 위해서는 개발사업 전에 소비자들의 유형, 기호 등을 사전에 파악하고, 소비자들의 욕구를 충족시켜 줄 수있는 맞춤형 개발사업을 시행하는 방안을 고려할 필요가 있다. 향후에는 표준화된 대량 공급형 개발사업보다는 소비자의 개성에 맞춘 개발사업이 대세인 만큼, 이에 대비한 위험관리가 필요한 것이다.
- 본 연구는 부동산 개발사업의 전형적인 개발단계만을 다루고 있어 개발사업의 다양한 유형별로 세분화된 개발 단계와 그에 대한 위험요인과 관리방안에 대해서 다루지 못했다는 점이 한계로 지적된다. 향후본 연구방법에서 더 나아가 부동산 개발사업의 다양한 사업에 따른 위험 관리방안에 대한 연구가 지속되어지면 변화하는 정부정책과 불확실한 시장환경에 대응하는데 많은 도움이 될 것으로 기대된다.
- 본 연구는 부동산 개발사업의 전형적인 개발단계만을 다루고 있어 개발사업의 다양한 유형별로 세분화된 개발 단계와 그에 대한 위험요인과 관리방안에 대해서 다루지 못했다는 점이 한계로 지적된다. 향후본 연구방법에서 더 나아가 부동산 개발사업의 다양한 사업에 따른 위험 관리방안에 대한 연구가 지속되어지면 변화하는 정부정책과 불확실한 시장환경에 대응하는데 많은 도움이 될 것으로 기대된다.
- 먼저, 소비자 선호도의 변화에 따른 위험을 관리하기 위해서는 개발사업 전에 소비자들의 유형, 기호 등을 사전에 파악하고, 소비자들의 욕구를 충족시켜 줄 수있는 맞춤형 개발사업을 시행하는 방안을 고려할 필요가 있다. 향후에는 표준화된 대량 공급형 개발사업보다는 소비자의 개성에 맞춘 개발사업이 대세인 만큼, 이에 대비한 위험관리가 필요한 것이다. 또한, 개발사업 부지가 확보되기 전 주변현황과 도시기본계획이나 관리계획을 철저히 검토하고, 정확한 시장조사 분석을 기초로 사업을 진행해고, 광역분석을 통한 부지의 지역적 특성도 파악하여야 할 것이다.
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