공공임대주택의 경과연수가 증가함에 따라 시설물의 노후화로 인한 유지관리비용이 급격히 증가하고 있다. 이에 효과적으로 대처하기 위해서는 우선 비용에 대한 정확한 예측을 하고 필요한 재원을 확보하는 일이 무엇보다도 중요하다 따라서 시설물 유지관리비에 영향을 미치는 요인들을 분석하고, 이를 고려한 비용 예측방법의 개발이 필요하다. 공공임대주택 운영관리비의 약 60%를 국가에서 지원하고 있는 미국의 경우는 수년간의 실적데이터를 바탕으로 운영관리비를 효과적으로 예측할 수 있는 방법을 개발하여, 공공임대주택이 적정한 수준에서 잘 운영될 수 있도록 하고 있다. 그러나 아직까지 국내에서는 공공임대주택을 대상으로 운영관리비 영향요인이나 예측 툴에 관한 연구 실적은 매우 미흡한 실정이다. 본 논문은 최근 5년간 공공임대주택에 실제 지출된 운영관리비를 바탕으로, 시설물 유지관리비용에 미치는 영향요인과 요인별 영향력 등을 밝혀냄으로써, 향후 객관적이고 정확한 비용예측 도구를 개발하는데 일조 하고자 한다.
공공임대주택의 경과연수가 증가함에 따라 시설물의 노후화로 인한 유지관리비용이 급격히 증가하고 있다. 이에 효과적으로 대처하기 위해서는 우선 비용에 대한 정확한 예측을 하고 필요한 재원을 확보하는 일이 무엇보다도 중요하다 따라서 시설물 유지관리비에 영향을 미치는 요인들을 분석하고, 이를 고려한 비용 예측방법의 개발이 필요하다. 공공임대주택 운영관리비의 약 60%를 국가에서 지원하고 있는 미국의 경우는 수년간의 실적데이터를 바탕으로 운영관리비를 효과적으로 예측할 수 있는 방법을 개발하여, 공공임대주택이 적정한 수준에서 잘 운영될 수 있도록 하고 있다. 그러나 아직까지 국내에서는 공공임대주택을 대상으로 운영관리비 영향요인이나 예측 툴에 관한 연구 실적은 매우 미흡한 실정이다. 본 논문은 최근 5년간 공공임대주택에 실제 지출된 운영관리비를 바탕으로, 시설물 유지관리비용에 미치는 영향요인과 요인별 영향력 등을 밝혀냄으로써, 향후 객관적이고 정확한 비용예측 도구를 개발하는데 일조 하고자 한다.
The maintenance expenses of public rental housing have drastically been increased as facilities become obsolete. As an effective means of managing such a situation, accurate estimating of maintenance expenses and securing financial resources are crucially important. It, therefore, is necessary to an...
The maintenance expenses of public rental housing have drastically been increased as facilities become obsolete. As an effective means of managing such a situation, accurate estimating of maintenance expenses and securing financial resources are crucially important. It, therefore, is necessary to analyze major factors affecting on maintenance expenses of public rental housing's facilities, and develop an effective instrument to estimate them. On the other hand, the U.S.A, where approximately 60 percent of public rental housing's operating costs are supported by the state, has already developed an effective tool to forecast operating costs based on several years' actual data. As a result, public rental housing has been operating with a reasonable level. However, there have been no remarkable researches and studies in this field in Korea. In this context, this study attempts to examine principal determinants of maintenance expenses of public rental housing's facilities, and their influence based on the latest five years' actual operating costs. This study may contribute to develop an objective and precise tool to forecast maintenance expenses of public rental housing.
The maintenance expenses of public rental housing have drastically been increased as facilities become obsolete. As an effective means of managing such a situation, accurate estimating of maintenance expenses and securing financial resources are crucially important. It, therefore, is necessary to analyze major factors affecting on maintenance expenses of public rental housing's facilities, and develop an effective instrument to estimate them. On the other hand, the U.S.A, where approximately 60 percent of public rental housing's operating costs are supported by the state, has already developed an effective tool to forecast operating costs based on several years' actual data. As a result, public rental housing has been operating with a reasonable level. However, there have been no remarkable researches and studies in this field in Korea. In this context, this study attempts to examine principal determinants of maintenance expenses of public rental housing's facilities, and their influence based on the latest five years' actual operating costs. This study may contribute to develop an objective and precise tool to forecast maintenance expenses of public rental housing.
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문제 정의
조사대상단지는 전국 166개 단지 중 5년간 연속된 시계열자료가 없거나 도중에 단지 계정 등이 분리되거나 합산되어 추적이 어려운 경우를 제외한 159개 단지의 자료를 최종 수집하여 Excel로 정리하였다. 5년간의 자료를 조사한 이유는 단지별 건물과 시설물의 수선시기 차이 발생에 따른 비용편차를 최소화하기 위한 것이다.
그러나, 아직까지도 공공임대주택에 지출되는 시설물 유지관리비의 개략적인 규모 및 영향요인들을 알 수 있는 실증연구가 매우 미흡하여, 예산수립은 물론 국가재정지원 요구를 위한 객관적 분석자료 작성에도 어려움을 겪고있는 실정이다. 따라서 본 연구는 전국 공공임대주택의 5년간 시설물 유지관리비 실적자료를 분석하여 시설물 유지관리비용에 영향을 미치는 요인과 요인별 영향력 등을 밝혀냄으로써, 향후 객관적이고 정확한 비용예측 도구를 개발하는데 기여하고자 한다.
본 연구에서는 공공임대주택 시설물 유지관리비를 보다 세분화하여 입주자로부터 징수되는 유지관리 비와 임대사업자가 지출하는 유지관리비, 둘을 합한 전체 시설물 유지관리비를 구분하여 각각의 영향요인과 영향력을 분석하고, 영향요인별 탄력성도 살펴보았다.
이번에는 이 두비용을 합산한 전체 시설물 유지관리비용을 대상으로 그 영향요인을 분석하고자 한다. 분석결과는 표 4와 같다.
작용하고 있었다. 특히 이번 연구에서는 연면적 규모에 따라 시설물 유지관리비의 증가와 감소가 이루어짐을 밝혀냄으로서, 시설물 유지관리비의 절감을 위한 경제적인 단지규모 (연면적)설계에 대한 정보를 제공하였다.
제안 방법
국내 선행연구에서의 영향요인은 공공임대주택 시설물 유지관리비 중심이 아니라 주로 분양주택의 관리비를 대상으로 한 결과이기는 하나, 공공임대주택의 시설물 유지관리비 영향요인 분석에 대한 선행연구가 미흡한 점과 관리비 내역에 시설물 유지관리비의 일부가 포함되어 있는 점을 고려하여 위의 특성별 요인을 영향요인으로 검토하였다. 한수진과 박신영(2003)은 이러한 특성을 건축적 특성, 관리 체계적 특성, 지역적 특성으로 다음과 같이 구분하였다.
관리방식은 모두 위탁관리이고, 직원 수 또한 자체관리 기준에 의거 세대규모에 따라 동일한 조건으로 배정되므로 이 역시 제외하였다. 따라서 본 연구에서 시설물 유지관리비에 영향을 미칠 것으로 예상되어 분석에 포함하기로 한 변수는 건축적 특성인 연면적, 세대크기(전용면적), 세대수, 층고, 경과연수 관리적 특성인 난방방식, 지역적 특성인 위치 즉 수도권 광역시 중소도시로 구분하였으며, 그 외에 입주자 특성을 고려하였다.
즉 시간변화에 따른 가치변화를 내포하고 있으므로 각 연도별 자료를 단순 비교할 수는 없다. 따라서 특정시점을 기준으로 한 동등한 가치로 환산하는 작업이 선행되어야 하는데, 본 연구에서 수집된 최근의 자료가 2005년도 것이므로 이를 기준으로 이미 기존 문헌들에서 사용된 바 있는 주택설비 수리지수 를 고려하여 비용을 현재 동일 시점으로 환산하였다. 또한 영향을 미치는 변수들의 탄력성을 알아보기 위해 종속변수를 로그값으로 변환하였다0.
시설물 유지관리비를 임대사업자가 부담하는 비용, 입주자가 부담하는 비용, 이 두 가지 비용을 합한 전체 비용으로 분류한후, 각각 비용에 대해 통계적 분석방법을 사용하여 건축적 특성, 관리적 특성, 지역적 특성, 입주자 특성별로 영향요인과 영향력등을 살펴보았다.
대상 데이터
본 연구는 K공사에서 관리하고 있는 전국 공공임대주택 중 영구적 임대를 목적으로 하는 공공임대 50년과 영구임대주택을 대상으로 전체 운영관리비 중 시설물 유지관리비에 대한 영향요인및 영향력 등을 밝혀내는 것으로 연구의 범위를 한정하였다. 본연구에서 사용한 실적자료는 K공사의 재무현황분석서, 위탁관리 업체의 회계결산서에서 시설물 유지관리비에 해당하는 비목을 발췌하여 재정리한 것이다.
본 연구의 목적을 실현하기 위하여 K공사가 임대사업주체로 2005년말 기준 현재 N공단에 위탁관리하고 있는 전국의 공공임대주택을 대상으로 시설물 유지관리비를 조사하였다. 조사개요는 다음과 같다.
본연구에서 사용한 실적자료는 K공사의 재무현황분석서, 위탁관리 업체의 회계결산서에서 시설물 유지관리비에 해당하는 비목을 발췌하여 재정리한 것이다.
조사대상단지는 전국 166개 단지 중 5년간 연속된 시계열자료가 없거나 도중에 단지 계정 등이 분리되거나 합산되어 추적이 어려운 경우를 제외한 159개 단지의 자료를 최종 수집하여 Excel로 정리하였다. 5년간의 자료를 조사한 이유는 단지별 건물과 시설물의 수선시기 차이 발생에 따른 비용편차를 최소화하기 위한 것이다.
데이터처리
2%를 입주자가 부담하고 있는 것을 알 수 있었다. 또한 다중회귀분석에 앞서 입주자가 지출하는 비용과 임대사업자가 지출하는 비용과의 상관성을 살펴보기위해 Pearson 상관관계 분석을 해보았다. 그 이유는 임대사업자가 지출하는 시설물 유지관리비 지출이 많을수록, 입주자가 지출하는 비용은 줄어들 가능성이 있기 때문이다.
이론/모형
살펴보았다. 변수투입방법은 단계적 선택(Stepwise)방법을 사용하여 유지관리비에 영향력을 미치는 변수만을 선별적으로 발췌하였다.
성능/효과
비용이 지출되고 있었다. 광역시에 소재하는 공공임대단지가 수도권이나 중소도■시에 위치한 공공임대단지보다 지출이 많았으며, 입주자 중 기초생활수급자가 60% 초과인 단지는 60% 미만인 단지보다 시설물 유지관리비 지출이 많은 것으로 나타났다. 연면적 70, 000m2 이상 규모 단지에서 비용은 감소했으며, 전용면적 7시2평에서는 타 평형보다 보다 많은 비용이 지출되고있는 것으로 나타났다 분석결과에서 연면적이 70, 000m2 이상이 되면 비용이 감소함으로, 시설물 유지관리비를 고려한 경제적 설계를 위해서는 70, 000m2 이상의 단지 규모가 적정하다 할 수 있다.
가장 큰 영향력을 미치는 변수는 고층으로 저층에는 없는 승강기 수선유지비가 관리비로 부과되기 때문이다. 그 외 중앙난방을 제외한 변수들은 음의 영향력을 미치고 있는데, 중소도시의 경우 수도권과 광역시에 비해 시설물 유지관리비 지출이 상대적으로 적게 지출되고 있었으며, 500세대 미만일 경우도 그 이상의 세대수 보다 적게 지출되고 았음을 알 수 있었다. 또한 수급자 비율이 60% 이상일 경우그 미만보다 시설물유지관리비 지출은 적었다.
광역시가 중소도시나 수도권에 비해 비용 지출이 많이 되고 있으며, 연면적의 경우 70, 000m2 이상 범주에서는 유지관리비가 그 미만 규모보다 감소하는 것으로 나타나 단지 계획 시 단지의 규모를 70, 000m2 이상으로 설계한다면 시설물 유지관리비를 고려한 경제적 규모의 설계가 가능하다. 그리고 전용면적 7T2평 규모가타 규모보다 비용이 많이 지출되고 있었으며, 중앙난방이 지역난방이나 개별난방에 비해 비용지출이 큰 것으로 나타났다. 식(3)은 시설물 유지관리비 다중회귀 모델식을 나타낸 것으로 영향력을 미치는 변수들의 탄력성에 대해 살펴보고자 한다.
변수별 영향력 역시 동일하지 않았다. 따라서 시설물 유지관리비용 분석 시, 지출된 비용의 성격과 특성을 고려하여야만 영향요인을 효과적으로 설명할 수 있으며, 비용 예측의 정확성 또한 향상시킬 수 있다
그 외 중앙난방을 제외한 변수들은 음의 영향력을 미치고 있는데, 중소도시의 경우 수도권과 광역시에 비해 시설물 유지관리비 지출이 상대적으로 적게 지출되고 있었으며, 500세대 미만일 경우도 그 이상의 세대수 보다 적게 지출되고 았음을 알 수 있었다. 또한 수급자 비율이 60% 이상일 경우그 미만보다 시설물유지관리비 지출은 적었다.
또한 아직까지 기존연구에서 고려하지 못했던 입주자 특성 변수를 반영하여 분석한 결과, 입주자 특성이 공공임대주택 시설물 유지관리비용에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 공공임대주택의 시설물 유지관리는 분양주택과 달리 입주자 특성을 고려한 유지관리 계획이 요구된다.
분류된 비용별로 영향요인 분석결과는 서로 상이했지만, 모든 비용에서 경과연수, 연면적, 기초생활수급자 비율 등은 공통적인 영향요인으로 작용하고 있었다. 특히 이번 연구에서는 연면적 규모에 따라 시설물 유지관리비의 증가와 감소가 이루어짐을 밝혀냄으로서, 시설물 유지관리비의 절감을 위한 경제적인 단지규모 (연면적)설계에 대한 정보를 제공하였다.
분석결과는 표 2와 같다. 시설물 유지관리비에 영향을 미치는 변수는 경과연수 11년 이상, 연면적 70, 000m2 이상, 굉역시, 수급자 없음, 전용 7T2평, 중앙난방 등으로 나타났다.
2%에 해당되며, 분석결과는 표 3과 같다. 시설물 유지관리비에 영향을 미치는 변수는 고층, 중소도시, 기초생활 수급자 60%초과, 500세대 미만, 중앙난방 등으로 나타났다.
년이다. 시설물 유지관리비의 67.8%를 임대사업자가, 32.2%를 입주자가 부담하고 있는 것을 알 수 있었다. 또한 다중회귀분석에 앞서 입주자가 지출하는 비용과 임대사업자가 지출하는 비용과의 상관성을 살펴보기위해 Pearson 상관관계 분석을 해보았다.
식⑸에서 알 수 있듯이 단지의 경과연수 11년 이상에서는 10 년 이하 단지보다 비용이 31.4% 증가되고, 광역시일 경우 13.8%, 수급자 60% 초과 단지일 경우 13.8%, 고층의 경우 저층보다 21, 1%, 전용면적 7-12평의 경우 타 평형보다 8.7% 증가하는 것으로 나타났다. 반면 연면적 70, 000m2 이상에서는 비용이 14.
광역시에 소재하는 공공임대단지가 수도권이나 중소도■시에 위치한 공공임대단지보다 지출이 많았으며, 입주자 중 기초생활수급자가 60% 초과인 단지는 60% 미만인 단지보다 시설물 유지관리비 지출이 많은 것으로 나타났다. 연면적 70, 000m2 이상 규모 단지에서 비용은 감소했으며, 전용면적 7시2평에서는 타 평형보다 보다 많은 비용이 지출되고있는 것으로 나타났다 분석결과에서 연면적이 70, 000m2 이상이 되면 비용이 감소함으로, 시설물 유지관리비를 고려한 경제적 설계를 위해서는 70, 000m2 이상의 단지 규모가 적정하다 할 수 있다. 식(5)는 시설물 유지관리비 다중회귀 모델식을 나타낸 것으로 영향력을 미치는 변수들의 탄력성에 대해 살펴보고자 한다.
137)순으로 나타났다. 이 변수들 중에서 가장 영향력을 미치는 변수는 경과연수(0.370)로 경과연수가 증가할수록 시설물 유지관리비도 크게 증가하는 현상을 보이고 있다. 이는 임 대사업주체의 수선은 주로 경과연수별로 계획된 장기수선계획에 의거 시행되기 때문이다.
전체 시설물 유지관리 비용에 영향을 미치는 요인은 경과연수11 년 이상, 광역시, 기초생활수급자 60%이하, 고층, 연면적 70, 000 m2 이상, 전용면적 7평~12평으로 나타났다. 시설물 유지관리비에 미치는 영향력은 경과연수 11년 이상(0.
후속연구
이는 Harvard(2003)의 보고서 결과와 일치하는 것으로, 국내의 경우도 저소득층이 많은 공공임대단지 일수록 반달리즘이나 시설물의 물리적 파괴로 인하여 시설물 유지관리비용이 증가한다는 사실을 간접적으로 입증하는 의미 있는 결과라 할 수 있다. 또한 상기의 증감률을 단지 조건에 따라 선택적으로 비용예측에 활용한다면, 매우 객관적이고 활용하기 쉬운 예측 Tool이 될 것으로 판단된다.
비록 현재로서는 상관성이 크지는 않지만 장기간의 시설물 유지관리비 실적자료가 확보된다면 상관성 정도에 영향을 미치리라사료된다.
따라서 공공임대주택의 시설물 유지관리는 분양주택과 달리 입주자 특성을 고려한 유지관리 계획이 요구된다. 하겠으며, 본 연구에서 제안한 변수별 증감률은 공공임대주택 시설물 유지관리비용을 단지별 조건에 근거하여 객관적이고 실용적으로 예측할 수 있는 지표가 되리라 사료된다.
수행해 나가고 있다. 향후 공공임대주택 유지관리비용의 장기 시계열자료 확보와 상세한 비용분류를 통하여 기존의 모델식을 보다 구체화하고 정확성을 향상시킬 수 있는 후속 연구를 계속 진행할 예정이다.
향후 정부는 저소득층의 주거안정을 위해 선진국 수준의 임대주택 재고비율에 도달하고자 국민임대주택 100만호 건설을 추진하고 있다. 물론 공급도 중요하지만 공공임대주택의 유지관리를 위한 정책개발도 동시에 고려되어야 한다.
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