[논문]서울시 도시형 생활주택 원룸형 주거의 계획특성 및 개선방안 연구

조민정

문제 정의

도시형 생활주택 원룸형 사례의 주거계획 실태를 조사 분석한 결과 특히 주거의 다양성, 대지의 환경조건과 도시 맥락에 대한 대응, 거주자의 사회적 관계망 형성 측면에 문제점이 노출되어 이에 대한 계획적 개선방안을 제안하고자 한다. 우리나라의 도시형 생활주택 원룸형 계획은 철근 콘크리트의 벽식구조를 기본으로 하여 단위 세대의 분리가 고정되어 있다.
그러나 정부의 정책 방향이 기존 공동주택의 건설, 공급기준 완화를 통한 소형 공동주택의 양적 확대에 초점이 맞춰져 있어 도시형 생활주택의 무분별한 양산과 도시 주거환경의 질 저하가 우려되고 있다. 따라서 본 연구에서는 도시형 생활주택 인허가의 대다수를 차지하며 최근 소형 공동주택 시장에서 1인가구의 주거유형으로 급부상하고 있는 도시형 생활주택 원룸형 주거의 계획 실태 및 문제점을 파악하고 개선방안을 조명하고자 한다. 이를 통해 도시형 생활주택 원룸형 시공 현안들의 문제점을 인식하고 건설적 발전방안을 공유함으로써 도시 주거환경 개선을 위한 건축계획 및 제도적 정책 제고를 유도하는 것을 연구의 목적으로 한다.
사업성 위주의 개발 또한 기존의 원룸형 주거유형을 답습하는 계획수준을 요구하여 다양한 디자인 시도에 장애 요인이 되고 있다. 이러한 이유로 도시형 생활주택 원룸형 주거의 향후 발전을 모색하기 위해 유사 주거유형에 대한 국외 선진 사례들의 계획적, 제도적 시사점을 예로 들어 개선안을 제시하였다. 첫째, 계획적 측면에서는 건물의 배치와 단위세대 공간구성의 다양성 확보, 인접 건물의 대응과 자연조건의 유입을 확대하는 공간계획을 제안한다.
따라서 본 연구에서는 도시형 생활주택 인허가의 대다수를 차지하며 최근 소형 공동주택 시장에서 1인가구의 주거유형으로 급부상하고 있는 도시형 생활주택 원룸형 주거의 계획 실태 및 문제점을 파악하고 개선방안을 조명하고자 한다. 이를 통해 도시형 생활주택 원룸형 시공 현안들의 문제점을 인식하고 건설적 발전방안을 공유함으로써 도시 주거환경 개선을 위한 건축계획 및 제도적 정책 제고를 유도하는 것을 연구의 목적으로 한다.

제안 방법

공용공간 계획은 코어 및 복도, 부대시설, 복리시설로 세분화하여 조사하였다. 코어 형태는 주로 중심코어 형이었는데 중심외주부에 계단실과 승용승강기의 코어 설비를 집약적으로 삽입하고 중복도형으로 단위세대를 배치하여 공용공간 면적과 내부 동선을 최소화하였다.
시공사례로 한정하여 연구를 진행하였다. 다음 2장에서는 문헌고찰을 통해 도시형 생활주택의 유형별 정의 및 건설, 공급 법령 기준을 이해하고 서울시 인허가 자료(2010. 11. 30 기준)를 기초로 공급 현황을 분석하여 도시형 생활주택 원룸형의 현황 파악에 집중하였다. 3장에서는 도시형 생활주택 원룸형 인허가 취득사례 중 도시형 생활주택 단일 용도로 계획된 시공사례 14건을 조사대상으로 선정하였다.
단위세대 계획은 전용면적, 기능별 구성, 평면형태' 설 비, 마감재 항목을 조사하였다. 조사대상 대부분 단위세 대 전용면적 20廿이하의 초소형 평형대로 구성되어 있었 으며 평면유형에 있어서도 다양성과 특수성이 부족한 것으로 조사되었다.
지역 부동산 공인중개사로 구성된 관계자인터뷰 조사를 실시하여 건축계획 각론상의 입지 및 배치, 단위세대, 공용공간에 대한 세부 시설 및 설비 계획을 조사하였다. 또한 조사자료 분석과 조사대상 관계자들과의 인터뷰를 종합하여 도시형 생활주택 원룸형 계획현황의 문제점을 도출하였다. 조사대상 주거의 기본 건축개요는 <표 4>와 같다.
21)또한 주거지 주변에 판매, 의료, 문화, 공공시설 등 다양한 근린 생활편의시설이 인접하여 입지조건이 양호하였다. 배치 계획은 건물배치형태, 접근도로현황, 진입방식, 향, 조망 항목을 조사하였다. 법령의 최소 이격거리 기준24)에 준하여 주변의 인접 건물과 2-3m 이내의 거리에 배치되었는데 4-5층 높이의 건물 규모를 고려하였을 때 사실상 거의 맞닿아 있는 수준이었다.
3장에서는 도시형 생활주택 원룸형 인허가 취득사례 중 도시형 생활주택 단일 용도로 계획된 시공사례 14건을 조사대상으로 선정하였다. 조사방법과 내용은 현장조사, 문헌 조사, 관계자 인터뷰7)를 종합하여 건축계획 각론상의 입지 및 배치, 단위세대, 공용공간의 세부 시설 및 설비요소를 분석하고 문제점을 논하였다. 4장에서는 3장의 분석 결과를 기초로 도시형 생활주택 원룸형의 개선영역을 계획적, 제도적 영역으로 설정하고 국외 소형 공동주택 관련 주거계획 및 정책분야 선진사례8)의 시사점을 토대로 개선방안을 제시하였다.
구청 인허가 담당자.지역 부동산 공인중개사로 구성된 관계자인터뷰 조사를 실시하여 건축계획 각론상의 입지 및 배치, 단위세대, 공용공간에 대한 세부 시설 및 설비 계획을 조사하였다. 또한 조사자료 분석과 조사대상 관계자들과의 인터뷰를 종합하여 도시형 생활주택 원룸형 계획현황의 문제점을 도출하였다.
이러한 이유로 도시형 생활주택 원룸형 주거의 향후 발전을 모색하기 위해 유사 주거유형에 대한 국외 선진 사례들의 계획적, 제도적 시사점을 예로 들어 개선안을 제시하였다. 첫째, 계획적 측면에서는 건물의 배치와 단위세대 공간구성의 다양성 확보, 인접 건물의 대응과 자연조건의 유입을 확대하는 공간계획을 제안한다. 이를 위해 공간의 가변성을 지원하는 구조"설비, 실내 제품 시스템의 개발과 양산화 체제를 통한 실무적용 확대가 필요하다.

대상 데이터

30 기준)를 기초로 공급 현황을 분석하여 도시형 생활주택 원룸형의 현황 파악에 집중하였다. 3장에서는 도시형 생활주택 원룸형 인허가 취득사례 중 도시형 생활주택 단일 용도로 계획된 시공사례 14건을 조사대상으로 선정하였다. 조사방법과 내용은 현장조사, 문헌 조사, 관계자 인터뷰7)를 종합하여 건축계획 각론상의 입지 및 배치, 단위세대, 공용공간의 세부 시설 및 설비요소를 분석하고 문제점을 논하였다.
따라 계획되었다. D와 N을 제외한 모든 사례에서 계단실 공간을 제외한 1층 전체를 필로티화하여 주차장으로 사용하였다. 이 경우 지상 1층 계단실이 건물 내부로의 주출입구 역할을 겸하고 있었는데 주차공간과 보행 진입 동선이 명확히 분리되지 않아 사용자의 안전 문제에 대한 대응이 필요하였다<그림 3>.
본 연구에서는 도시 주거수요 변화와 미래전망에 근거하여 공간범위 및 대상을 서울시 도시형 생활주택 원룸형 시공사례로 한정하여 연구를 진행하였다. 다음 2장에서는 문헌고찰을 통해 도시형 생활주택의 유형별 정의 및 건설, 공급 법령 기준을 이해하고 서울시 인허가 자료(2010.
조사대상 주거는 2010년 11월 30일 기준 준공 완료 및 시공 중인 서울시 도시형 생활주택 원룸형 중 도시형 생활 주택 단일용도로만 계획된 총 14건을 선정하였다. 각 사례에 대해 현장조사, 온.

성능/효과

그러나 세대수가 많은 아파트형이라도 거주자 공동체를 위한 복리시설 설치 의무가 없어 단지 규모에 따른 탄력적 적용을 검토할 필요가 있다.18)공급기준에서는 특히 무주택자 기준을 주목할 필요가 있는데 전용면적 20m‘이하를 소유할 경우 1 가구 2주택이 적용되지 않아 단위세대 20irf이하로 전용면적 공급이 편중되는 현상과도 무관하지 않다.19)
3%로 집계되었는데1) 이는 지난 2005년 인구주택총조사 당시의 추정 예상 시점인 2030년을 20년이나 빠르게 앞당겼다는 점에서 눈길을 끈다.2) 그러나 1인가구의 급속한 증가세에 반해 정부가 그동안 추진해 온 주택공급 정책은 3-4인 가구 중심의 중.대형 평형 아파트 공급 위주로 진행되어 왔다.
조사대상 대부분 단위세 대 전용면적 20廿이하의 초소형 평형대로 구성되어 있었 으며 평면유형에 있어서도 다양성과 특수성이 부족한 것으로 조사되었다.26) 공급자 측면에서는 단위세대의 규모 와 평면을 유사한 유형으로 통일할수록 건축비 절감 효과를 거둘 수 있다. 그러나 거주자의 행태, 연령, 기호, 경제력에 따른 라이프스타일 특성 반영은 소극적이었다.
침실 공간에 개방된 유형(EB-KI丄b형)으로 크게 분류할 수 있었다.27)주방 시 설은 수납장, 냉장고, 세탁기, 전자레인지 등 가구와 가 전기기를 빌트인 일체식으로 비치한 경우가 많았는데 주 방설비의 집약적 배치에 의한 공간의 효율성 및 작업의 편의를 도모하였다. 신발장, 옷장, 식기 수납장, 냉장고, 세탁기, 에어컨 등의 수납 및 가전설비는 거의 모든 조 사대상에서 기본 옵션으로 제공되고 있었다.
28) 발코니 유무 여부는 비슷한 비율로 조사되었는데 발코니가 있는 경우 실 외기, 보일러실을 겸하고 있어 설비 배치의 효율성을 증진시킨 사례도 있 었다, 반면 단위세대 면적의 협소, 건축비 상승의 이유로 발코니를 두지 않은 경우도 많았고 전용면적 증대를 위해 발코니를 확장하여 공급한 사례도 있었다.
그러나 도시형 생활주 택 원룸형의 경우 복층형 구조가 법령상 위배된다는 해 석도 있어 명확한 기준 제시가 요구되고 있다.29)설비 항목에서는 초고속 인터넷망, 케이블방송 전용선 등 정 보통신설비와 자동도어락, 비디오폰, 인터폰 시스템 등 안전방범 설비가 대부분의 세대에 설치되어 있었다. 환 경조절 관련 설비 중 차폐시설의 경우 채광 조절과 시선 차단을 위해 필수적이었으나 입주자가 개인적으로 구비 해야 되는 조건이 많았다.
다세대, 연립주택은 소 방법의 특정소방대상물 적용 범위에서 제외되어 소방시 설 설치의무 및 주기적 점검에 대한 법적 기준과 제재 수단이 전무하다,32) 다세대주택의 잦은 화재사고와 예방 에 대한 논의가 지속적으로 거론되고 있음을 고려할 때 제도적 보완이 시급한 실정이다.33)주민 휴게시설 등 복 리시설 계획은 거의 전무한 것으로 조사되었지만 일부 계획된 사례마저도 1층이나 옥상 조경 자투리 공간에 외부 휴게시설을 겸용하고 있어 거주자의 이용도 저조하고 관리도 잘 되지 않는다는 설명이다.
대형 평형 아파트 공급 위주로 진행되어 왔다. 그 결과 1인가구의 주요 거주지였던 저층 단독, 다가구, 연립주택지가 고층 아파트 단지로 재개발되어 멸실됨에 따라 소형 공동주택 공급 부족 현상이 초래되었다. 3)정부는소형 공동주택 공급 활성화의 일환으로 2009년 5월부터 도시형 생활주택 제도를 도입하여 시행하고 있다.
배치계획 시 대지의 자연적 조건과 주변 도시 맥락과의 조화, 인접 건물과의 관계, 차량 및 보행 동선에 대한 세부 검토가 부족한 것으로 종합할 수 있다. 따라서 단위 세대와 코어의 배치, 설비의 집약화, 건물 진입 및 출입구 위치 선정, 보차 진입 분리 방법을 효과적으로 풀어나가는 배치 계획이 필요하다.
이상과 같이 단위세대 계획에서는 대지의 형태나 층높 이에 따른 건축선의 후퇴로 약간의 차이가 있을 수는 있으나 기본적으로 평면, 단면의 유형과 면적대의 다양성 이 부족한 것으로 조사되었다. 빌트인 수납공간과 가전 설비’ 정보통신설비, 보안설비 등 각종 편의시설이 제공 되었지만 거주자의 자유로운 가구 배치, 빌트인 설비 요 소의 선택, 발코니 활용이 제한되어 거주자의 기호에 따른 실내공간의 변형이 거의 불가능했다.
단위세대 계획은 전용면적, 기능별 구성, 평면형태' 설 비, 마감재 항목을 조사하였다. 조사대상 대부분 단위세 대 전용면적 20廿이하의 초소형 평형대로 구성되어 있었 으며 평면유형에 있어서도 다양성과 특수성이 부족한 것으로 조사되었다.26) 공급자 측면에서는 단위세대의 규모 와 평면을 유사한 유형으로 통일할수록 건축비 절감 효과를 거둘 수 있다.
조사대상 주거의 주변 입지특성을 살펴보면 도심이나 부도심 중심지보다는 대학가나 대중교통 접근성이 우수한 지하철 역세권 주변의 주택가 내부에 위치하여 학생, 직장인의 주거수요가 많은 것으로 조사되었다.21)또한 주거지 주변에 판매, 의료, 문화, 공공시설 등 다양한 근린 생활편의시설이 인접하여 입지조건이 양호하였다.
또한 수납, 세탁, 설비 공간 등 다목적 활용도가 높아 발코니의 장점을 살린 계획을 고려할 수 있다. 평면조닝은 두 가지 유형으로 집약되었는 데 현관에 인접하여 화장실, 주방공간을 구성하고 거실, 침실, 발코니 공간의 독립성을 향상시킨 EBK-Lb형과 현관, 화장실 구역과 주방, 침실, 거실 구역을 분리하되 화장실과 주방 설비를 집약시킨 EB-K丄b형으로 분류할 수 있었다. EBK-Lb형은 한쪽 벽면에 빌트인 수납장 및 가전 기기와 주방공간을 일체식으로 구성할 수 있어 공 간의 효율성이 높고 EB-KLb형은 주방의 작업공간 확보 와 설비의 효율성 측면에서 장점이 있다<그림 5>, 장방 형의 평면에 현관 출입방향이 단변진입형인 사례가 많아채광 및 환기 면적에서 불리한 경우가 많았다.

후속연구

특히 일본의 원룸 맨션 디자인 지침에서 주목할 사항은 1인가구 외에도 가족형 일반주택이나 고령자 주호를 병설하도록 지도하고 지역의 자치회 참여를 권유하는 등의 세대 통합형 커뮤니티를 지향한다는 점이다. 的)따라서 사회 이슈화되고 있는 공동주거 커뮤니티의 단절 극복과 여성 및 노인 1인가구의 사회 안전망 확충 차원에서도 이와 유사한 제도의 도입을 추진할 수 있을 것이다.爹)
그러나 관계부처 담당자, 설계실무자, 공급자, 수요자, 연구 전문가 등 해당 관계자들의 의견 조율을 통해 다양한 계획적 시도를 장려하고 제도적 보완 사항을 개선한다면 도시 저층 주거지의 자연스런 개발을 유도하고 미래 가구구조 변화에 대응하는 도시 소형 공동주택 유형으로서 정착될 수 있을 것이다.
또한 환경 조절을 위해 공간 배치와 외피 시스템 계획을 연계할 필요가 있다. 둘째, 제도적 측면에서는 주거환경의 질적 수준 제고를 위해 소음, 공지, 조경, 주차시설 등 현행 건설완화 조항을 보완하고 건물의 유지 관리 및 화재 안전 제도를 강화할 것을 제안한다. 또한 공동체 관계 증진을 위해 다양한 가구 유형의 혼합을 모색하는 정책을 수립할 필요가 있다.
따라서 후속 연구에서는 국내 인구구조와 주택시장 현황 및 미래 도시환경 변화 전망에 근거하여 도시형 생활 주택 제도를 보완하고 디자인 지침 수립을 위한 연구가 실행되어야 할 것이다.
둘째, 제도적 측면에서는 주거환경의 질적 수준 제고를 위해 소음, 공지, 조경, 주차시설 등 현행 건설완화 조항을 보완하고 건물의 유지 관리 및 화재 안전 제도를 강화할 것을 제안한다. 또한 공동체 관계 증진을 위해 다양한 가구 유형의 혼합을 모색하는 정책을 수립할 필요가 있다. 이를 위해 지자체가 중심이 되어 지역의 상황에 맞는 주거 정책과 디자인 지침을 운영함으로써 제도적 정비가 주택계획 실무에 연계될 수 있는 시스템 구축이 필요하다.
주차시설의 경우 개인 차량 필요성이 적은 역세권 주변지역을 도시형 생활주택 주거지로 장려하되 지자체에서 지역의 노후 필지들을 매입하여 공용 주차공간으로 개발하는 등의 도시계획적 접근을 고려해야 한다. 또한 유사시 소방차나 대형 차량의 접근이 용이하도록 주거지 전면 도로를 확보는 법령 기준을 마련하여 시행해야 할 것이다. 거주자와 근린 이웃의 프라이버시 보호를 위해서는 단위세대의 경계벽과 창호계획에 대한 차폐와 방음설비 기준을 현행보다 강화하는 한편 근린 이웃과의 불필요한 마찰을 최소화하는 건물배치 계획을 유도해야 한다.
제도적 측면에서는 현행 법령의 건설기준 완화 조항을 제고하고 주거의 프라이버시 증진, 관리, 안전 부분의 제도를 보완함으로서 거주환경의 질적 개선을 도모할 것을 제안한다. 또한 세대구성, 주민 복리시설 설치 부분을 재정비하여 1인가구 뿐만이 아닌 다양한 세대의 혼합을 유도하고 공동체의 사회적 관계망 형성을 도모할 필요가 있다.

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