본 연구에서는 상업용 임대건물을 대상으로 사용자, 소유자, 관리자 3자와 이들 3면에 발생되는 권리와 의무, 급부와 반대급부에서 나타나는 문제점과 이들을 둘러싼 법과 제도의 문제점을 문헌조사와 전문가 인터뷰 그리고 현장의 설문조사를 통하여 건물관리 제도의 총체적 문제점을 도출하고자 하였다. 현재와 같이 급변하는 시대에 각 분야에서 그들의 다양성에 맞도록 각종 개선을 요구하지만 제한된 시간과 인력 그리고 예산 등의 이유로 최선의 개선에 따른 우선순위는 능률적이고 경제적 지출을 필요로 하는 중요한 사안이다. 이에 본 연구에서는 도출된 문제점에서 BSC관점으로 평가요소를 추출하고 추출된 평가요소에 AHP 기법을 활용하여 가중치를 구한 후 가중치 적용 전 후를 비교 평가하여 중요도를 정함으로써 3자3면을 위한 효과적인 대안과 합리적 지출을 실현할 수 있게 된다. 이로서 향후 건물기능의 스마트화 및 가치의 극대화, 사용자 편익이 보장되는 건물관리제도가 현실화되는 계기를 마련하고자 한다.
본 연구에서는 상업용 임대건물을 대상으로 사용자, 소유자, 관리자 3자와 이들 3면에 발생되는 권리와 의무, 급부와 반대급부에서 나타나는 문제점과 이들을 둘러싼 법과 제도의 문제점을 문헌조사와 전문가 인터뷰 그리고 현장의 설문조사를 통하여 건물관리 제도의 총체적 문제점을 도출하고자 하였다. 현재와 같이 급변하는 시대에 각 분야에서 그들의 다양성에 맞도록 각종 개선을 요구하지만 제한된 시간과 인력 그리고 예산 등의 이유로 최선의 개선에 따른 우선순위는 능률적이고 경제적 지출을 필요로 하는 중요한 사안이다. 이에 본 연구에서는 도출된 문제점에서 BSC관점으로 평가요소를 추출하고 추출된 평가요소에 AHP 기법을 활용하여 가중치를 구한 후 가중치 적용 전 후를 비교 평가하여 중요도를 정함으로써 3자3면을 위한 효과적인 대안과 합리적 지출을 실현할 수 있게 된다. 이로서 향후 건물기능의 스마트화 및 가치의 극대화, 사용자 편익이 보장되는 건물관리제도가 현실화되는 계기를 마련하고자 한다.
The purpose of this study is to devise the overall problems (such as, rights and obligations between users, owners, managers regarding commercial rental buildings, benefit/benefit in return, and the relevant regulations and systems) of the building maintenance system through field surveys, expert in...
The purpose of this study is to devise the overall problems (such as, rights and obligations between users, owners, managers regarding commercial rental buildings, benefit/benefit in return, and the relevant regulations and systems) of the building maintenance system through field surveys, expert interviews, and literature reviews. In this rapidly changing society, there are a huge amount of needs for various reforms which can meet the diversity in each area, so it is greatly important to choose priority for the best improvement for efficient and economic expenses due to limited time, human resources and budgets. In this regard, the study extracted the evaluation elements from the devised problems with the viewpoint of BSC, calculated the weights through application of AHP to the extracted evaluation elements, evaluated the difference between before/after application of weights, and set the status, which makes it possible to realize the effective solutions and the reasonable expenses for all parties. By doing so, it is expected that the building maintenance system which maximizes the value and guarantees the user's convenience with smart functions of the building, will be realized in the near future.
The purpose of this study is to devise the overall problems (such as, rights and obligations between users, owners, managers regarding commercial rental buildings, benefit/benefit in return, and the relevant regulations and systems) of the building maintenance system through field surveys, expert interviews, and literature reviews. In this rapidly changing society, there are a huge amount of needs for various reforms which can meet the diversity in each area, so it is greatly important to choose priority for the best improvement for efficient and economic expenses due to limited time, human resources and budgets. In this regard, the study extracted the evaluation elements from the devised problems with the viewpoint of BSC, calculated the weights through application of AHP to the extracted evaluation elements, evaluated the difference between before/after application of weights, and set the status, which makes it possible to realize the effective solutions and the reasonable expenses for all parties. By doing so, it is expected that the building maintenance system which maximizes the value and guarantees the user's convenience with smart functions of the building, will be realized in the near future.
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문제 정의
이러한 인식을 배경으로 본 연구에서는 21C에 요구되는 건물관리의 효율적 관리에 지장을 초래하는 저해요인이나 문제점 및 모순 등을 개선하기 위한 대안을 탐색·발굴하여 BSC(Balance Score Card)관점에서 평가하고 AHP(Analytical Hierachy Process)를 활용하여 개선안의 중요도를 파악하여 건물관리의 선진화와 세계화를 위한 대안을 보다 합리적이고 객관화하는데 정책적 시사점을 제공하고자 한다.
또한 건물관리 이해당사자의 권리와 의무 그리고 이에 관련된 법과 제도의 문제점을 도출, 중요도를 파악하여 필요시 적절하게 정책 자료로 활용되도록 이론과 방안을 학문적으로 도출하고자 한다.
소프트 서비스는 기본적으로 건물관리비의 70%이상을 점하는 실내환경미화와 조경, 보안, 경비 등 주로 인적(人的)자원에 의존하는 활동과 서비스를 포괄한다. 본 연구에서는 건물관리의 상당부분을 점하는 실내환경미화(室內環境美化)에 관하여 집중적으로 다루고자 한다.
본 연구에서는 건물관리제도의 평가 및 우선순위에 관한 실증적 연구 자료를 얻기 위해 문헌연구와 전문가 인터뷰를 기초로 도출된 표 2의 자료를 기초로 설문지(A)를 설계하였다. 그리하여 (사)한국건물위생관리협회의 480여 정회원에게 5점 척도의 설문지를 발송하고, 인터넷 홈페이지, 방문조사 등으로 설문지를 회수하여 연구 자료로서 적합한 100개의 설문지만 발췌, 분석하였다.
2 가중치 산정의 분석 메카니즘)에서 분석적 계층화 과정법에 의한 상대적 중요도 산정에 관한 일반적인 절차에 대하여 기술하였으며 가중치 산정을 위한 모형도 그림 3을 제시하였다. 따라서 본 연구의 모형에서 가중치 산정의 절차를 간략하게 기술하고자 한다.
제안 방법
이에, 문헌 연구와 경력 10년 이상의 대표이사, 임원, 현장소장과 같은 전문가 인터뷰를 통하여 얻은 표 2의 문제점은 표 1에서 언급되는 산업화 정보화 시대인 현재의 문제점이며 표 2의 개선안은 창의성시대인 미래를 위한 상대적 대안들이다. 이들 대안을 BSC관점으로 평가하고 현장을 중심으로 이루어진 설문조사를 통하여 확인하고 또한 이를 AHP기법을 활용하여 개선안의 중요도를 선별하고자 한다.
개인이나 법인이 소유한 상업용 임대건물을 본 논문의 연구대상으로 하여 문헌조사 및 인터뷰 등 이론적 고찰을 통하여 선행연구를 한 결과, 건물 사용자(tennant), 소유자(owner), 관리자(maintenance)와의 3자3면을 둘러싼 직·간접 이해당사자 사이에는 권리와 의무, 원인과 결과, 급부와 반대급부가 항시 존재함으로써 개선해야할 문제점이 상존하며[2], 이에 현장 인터뷰와 설문조사를 통하여 개선점을 도출하였다[표 2].
100개의 설문지를 분석하여 나온 숫자를 곧 점수로 처리하였다. 설문지는 4개의 제도 군(群)으로 나누어 법 제도 4개항, 용역제도 4개항, 서비스제도 2개항 총10개 문항으로 이루어졌으며 (1) 전혀 그렇지 않다 (2) 그렇지 않다 (3) 보통이다 (4) 그렇다 (5) 매우 그렇다 의 5점 척도로 구분되어 있다.
개인이나 법인이 소유한 상업용 임대건물을 본 논문의 연구대상으로 하여 문헌조사 및 인터뷰 등 이론적 고찰을 통하여 선행연구를 한 결과, 건물 사용자(tennant), 소유자(owner), 관리자(maintenance)와의 3자3면을 둘러싼 직·간접 이해당사자 사이에는 권리와 의무, 원인과 결과, 급부와 반대급부가 항시 존재함으로써 개선해야할 문제점이 상존하며[2], 이에 현장 인터뷰와 설문조사를 통하여 개선점을 도출하였다[표 2]. 또한 도출된 문제점과 개선점들이 얼마나 현장감이 있으며, 21세기의 신 산업동력으로서, 건물관리의 기반정책대안으로서의 역할을 충분히 할 수 있는가를 다시금 점검한다는 취지로 과거와 현재 및 미래가치를 균형된 시각으로 평가하고 정성적 평가방식에서 핵심 성과지표를 통하여 정량적, 과학적 평가측정을 시도하는 새로운 시각의 균형잡힌 성과기록표(BSC: Balanced Score Card)를 사용하여 재평가함으로써 보다 신뢰성 있는 대안을 찾고자 하였다.
한 계층 내에 포함되어 있는 모든 요소들을 둘씩 짝을 지어 비교함으로 어떤 한 계층에 포함되어 있는 요소들의 수가 n이라면 nC₂즉, n(n-1)/2개 쌍의 이원비교를 실시한다. 이러한 이원비교를 체계적으로 수행하기 위해서는 일종의 입력자로서 정방행렬을 사용한다.
표 6에서 언급된 척도를 사용하여 각 단계 내에 있는 요소들을 둘씩 짝을 지어 비교해 간다.
기하평균은 다수평가자의 평가치를 통합할 때 행렬의 역수성을 유지시키는 유일한 방법으로 증명된 바 있다[5]. 본 연구에서는 각 응답자들의 이원비교행렬을 Saaty가 제시한[8,10,11] 기하평균(geometric mean)에 의해 통합하고 이를 원소로 하는 단일 이원비교 행렬을 구성하였다. 이 과정에서 각 행렬의 일관성비율이 0.
이렇게 하여 계산된 평가요소 사이의 가중치에 대한 신뢰도는 일관성 비율(CR : Consistency Ratio)을 계산하여 조사한다. 즉,
표 10의 상단 행은 제2계층 국지적 가중치이며 아래열은 제3계층 제도별 국지적 가중치이다. 이 제도별 국지적 가중치를 연합하여 우측과 같이 종합적 가중치를 산정하였다.
대상 데이터
본 연구의 범위는 상용(商用)건물을 대상으로 건물관리시스템 중에서 소프트 서비스(soft service)를 대상으로 한다. 소프트 서비스는 기본적으로 건물관리비의 70%이상을 점하는 실내환경미화와 조경, 보안, 경비 등 주로 인적(人的)자원에 의존하는 활동과 서비스를 포괄한다.
본 연구에서는 건물관리제도의 평가 및 우선순위에 관한 실증적 연구 자료를 얻기 위해 문헌연구와 전문가 인터뷰를 기초로 도출된 표 2의 자료를 기초로 설문지(A)를 설계하였다. 그리하여 (사)한국건물위생관리협회의 480여 정회원에게 5점 척도의 설문지를 발송하고, 인터넷 홈페이지, 방문조사 등으로 설문지를 회수하여 연구 자료로서 적합한 100개의 설문지만 발췌, 분석하였다.
100개의 설문지를 분석하여 나온 숫자를 곧 점수로 처리하였다. 설문지는 4개의 제도 군(群)으로 나누어 법 제도 4개항, 용역제도 4개항, 서비스제도 2개항 총10개 문항으로 이루어졌으며 (1) 전혀 그렇지 않다 (2) 그렇지 않다 (3) 보통이다 (4) 그렇다 (5) 매우 그렇다 의 5점 척도로 구분되어 있다.
데이터처리
그림 3의 모형도에서 제2계층을 표 6 상대적 중요도와 측정척도에 따라 이원비교하면 표 7과 같으며 이는 설문지(B)를 통하여 얻은 다수평가자의 평가치를 통합하기 위하여 기하평균을 이용하였다. 기하평균은 다수평가자의 평가치를 통합할 때 행렬의 역수성을 유지시키는 유일한 방법으로 증명된 바 있다[5].
본 연구에서는 각 응답자들의 이원비교행렬을 Saaty가 제시한[8,10,11] 기하평균(geometric mean)에 의해 통합하고 이를 원소로 하는 단일 이원비교 행렬을 구성하였다. 이 과정에서 각 행렬의 일관성비율이 0.2를 초과하는 행렬은 제거하고 나머지 값만 통합하였으며 모든 분석은 MS-Excel프로그램을 이용하여 수행되었다[6].
성능/효과
고용기간은 현장에 근무하는 기술직이나 소장은 1년 이하, 기술직은 2년 이하라고 응답하였다. 만족도는 대부분 보통이라고 응답하였고 불만순서는 저임금, 사회적 대우, 근무환경, 고용불안 순 이었으며 사회적 대우가 예상 보다 높았다.
또한 법제도에서는 법정관리제도>임의관리제도>교육훈련> 자격증의 중요 순이며 용역제도에서는 다년계약제>단기 계약제>허가제>신고제, 서비스제도에서는 매뉴얼>서비스표준화의 중요도를 얻게 되었다.
본 연구에서는 이러한 법과 제도의 개선점과 3자3면 그림 1의 문제점에 대한 문헌조사, 전문가 인터뷰, 설문조사 등을 통하여 얻은 정성적 자료들을 BSC관점으로 평가요소를 추출하고 AHP기법을 활용하여 정량화시킴으로서 국지적 가중치와 종합적 가중치를 산정할 수 있으며 이를 적용한 결과 법제도가 가장 중요하며 그 다음이 용역제도 그리고 서비스제도의 순임을 알 수 있다. 또한 법제도에서는 법정관리제도>임의관리제도>교육훈련> 자격증의 중요 순이며 용역제도에서는 다년계약제>단기 계약제>허가제>신고제, 서비스제도에서는 매뉴얼>서비스표준화의 중요도를 얻게 되었다.
이를 설문지의 설문내용을 응용하면, 첫째 ‘모든 건물은 자신에 맞는 유지관리매뉴얼이 있어야 한다’가 가장 중요한 순이 되었으며 둘째는 ‘단기계약으로 인한 막대한 피해를 줄이기 위해서는 다년계약제의 실시가 중요하다’가 되었다. 셋째는 ‘현행 임의관리제도는 일정한 관리기준이 없어 관리 효과를 저해하므로 법정관리제도를 실시해야 한다’가 넷째는 ‘건물위생관리의 창업은 현행 신고제에서 허가제로 강화하여야 한다’가 다섯째는 ‘사용자에 대한 서비스 강화를 위해서 서비스 표준화를 만들어야 한다’가 여섯째는 ‘교육훈련으로 자격증 소지자의 교육훈련 필수’를 일곱째는 ‘자격증 제도는 필요하며 특히 관리소장은 자격증 소지자로 의무채용 하여야 한다’로 정리할 수 있다. 이상과 같은 개선안들이 현실화되면 3자3면의 불평등이 감소되고 사용자 편익이 보장되며 세계화의 초석이 되는 건물관리제도가 될 것이다.
후속연구
이렇듯 가중치 적용 전·후의 순위가 가중치에 따라 큰 폭으로 또는 작은 폭으로 변하고 있음을 알 수 있다. 이상과 같은 결과는 건물의 니즈(needs)진화에 따라 건물관리의 법과 제도도 이에 맞게 전환이 이루어져야한다. 하지만 개선방안에서 우선순위를 합리적으로 도출해야한다는 것은 또 다른 의미를 가지게 한다.
셋째는 ‘현행 임의관리제도는 일정한 관리기준이 없어 관리 효과를 저해하므로 법정관리제도를 실시해야 한다’가 넷째는 ‘건물위생관리의 창업은 현행 신고제에서 허가제로 강화하여야 한다’가 다섯째는 ‘사용자에 대한 서비스 강화를 위해서 서비스 표준화를 만들어야 한다’가 여섯째는 ‘교육훈련으로 자격증 소지자의 교육훈련 필수’를 일곱째는 ‘자격증 제도는 필요하며 특히 관리소장은 자격증 소지자로 의무채용 하여야 한다’로 정리할 수 있다. 이상과 같은 개선안들이 현실화되면 3자3면의 불평등이 감소되고 사용자 편익이 보장되며 세계화의 초석이 되는 건물관리제도가 될 것이다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
1980년대 들어 디지털혁명이 전개시킨 것은?
이러한 중·초대형건물의 등장은 종래의 건물관리의 필요성과 중요성을 보다 더 전문성의 관점에서 새롭게 인식하는 계기를 마련해 주었다. 1980년대 들어 디지털혁명(digitalization revolution)은 정보화시대(informational age)를 전개시키면서 건물의 지능(intelligent)화라는 보다 업그레이드된 건물의 특성을 가미시킴으로써 보다 더 전문성을 요구하게 되었고 2000년대 들어 글로벌 규모로 진행되고 있는 인터넷혁명(internet revolution)은 건물관리에 있어서도 보다 더 효율적인 관리를 특징으로 하는 건물관리의 창의성시대(creativity age)를 예고해 주고 있다.
건물관리라는 기능이 본격화된 때는 언제인가?
건물관리라는 기능이 본격화된 것은 2차 대전 후 전개된 대량경제 시대(mass economy age)가 성숙단계를 맞으면서 중대형 및 초대형건물이 다수 등장한 1970년대부터 라고 볼 수 있다. 이러한 중·초대형건물의 등장은 종래의 건물관리의 필요성과 중요성을 보다 더 전문성의 관점에서 새롭게 인식하는 계기를 마련해 주었다.
건물관리에 대한 전문성과 필요성도 자연히 크게 부각되고 있어 건물관리 이해당사자 의 이익보호와 권리보호에 필요한 각 주체의 책임과 의무를 성실히 이행하는 것이 중요시 되고 있다고 한 이유는?
아울러 건축기술의 발전에 따라 건물의 기능이 질적으로 발전되고 있는 가운데 건물에 대한 시대적 요청과 시장의 요구(needs)에 따라 건물의 규모가 커지고 건물의 수가 증가하고 있다. 또한 국·내외 초고층 건물[skyscrapper]의 비중이 급증하는 추세에 있어 건물관리 시스템은 바야흐로 질적·양적 면에서 급격하게 진화하는 단계를 맞고 있다. 따라서 건물관리에 대한 전문성과 필요성도 자연히 크게 부각되고 있어 건물관리 이해당사자 의 이익보호와 권리보호에 필요한 각 주체의 책임과 의무를 성실히 이행하는 것이 중요시 되고 있다.
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Saaty T. L. "The Analytic Hierachy Process", Interfaces, Vol.24, No.6, pp19-43, 1994
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