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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 국내·외적으로 성장하고 있는 UEC의 다양한 계획 요소 중 테넌트 배치에 따른 건축 공간적 관계성을 분석하고 테넌트 배치형태를 분석하는 것을 목적으로 한다.
- 본 연구는 국내 UEC의 테넌트 배치 형태를 도출하는 것을 목적으로 하며 연구 방법은 다음과 같다. 첫째, 연구 대상 UEC 선정을 위한 시간적 범위는 대형 상업시설의 경우 실제 개장 후 3∼6개월이 경과한 시점부터 입점 시설의 적합성이 나타나므로7) 2011년 9월 연구일을 기준으로 6개월 이상의 영업기간이 경과한 UEC로 하였다.
- 본 연구에서는 사례조사를 통해 한국형 UEC에 적용된 테넌트 배치 형태를 분석했다. 이 결과를 바탕으로 향후 활용 가능한 테넌트 배치의 전략안을 종합적으로 다음과 같이 제시할 수 있을 것이다.
- 따라서 본 연구에서는 국내·외적으로 성장하고 있는 UEC의 다양한 계획 요소 중 테넌트 배치에 따른 건축 공간적 관계성을 분석하고 테넌트 배치형태를 분석하는 것을 목적으로 한다. 이를 바탕으로 향후 UEC 개발 초기 경쟁사들의 테넌트 배치 경향을 예측하거나, 개발 후 테넌트 변경 시 기초자료로 활용 가능한 테넌트 배치 전략을 제안하려는 것이 본 논문의 궁극적인 목적이다.
가설 설정
- 22) 특히 여러 종류의 테넌트나 시설들을 갖춘 쇼핑센터는 보다 많은 쇼핑객들을 유인할 수 있는 비교구매와 원스톱 쇼핑이 가능한 환경 제공이 가능하다.23) 테넌트 배치(tenant layout)는 이렇게 구성된 테넌트 상호간에 최선의 상승효과를 발생시킬 수 있는 위치 관계성을 다루어야 한다. 특히 연관성이 높은 테넌트의 인접 배치는 하나가 다른 하나의 저변에 깔려 있는 시설 장치적 요소가 될 수 있다는 점에서 볼 때 매우 중요하다.
- 29) 이를 각 소비양식별 테넌트를 기준으로 살펴보면, 우선 판매(R) 테넌트 기준 배치 유형은 엔터테인먼트(E)와 식음(D) 관련 테넌트와의 인접성을 나타내는 유형은 전무하다. 엔터테인먼트(E) 기준은 EEE형을 제외한 타 테넌트 배치 형태는 나타나지 않았다.
제안 방법
- 둘째, 연구의 기본이 될 테넌트 배치 유형을 추출하였다. 테넌트 배치 유형 작성은 3개 단위로 하며, 중앙의 테넌트를 기준으로 양측으로 배치된 테넌트의 소비양식을 <표 1>과 같이 코드화하여 총 40개의 패턴을 추출하였다.
- 셋째, UEC의 테넌트 배치에 따른 관계성을 파악하기 위하여 각 층별 테넌트 배치 형태 현황 표를 와 같이 작성하였다.
- 셋째, 각 테넌트 배치 유형이 출현하는 조사대상의 빈도를 분석하기 위하여 과 같이 조사대상 5개소 모두에서 나타나는 배치 유형부터 어떤 조사대상에서도 활용되지 않은 유형까지 5∼0까지의 범위 아래 재분류하였다.
- 0을 활용하여 <표 1>과 같이 1∼40의 명목척도로 변환하여 코딩하며, 이를 바탕으로 빈도분석을 실시하였다. 이때 작성된 각 조사대상별 테넌트 배치 유형은 층 구분(고, 중, 저층)16)에 따라 분류하여 분석하였으며, 이후 도출된 최종 결과를 바탕으로 국내 UEC의 테넌트 배치 특성을 파악하고 향후 활용 가능한 전략안을 제안하고 논의하였다.
- 테넌트 배치 유형 작성은 3개 단위로 하며, 중앙의 테넌트를 기준으로 양측으로 배치된 테넌트의 소비양식을 과 같이 코드화하여 총 40개의 패턴을 추출하였다.
대상 데이터
- 또한 복합용도 쇼핑공간인 UEC가 지가 상승과 도시 환경에 대한 사람들의 관심에 기반한 도심재활성화를 위한 목적으로 한다는 점에서 볼 때8) 단층으로 된 UEC는 조사 대상에서 제외하였다.9) 이를 기준으로 하여 선정된 연구 대상 UEC 6개 중 기준에 부합되지 않는 한 개소를 제외한10) 센트럴시티(2000), 아이파크몰(2005), 스타시티몰(2007), 비트플렉스(2008), 타임스퀘어(2009)의 5개소를 선정하였다.11)
- 반면 모든 조사대상에 공통적으로 나타나는 엔터테인먼트(E) 기준 테넌트 배치 유형은 없었다. 반면 조사대상 UEC 5개소에서 전무한 테넌트 배치 유형에는 ERE, SEE/ EES, EDE, ESR/RSE, ESE의 총 5개이다.
- 첫째, 연구 대상 UEC 선정을 위한 시간적 범위는 대형 상업시설의 경우 실제 개장 후 3∼6개월이 경과한 시점부터 입점 시설의 적합성이 나타나므로7) 2011년 9월 연구일을 기준으로 6개월 이상의 영업기간이 경과한 UEC로 하였다.
데이터처리
- 넷째, 각 조사대상에서 추출된 각 테넌트 배치 유형은 SPSS 14.0을 활용하여 과 같이 1∼40의 명목척도로 변환하여 코딩하며, 이를 바탕으로 빈도분석을 실시하였다.
이론/모형
- 따라서 본 논문에서는 테넌트의 소비양식의 분류를 의 기준을 따르기로 한다.
성능/효과
- 1) 그러나 미국의 쇼핑센터 개발현황 통계에 따르면 소비자들의 쇼핑센터에 대한 요구도 및 충성도가 낮아짐에도 불구하고 80년대 전체 인구 일인당 약 12～14 ft²정도였던 시설의 면적은 90년대 약 19 ft²,2) 그리고 2010년에는 약 50 ft²으로 오히려 꾸준히 증가하는 기현상을 보이고 있다.
- 26) 이를 바탕으로 의 아이파크몰의 층별 테넌트 배치 형태 분석결과를 살펴보면, 층에 상관없이 식음(D)형 테넌트의 집적배치가 두드러진 DDD형이 가장 높은 빈도수를 보였다.
- 1) 그러나 미국의 쇼핑센터 개발현황 통계에 따르면 소비자들의 쇼핑센터에 대한 요구도 및 충성도가 낮아짐에도 불구하고 80년대 전체 인구 일인당 약 12～14 ft²정도였던 시설의 면적은 90년대 약 19 ft²,2) 그리고 2010년에는 약 50 ft²으로 오히려 꾸준히 증가하는 기현상을 보이고 있다.3) 이와 같은 쇼핑센터의 지속적인 증가는 결국 전통적이고 획일화된 쇼핑센터에 대한 사람들의 관심 부족 속에서 쇼핑센터간의 경쟁을 심화시키는 주요 요인으로 작용한다.4)
- 6) 우리나라 복합 쇼핑센터 개발현황 통계에 따르면 2000∼2011년을 기준으로 현재까지 약 19개소가 개발되었고, 향후 약 34개의 UEC가 2015년까지 개발 진행 중이거나 예정에 있다.
- 또한 중층에서는 판매(R) 관련 테넌트도 동종소비양식 집적배치 유형보다는 식음이나 서비스 테넌트와 조합된 형태가 나타났다. 고층에서는 판매와 다양한 소비양식 테넌트가 결합된 유형과 더불어 RRR형도 타 판매 기준 테넌트 배치 유형과 비교할 때 비교적 높은 수치를 보였다.
- 셋째, 각 테넌트 배치 유형이 출현하는 조사대상의 빈도를 분석하기 위하여 <표 17>과 같이 조사대상 5개소 모두에서 나타나는 배치 유형부터 어떤 조사대상에서도 활용되지 않은 유형까지 5∼0까지의 범위 아래 재분류하였다. 그 결과를 살펴보면, 5개소 모두에서 나타나는 테넌트 배치 유형은 11개이며, 5개 유형이 4개소, 6개 유형이 3개소, 5개 유형이 2개소, 그리고 8개의 유형이 1개소에서 활용되어, 총 35개의 테넌트 배치 유형이 조사대상에서 활용된 것으로 나타났다. 마지막으로 조사대상 UEC 5개소 모두에서 나타나지 않은 테넌트 배치 유형은 총 5개로 집계되었다.
- <표 14>는 비트플렉스의 테넌트 배치 형태를 층별로 분석한 것이다. 그 결과를 살펴보면, 저층과 중층에서는 판매(R) 소비양식 테넌트의 서로간 집적배치성이 강하게 나타나는 RRR형이 최다빈도를 보였고, 판매(R)와 서비스(S) 관련 테넌트가 인접한 SRR/RRS형이 빈도 순위 3위로 저층과 중층에서 동일했다. 또한 식음(D)과 판매(R)가 인접한 DDR/RDD, DRR/RRD의 유형도 높은 빈도를 나타났다.
- 센트럴시티와 아이파크몰, 스타시티몰에서는 식음(D) 관련 테넌트의 집적배치형인 DDD가 가장 많다. 그러나 해당 패턴이 전체에서 차지하는 비율은 센트럴시티와 스타시티몰이 각각 15%, 20%로 조사된 반면 아이파크몰은 약 47%의 비율로 보다 높은 비율을 차지하는 것으로 나타났다. 비트플렉스와 타임스퀘어에서는 판매(R) 관련 테넌트의 집적배치 유형인 RRR이 각각 약 55%와 34% 정도의 비율이다.
- 둘째, 각 소비양식 테넌트간 배치 관계성을 보면 식음(D)-판매(R) 관련 테넌트의 배치 형태, 또는 식음(D)-서비스(S) 테넌트 배치 형태의 도입 비율이 타 소비양식간 조합 형태와 비교할 때 높다. 그 중에서도 특히 DRR/RRD, DDR/RRD, 그리고 SSD/DSS와 같은 배치 유형의 도입 비율이 높았다.
- 둘째, 조사대상 UEC 5개소 모두에서 나타나는 테넌트 배치 유형을 살펴보면 판매(R) 기준은 총 4개로 RRR, DRR/RRD, SRR/RRS, SRD/DRS가 이에 속한다. 식음(D) 기준은 DDR/RDD, SDR/RDS, DDE/EDD, DDD, SDD의 총 5개 유형이 조사대상 5개소에서 모두 나타났다.
- 우선 식음(D)과 판매(R) 조합 형태를 살펴보면 아이파크몰과 스타시티몰에서는 DDR/RDD형이 약 12% 정도의 비율이다. 또한 DRR/RRD형은 아이파크몰, 스타시티몰, 비트플렉스에서 각각 8%, 11%, 5%의 비율을 차지하였다. 또한 식음과 서비스 관련 테넌트의 조합 유형은 센트럴시티에서 SSD/DSS가 약 14% 정도의 비율이다.
- 그 결과를 살펴보면, 저층과 중층에서는 판매(R) 소비양식 테넌트의 서로간 집적배치성이 강하게 나타나는 RRR형이 최다빈도를 보였고, 판매(R)와 서비스(S) 관련 테넌트가 인접한 SRR/RRS형이 빈도 순위 3위로 저층과 중층에서 동일했다. 또한 식음(D)과 판매(R)가 인접한 DDR/RDD, DRR/RRD의 유형도 높은 빈도를 나타났다. 비트플렉스는 특히 EEE형이 고층에서 100%의 비율로 나타났는데 이는 타 조사대상 UEC에서는 나타나지 않는 현상으로 엔터테인먼트 테넌트의 샤워효과를 기반으로 한 테넌트 믹스의 적용이 두드러진 것에서 기인한 것이다.
- 층별 차이점을 살펴보면 중층에서는 특히 엔터테인먼트(E) 관련 테넌트가 전무해 엔터테인먼트와의 조합유형이 나타나지 않은 반면 고층에서는 EER/REE, EEE, DEE/EED, DED와 같이 엔터테인먼트(E) 테넌트가 다양한 타 소비양식의 테넌트와 인접 배치된 형태가 나타났다. 또한 중층에서는 판매(R) 관련 테넌트도 동종소비양식 집적배치 유형보다는 식음이나 서비스 테넌트와 조합된 형태가 나타났다. 고층에서는 판매와 다양한 소비양식 테넌트가 결합된 유형과 더불어 RRR형도 타 판매 기준 테넌트 배치 유형과 비교할 때 비교적 높은 수치를 보였다.
- 그 결과를 살펴보면, 5개소 모두에서 나타나는 테넌트 배치 유형은 11개이며, 5개 유형이 4개소, 6개 유형이 3개소, 5개 유형이 2개소, 그리고 8개의 유형이 1개소에서 활용되어, 총 35개의 테넌트 배치 유형이 조사대상에서 활용된 것으로 나타났다. 마지막으로 조사대상 UEC 5개소 모두에서 나타나지 않은 테넌트 배치 유형은 총 5개로 집계되었다. 대부분이 ERE, EDE, ESE와 같이 각각의 소비양식을 기준으로 양측으로 엔터테인먼트(E) 관련 테넌트가 배치된 형태였다.
- 스타시티몰 역시 중층의 SRR/RSS를 제외하고는 저층과 고층에서 DDD형이 최다비율로 층별 차이점은 크지 않다. 반면 비트플렉스와 타임스퀘어는 저층과 중층에서는 RRR형이 최다 비율로 나타났고, 고층에서는 비트플렉스가 EEE형, 타임스퀘어는 DDD형이 높은 비율을 보였다.
- 첫째, 조사대상별 테넌트 배치 유형의 빈도 비율 순위를 살펴보면 조사대상의 과반수인 3개소(센트럴시티, 아이파크몰, 스타시티몰)에서 DDD 테넌트 배치 유형이 가장 높다. 비트플렉스와 타임스퀘어는 RRR의 테넌트 배치 유형이 가장 높은 비율로 나타났다. 그 뒤를 이어 판매와 식음이 인접한 RRD/ DRR, 그리고 DDR/RDD의 배치 유형이 4개소에서 2위와 3위의 비율을 차지한다.
- 다음으로 앵커 테넌트에 따라 배치의 차이점을 나타내는지에 대한 여부를 살펴보면, 일반적으로 엔터테인먼트(E)형 앵커 테넌트인 멀티플렉스는 식음(D)형의 푸드코트와 인접하거나 DDD형의 클러스터를 이루는 식음 매장들과 근접한 곳에 위치한다. 센트럴시티 지하 1층의 멀티플렉스도 푸드코트와 인접배치된 것으로 조사되었고, 타임스퀘어 4층 멀티플렉스와는 다양한 종류의 레스토랑이 인접한 것으로 나타났다. 이러한 구조는 상품 구매를 위한 쇼핑객들뿐만 아니라 앵커 테넌트를 목적지로 하는 목적형 방문객들의 자연스러운 소비를 유도하기 위한 배치전략이다.
- 둘째, 조사대상 UEC 5개소 모두에서 나타나는 테넌트 배치 유형을 살펴보면 판매(R) 기준은 총 4개로 RRR, DRR/RRD, SRR/RRS, SRD/DRS가 이에 속한다. 식음(D) 기준은 DDR/RDD, SDR/RDS, DDE/EDD, DDD, SDD의 총 5개 유형이 조사대상 5개소에서 모두 나타났다. 서비스(S) 기준 테넌트 배치 유형은 SSR/RSS, SSD/DSS의 총 2개이다.
- 식음(D)과 판매(R) 관련 테넌트가 조합되거나 식음(D)과 서비스(S) 테넌트가 조합된 유형의 빈도가 높았다. 우선 식음(D)과 판매(R) 조합 형태를 살펴보면 아이파크몰과 스타시티몰에서는 DDR/RDD형이 약 12% 정도의 비율이다.
- 둘째, 각 조사대상의 층별 분석 결과이다. 우선 센트럴시티의 저층에서 최다 빈도 비율을 나타내는 테넌트 배치 유형은 ERR/RRE와 DDD형이며, 중층에서는 DDD, 그리고 고층에서는 SSD/DSS와 DDD형인 것으로 나타나 층별 차이점은 비교적 뚜렷하다. 반면 아이파크몰은 모든 층에서 DDD형이 최다 비율이다.
- 이를 바탕으로 아이파크몰의 층별 테넌트 배치 형태 분석 결과를 <표 17>에서 살펴보면, 각 층 구분별 테넌트 배치 유형에 있어 특이성을 보였다. 우선 저층의 테넌트 형태는 동종 소비양식간 집적배치성이 강한 RRR, DDD, SSS 유형이 순서대로 높은 빈도를 보였다. 중층의 경우에는 판매(R) 테넌트가 강조된 유형인 RRR, DRR/RRD, RDR의 도입 빈도가 높다.
- 이를 바탕으로 스타시티몰 층 구분에 따른 테넌트 배치 유형 분포 현황을 살펴보면 과 같이 저층과 중층에서는 식음(D) 관련 테넌트가 집적 배치된 DDD형이 가장 높은 빈도로 나타난 반면 중층에서는 SRR/RSS형이 최다빈도를 보였다.
- 이를 바탕으로 아이파크몰의 층별 테넌트 배치 형태 분석 결과를 에서 살펴보면, 각 층 구분별 테넌트 배치 유형에 있어 특이성을 보였다.
- 집적배치성을 보이는 테넌트 중 판매(R) 관련 매장의 업종 및 구비 상품의 특성을 살펴보면 대부분이 동종 상품 타입을 취급하는 테넌트간 인접배치성이 특히 두드러지는 것으로 나타났다. 예를 들어, 판매(R) 테넌트 중에서도 패션은 패션관련 상품 취급 매장끼리, 잡화는 잡화관련 상품 취급 매장끼리 인접한 경우이다.
- 첫째, 조사대상별 테넌트 배치 유형의 빈도 비율 순위를 살펴보면 조사대상의 과반수인 3개소(센트럴시티, 아이파크몰, 스타시티몰)에서 DDD 테넌트 배치 유형이 가장 높다. 비트플렉스와 타임스퀘어는 RRR의 테넌트 배치 유형이 가장 높은 비율로 나타났다.
- 그 뒤를 이어 식음(D)과 판매(R) 관련 테넌트가 인접배치한 형태인 DDR/RDD와 DRR/RRD형이 아이파크몰의 중층과 고층에서 비교적 유사한 빈도로 입점 되어 있다. 층별 차이점을 살펴보면 중층에서는 특히 엔터테인먼트(E) 관련 테넌트가 전무해 엔터테인먼트와의 조합유형이 나타나지 않은 반면 고층에서는 EER/REE, EEE, DEE/EED, DED와 같이 엔터테인먼트(E) 테넌트가 다양한 타 소비양식의 테넌트와 인접 배치된 형태가 나타났다. 또한 중층에서는 판매(R) 관련 테넌트도 동종소비양식 집적배치 유형보다는 식음이나 서비스 테넌트와 조합된 형태가 나타났다.
- 이를 살펴보면, 서비스(S)와 식음(D)형 테넌트의 입점 빈도가 타 소비양식 테넌트보다 높았다. 특히 동종 소비양식 중 식음(D)형테넌트의 집적배치가 두드러진 DDD형이 중층과 저층에서 매우 높은 빈도수를 보였다. 또한 센트럴시티 층 전반에 걸쳐 SSD/DSS, SDD/DDS, SDS와 같은 식음(D)과 서비스(S) 소비양식간 인접배치 형태의 빈도 역시 타 테넌트 배치유형 빈도에 비해 높다.
후속연구
- 향후 이러한 지역적 제한성을 보완하기 위해 보다 다양한 지역의 UEC를 대상으로 연구를 진행하여 UEC 테넌트 배치 유형이 지역적 특색을 갖는지에 대한 연구를 진행할 필요도 있다. 또한 테넌트 배치 관계 사례조사를 토대로 한 분석 결과만을 기반으로 했다는 점이 본 연구의 제한점이다. 이러한 점을 보완하기 위하여 향후 지속적인 연구를 통해 도입 빈도를 달리하는 테넌트 배치 유형이 그 패턴에 따라 소비자의 방문빈도 및 애호도에 차이점을 보이는지에 대한 연구도 주요 향후 연구가 될 수 있을 것이다.
- 본 연구의 결과는 향후 UEC 개발 초기 타 경쟁사들의 테넌트 배치 경향을 분석하거나 또는 개발 후 테넌트 변경 시 적절한 테넌트 배치 전략을 위한 기초자료를 다루고 있다는 점에서 의의가 있다. 하지만 연구 수행 과정에서 서울의 UEC만을 대상으로 한정하였다는 점에서 모든 도심 지역으로 연구 결과를 일반화시킬 수 없다는 한계도 있다.
- 또한 테넌트 배치 관계 사례조사를 토대로 한 분석 결과만을 기반으로 했다는 점이 본 연구의 제한점이다. 이러한 점을 보완하기 위하여 향후 지속적인 연구를 통해 도입 빈도를 달리하는 테넌트 배치 유형이 그 패턴에 따라 소비자의 방문빈도 및 애호도에 차이점을 보이는지에 대한 연구도 주요 향후 연구가 될 수 있을 것이다.
- 첫째, 조사대상 UEC 대부분에서 동종 소비양식간 집적 배치된 형태의 테넌트 배치 유형을 도입하는 것을 고려할 필요가 있다. 특히 판매(R)와 식음(D) 소비양식 테넌트의 인접배치성이 높은 비율인 것을 감안하여 판매(R)는 서로간 인접 배치를 통해 비슷한 물품의 비교구매가 용이하다는 점과 식음(D)은 서로 클러스터를 이루어 인접 배치시켜 목적지형의 앵커 테넌트로의 역할 수행을 모색하는 것도 좋은 방법이다.
- 이때 특히 판매(R)형 매장은 비교구매가 가능하도록 비슷한 상품을 취급하는 매장을 집적 배치해야 한다. 특히 본 연구의 조사대상에서 RRR, DDD와 같은 테넌트 배치 형태는 고층보다는 저층에서 배치 빈도가 높다는 점에서 볼때 저층이 지하철 등과 같은 대중교통수단과 편리한 연결성을 갖는 경우에는 해당 UEC를 방문 목적으로 하지 않는 다양한 사람들의 즉흥적인 방문을 유도할 수 있으므로 테넌트 배치 계획의 중요한 요소로 고려해야 한다.
- 하지만 연구 수행 과정에서 서울의 UEC만을 대상으로 한정하였다는 점에서 모든 도심 지역으로 연구 결과를 일반화시킬 수 없다는 한계도 있다. 향후 이러한 지역적 제한성을 보완하기 위해 보다 다양한 지역의 UEC를 대상으로 연구를 진행하여 UEC 테넌트 배치 유형이 지역적 특색을 갖는지에 대한 연구를 진행할 필요도 있다. 또한 테넌트 배치 관계 사례조사를 토대로 한 분석 결과만을 기반으로 했다는 점이 본 연구의 제한점이다.
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