[논문]아파트 리모델링을 위한 의사결정 요인에 관한 연구 - 서울 및 경기 수도권을 중심으로 -

조용경; 이재원; 이상엽

doi:10.6106/kjcem.2019.20.6.057

아파트 리모델링을 위한 의사결정 요인에 관한 연구 - 서울 및 경기 수도권을 중심으로 -
A Study on Determinants for Apartment Remodeling in Seoul Metropolitan Area 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.20 no.6, 2019년, pp.57 - 65

조용경 (건국대학교 부동산도시연구원) , 이재원 (건국대학교 부동산학과) , 이상엽

초록
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재건축을 통한 도시주거환경의 개선이 용이하지 않은 시점에 노후아파트가 리모델링을 통해 개선되지 못하고 방치된다면 결국 도시는 쇠퇴하고 슬럼화가 이루어진다. 이에 정부는 리모델링을 활성화하기 위해 재건축의 대안으로서 인식하여 주로 면적증가나, 리모델링 비용 마련을 위한 세대수 증가, 수직 증축 리모델링 허용으로 법을 개정해왔으나 리모델링은 아직도 시장에서 활성화되고 있지 못하다. 이에 본 연구에서는 수도권인 서울과 경기도의 아파트 소유 거주자들을 대상으로 리모델링 선택과 리모델링 투입비용 의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하여 주택소유주와 투자자들에게 객관적 의사결정요인에 대한 정보를 제공하고 리모델링 활성화를 위한 정책적 효과에 시사점을 제시하고자 한다. 우선 분석 모형을 통해 가구특성, 주택특성, 시간경과 변수로 리모델링 선택 확률과 투입비용의 크기가 결정되는 것으로 정리하였다. 분석은 표본선택 오류를 고려한 Heckman 2단계 분석을 활용하였다. 1단계 리모델링 여부(선택 확률) 분석결과 유의한 설명변수는 가구원수, 순자산, 주택만족도, 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)로 나타났다. 2단계 리모델링 투입 비용 분석결과 유의한 설명변수는 순자산, 면적, 건축년도(30년 초과), 단위주택가격으로 나타났다. 분결 결과를 통해 면적증가나 리모델링 비용 충당을 위한 세대수 증가, 수직 증축 허용 중심의 현행 리모델링 활성화 정책이 큰 효과가 없을 것으로 실증되었다. 더불어 연령 변수와 관련하여 고령자라 하더라도 순자산과 소득이 높을 것으로 예상되는 서울 및 경기도의 고령자의 경우에는 선행연구에서 선택확률이 낮아지고 투입비용이 줄어드는 것과 달리 리모델링 선택 확률과 투입비용 규모 결정에 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

Abstract ▼ AI-Helper

If aging apartments are left unimproved through remodeling, the city will be eventually slum. As the government recognizes remodeling as an alternative to reconstruction, the law has been revised mainly to increase the housing area, increase the number of house and allow the vertical extension for making remodeling costs. However, the remodeling is still not activated yet in the market. Therefore, this study analyzes the decision factors of apartment remodeling in Seoul metropolitan area based on Heckman two-stage analysis considering sampling error. Research findings indicate that the decision for remodeling is determined by the characteristics of the household, housing, and time-lapse variables. And also the number of household members, net assets, housing satisfaction, the 11-20, 21-30, and more than 30 years of building are identified as the significant variables as a result of remodeling choice probability analysis. It is noteworthy that the significant variables from then remodeling cost analysis are net assets, area, more than 30 years of building, and unit housing price. It is also notable that the policy, which extend the housing area to cover remodeling cost, are not actually effective to activate the remodeling, and the age in the case of elderly people in Seoul and Gyeonggi-do who are expected to have high net assets and income is not significant variables. This study is expected to provide more objective and reliable implication to the policy makers, the home owner and the investors on the decision making process related to the remodeling project.

주제어

표/그림 (5)

표 Table 1. Range and contents of Remodeling
표 Table 2. Variable description
표 Table 3. Basic Statistics
표 Table 4. Analysis of decision factors for remodeling
표 Table 5. Analysis of decision factors for remodeling costs

AI 본문요약
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문제 정의

국내 주택 리모델링에 관한 선행연구는 크게 공학 분야에서 리모델링 공법이나 건축 계획 방향 등에 관한 연구와 재건축과의 비교 연구가 주를 이루고 있다. Lee and Kim (2016)의 공동주택 리모델링 수요예측을 통한 정책방향 설정 연구나 Pong and Chang (2008)의 경기도 공동주택 리모델링 필요성과 과제 등 정책 방향 설정을 위한 연구가 있으나 본 연구의 내용 및 범위를 고려하여 아파트 리모델링 의사결정에 관한 연구를 중점으로 선행연구를 분석하고자 한다. Cho et al.
선행연구에서도 주택이 노후 됨에 따라 거주자는 주거를 이동하거나, 다양한 방법으로 주거를 개선하거나 아무것도 하지 않는 세가지의 대안 선택 의사결정이 가능하고 보았다 (Potepan, 1989; Montgomery, 1992). 그러나 본 연구는 서울과 경기도의 아파트 거주자가 주거이동을 하지 않으면서 리모델링을 하는 경우 의사결정에 영향을 미치는 요인이 무엇이고 리모델링 비용 결정에 미치는 요인이 무엇인지, 그리고 지역 간의 차이가 있는지 밝히는 것에 목적이 있다. 이에 거주하고 있는 아파트에서 주거이동(이사)을 계획하고 있는 경우를 제외하고, 주거이동을 계획하고 있지 않은 상황에서 리모델링 여부의 선택과 리모델링 투입 비용 결정 의사결정에 영향을 미치는 요인을 밝히고자 하였다.
본 연구는 대규모 개발사업의 진행이 토지가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 서울시 강남구의 국제교류복합지구 내외의 실거래가격 변화를 분석하고자 한다. 분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료 구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다.
본 연구의 목적은 아파트 리모델링에 의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과, 1단계 리모델링 여부(리모델링 선택 확률) 분석결과 가구원수가 많을수록, 순자산이 많을수록, 건축년도가 10년인 경우보다 건축년도가 11~20년, 21~30년, 30년 초과인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다.
그러나 본 연구는 서울과 경기도의 아파트 거주자가 주거이동을 하지 않으면서 리모델링을 하는 경우 의사결정에 영향을 미치는 요인이 무엇이고 리모델링 비용 결정에 미치는 요인이 무엇인지, 그리고 지역 간의 차이가 있는지 밝히는 것에 목적이 있다. 이에 거주하고 있는 아파트에서 주거이동(이사)을 계획하고 있는 경우를 제외하고, 주거이동을 계획하고 있지 않은 상황에서 리모델링 여부의 선택과 리모델링 투입 비용 결정 의사결정에 영향을 미치는 요인을 밝히고자 하였다. 리모델링 여부와 리모델링 투입비용을 결정하는 요인분석을 위해서는 Heckman 2단계 모형을 적용할 필요가 있다.
단독주택 소유가구의 주택개량 행태와 결정요인에 관한 Yim and Choi (2016)의 연구에서도 건축 후 25년경과 이후에는 대수선 이하 주택개량의 확률과 지불의사액이 상대적으로 급격하게 감소한다고 실증하였다. 이에 본 연구에서도 재건축과 리모델링이 모두 가능할 것으로 예상되는 서울 및 경기도 아파트의 경과년수가 리모델링 여부나 리모델링 투입 비용 결정에 어떠한 영향을 미치는지 실증하고자 하였다. 다만 주택의 노후도는 건축 시점에 사용된 자재·기술, 건축 후 유지관리 노력 등에 의해서도 크게 영향을 받을 수 있기 때문에 경과년수 보다 주택소유자가 실제 인지하는 노후 상태에 대한 주관적 평가가 더 중요할 수 있다(Montgomery, 1992).
이에 본 연구의 목적은 아파트 리모델링에 의사결정에 영향을 미치는 요인을 찾는 것에 있다. 아파트 리모델링 의사결정은 크게 리모델링을 할 것인지 안 할 것인지 결정(이하 리모델링 여부)하는 문제와 리모델링에 사용할 비용의 크기를 결정하는 문제가 있다.
그러나 아파트 리모델링은 정확한 집계마저 어렵지만 2017년 건설경제신문에 따르면 2003년부터 14개 단지만 준공됐고 그나마도 2014년 부터는 전무한 실정이다(RIREUS, 2018). 이에 아파트 리모델링을 활성화할 수 있는 방향을 찾기 위해서 아파트 리모델링 의사결정에 영향을 미치는 요인이 무엇인지 살펴볼 필요가 있다.

제안 방법

Yim and Choi (2016)은 서울시 단독주택을 대상으로 주택 개량 행태에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과, 가구주의 연령이 높을수록 주택 개량에 소극적이며 주택 건축 후 경과년수가 어느 정도 오래된 경우에는 개량 의사가 높아지나 경과년수가 너무 오래되면 줄어든다고 보았다. 그러나 단독주택을 대상으로 하였다는 것과 주택 개량이 리모델링이 아닌 대수선 이하의 소규모 개량으로 보았다는 점에서 본 연구가 차별성을 가진다.
[Table 1] 리모델링 범위 정의에서 1단계 및 일부 2단계 리모델링의 경우 가구별로 개별적으로 리모델링이 이루어지나, 일부 2단계 및 3단계 리모델링의 경우 경우에 따라서 주택법에 의해 전체 단지 및 동의 주민동의 요건을 만족해야 리모델링이 이루어진다. 그러나 본 연구에서는 리모델링의 범위를 아파트 단지 전체의 리모델링으로 한정하지 않고 시장에서 통용되는 아파트 노후화 개선 방법으로써 모든 범위의 리모델링을 고려하였다. 이에 가구 단위의 리모델링 여부 및 리모델링 비용 의사결정 자료를 종속변수로 설정하였다.
이에 가구 단위의 리모델링 여부 및 리모델링 비용 의사결정 자료를 종속변수로 설정하였다. 더불어 단지 전체 리모델링 의사결정 역시 결국 한 단위의 가구의 의사결정에 의해 결정되는 것이므로 종속변수를 단지 전체의 동의여부 보다는 가구 단위의 리모델링 여부나 비용으로 보았다.
그 결과 개보수 활동에 주택 및 입지 특성뿐만 아니라 가구원의 특성이 주택 개보수 총비용에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 더불어 소득이 높은 가구가 더 많은 비용을 들이고 더 적게 직접 개보수를 하였다. 더불어 연령이 낮은 거주자는 대부분 스스로 개보수를 하였다.
리모델링 의사결정에 영향을 미치는 주택특성으로는 주택의 면적, 구조 등이 있다. 본 연구에서는 주택 구조를 대변하는 변수로 방갯수를 설정하였다. 그 밖에도 주관적 특성으로 주택 전반에 관한 거주자의 만족도나 근린에 관한 거주자의 전반적인 만족도 역시 리모델링 의사결정에 영향을 미칠 수 있다.
그러나 본 연구에서는 리모델링의 범위를 아파트 단지 전체의 리모델링으로 한정하지 않고 시장에서 통용되는 아파트 노후화 개선 방법으로써 모든 범위의 리모델링을 고려하였다. 이에 가구 단위의 리모델링 여부 및 리모델링 비용 의사결정 자료를 종속변수로 설정하였다. 더불어 단지 전체 리모델링 의사결정 역시 결국 한 단위의 가구의 의사결정에 의해 결정되는 것이므로 종속변수를 단지 전체의 동의여부 보다는 가구 단위의 리모델링 여부나 비용으로 보았다.
그러나 시장에서는 집 안의 벽지나 바닥 마감재 교체, 화장실 타일이나 수전 교체와 같은 내부 인테리어 수준도 리모델링이라고 인식되고 있다. 이에 시장에서 인식하고 있는 리모델링과 법적 리모델링을 선행연구와 법규 내용 등을 통해 정리하여 [Table 1]과 같이 리모델링의 범위와 내용을 도출하였다.
더불어 리모델링 의사결정 모형 및 실증 분석을 위한 변수 설정 내용을 정리하여 실증 분석을 위한 변수 및 변수의 설명은 아래 [Table 2]와 같다. 종속변수는 리모델링 여부와 리모델링 투입 비용으로 설정하였다.⁵⁾ 종속변수인 리모델링 여부 및 리모델링 비용은 가구를 단위로 한 리모델링 여부 및 리모델링 비용이다.

대상 데이터

주택특성에는 주택의 전용면적, 주택에 대한 전반적인 만족도, 주거 환경에 대한 전반적인 만족도가 있다. 경과년수는 현재 가구가 거주하고 있는 아파트 건축년도 구간을 투입하였다. 그 밖에 리모델링 의사결정에 영향을 미칠 것으로 예상되는 기타특성으로는 ㎡당 주택가격이 있다.
분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료 구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다. 공간적인 범위는 국제교류복합지구 내에 위치한 삼성동, 대치동과 지구 외에 위치하는 인접 지역은 동일 구역인 강남구 내에서 비교가 가능한 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 총 7개 동이 대상이다. 대상 지역의 지가분석대상은 비교사례를 다수 추출할 수 있는 제3종일반 주거지역으로 제한하고 국제교류복합지구의 개발은 상업·업무의 중심지로서 발전이 목적이므로 이를 고려하여 상업·업무용로 한정하였다.
대상 지역의 지가분석대상은 비교사례를 다수 추출할 수 있는 제3종일반 주거지역으로 제한하고 국제교류복합지구의 개발은 상업·업무의 중심지로서 발전이 목적이므로 이를 고려하여 상업·업무용로 한정하였다.
이러한 주거실태조사 마이크로 데이터 중 본 연구의 범위에 맞게 지역은 서울 및 경기도를 범위로 하였다. 더불어 주택 유형은 아파트만을 대상으로 하였으며 자가 주택이 아닌 경우 리모델링 의사결정이 현실적으로 의미가 없기 때문에 전세나 월세 가구를 제외한 자가주택 가구를 대상 범위로 하였다. 더불어 리모델링 의사결정 모형 및 실증 분석을 위한 변수 설정 내용을 정리하여 실증 분석을 위한 변수 및 변수의 설명은 아래 [Table 2]와 같다.
분석에 활용된 자료는 국토교통부 2014년 주거실태조사 마이크로 데이터이다.⁴⁾ 주거실태조사는 국민의 주거생활에 관한 전반적인 사항을 조사하기 위해 일반가구 표본 20,000가구를 대상으로 실시된다.
본 연구는 대규모 개발사업의 진행이 토지가격에 미치는 영향을 파악하기 위하여 서울시 강남구의 국제교류복합지구 내외의 실거래가격 변화를 분석하고자 한다. 분석을 위한 데이터의 시간적 범위는 국제교류복합지구 개발계획이 발표되기 이전이며 실거래가 신고의무에 따라 실거래가 자료 구득이 가능한 2006년 1월부터 2019년 3월까지를 대상으로 한다. 공간적인 범위는 국제교류복합지구 내에 위치한 삼성동, 대치동과 지구 외에 위치하는 인접 지역은 동일 구역인 강남구 내에서 비교가 가능한 논현동, 대치동, 도곡동, 삼성동, 신사동, 역삼동, 청담동의 총 7개 동이 대상이다.
⁴⁾ 주거실태조사는 국민의 주거생활에 관한 전반적인 사항을 조사하기 위해 일반가구 표본 20,000가구를 대상으로 실시된다. 이러한 주거실태조사 마이크로 데이터 중 본 연구의 범위에 맞게 지역은 서울 및 경기도를 범위로 하였다. 더불어 주택 유형은 아파트만을 대상으로 하였으며 자가 주택이 아닌 경우 리모델링 의사결정이 현실적으로 의미가 없기 때문에 전세나 월세 가구를 제외한 자가주택 가구를 대상 범위로 하였다.

이론/모형

또한 서울시 강남구의 경우 나지 상태의 거래사례가 거의 없으므로 최대한 실거래 사례를 수집하였고 건부지인 경우 건물의 가격을 원가법으로 산정하여 토지만의 거래가격을 추출하였다. 분석 자료는 국토교통부에서 제공하는 감정평가정보체계(KAIS)로부터 얻은 실거래가격자료로서 헤도닉가격모형(Hedonic Price Model)을 이용하여 분석하였다.

성능/효과

이러한 결과는 리모델링이 법제화된 후 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 면적확장 지원 중심으로 리모델링 관련 법규가 개정된 것을 고려할 때, 면적 증가 위주의 현재 리모델링 정책이 리모델링 활성화에 효과가 있을지 확인이 필요한 지점이다. 2단계 리모델링 투입 비용 분석결과 유의한 설면 변수는 유의한 설명변수는 순자산, 면적, 건축년도(30년 초과), 단위주택가격으로 나타났다. 순자산이 많을수록, 건축년도 10년보다 건축년도 30 초과인 경우 면적이 작아질수록 리모델링 투입비용이 커지는 것으로 나타났다.
전체 표본은 2,267가구이며 리모델링을 하지 않는 경우가 1,349가구, 리모델링을 하는 경우가 918가구이다. 2단계 종속변수인 지불 의사가 있는 리모델링 비용은 최소 10만원, 최대 5,000만원 평균 574.36만원으로 나타났다.⁶⁾ T-test 결과 대부분의 변수가 유의하게 나타나 두 집단 간의 차이가 있음을 확인하였다.
36만원으로 나타났다.⁶⁾ T-test 결과 대부분의 변수가 유의하게 나타나 두 집단 간의 차이가 있음을 확인하였다. 집단 간 차이가 있는 변수는 연령, 소득, 순자산, 단위주택가격, 주택 만족도, 주거환경만족도, 건축년도이다.
분석결과를 세밀히 보면 가구원수가 많을수록 리모델링을 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 가구원이 많을수록 공간 활용을 효율성을 추구할 수 있으며, 본 연구의 리모델링 범위에 면적을 증가시킬 수 있는 증축이 포함된 것을 고려할 때 가구수가 많으면 추가면적이 요구되어 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 볼 수 있다. 그러나 면적이나 방 갯수가 리모델링 선택 확률에 영향을 미치는 유의한 변수로 분석되지 않아 가구수가 많은 경우 면적증가나 방갯수 증가를 위해 리모델링 확률이 높아졌다는 해석은 좀 더 면밀한 향후 실증분석이 요구된다.
건축년도는 건축년도가 10년 이하인 경우보다 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 면적이 좁거나 방의 개수가 적은 경우 리모델링 선택확률이 높아질 것으로 가설을 세웠으나, 유의하지 않은 것으로 나타났다.
Mendelsohn (1977)은 최초로 주택 소유자의 주택 리모델링을 하거나 아무것도 하지 않는 의사결정 요인을 분석하였다. 그 결과 개보수 활동에 주택 및 입지 특성뿐만 아니라 가구원의 특성이 주택 개보수 총비용에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 더불어 소득이 높은 가구가 더 많은 비용을 들이고 더 적게 직접 개보수를 하였다.
더불어 연령이 낮은 거주자는 대부분 스스로 개보수를 하였다. 더불어 고령자들은 다른 연령대와 마찬가지로 거의 다 개보수에 많은 돈을 사용하는 것으로 나타났다. Boehm and Inlanfeldt (1986)의 연구에서는 개보수 비용뿐만 아니라 근린의 질도 함께 고려하였으나 분석 결과 모델의 설명력이 낮은 것으로 나타났다.
이러한 결과는 가구가 보유한 자본에 여유가 있을수록 실제적으로 주택 노후도 개선을 위한 리모델링에도 많은 비용을 지불할 수 있다는 의미이다. 더불어 면적이 좁을수록 리모델링 비용을 많이 투입하는 것으로 나타났다. 이는 면적이 좁을수록 공간활용을 효율적으로 하기 위해 여러 가지 1단계 및 2단계 리모델링을 하게 되며, 실제적으로 주거면적을 확장할 수 있는 3단계 리모델링도 고려할 가능성이 높아지기 때문인 것으로 해석할 수 있다.
더불어 분석결과 순자산이 많을수록 리모델링 확률이 높아지는 것으로 나타난 것은 가구가 경제적 여유가 있을수록 리모델링을 통해 주거서비스 수준을 높이고자 하는 자연스러운 결과라고 볼 수 있다. 더불어 주택만족도가 높을수록 리모델링 선택 확률이 낮아지는 것으로 나타났다. 현재 주택에 만족한다는 것은 현재주택이 가구가 기대하는 주거서비스가 어느 정도 제공한다는 의미로 자연스럽게 리모델링 선택 확률이 낮아진다고 해석할 수 있다.
면적이 좁거나 방의 개수가 적은 경우 리모델링 선택확률이 높아질 것으로 가설을 세웠으나, 유의하지 않은 것으로 나타났다. 더불어 해외 선행연구에서 근린의 질이 리모델링 선택 확률에 영향을 미치는 것으로 보았으나, 본 연구에서는 근린의 질에 해당하는 주거환경만족도는 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
건축년도는 건축년도가 10년 이하인 경우보다 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 면적이 좁거나 방의 개수가 적은 경우 리모델링 선택확률이 높아질 것으로 가설을 세웠으나, 유의하지 않은 것으로 나타났다. 더불어 해외 선행연구에서 근린의 질이 리모델링 선택 확률에 영향을 미치는 것으로 보았으나, 본 연구에서는 근린의 질에 해당하는 주거환경만족도는 유의한 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다.
본 연구의 목적은 아파트 리모델링에 의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 분석결과, 1단계 리모델링 여부(리모델링 선택 확률) 분석결과 가구원수가 많을수록, 순자산이 많을수록, 건축년도가 10년인 경우보다 건축년도가 11~20년, 21~30년, 30년 초과인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 주택의 면적이나 방갯수는 리모델링 선택확률에 유의한 변수가 아닌 것으로 나타났다.
유의한 설명변수는 가구원수, 순자산, 주택만족도, 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)로 분석되었다. 분석결과를 세밀히 보면 가구원수가 많을수록 리모델링을 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 가구원이 많을수록 공간 활용을 효율성을 추구할 수 있으며, 본 연구의 리모델링 범위에 면적을 증가시킬 수 있는 증축이 포함된 것을 고려할 때 가구수가 많으면 추가면적이 요구되어 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 볼 수 있다.
2단계 리모델링 투입 비용 분석결과 유의한 설면 변수는 유의한 설명변수는 순자산, 면적, 건축년도(30년 초과), 단위주택가격으로 나타났다. 순자산이 많을수록, 건축년도 10년보다 건축년도 30 초과인 경우 면적이 작아질수록 리모델링 투입비용이 커지는 것으로 나타났다. 이는 면적이 좁을수록 공간활용을 효율적으로 하기 위해 1단계 및 2단계 리모델링을 할 수 있으며, 주거면적을 확장할 수 있는 3단계 리모델링도 고려할 가능성이 높아지기 때문인 것으로도 해석할 수 있다.
Heckman 2단계 모형 중 1단계에 해당하는 아파트 리모델링 유무를 결정하는 요인 분석결과는 아래 [Table 4]와 같다. 유의한 설명변수는 가구원수, 순자산, 주택만족도, 건축년도(11~20년), 건축년도(21~30년), 건축년도(30년 초과)로 분석되었다. 분석결과를 세밀히 보면 가구원수가 많을수록 리모델링을 선택할 확률이 높아지는 것으로 나타났다.
Heckman 2단계 모형 중 2단계에 해당하는 아파트에 리모델링을 한다면 얼마의 비용을 투입할 것인지 의사결정에 영향을 미치는 요인 분석 결과는 아래 [Table 5]와 같다. 유의한 설명변수는 순자산, 면적, 건축년도(30년 초과), 단위 주택가격으로 즉, 순자산이 많을수록 리모델링 비용을 많이 투입하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 가구가 보유한 자본에 여유가 있을수록 실제적으로 주택 노후도 개선을 위한 리모델링에도 많은 비용을 지불할 수 있다는 의미이다.
분석결과, 1단계 리모델링 여부(리모델링 선택 확률) 분석결과 가구원수가 많을수록, 순자산이 많을수록, 건축년도가 10년인 경우보다 건축년도가 11~20년, 21~30년, 30년 초과인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 주택의 면적이나 방갯수는 리모델링 선택확률에 유의한 변수가 아닌 것으로 나타났다. 이러한 결과는 리모델링이 법제화된 후 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 면적확장 지원 중심으로 리모델링 관련 법규가 개정된 것을 고려할 때, 면적 증가 위주의 현재 리모델링 정책이 리모델링 활성화에 효과가 있을지 확인이 필요한 지점이다.
현재 주택에 만족한다는 것은 현재주택이 가구가 기대하는 주거서비스가 어느 정도 제공한다는 의미로 자연스럽게 리모델링 선택 확률이 낮아진다고 해석할 수 있다. 해외 선행연구에서와 같이 근린의 질에 해당하는 주거환경만족도 변수는 리모델링 선택 확률에 유의하지 않은 것으로 나타났다.

후속연구

그러나 개별 주택의 유지·관리 정도의 개별적인 노후도를 판단하는 것은 현실적으로 어려워 이러한 부분은 본 연구의 한계이다.
가구원이 많을수록 공간 활용을 효율성을 추구할 수 있으며, 본 연구의 리모델링 범위에 면적을 증가시킬 수 있는 증축이 포함된 것을 고려할 때 가구수가 많으면 추가면적이 요구되어 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 볼 수 있다. 그러나 면적이나 방 갯수가 리모델링 선택 확률에 영향을 미치는 유의한 변수로 분석되지 않아 가구수가 많은 경우 면적증가나 방갯수 증가를 위해 리모델링 확률이 높아졌다는 해석은 좀 더 면밀한 향후 실증분석이 요구된다. 특히, 리모델링이 법제화 된 후 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 증축, 세대수 증가, 수직 증축 등 면적확장 중심으로 리모델링 관련 법규가 개정된 것을 고려할 때, 면적 증가 위주의 현재 리모델링 정책에 관해 고민이 필요하다고 볼 수 있다.
더불어 단위주택 가격이 낮을수록 리모델링 비용을 많이 투입하는 것은 서울과 경기도의 재건축 기대 단지의 경우나 신축 아파트의 단위주택 가격이 재건축이 어려운 오래된 아파트에 비해 높게 형성되는 현실이 반영된 것이라고 볼 수 있다. 본 연구의 한계로는 우선 실증분석에 활용된 주거실태조사 결과가 2014년 이후 주택 개·보수 관련 설문 항목이 삭제 및 축소되어 최근의 조사결과를 사용하지 못한 것을 들 수 있다. 또한 2단계 표본 추출 과정으로 상실된 자료 (missing data)가 증가하여 리모델링 비용을 분석한 모형의 표본수는 181가구로 표본수가 크지 않은 한계가 있다.
아파트 리모델링 의사결정은 크게 리모델링을 할 것인지 안 할 것인지 결정(이하 리모델링 여부)하는 문제와 리모델링에 사용할 비용의 크기를 결정하는 문제가 있다. 연구 결과는 아파트 리모델링 활성화를 위한 정책 방향 설정 시 기초적인 자료로 활용될 것으로 기대한다.
서울의 일부 아파트 단지의 경우 고령자의 경우 재건축 기간 동안의 주거이동의 불편함으로 오히려 재건축에 적극적이지 않기도 하며, 이러한 경우 주택 노후화 개선 방법으로 리모델링을 더 선호할 수 있다. 이에 향후 후속연구를 통해 서울, 경기지역을 특수성을 고려하여 리모델링 비용과 연령과의 실증적 관계분석이 요구된다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	정부의 리모델링을 활성화방안은 무엇인가?	재건축을 통한 도시주거환경의 개선이 용이하지 않은 시점에 노후아파트가 리모델링을 통해 개선되지 못하고 방치된다면 결국 도시는 쇠퇴하고 슬럼화가 이루어진다. 이에 정부는 리모델링을 활성화하기 위해 재건축의 대안으로서 인식하여 주로 면적증가나, 리모델링 비용 마련을 위한 세대수 증가, 수직 증축 리모델링 허용으로 법을 개정해왔으나 리모델링은 아직도 시장에서 활성화되고 있지 못하다. 이에 본 연구에서는 수도권인 서울과 경기도의 아파트 소유 거주자들을 대상으로 리모델링 선택과 리모델링 투입비용 의사결정에 영향을 미치는 요인을 분석하여 주택소유주와 투자자들에게 객관적 의사결정요인에 대한 정보를 제공하고 리모델링 활성화를 위한 정책적 효과에 시사점을 제시하고자 한다.
	리모델링이란 무엇인가?	「건축법」 및 「주택법」상 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 세대수 증가형 증축 및 수직 증축을 포함한 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 그러나 시장에서는 집 안의 벽지나 바닥 마감재 교체, 화장실 타일이나 수전 교체와 같은 내부 인테리어 수준도 리모델링이라고 인식되고 있다.
	면적 증가 위주의 현재 리모델링 정책의 필요성에 대해 확인이 필요한 이유는 무엇인가?	분석결과, 1단계 리모델링 여부(리모델링 선택 확률) 분석결과 가구원수가 많을수록, 순자산이 많을수록, 건축년도가 10년인 경우보다 건축년도가 11~20년, 21~30년, 30년 초과인 경우 리모델링 선택 확률이 높아지는 것으로 나타났다. 주택의 면적이나 방갯수는 리모델링 선택확률에 유의한 변수가 아닌 것으로 나타났다. 이러한 결과는 리모델링이 법제화 된 후 리모델링 활성화를 위해 지속적으로 면적확장 지원 중심으로 리모델링 관련 법규가 개정된 것을 고려할 때, 면적 증가 위주의 현재 리모델링 정책이 리모델링 활성화에 효과가 있을지 확인이 필요한 지점이다.

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저자의 다른 논문 :

표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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