[논문]공동주택관리상의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 위탁관리업 종사자의 의견조사를 중심으로 -

이영애; 김정인

doi:10.6107/jkha.2012.23.2.079

공동주택관리상의 문제점과 개선방안에 관한 연구 - 위탁관리업 종사자의 의견조사를 중심으로 -
A Study on the Problems and Improvements of Housing Management - Focused on the Worker's Opinions of Management - 원문보기

한국주거학회 논문집 = Journal of the Korean Housing Association, v.23 no.2, 2012년, pp.79 - 87

이영애 (우리관리(주)주거문화연구소) , 김정인 (우리관리(주)주거문화연구소)

Abstract ▼ AI-Helper

The purpose of this study was to offer improvements, by deriving practical problems and suggesting ways to improve more realistic solutions in the multi-family housing management industry. This study is conducted in two ways. First, it was performed by reviewing related previous studies and clarifying major issues in the multi-family housing management. Second, it was performed by a questionnaire survey method, focused on the worker's opinions for that matters. The respondents work in an apartment in Seoul and the metropolitan area. A questionnaire distributed via e-mail, and then were collected. And questionnaire did not respond were excluded from the analysis. Finding were as follows -; first, it was possible to clarify four types regarding major issues in the multi-family housing management such as 'management system', 'housing management market conditions', 'management consciousness of resident', 'management performances'. Second, it was found that the competition was fierce in the same kind. And it was quite a high turnover rate of workers because of poor working conditions. Third, the most hard part was that the employee welfare was not good at work.

주제어

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문제 정의

본 연구는 공동주택관리 업계의 문제에 대해 현실적인 해결방안을 제시하고자 이론적 고찰을 통해 공동주택관리 주요 문제점을 정리하고, 업계종사자들이 실질적으로 체감하고 있는 공동주택관리 문제점은 무엇인지 의식을 파악하였다. 본 연구의 조사결과에 대한 요약과 결론은 다음과 같다.
업계종사자의 의견조사에서는 정리된 주요 문제점을 가지고 설문문항을 작성하여 위탁관리업 종사자를 대상으로 업계종사자들은 무엇을 가장 심각하게 생각하는지 알아보았다. 위탁관리업 종사자들은 관리계약을 체결한 주택관리업체에서 파견되어 관리업무 일체를 위임받아 수행하는 관리업체 소속 직원으로서 관리소장직, 관리직, 경리직, 기술직, 보안직, 미화직 등을 모두 포함한다.
이에 본 연구는 공동주택관리 업계의 실질적인 문제를 재조명하기 위하여 지금까지 나타난 업계의 주요 문제점에 대해 업계종사자들을 대상으로 이들이 체감하고 있는 주요 문제점을 도출하고, 개선방안을 제안함으로서 좀 더 현실적인 해결방안을 제시하고자 한다.
특히 관리소장이외의 종사자 의견이 수렴된 경우는 거의 없다. 제도에 대한 다양한 개선방안이 수차례 거론되었으나 과거에 지적되었던 문제점이 여전히 존재하고 있기 때문에, 본 연구는 제도적으로 접근하여 해결방안을 모색하기 보다는 관리현장에서 현업에 종사하는 업계종사자들이 어떻게 느끼고 체감하는지 의견을 수렴함으로써 보다 현실적인 방법으로 문제 해결에 접근하고자 한다. 주택관리와 관련한 문제는 천편일률적인 것이 아니라 단지의 상황이나 주변 환경의 영향이 크다는 점에서 업계 종사자로부터 관리현실에 대한 의견수렴은 매우 의미가 있을 것으로 보인다.

제안 방법

기존 연구에서 언급된 공동주택관리 문제점을 나열한 후, 내용에 따라 분류하여 ‘제도상의 문제’, ‘시장환경상의 문제’, ‘입주민 태도상의 문제’, ‘관리업무상의 문제’로 유형화하였다[Figure 1].
본 연구는 이론적 고찰과 공동주택관리 업계종사자의 의견조사를 중심으로 이루어졌다.
조사대상단지의 특성으로 위치, 규모, 단지유형, 경과년도, 관리방식을 파악하였다[Table 4]. 조사대상단지의 위치는 경기도 및 수도권(51.
조사대상자의 일반적 특성으로 성별, 연령, 직종, 근무 기간을 파악하였다[Table 3].

대상 데이터

23~9. 3일에 걸쳐 인터넷과 우편을 통해 실시하여 총 617부가 회수되었는데, 이 중 부실 기재한 것을 제외한 377부를 분석 자료로 사용하였다. 회수된 자료는 SPSS 프로그램을 이용하여 빈도, 백분율, t-test, oneway ANOVA 검증을 실시하였다.

데이터처리

3일에 걸쳐 인터넷과 우편을 통해 실시하여 총 617부가 회수되었는데, 이 중 부실 기재한 것을 제외한 377부를 분석 자료로 사용하였다. 회수된 자료는 SPSS 프로그램을 이용하여 빈도, 백분율, t-test, oneway ANOVA 검증을 실시하였다.

성능/효과

특히, 2010년 국토해양부에서 고시한 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」에서 주택관리업체를 위탁관리수수료 최저낙찰제에 의해 선정하도록 함에 따라 위탁관리수수료 1원 미만 입찰이 성행하여 2010년 11월까지만 해도 위탁관리수수료 1원미만 낙찰단지가 10% 미만이었지만 2011년 1월 들어 40% 이상 증가했다.⁵⁾ 동 선정지침은 업체간의 출혈(저가)경쟁을 더욱 악화시키는 요인으로 작용하고 있는 최근의 이슈라는 점에서 위탁관리업계 종사자들이 무분별한 저가경쟁을 현실적인 가장 큰 문제로 꼽았다고 할 수 있다.
5%)순으로 나타났다. 관리방식은 업계에서 주로 구분하고 있는 한국식위탁관리²⁾, 전액도급관리³⁾, 부분도급관리⁴⁾로 알아보았는데, 한국식위탁관리가 조사대상단지의 80% 이상을 차지하고 있었으며(84.4%), 전액도급관리 10.6%, 부분도급관리 5.0% 순으로 나타났다.
건물의 수명이 다하기 전에 재건축을 하면, 자원의 낭비는 물론 재건축 기간 동안 주생활 문화를 단절시키는 문제가 발생할 수 있다. 둘째, 공동주택은 양적 및 질적으로 공동 사회적 자산이라 할 수 있기 때문에 적절한 관리를 통해 생활양식에 대응하고, 주택의 자산가치를 높이는 것이 필요하다는 점이다. 셋째, 공동주택은 시간의 흐름에 따라 노후화되어 거주자의 안전을 위협할 수 있으므로 주기적인 점검으로 수선과 보수를 함으로써, 지진과 홍수 그리고 태풍 등과 같은 자연재해로부터 안전할 수 있다는 점이다.
둘째, 관리사무소 직원의 업무효율을 높이는 작업환경의 제공되어 직원의 업무만족도를 제고하여야 한다. 작업환경은 관리직원으로 하여금 자신의 사회적 지위를 체감 하게 하기 때문에 부정적인 인식으로 연결될 경우, 근무 의욕 저하 및 이직을 야기하게 하며 궁극적으로는 입주민에게 제공하는 서비스의 질이 저하될 우려가 있기 때문이다.
둘째, 업계종사자들은 유형화된 공동주택관리 주요 문제점 중에서 ‘업체간 출혈(저가)경쟁이 무분별하게 이루어진다’를 가장 심각한 문제로 생각하고 있었다.
세 번째로 ‘입주자 태도’상의 문제유형을 살펴보면, 시장환경상의 문제와 맞물려 관리주체의 고유 업무영역까지 침범하면서 무리하게 업무에 개입하고 직원들의 인사권까지 좌지우지 하는 입주자대표회의의 월권행위와 반대로 강한 개인주의적 성향으로 공동의 자산관리에 무관심한 경향을 문제로 볼 수 있다.
둘째, 공동주택은 양적 및 질적으로 공동 사회적 자산이라 할 수 있기 때문에 적절한 관리를 통해 생활양식에 대응하고, 주택의 자산가치를 높이는 것이 필요하다는 점이다. 셋째, 공동주택은 시간의 흐름에 따라 노후화되어 거주자의 안전을 위협할 수 있으므로 주기적인 점검으로 수선과 보수를 함으로써, 지진과 홍수 그리고 태풍 등과 같은 자연재해로부터 안전할 수 있다는 점이다. 마지막으로 지속가능한 주거문화를 정착시키기 위해서는 공동주택관리가 필수적이라는 점이다.
셋째, 주택관리업에 종사하면서 가장 힘들었던 점이 무엇인지 알아본 결과, 1위 ‘열악한 근무환경과 급여, 복리후생제도 등이 만족스럽지 못함’, 2위 ‘고용불안, 동료 직원들의 잦은 이직으로 인한 어려움’, 3위 ‘입주자대표회의의 지나친 업무간섭, 마찰, 갈등 등을 해결하기 힘듦’순으로 나타났다.
셋째, 주택관리업자의 단지직원에 대한 처우가 개선되어야 한다. 단지의 관리업체 변경시 관리사무소 직원의 고용승계가 이루어지는 경우가 있는데, 입주자 입장에서는 민원처리 등을 안정적으로 할 수 있다는 장점이 있겠지만 회사의 방침이 전달되기 쉽지 않고 개선된 관리서비스를 수혜 받는 것이 쉽지 않기 때문에 위탁관리의 궁극적인 장점을 살리지 못하게 될 우려가 있다.
조사대상단지의 특성 중 지역에 따라서는 수도권과 서울강남권이 서울강북권에 비해 ‘업체간 출혈(저가)경쟁이 무분별하게 이루어진다’라는 문제에 대해 다소 심각하게 생각하고 있었고, ‘위탁관리의 의미가 변질되어 전문 관리업체의 역량을 발휘하기 힘들다’라는 문제에 대해 관리방식에 따라 유의미한 차이는 나타나지 않았으나, 모든 관리방식에서 높게 나타났다.
조사대상자의 일반적 특성 중 직종 외에 성별, 연령, 근무기간에 따라서는 큰 차이는 없었으나 내용을 살펴보면, 성별에서는 남성보다는 여성들이 근무환경이 열악하다고 응답하였고, 연령이 낮은 30~40대는 50~70대 이상보다 ‘입주자대표회의가 관리주체의 고유 업무에 무리하게 개입한다’고 느끼는 반면, 50~70대 이상은 30~40대 보다 ‘관리서비스의 질적 수준이 낮고 획일적이다‘라고 느끼고 있었다.
조사대상자의 일반적 특성 중에서도 특히 직종에 따라 다양한 문항에서 유의미한 차이가 많이 나타났다. [Table 6].
종합결과 ‘열악한 근무환경과 급여, 복리후생제도 등이 만족스럽지 못함(35.4%)’, ‘고용불안, 동료 직원들의 잦은 이직으로 인한 어려움(22.9%)’, ‘입주자대표회의의 지나친 업무간섭, 마찰, 갈등 등을 해결하기 힘듦(18.6%)’ 순으로 나타났다[Table 7].
첫째, 공동주택관리 주요 문제점은 ‘제도’, ‘시장환경’, ‘입주자태도’, ‘관리업무’로 정리할 수 있다.
공동주거관리이론(주거학연구회, 2008)에서는 공동주택관리가 중요한 이유를 네 가지 측면에서 요약하고 있다. 첫째, 공동주택관리는 주기적인 수선과 보수로 재건축기간을 연장시켜 자원낭비로 부터 환경을 보호해준다는 점이다. 우리나라는 재건축을 하면 주택의 자산가치가 높아진다는 잘못된 인식으로 주택의 유지관리보다는 재건축 선호현상이 나타나게 되었다.
한편, 다른 관리방식에 비해 본 연구에서 말하고 있는 한국식 위탁관리방식 계약을 하고 있는 단지의 종사자는 업무를 수행함에 있어 ‘입주자대표회의의 지나친 업무간섭, 마찰, 갈등 등을 해결하기 어려움(26.8%)’도 많이 느끼고 있는 것으로 나타났다.

후속연구

본 연구는 위탁관리업계 종사자만을 대상으로 하였기 때문에 공동주택관리업계 전반에 걸친 발전방안으로 제시하기에는 한계가 있다. 따라서 향후에는 일반적인 근로자 업무환경과의 비교와 위탁관리업계 뿐만 아니라 자치관리, 사업주체관리, 임대관리 등 다양한 관리유형의 문제점을 찾아 종합적인 개선방안을 마련하는 것이 필요하다.
마지막으로 위에 제시한 개선방안을 실천하기 위해서 주택관리업자의 역량 강화를 위한 제도적 뒷받침이 수반되어야 할 것이다. 주택관리업자의 역량 강화는 적절한 기업이윤의 확보에서 기인한다고 할 수 있다.
본 연구는 위탁관리업계 종사자만을 대상으로 하였기 때문에 공동주택관리업계 전반에 걸친 발전방안으로 제시하기에는 한계가 있다. 따라서 향후에는 일반적인 근로자 업무환경과의 비교와 위탁관리업계 뿐만 아니라 자치관리, 사업주체관리, 임대관리 등 다양한 관리유형의 문제점을 찾아 종합적인 개선방안을 마련하는 것이 필요하다.
첫째, 관리주체의 관리업무는 전문성을 요하고 단지의 물리적 환경보존, 입주자의 쾌적한 주거환경 제공이라는 중요한 목적을 가지고 수행되는 만큼 입주자 및 입주자대표회의의 관리업무에 대한 인식을 높이고 특히 입주자대표회의의 경우 관리업무에 관여할 수 있는 범위를 명확히 이해할 필요가 있다. 그러기 위해서는 주택법이 정하는 입주자대표회의의 운영 및 윤리교육 시에 관리주체와 입주자대표회의의 역할과 업무범위를 명확히 하여 혼동이 없도록 하고 입주자에게는 관리업무의 원활한 수행을 위한 참여에 대한 계몽이 필요하다.
또한 관리사무소, 경비실, 기계실 등 직원이 상주하는 장소는 단지의 관리를 위하여 중요한 작업이 진행되는 장소이므로 안전성과 효율성이 고려되어야 하며, 관리사무소의 경우 입주자의 출입이 자주 있는 곳으로 신뢰를 줄 수 있도록 하여야 한다. 특히 설계 시 작업효율을 높이는 환경 조성을 위하여 작업환경에 따른 실면적을 고려하고 휴게실 설치, 환기 등의 면밀한 계획이 필요할 것이다.
한편, 본 연구에서 언급하고 있는 한국식 위탁관리방식 계약을 하고 있는 단지의 종사자들은 다른 관리계약방식보다 입주자대표회의의 지나친 업무간섭, 마찰, 갈등 등을 해결하는데 어려움도 많이 느끼는 것으로 나타나, 소신있는 업무를 수행하기 위한 제도적인 보호장치나 의식개선이 필요할 것으로 보인다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	건축물의 하자, 보수 등에 관심을 갖기 시작한 계기는 무엇인가?	1932년 서울 충정로의 유림아파트를 시작으로 행촌아파트(1956년), 종암아파트(1958년), 개명아파트(1959년) 등이 건설되었고, 1962년 최초의 단지형 아파트인 마포아파트를 건설함으로서 공동주택 보급이 확산되기 시작했다. 공동주택 건설 초기단계인 1960년대에는 아파트 건설에 급급하여 공동주택관리에 대한 관심이 부족했는데, 1970년 와우아파트 붕괴사건으로 많은 인명피해가 발생되자, 이를 계기로 건축물의 하자, 보수 등에 대해 관심을 갖기 시작했다. 1979년에는 주택건설촉진법의 하위법령으로 공동주택관리령이 제정되어 보다 체계적으로 공동주택을 관리하려는 움직임이 나타나기 시작했는데, 공동주택을 체계적으로 관리하고자 하는 것은 단순히 인명피해를 예방하기 위한 것만은 아니다.
	공동주택관리는 무엇인가?	이러한 점에서 미루어 볼 때, 공동주택관리는 건물의 노후화 방지를 위한 물리적 측면의 유지관리만이 아니라 입주자의 주거생활 전반에 걸쳐 발생하는 제반 문제에 대응하기 위한 측면을 포괄하는 것이라 할 수 있다. 그렇기 때문에 성숙된 공동주택의 관리문화는 우리나라 지역사회의 대부분을 차지하고 있는 공동주택 거주자의 안정된 주거환경 조성을 위하여 중요하게 인식되어야 한다.
	공동주택관리가 중요한 이유 4가지측면에서 요약한 내용은 무엇인가?	공동주거관리이론(주거학연구회, 2008)에서는 공동주택관리가 중요한 이유를 네 가지 측면에서 요약하고 있다. 첫째, 공동주택관리는 주기적인 수선과 보수로 재건축기간을 연장시켜 자원낭비로 부터 환경을 보호해준다는 점이다. 우리나라는 재건축을 하면 주택의 자산가치가 높아진다는 잘못된 인식으로 주택의 유지관리보다는 재건축 선호현상이 나타나게 되었다. 건물의 수명이 다하기 전에 재건축을 하면, 자원의 낭비는 물론 재건축 기간 동안 주생활 문화를 단절시키는 문제가 발생할 수 있다. 둘째, 공동주택은 양적 및 질적으로 공동 사회적 자산이라 할 수 있기 때문에 적절한 관리를 통해 생활양식에 대응하고, 주택의 자산가치를 높이는 것이 필요하다는 점이다. 셋째, 공동주택은 시간의 흐름에 따라 노후화되어 거주자의 안전을 위협할 수 있으므로 주기적인 점검으로 수선과 보수를 함으로써, 지진과 홍수 그리고 태풍 등과 같은 자연재해로부터 안전할 수 있다는 점이다. 마지막으로 지속가능한 주거문화를 정착시키기 위해서는 공동주택관리가 필수적이라는 점이다. 주거문화란, 주거라는 물리적 공간에 바탕을 두고 그 안에서 일어나는 생활양식과 사람들과의 유기적인 관계, 지속적인 커뮤니티라 할 수 있는데, 이러한 주거문화가 계승되기 위해서는 물리적 공간인 주거가 잘 정비되고 관리되어야 한다.

참고문헌 (8)

노병용 (2008). 공동주택 관리의 현황과 발전 방향. 주거, 3(2), 28-37.

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은난순 (2008). 21C형 공동주택관리를 위한 새로운 모색. 주거, 3(2), 38-42.
주거학연구회 (2008). 공동주거관리이론, 파주: 교문사
Eun, N., & Hong, H. (2000). A study on general management of multi-family housing manager. Journal of the Korean Housing Association, 11(2), 139-148.
Kang, S., & Kim, J. (1993). Satisfaction and attitude of resident to the management of multi-family housing - in case of apartment in seoul -. Journal of the Korean Housing Association, 4(2), 33-43.
Lee, K. (2010). The study of improvement for apartment management system - Focused on rules and regulations related apartment management -. Master's dissertation, Seoul National University of Technology, Seoul.
Lee, H. (2005). A study on the problems of multi-family housing management and its improvement method. Master's dissertation, University of Dong eui, Busan.
You, B., Eun, N., & Hong, H. (2003). An analysis on the determinates of performance motivation and job satisfaction of housing manager. Housing Studies Review, 11(2), 51-75.

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표제어: PCR

동의어: Packet Collision Rate

용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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