선택한 단어 수는 입니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
최소 단어 이상 선택하여야 합니다.
선택한 단어 수는 30입니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
최대 10 단어까지만 선택 가능합니다.
문제 정의
- 주택 등 부동산 시장에는 다양한 요인들이 영향을 미치고 있다. 그 중 대표적인 몇 가지 변수들을 선정하여 살펴보고 향후 부동산 시장을 예측해 보고자 한다.
- 본 연구는 실증적으로 서울아파트 가격의 결정모형을 구축하는데 그 목적이 있다. 최근 아파트를 비롯하여 부동산시장이 거래가 감소하면서 가격이 하락하고 있다.
- 본 연구에서는 다양한 변수들 중에서 세대주, 생산가능 인구, 금리, 주가지수 등의 변수를 선정하여 어느 변수가 서울아파트 가격에 얼마나 영향을 미치는지 살펴보았다. 인구구조를 대표하는 세대주와 생산가능인구의 변동이 부동산 가격에 어느 정도 영향을 미칠 것으로 예상하였다.
- 본 연구에서는 기존 논문과 달리 부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 살펴보기 위해 거시경제지표인 금리와 주가지수를 비롯하여 인구구조인 세대주와 생산가능인구를 포함시키고 있다. 세대주와 생산가능인구의 변동이 부동산 가격변동에 어느 정도 영향을 미치고 있는지를 살펴보았다.
가설 설정
- 주식시장이 상승하면 유동성이 풍부해지면서 그 유동성이 주택 등 부동산시장으로 유입되어 서울아파트 가격이 상승하는 것으로 해석된다. 따라서 연구결과 인구구조 및 경제변수의 변화가 주택가격에 영향을 준다는 대립가설을 채택할 수 있다. 향후 주택 등 부동산시장의 예측하기 위해서는 주식시장의 전망이 선행되어야 할 것이다.
- 본 연구의 대립가설은 "인구구조 및 경제변수의 변화가 주택가격에 영향을 준다.
제안 방법
- 또한 다양한 경제변수 중에서 금리와 주가지수를 선정하였다. 금리가 낮아지면 시중에 유동성이 증가하고 주택 등 부동산시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예측하였다.
- "로 설정하였다. 본 연구에서는 가설을 검증하기 위해 주택가격에 영향을 주는 요인들을 2개 이상의 독립변수를 동시에 조사하거나 분석하였다. 본 연구에서는 먼저 인구구조 및 경제변수의 상관분석을 살펴보고 이후 다중회귀분석을 실시하였다.
- 본 연구에서는 기존 논문과 달리 부동산 가격에 영향을 주는 요인들을 살펴보기 위해 거시경제지표인 금리와 주가지수를 비롯하여 인구구조인 세대주와 생산가능인구를 포함시키고 있다. 세대주와 생산가능인구의 변동이 부동산 가격변동에 어느 정도 영향을 미치고 있는지를 살펴보았다.
- 본 연구에서는 여러 경제 변수 중에서 금리와 주가지수를 독립변수로 선정하였다. 금리가 낮아지면 이자 부담이 적어 주택 등 자산에 대한 투자가 증가하면서 자연스럽게 가격이 상승하게 된다.
- 주택 등 부동산은 장기적인 투자대상이므로 인구구조의 변화가 주택가격에 중요하게 작용할 것이다. 본 연구에서는 주택에 관한 여러 번수 중에서 직접적으로 영향을 줄 것으로 보이는 세대주와 생산가능인구를 독립변수로 선정하였다.
- 본 연구의 독립변수는 한국의 경우 세대주, 생산가능 인구, 금리, 주가지수로 설정하였다. 세대주는 30세에서 54세 사이의 연령층을 나타내며, 생산가능인구는 15세에서 65세 사이의 연령을 모두 포함하여 나타내고 있다.
- 본 연구의 종속변수는 서울아파트 가격이다. 부동산에는 상가, 아파트, 지가, 오피스텔 등이 있으나 본 연구에서는 아파트를 분석 대상으로 선정하였다.
- 본 연구 결과를 요약하면 다음과 같다. 서울아파트 가격에 미치는 영향에 대해 분석하기 위해 세대주, 생산가능인구, 금리, 주가지수를 변수로 선정하여 분석하였다. 인구구조의 변화가 주택 등 부동산시장에 미치는 영향이 클 것으로 판단되어 세대주와 생산가능인구를 변수로 선정하였다.
- 서울아파트는 강북과 강남으로 구분되지만 본 연구에서는 두 지역을 통합하여 분석하였다. 아파트 가격이 인구구조 및 경제변수의 변화에 따라 영향을 받고 있으며 그 정도가 다르게 나타난다.
- 서울아파트 가격에 미치는 영향에 대해 분석하기 위해 세대주, 생산가능인구, 금리, 주가지수를 변수로 선정하여 분석하였다. 인구구조의 변화가 주택 등 부동산시장에 미치는 영향이 클 것으로 판단되어 세대주와 생산가능인구를 변수로 선정하였다. 또한 경제요인으로는 금리와 주가지수를 변수로 선정하였다.
- 주택가격과 관련된 선행연구는 주로 거시경제변수와의 교차상관관계를 다루고 있으나 본 연구에서는 인구구조와 관련된 변수를 추가하여 살펴보았다.
대상 데이터
- 독립변수에 있는 주가지수는 거래소시장의 KOSPI 연말 종가를 기준으로 작성했으며 한국은행 경제통계시스템에서 자료를 수집하였다. 금리는 통화안정채권 1년치 자료를 기준으로 작성했으며 한국은행 경제통계시스템에서 자료를 수집하였다. 세대주와 생산가능인구는 통계청 인구조사에서 자료를 수집하여 작성하였다.
- 1]에서 종속변수로 사용된 서울아파트 가격은 국민은행 부동산의 자료를 이용하여 작성했다. 독립변수에 있는 주가지수는 거래소시장의 KOSPI 연말 종가를 기준으로 작성했으며 한국은행 경제통계시스템에서 자료를 수집하였다. 금리는 통화안정채권 1년치 자료를 기준으로 작성했으며 한국은행 경제통계시스템에서 자료를 수집하였다.
- 독립변수인 세대주, 생산가능인구, 금리, 주가지수는 1986년부터 2012년까지 총 26년 동안의 연간자료를 사용하여 분석하였다. 이를 위해 통계청, 국민은행, 한국은행 등에서 자료를 수집하였으며 서울아파트 가격에 통계적으로 유의한 변수를 선정하였다.
- 세대주와 생산가능인구는 통계청 인구조사에서 자료를 수집하여 작성하였다. 본 연구는 1987년부터 2012년까지 총 26년 동안의 연간자료 총 130개를 사용하였다.
- 본 연구의 한계는 다음과 같다. 부동산 중에는 상가, 지가, 주택 등 다양한 종류가 있으나 본 연구에서는 서울 아파트를 대상으로 분석하였다. 서울아파트도 강북과 강남으로 구분하여 분석할 수도 있었고 범위를 넓혀 수도권지역의 아파트나 전국의 아파트를 대상으로 분석할 수도 있었다.
- 본 연구의 종속변수는 서울아파트 가격이다. 부동산에는 상가, 아파트, 지가, 오피스텔 등이 있으나 본 연구에서는 아파트를 분석 대상으로 선정하였다. 아파트도 서울권, 수도권, 전국권으로 구분하고 있으나 그 중에서 가장 탄력성이 높은 서울아파트 가격을 선정하였다.
- 금리는 통화안정채권 1년치 자료를 기준으로 작성했으며 한국은행 경제통계시스템에서 자료를 수집하였다. 세대주와 생산가능인구는 통계청 인구조사에서 자료를 수집하여 작성하였다. 본 연구는 1987년부터 2012년까지 총 26년 동안의 연간자료 총 130개를 사용하였다.
- 부동산에는 상가, 아파트, 지가, 오피스텔 등이 있으나 본 연구에서는 아파트를 분석 대상으로 선정하였다. 아파트도 서울권, 수도권, 전국권으로 구분하고 있으나 그 중에서 가장 탄력성이 높은 서울아파트 가격을 선정하였다.
- 독립변수인 세대주, 생산가능인구, 금리, 주가지수는 1986년부터 2012년까지 총 26년 동안의 연간자료를 사용하여 분석하였다. 이를 위해 통계청, 국민은행, 한국은행 등에서 자료를 수집하였으며 서울아파트 가격에 통계적으로 유의한 변수를 선정하였다.
- 이 변수들 중에서 서울아파트와 통계적으로 유의한 관계를 보이는 변수가 나온다면 향후 이 변수들의 움직임을 예상하면서 주택 및 부동산 가격을 예측할 수 있을 것이다. 주택 및 부동산시장을 대표하여 서울아파트를 선정하였고 이를 종속변수로 사용하였다.
데이터처리
- 다중회귀분석에 앞서 주요 독립변수 사이의 상관관계를 파악하기 위해 상관분석을 실시하였다.
- 본 연구에서는 가설을 검증하기 위해 주택가격에 영향을 주는 요인들을 2개 이상의 독립변수를 동시에 조사하거나 분석하였다. 본 연구에서는 먼저 인구구조 및 경제변수의 상관분석을 살펴보고 이후 다중회귀분석을 실시하였다.
- 통계분석은 엑셀과 Eviews를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였으며 통계적으로 유의한 변수로 주가지수가 선정되었다. 지난 26년간 주식시장과 부동산시장이 상호 연관된 움직임을 보여 주었으며 앞으로도 주식시장이 부동산시장에 많은 영향을 미칠 것으로 기대해 본다.
성능/효과
- 또한 다양한 경제변수 중에서 금리와 주가지수를 선정하였다. 금리가 낮아지면 시중에 유동성이 증가하고 주택 등 부동산시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예측하였다. 더불어 주식시장이 호황을 보이며 주가지수가 상승하면 시중 유동성이 호전되고 그 유동성이 주택 등 부동산시장으로 유입될 것으로 예측하였다.
- 또한 다양한 경제변수 중에서 금리와 주가지수를 선정하였다. 금리가 낮아지면 시중에 유동성이 증가하고 주택 등 부동산시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예측하였다. 더불어 주식시장이 호황을 보이며 주가지수가 상승하면 시중 유동성이 호전되고 그 유동성이 주택 등 부동산시장으로 유입될 것으로 예측하였다.
- 다음으로 독립변수 사이의 상관관계를 살펴보면 세대 주는 생산가능인구와 높은 양의 관계를 보이고 반면 금리와는 음의 관계를 보이고 있다. 금리는 서울아파트와 세대주, 생산가능인구와 모두 높은 음의 관계를 보이고 있다.
- 독립변수 중에 주가지수 변수가 통계적으로 유의하게 나왔다. 더불어 유의한 변수 중에서 서울아파트 가격에 영향을 미치는 기여도를 t값을 통해 살펴보았을 때 주가지수가 서울아파트 가격에 기여도가 높은 것으로 나타났다.
- 독립변수 중에 주가지수 변수가 통계적으로 유의하게 나왔다. 더불어 유의한 변수 중에서 서울아파트 가격에 영향을 미치는 기여도를 t값을 통해 살펴보았을 때 주가지수가 서울아파트 가격에 기여도가 높은 것으로 나타났다.
- 금리가 낮아지면 시중에 유동성이 증가하고 주택 등 부동산시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격에 영향을 미칠 것으로 예측하였다. 더불어 주식시장이 호황을 보이며 주가지수가 상승하면 시중 유동성이 호전되고 그 유동성이 주택 등 부동산시장으로 유입될 것으로 예측하였다.
- 둘째, 경제가 호전되면서 유동성이 증가하게 되면 주택 등 부동산 가격에 영향을 미치게 된다. 국제수지가 흑자를 보이며 국내총생산이 증가하게 되면 국내 유동성이 호전되면서 주식, 채권, 부동산 등으로 순환되면서 투자가 증가하게 된다.
- 874로 높은 양(+)의 상관관계를 보인다고 밝혔다. 또한 교차상관분석 결과 주택매매가격지수와 각 산업별지수 사이에는 각 3~12개월가량 후행하는 것으로 판단하였다.
- 일반적으로 세대주나 생산가능인구가 증가하면 주택에 대한 수요가 증가하면서 주택가격이 상승하는 것으로 알려져 있으나 본 연구에서는 기존의 연구처럼 매매가격과의 방향성은 동일하지만 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 또한 금리가 낮아지면 유동성이 풍부해지면서 주택시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격이 상승할 것으로 예상되었다. 본 연구에서는 기존의 연구처럼 매매가격과 방향성이 역방향으로 나타났으나 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다.
- 국제수지가 흑자를 보이며 국내총생산이 증가하게 되면 국내 유동성이 호전되면서 주식, 채권, 부동산 등으로 순환되면서 투자가 증가하게 된다. 무엇보다도 2000년대 중반 이후 금리가 낮아지고 장기대출이 증가하면서 주택 등 부동산 가격이 크게 상승하는 것을 보아왔다.
- 또한 금리가 낮아지면 유동성이 풍부해지면서 주택시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격이 상승할 것으로 예상되었다. 본 연구에서는 기존의 연구처럼 매매가격과 방향성이 역방향으로 나타났으나 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다.
- 정의철(2010)은 소비자 심리가 주택시장에 미치는 영향을 주택매매가격을 중심으로 분석하였다. 분석결과 소비자 심리지수는 시장의 기본요인들과 함께 주택매매가격의 장기적 움직임에 영향을 주는 것으로 파악되었다고 밝혔다.
- 분석결과 주가지수가 서울아파트와 통계적으로 유의한 것으로 분석되었다. 일반적으로 세대주나 생산가능인구가 증가하면 주택에 대한 수요가 증가하면서 주택가격이 상승하는 것으로 알려져 있으나 본 연구에서는 기존의 연구처럼 매매가격과의 방향성은 동일하지만 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다.
- 서울아파트 가격에 대해 회귀모형을 살펴본 결과 모형의 F값도 유의하고 수정된 결정계수도 0.8864로 만족스럽게 나타났다. 또한 t값도 유의하게 나타나 회귀분석이 만족스럽게 되었다.
- 셋째, 인구구조와 경제가 변하면서 주택에 대한 수요에 영향을 미치고 있다. 그동안 인구가 증가하고 소득이 증가하면서 주택 및 부동산 가격이 꾸준히 상승해 왔다.
- 서울아파트는 세대주와 생산가능 인구, 주가지수의 변수와 매우 높은 양(+)의 상관관계를 보이고 있다. 이 분석 결과에서 세대주와 생산가능인구, 주가지수가 증가할수록 서울아파트 가격이 상승하는 것으로 나타났다.
- [Picture 2]를 보면 서울아파트 가격은 1987년부터 1990년까지 급상승하였다. 이후 5개 신도시 물량이 매년 20만 가구 이상 공급되면서 더 이상 상승하지 못하고 2001년까지 장기간 보합세를 보였다. 경기회복과 주택수요가 증가하면서 2002년 이후 제2차 상승세가 나타났으나 2008년부터 상승세가 멈추고 소폭 하락세로 전환하고 있다.
- 분석결과 주가지수가 서울아파트와 통계적으로 유의한 것으로 분석되었다. 일반적으로 세대주나 생산가능인구가 증가하면 주택에 대한 수요가 증가하면서 주택가격이 상승하는 것으로 알려져 있으나 본 연구에서는 기존의 연구처럼 매매가격과의 방향성은 동일하지만 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석되었다. 또한 금리가 낮아지면 유동성이 풍부해지면서 주택시장으로 유동성이 유입되면서 주택가격이 상승할 것으로 예상되었다.
- 첫째, 인구구조가 부동산 가격에 커다란 영향을 미치고 있다. 인구가 증가하거나 유입되는 지역에는 주택에 대한 수요가 증가하거나 개발에 대한 요구가 증가하면서 지역의 규모가 팽창하게 된다.
후속연구
- 또한 매매가격과 전세가격을 구분하여 모두 분석해 볼 수도 있었다. 또한 가능하다면 다음 연구에서는 경제변수에 GDP성장률이나 환율, 물가 등도 포함하여 분석했으면 한다.
- 이 변수들 중에서 서울아파트와 통계적으로 유의한 관계를 보이는 변수가 나온다면 향후 이 변수들의 움직임을 예상하면서 주택 및 부동산 가격을 예측할 수 있을 것이다. 주택 및 부동산시장을 대표하여 서울아파트를 선정하였고 이를 종속변수로 사용하였다.
- 통계분석은 엑셀과 Eviews를 이용하여 다중회귀분석을 실시하였으며 통계적으로 유의한 변수로 주가지수가 선정되었다. 지난 26년간 주식시장과 부동산시장이 상호 연관된 움직임을 보여 주었으며 앞으로도 주식시장이 부동산시장에 많은 영향을 미칠 것으로 기대해 본다.
- 따라서 연구결과 인구구조 및 경제변수의 변화가 주택가격에 영향을 준다는 대립가설을 채택할 수 있다. 향후 주택 등 부동산시장의 예측하기 위해서는 주식시장의 전망이 선행되어야 할 것이다.
※ AI-Helper는 부적절한 답변을 할 수 있습니다.