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도심 비즈니스호텔 개발사업의 투자결정요인에 관한 연구
An analysis on the Investment Determinants for Urban Business Hotel Development 원문보기

한국건설관리학회논문집 = Korean journal of construction engineering and management, v.16 no.4, 2015년, pp.107 - 117  

하정훈 ((주)더씨앤에이치) ,  정문오 (한국감정원) ,  이상엽

초록
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최근 한국을 찾는 관광객이 급격한 증가로 비즈니스호텔의 수요가 확대되며 부동산 투자대상으로서 관심이 증가하고 있으나,이러한 개발사업의 투자결정에 영향을 미치는 요인과 기준이 불분명한 실정이다. 이에 본 연구에서는 계층적분석기법퍼지기법을 활용하여 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하고자 한다. 따라서 투자자를 직접투자자와 간접투자자로 구분하여 차이점을 비교분석하고 이를 기준으로 실제 수행된 개발사례를 평가하여 시사점을 도출하였다. 분석결과, 투자결정기준별 중요도로 '보행/교통 접근성', '객실 점유율 및 실당 매출액', '외래 관광객 수와 관광업계 현황 등이 높게 나타났으며, 투자형태별로는 직접투자 경우가 금융구조 조건이나 투자리스크 항목들이 높게 나타나 자기자본을 투자하는 직접투자자는 외부자본으로 투자하는 간접투자기구 운용사 대비, 금융 및 투자조건 관련사항을 중시하며, 간접투자의 경우 입지 현황 및 사회입지적 환경과 관련한 항목들이 높게 형성되어 간접투자 특성상 투자자 모집을 위한 부동산의 환경과 가치에 더욱 중점을 두는 것으로 나타났다. 또한, 사례분석결과, 직접투자가 실제 투자에 따른 금융 보강이라는 측면에서 임차인의 신용도에 민감하며 자기자본을 투자해야 하는 특성상 간접투자보다 보수적으로 투자대상을 파악하는 것으로 나타났다.

Abstract AI-Helper 아이콘AI-Helper

As the demand for urban business hotel has increased in the recent years due to the sharp rise in overseas tourists, the potential of business hotel development has gained in financial attention for the real estate investment. However, its concept and business domain has not been defined, and none o...

주제어

AI 본문요약
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문제 정의

  • 권희석·지윤호·변정우(2013) 호텔 입지에 따른 이용객들이 지각하는 선택속성의 차이를 파악하고 만족과의 영향관계를 검증하고자 하였다.
  • 이에 본 연구는 비즈니스호텔 개발사업 투자결정 시 고려하는 요인에 대하여 투자자의 관점에서 정의를 하고, 이러한 투자결정요인에 대한 중요도를, 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자로 투자자의 특성에 따라 분석을 하였다. 나아가 분석된 결과를 실제 비즈니스호텔 개발사례에 대한 투자결정요인의 평가를 통해 향후 투자자 및 개발사업자의 투자유치를 위한 시사점을 도출하고자 하였다.
  • 이에 본 연구는 현재 개발이 활발하게 진행되고 있는 비즈니스호텔에 대하여 투자자의 관점에서 투자를 결정하는데 고려하는 수익과 운영, 위험성 등의 요인들을 살펴보고 어떠한 요인들이 최종결정에 어느 정도의 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 나아가 직접투자와 간접투자라는 투자형태에 따른 기준별 중요도의 차이점도 비교하고 이를 실제 사업이 진행된 사례를 대상으로 평가를 하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
  • 따라서 본 연구에서는 상대적으로 새로운 숙박시설에 해당하는 비즈니스호텔이라는 부동산에 대한 투자결정요인과 중요도를 도출하기 위해 투자, 개발, 관리 등의 관련 업무를 수행한 전문가를 중심으로 상대적 및 절대적 중요도에 대한 설문조사를 수행하였다.
  • 선행연구에서는 다루지 않았던 비즈니스호텔의 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하였다. 또한 투자자를 직접투자자와 간접투자기구로 구분하여 각각의 투자결정 요인을 비교함으로서 그 차이점을 확인하고자하였다. 마지막으로 실제 두 사례에 대하여 전문가를 대상으로 비교해봄으로서 실제적으로 AHP-Fuzzy 평가지표를 활용하여 투자평가를 하고자 하였다.
  • 본 연구는 비즈니스호텔의 수요 증가로 오피스를 대체할 투자대안으로서 향후 비즈니스호텔의 투자자 및 개발자에게 도움이 되고자 하였다.
  • 이를 통해 결정요인 별로 평가결과와 객실가동률 및 객실당 평균매출로 유추된 영업실적과의 비교를 통해 연구방법의적정성을 확인하고, 분석결과의 실제 활용을 위한 실무적인시사점을 도출하고자 하였다.
  • 이에 본 연구는 비즈니스호텔 개발사업 투자결정 시 고려하는 요인에 대하여 투자자의 관점에서 정의를 하고, 이러한 투자결정요인에 대한 중요도를, 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자로 투자자의 특성에 따라 분석을 하였다. 나아가 분석된 결과를 실제 비즈니스호텔 개발사례에 대한 투자결정요인의 평가를 통해 향후 투자자 및 개발사업자의 투자유치를 위한 시사점을 도출하고자 하였다.
  • 위의 선행연구 고찰 결과, 오피스나 상업시설 등 일반적인 부동산의 투자기준 및 특성과 관련되거나, 호텔개발 및 운영을 위한 이용객 선택요인 등에 대한 연구결과는 있으나 호텔이라는 특정형태의 부동산을 대상으로 투자결정기준에 대한실증분석을 진행한 연구는 없었다. 이에 본 연구는 현재 개발이 활발하게 진행되고 있는 비즈니스호텔에 대하여 투자자의 관점에서 투자를 결정하는데 고려하는 수익과 운영, 위험성 등의 요인들을 살펴보고 어떠한 요인들이 최종결정에 어느 정도의 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 나아가 직접투자와 간접투자라는 투자형태에 따른 기준별 중요도의 차이점도 비교하고 이를 실제 사업이 진행된 사례를 대상으로 평가를 하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
  • 이와 같이 비즈니스호텔의 개념은 현재 시장에서는 다양하게 정의되는데 불필요한 서비스를 제거함으로써 가격경쟁력을 가진 객실 중심형 호텔이면서, 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔을 말한다. 이에 본 연구에서는 선행연구의 정의를 종합하여 관광호텔 중 특2급에서 2급사이의 풀 서비스호텔의 상대적인 개념으로 관광객이나 비즈니스고객이 저렴하게 묵을 수 있는 숙박시설로 정의하였다.
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참고문헌 (23)

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  22. Song, J (2013). "A study on importance of rent decision in the urban entertainment center : focused on tenant side", MS thesis, Konkuk Univ. 

  23. Von Altrock (1997). "Fuzzy and Neurofuzzy Applicationsin Business & Finance" 

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