최근 한국을 찾는 관광객이 급격한 증가로 비즈니스호텔의 수요가 확대되며 부동산 투자대상으로서 관심이 증가하고 있으나,이러한 개발사업의 투자결정에 영향을 미치는 요인과 기준이 불분명한 실정이다. 이에 본 연구에서는 계층적분석기법과 퍼지기법을 활용하여 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하고자 한다. 따라서 투자자를 직접투자자와 간접투자자로 구분하여 차이점을 비교분석하고 이를 기준으로 실제 수행된 개발사례를 평가하여 시사점을 도출하였다. 분석결과, 투자결정기준별 중요도로 '보행/교통 접근성', '객실 점유율 및 실당 매출액', '외래 관광객 수와 관광업계 현황 등이 높게 나타났으며, 투자형태별로는 직접투자 경우가 금융구조 조건이나 투자리스크 항목들이 높게 나타나 자기자본을 투자하는 직접투자자는 외부자본으로 투자하는 간접투자기구 운용사 대비, 금융 및 투자조건 관련사항을 중시하며, 간접투자의 경우 입지 현황 및 사회입지적 환경과 관련한 항목들이 높게 형성되어 간접투자 특성상 투자자 모집을 위한 부동산의 환경과 가치에 더욱 중점을 두는 것으로 나타났다. 또한, 사례분석결과, 직접투자가 실제 투자에 따른 금융 보강이라는 측면에서 임차인의 신용도에 민감하며 자기자본을 투자해야 하는 특성상 간접투자보다 보수적으로 투자대상을 파악하는 것으로 나타났다.
최근 한국을 찾는 관광객이 급격한 증가로 비즈니스호텔의 수요가 확대되며 부동산 투자대상으로서 관심이 증가하고 있으나,이러한 개발사업의 투자결정에 영향을 미치는 요인과 기준이 불분명한 실정이다. 이에 본 연구에서는 계층적분석기법과 퍼지기법을 활용하여 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하고자 한다. 따라서 투자자를 직접투자자와 간접투자자로 구분하여 차이점을 비교분석하고 이를 기준으로 실제 수행된 개발사례를 평가하여 시사점을 도출하였다. 분석결과, 투자결정기준별 중요도로 '보행/교통 접근성', '객실 점유율 및 실당 매출액', '외래 관광객 수와 관광업계 현황 등이 높게 나타났으며, 투자형태별로는 직접투자 경우가 금융구조 조건이나 투자리스크 항목들이 높게 나타나 자기자본을 투자하는 직접투자자는 외부자본으로 투자하는 간접투자기구 운용사 대비, 금융 및 투자조건 관련사항을 중시하며, 간접투자의 경우 입지 현황 및 사회입지적 환경과 관련한 항목들이 높게 형성되어 간접투자 특성상 투자자 모집을 위한 부동산의 환경과 가치에 더욱 중점을 두는 것으로 나타났다. 또한, 사례분석결과, 직접투자가 실제 투자에 따른 금융 보강이라는 측면에서 임차인의 신용도에 민감하며 자기자본을 투자해야 하는 특성상 간접투자보다 보수적으로 투자대상을 파악하는 것으로 나타났다.
As the demand for urban business hotel has increased in the recent years due to the sharp rise in overseas tourists, the potential of business hotel development has gained in financial attention for the real estate investment. However, its concept and business domain has not been defined, and none o...
As the demand for urban business hotel has increased in the recent years due to the sharp rise in overseas tourists, the potential of business hotel development has gained in financial attention for the real estate investment. However, its concept and business domain has not been defined, and none of investment guidance for the development has not been clarified. Accordingly, this report intends to define the concept of urban business hotel in perspective of real estate investment through prior case studies and literature review, and provide the structure of determinants which control its investment decisions. Furthermore, this study develops the weight of determinants depending on the type of investment, and evaluate the two actual projects in urban area of Seoul, differed from investment type: direct and indirect, based on AHP and Fuzzy methodologies. Research finding indicate that the financial factors affecting the sales and tour business condition factors are critical determinants regardless of investment type. And it is notable that the direct investment perspective pays more attention on the finance and investment associated determinants while the indirect one more focuses on the regional and environmental ones. From the analysis of case evaluation, it is also noteworthy that the direct investors turn out to be more conservative than indirect investors due to the risk of equity capital investment.
As the demand for urban business hotel has increased in the recent years due to the sharp rise in overseas tourists, the potential of business hotel development has gained in financial attention for the real estate investment. However, its concept and business domain has not been defined, and none of investment guidance for the development has not been clarified. Accordingly, this report intends to define the concept of urban business hotel in perspective of real estate investment through prior case studies and literature review, and provide the structure of determinants which control its investment decisions. Furthermore, this study develops the weight of determinants depending on the type of investment, and evaluate the two actual projects in urban area of Seoul, differed from investment type: direct and indirect, based on AHP and Fuzzy methodologies. Research finding indicate that the financial factors affecting the sales and tour business condition factors are critical determinants regardless of investment type. And it is notable that the direct investment perspective pays more attention on the finance and investment associated determinants while the indirect one more focuses on the regional and environmental ones. From the analysis of case evaluation, it is also noteworthy that the direct investors turn out to be more conservative than indirect investors due to the risk of equity capital investment.
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문제 정의
권희석·지윤호·변정우(2013) 호텔 입지에 따른 이용객들이 지각하는 선택속성의 차이를 파악하고 만족과의 영향관계를 검증하고자 하였다.
이에 본 연구는 비즈니스호텔 개발사업 투자결정 시 고려하는 요인에 대하여 투자자의 관점에서 정의를 하고, 이러한 투자결정요인에 대한 중요도를, 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자로 투자자의 특성에 따라 분석을 하였다. 나아가 분석된 결과를 실제 비즈니스호텔 개발사례에 대한 투자결정요인의 평가를 통해 향후 투자자 및 개발사업자의 투자유치를 위한 시사점을 도출하고자 하였다.
이에 본 연구는 현재 개발이 활발하게 진행되고 있는 비즈니스호텔에 대하여 투자자의 관점에서 투자를 결정하는데 고려하는 수익과 운영, 위험성 등의 요인들을 살펴보고 어떠한 요인들이 최종결정에 어느 정도의 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 나아가 직접투자와 간접투자라는 투자형태에 따른 기준별 중요도의 차이점도 비교하고 이를 실제 사업이 진행된 사례를 대상으로 평가를 하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
따라서 본 연구에서는 상대적으로 새로운 숙박시설에 해당하는 비즈니스호텔이라는 부동산에 대한 투자결정요인과 중요도를 도출하기 위해 투자, 개발, 관리 등의 관련 업무를 수행한 전문가를 중심으로 상대적 및 절대적 중요도에 대한 설문조사를 수행하였다.
선행연구에서는 다루지 않았던 비즈니스호텔의 투자결정에 영향을 미치는 요인들을 투자자의 관점에서 조사하였다. 또한 투자자를 직접투자자와 간접투자기구로 구분하여 각각의 투자결정 요인을 비교함으로서 그 차이점을 확인하고자하였다. 마지막으로 실제 두 사례에 대하여 전문가를 대상으로 비교해봄으로서 실제적으로 AHP-Fuzzy 평가지표를 활용하여 투자평가를 하고자 하였다.
본 연구는 비즈니스호텔의 수요 증가로 오피스를 대체할 투자대안으로서 향후 비즈니스호텔의 투자자 및 개발자에게 도움이 되고자 하였다.
이를 통해 결정요인 별로 평가결과와 객실가동률 및 객실당 평균매출로 유추된 영업실적과의 비교를 통해 연구방법의적정성을 확인하고, 분석결과의 실제 활용을 위한 실무적인시사점을 도출하고자 하였다.
이에 본 연구는 비즈니스호텔 개발사업 투자결정 시 고려하는 요인에 대하여 투자자의 관점에서 정의를 하고, 이러한 투자결정요인에 대한 중요도를, 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자로 투자자의 특성에 따라 분석을 하였다. 나아가 분석된 결과를 실제 비즈니스호텔 개발사례에 대한 투자결정요인의 평가를 통해 향후 투자자 및 개발사업자의 투자유치를 위한 시사점을 도출하고자 하였다.
위의 선행연구 고찰 결과, 오피스나 상업시설 등 일반적인 부동산의 투자기준 및 특성과 관련되거나, 호텔개발 및 운영을 위한 이용객 선택요인 등에 대한 연구결과는 있으나 호텔이라는 특정형태의 부동산을 대상으로 투자결정기준에 대한실증분석을 진행한 연구는 없었다. 이에 본 연구는 현재 개발이 활발하게 진행되고 있는 비즈니스호텔에 대하여 투자자의 관점에서 투자를 결정하는데 고려하는 수익과 운영, 위험성 등의 요인들을 살펴보고 어떠한 요인들이 최종결정에 어느 정도의 영향을 미치는지 분석하고자 한다. 나아가 직접투자와 간접투자라는 투자형태에 따른 기준별 중요도의 차이점도 비교하고 이를 실제 사업이 진행된 사례를 대상으로 평가를 하고 이에 대한 시사점을 도출하고자 한다.
이와 같이 비즈니스호텔의 개념은 현재 시장에서는 다양하게 정의되는데 불필요한 서비스를 제거함으로써 가격경쟁력을 가진 객실 중심형 호텔이면서, 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔을 말한다. 이에 본 연구에서는 선행연구의 정의를 종합하여 관광호텔 중 특2급에서 2급사이의 풀 서비스호텔의 상대적인 개념으로 관광객이나 비즈니스고객이 저렴하게 묵을 수 있는 숙박시설로 정의하였다.
제안 방법
2) 선행연구 고찰 및 전문가 설문을 통해 투자자별 비즈니스호텔 투자 결정의 주요요인을 도출하고 계층구조화 하고, AHP와 Fuzzy 분석을 통해 결정요인별 중요도를 분석하였다. 나아가 호텔을 직접 개발운영하기 위한 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자별 분석결과를 상호 비교하여 투자형태에 따른 결정요인의 중요도 차이점을 분석하였다.
3) 도출된 투자결정요인을 실제 진행 중인 두 개의 비즈니스호텔 개발사업 사례에 적용하여 투자결정요인을 통한 평가결과와 객실가동률과 객실당 평균매출의 영업실적 유추를 통해 연구방법의 적정성을 확인하고, 분석결과의 실제 활용을 위한 실무적인 시사점을 도출하고자 한다.
2) 선행연구 고찰 및 전문가 설문을 통해 투자자별 비즈니스호텔 투자 결정의 주요요인을 도출하고 계층구조화 하고, AHP와 Fuzzy 분석을 통해 결정요인별 중요도를 분석하였다. 나아가 호텔을 직접 개발운영하기 위한 직접투자자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자자별 분석결과를 상호 비교하여 투자형태에 따른 결정요인의 중요도 차이점을 분석하였다.
또한 투자자를 직접투자자와 간접투자기구로 구분하여 각각의 투자결정 요인을 비교함으로서 그 차이점을 확인하고자하였다. 마지막으로 실제 두 사례에 대하여 전문가를 대상으로 비교해봄으로서 실제적으로 AHP-Fuzzy 평가지표를 활용하여 투자평가를 하고자 하였다. 이에 따라 투자결정요인에 대하여 알아보기 위해 총 2가지 과제에 대하여 연구를 진행하였다.
비즈니스호텔의 투자는 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자로 나누어질 수 있으므로 투자자의 투자형태에 따른 투자결정요인의 중요도 성향을 상호 비교하여 분석하였다. 직접투자자는 시행사, 호텔 운영사가 포함되며, 간접투자자는 부동산 자산운용사, 부동산투자회사 (REITs AMC), 자기관리부동산투자회사를 대상으로 하였으며 직접투자나, 간접투자에 모두 관여할 수 있는 신탁사, 기관투자자 (연기금, 손보사 부동산투자담당), 부동산중개회사 (증권사 부동산금융담당)는 비교에서 제외하고 분석하였다(Table 4).
설문은 상대적 중요도를 묻는 AHP분석 설문과 절대적 중요도를 묻는 Fuzzy분석 설문의 두 단계로 나누어 구성되었다. 상대적 중요도는 투자결정요인 상위계층 3개 기준과 이를 구성하는 중위계층의 9개 기준, 그리고 하위계층 27개 기준에 하여 각 기준별 쌍대비교를 통해 이루어졌으며, 절대적 중요도는 하위계층 기준에 대하여 7점 절대평가14)로 설문이 구성되었다.
예비설문을 통해 도출된 투자결정요인 분류체계를 기반으로 요인별 중요도를 도출하기 위해 1차 설문을 실시하였다. 설문은 상대적 중요도를 묻는 AHP분석 설문과 절대적 중요도를 묻는 Fuzzy분석 설문의 두 단계로 나누어 구성되었다. 상대적 중요도는 투자결정요인 상위계층 3개 기준과 이를 구성하는 중위계층의 9개 기준, 그리고 하위계층 27개 기준에 하여 각 기준별 쌍대비교를 통해 이루어졌으며, 절대적 중요도는 하위계층 기준에 대하여 7점 절대평가14)로 설문이 구성되었다.
설문조사를 통하여 따라 비즈니스호텔 투자결정요인의 AHP분석을 위한 상위계층, 중위계층과 하위계층 항목별 상대적 중요도를 도출하였다. 그 결과, ‘객실 점유율 및 실당 매출액’, ‘보행/교통 접근성’, ‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’, ‘조망 및 주변 관광 환경’, ‘배당수익’ 등이 중요요인으로 나타났으며 ‘외관이미지’, ‘부대시설규모’, ‘인테리어 수준’ 등은 상대적으로 투자 결정에 있어 낮은 영향을 미치는 요인임을 알 수 있었다.
앞서 도출된 투자특성에 따른 투자결정요인 분석결과를 실제 서울 도심에서 비즈니스호텔 개발사업이 진행 중 및 완료된 두 개의 사례에 적용하여 투자자 평가를 통한 분석을 실시하였다.
예비설문을 통해 도출된 투자결정요인 분류체계를 기반으로 요인별 중요도를 도출하기 위해 1차 설문을 실시하였다. 설문은 상대적 중요도를 묻는 AHP분석 설문과 절대적 중요도를 묻는 Fuzzy분석 설문의 두 단계로 나누어 구성되었다.
이러한 평가결과를 바탕으로 2015년 상반기에 오픈예정인 A호텔과 이미 투자자 매각이 완료되어 운영 중인 B호텔을 비교하여, A호텔의 투자 가능성을 B호텔과 A호텔의 주변호텔운영 현황을 통하여 파악하였다.
1) 우선 선행연구 및 문헌 조사를 통해, 호텔의 개발, 운영 및 가치평가에 대한 선행연구에서는 투자 대상으로서의 호텔에 대한 가치평가와 호텔 영업과 수익에 영향을 미치는 요인들과 호텔을 선택하는 요인들에 대해서 알아보고, 이어 간접투자기구의 부동산 투자에 관한 선행연구에서는 부동산투자의 결정요인, 금융구조와 투자자의 역할 등을 알아보았다. 이와 함께 본 연구의 방법론으로서 활용된 계층적분석기법(Analytic Hierarchy Process: AHP)과 퍼지(Fuzzy)기법을 활용성을 확인하였다.
대상 데이터
분석대상의 범위는 「관광진흥법」상의 관광호텔 중 비즈니스호텔로 가격경쟁력을 가진 경제적인 객실 중심형 호텔이면서, 비즈니스나 쇼핑지역, 관광지와의 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔로 한정하였다. 공간적 범위는 비즈니스호텔의 입지적 특성에 따라 도시지역을 대표할 수 있는 서울로 한정하고 그중 호텔 건설이 활발하게 이루어지며 외국인들의 선호도가 가장 높은 지역인 중구지역을 선택하여 사례에 대한 비교연구를 진행하였다. 이러한 연구범위를 가지고 아래와 같은 연구방법을 통해 진행하였다.
연구의 시간적 범위는 설문조사가 진행되는 2014년 하반기이며, 설문조사의 대상범위는 부동산개발, 부동산신탁, 부동산투자 및 운용 등 부동산 투자업무 종사자 중 호텔 투자경험이 있는 부동산투자 전문가로 한정하였다. 분석대상의 범위는 「관광진흥법」상의 관광호텔 중 비즈니스호텔로 가격경쟁력을 가진 경제적인 객실 중심형 호텔이면서, 비즈니스나 쇼핑지역, 관광지와의 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔로 한정하였다. 공간적 범위는 비즈니스호텔의 입지적 특성에 따라 도시지역을 대표할 수 있는 서울로 한정하고 그중 호텔 건설이 활발하게 이루어지며 외국인들의 선호도가 가장 높은 지역인 중구지역을 선택하여 사례에 대한 비교연구를 진행하였다.
연구의 시간적 범위는 설문조사가 진행되는 2014년 하반기이며, 설문조사의 대상범위는 부동산개발, 부동산신탁, 부동산투자 및 운용 등 부동산 투자업무 종사자 중 호텔 투자경험이 있는 부동산투자 전문가로 한정하였다. 분석대상의 범위는 「관광진흥법」상의 관광호텔 중 비즈니스호텔로 가격경쟁력을 가진 경제적인 객실 중심형 호텔이면서, 비즈니스나 쇼핑지역, 관광지와의 접근성이 용이한 지역에 위치한 도시호텔로 한정하였다.
전문가 그룹은, 설문을 통한 결과분석이 가능한 최소한의 전문가 확보를 위해 앞서 예비설문 참여 전문가의 구체적인자격요건에 부가하여 호텔 시행사 및 운영사, 부동산 자산운용사, 부동산투자회사(REITs AMC), 자기관리부동산투자회사, 신탁사, 기관투자자(연기금, 손보사 등에서 부동산 투자담당), 부동산중개회사(증권사 부동산 금융담당)에서 개발 및 투자 실무분야의 다양한 경험을 갖춘 57명의 전문인력으로 구성되었다. 설문지 회수 결과 총 36개의 유효설문을 받아63.
비즈니스호텔의 투자는 호텔을 직접 개발하고 운영하기 위하여 투자하는 직접투자와 간접투자기구를 통하여 매입 운용하는 간접투자로 나누어질 수 있으므로 투자자의 투자형태에 따른 투자결정요인의 중요도 성향을 상호 비교하여 분석하였다. 직접투자자는 시행사, 호텔 운영사가 포함되며, 간접투자자는 부동산 자산운용사, 부동산투자회사 (REITs AMC), 자기관리부동산투자회사를 대상으로 하였으며 직접투자나, 간접투자에 모두 관여할 수 있는 신탁사, 기관투자자 (연기금, 손보사 부동산투자담당), 부동산중개회사 (증권사 부동산금융담당)는 비교에서 제외하고 분석하였다(Table 4).
투자결정요인의 평가는 27개 항목 중 두 사례에 대한 조건이 동일한‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’ 등의 3가지 항목과 사례에서 명확한 조건을 확인할 수 없는 ‘사업자의 법률/재무 안정성’ 등 4가지 항목을 제외한 20개 항목이 고려되었다.
데이터처리
평가를 위한 설문은 앞서 투자결정요인의 중요도 도출을 위해 구성한 전문가들을 대상으로 Table 5와 같은 각 호텔의 기본 개요를 인지시킨 후, 투자결정요인에 대해 5점 리커트방식으로 평가를 받아 산술평균을 한 후 앞서 AHP-Fuzzy 종합중요도를 적용하여 최종평가결과를 산출하였다. 투자결정요인의 평가는 27개 항목 중 두 사례에 대한 조건이 동일한‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’ 등의 3가지 항목과 사례에서 명확한 조건을 확인할 수 없는 ‘사업자의 법률/재무 안정성’ 등 4가지 항목을 제외한 20개 항목이 고려되었다.
이론/모형
퍼지추론에 의한 근사추론의 결과는 퍼지집합으로 출력되며 이를 명확한 실수 값으로 나타내는 과정을 비퍼지화(defuzzification)11)라고 말한다. 비퍼지화 방법은 최대값법, 최대평균법, 무게중심법12) 등이 있으며본 연구에서는 무게중심법을 비퍼지화 기법으로 사용하였다. AHP에 의한 의사결정방법은 Satty에 의하여 1970년대 초 개발되었으며, 의사결정의 계층구조를 구성하고 있는 요소간의 쌍대비교(Pair-Wise Comparison) 즉, 1:1비교에 의한 판단을 통하여 평가자의 지식, 경험 및 직관을 포착하고자 하는 의사결정방법이다.
이에 대한 해석은 계층적분석기법(Analytic Hierarchy Process: AHP)9)과 퍼지(Fuzzy)기법10)의 방법론이 활용되었다. 이 가운데 퍼지이론은 숫자로 표현되기 어려운 언어적 변수(linguistic variable)를 명백한 수치보다 연속적인 수치의 범위로서 표현하는 것으로, 수학적으로는 실수(real number)에 대한 Boolean논리의 확장이며 질적 요소를 양적 요소(숫자)로 표현함으로서 불확실성을 판단하는 데 유리한 측면이 있다(이해춘 외 2007).
성능/효과
간접투자에서는 ‘지역/지구 지정현황’, ‘소유권 권리 관계’, ‘미래가치’ 항목이 직접투자 대비 높게 나타난 반면, 직접투자의 경우 ‘관공서 허가 지연 가능성’, ‘호텔 임차인 신용도’, ‘객실 면적 및 객실 수’에서 간접투자보다 상대적으로 높게 나타났다.
그 결과, ‘객실 점유율 및 실당 매출액’, ‘보행/교통 접근성’, ‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’, ‘조망 및 주변 관광 환경’, ‘배당수익’ 등이 중요요인으로 나타났으며 ‘외관이미지’, ‘부대시설규모’, ‘인테리어 수준’ 등은 상대적으로 투자 결정에 있어 낮은 영향을 미치는 요인임을 알 수 있었다.
두 번째, 두 가지 호텔 사례에 대한 투자 평가를 5점 척도를 이용하여 AHP-Fuzzy 종합중요도를 통해 A, B 호텔의 평가 값을 합산한 결과, A호텔이 B호텔보다 투자에 대한 평가가 더 높게 나타났다. 직접투자와 간접투자의 결과 치를 비교해보면 몇 가지 의미 있는 차이점을 발견할 수 있는데, 우선 직접투자에서 A호텔과 B호텔의 백분위 차이가 간접투자에 비하여 더 많은 차이를 보이고 있다.
전문가 그룹은, 설문을 통한 결과분석이 가능한 최소한의 전문가 확보를 위해 앞서 예비설문 참여 전문가의 구체적인자격요건에 부가하여 호텔 시행사 및 운영사, 부동산 자산운용사, 부동산투자회사(REITs AMC), 자기관리부동산투자회사, 신탁사, 기관투자자(연기금, 손보사 등에서 부동산 투자담당), 부동산중개회사(증권사 부동산 금융담당)에서 개발 및 투자 실무분야의 다양한 경험을 갖춘 57명의 전문인력으로 구성되었다. 설문지 회수 결과 총 36개의 유효설문을 받아63.16%의 유효회수율을 바탕으로 결과를 분석하였다.
이와 같이 AHP분석결과를 퍼지로 보정한 최종 종합중요도 분석결과, ‘보행/교통 접근성’, ‘객실 점유율 및 실당 매출액’, ‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’, ‘배당수익’, ‘조망 및 주변 관광 환경’, ‘동 지역 호텔 영업 현황’ 등의 순으로 높게 나타났다.
이와 같이 선행연구와 문헌에서 추출된 호텔의 개발, 운영 및 가치평가, 그리고 부동산 투자와 관련한 영향 요인들로부터, 부동산 투자, 호텔개발요인을 부동산 투자업무가 최소 7년 이상 되고 호텔 투자경험이 최소 1회 이상 되는 전문가 그룹을 대상으로 예비설문을 일대일 인터뷰를 통하여 비즈니스호텔의 투자를 결정하는데 영향을 미치는 요인들을 도출하였다(Table 2).
즉, 본 연구에서 도출된 상위계층 ‘사회 입지적 환경’ 내 ‘중위계층 입지현황’ 항목의 값들로 구한 AHP에 의한 상대적인 중요도는 (Wr)=(0.417, 0.195, 0.162), 퍼지척도에 의한 절대적인 중요도는 (Wa)=(0.667, 0.553, 0.584)이다.
직접투자와 간접투자의 평가결과를 비교해보면 유의한 차이점으로 우선, 직접투자에서 A호텔과 B호텔의 백분위 차이가 8%로 3%의 차이만을 보이는 간접투자에 비하여 더 많은 차이를 보이고 있다. 이는 호텔 임차인의 신용도에서 간접투자에 비하여 더 많은 차이를 보였기 때문으로 직접투자가 실제 투자에 따른 금융 보강이 중요하다는 측면에서 임차인의신용도를 민감하게 고려하는 것으로 보인다.
첫 번째, AHP기법을 통한 상대적 중요도를 종합한 결과에 Fuzzy를 이용하여 보정한 중요도 분석결과 사회 입지적 환경의 항목들이 상대적으로 투자 물건 현황에 비하여 높게 나타나고 있으며 특히 입지현황 관련 항목이 높게 나타남을 알 수 있는데 비즈니스호텔의 특징인 입지와 접근성이 주요 요소이기 때문으로 판단된다. 또한 객실 점유율 및 객실당 매출액과 관광업계현황, 배당수익 등이 높은 요소를 차지한 점은 비즈니스호텔이 실제 투자 관점에서 임대수익과 배당이 중요한 의미를 가지게 되었음을 의미한다.
따라서 B호텔과 A호텔의 동일 상권 내 경쟁 호텔이 안정적인 영업실적을 보이고 있다는 것을 고려하고, B호텔과 A호텔의 매각 시점이 다르고 투자를 수익률로서 판단할 수는 없다는 한계점이 있으나 주어진 조건 하에서 가능한 비교를 통해 유추하면 투자결정요인의 평가가 더 높은 A호텔의 투자 가능성 또한 높을 것으로 추론할 수 있다. 추가적인 분석으로 두개의 사례호텔에 대해 직접투자와 간접투자로 나누어 평가를 실시한 결과, 직접투자에서 A호텔 74%, B호텔 66%, 간접투자에서 A호텔 76%, B호텔 73%로 모두에서 A호텔이 B호텔보다 투자 평가 값의 백분위가 높게 형성되어 일관성을 갖춘 것으로 판단할 수 있다(Table 7).
투자자별 관점 차이를 확인하기 위하여 설문결과를 대상자별로 구분하여 직접투자와 간접투자의 AHP-Fuzzy 종합중요도를 비교한 결과 간접투자의 중요도에서 보다 높게 나타날 것으로 예상되었던 호텔 임차인 신용도나 최소보장 임차료 수준 등 금융구조 조건이나 투자리스크 항목이 직접투자의 AHP-Fuzzy 종합중요도에서 보다 높게 나타났다. 그 이유는 자기자본을 투자하는 직접투자자가 외부자본으로 투자하는 간접투자기구 에 비하여 보다 금융 / 투자관련 요인들을 중시하는 것으로 판단된다.
투자형태별 중요도 비교결과, 투자형태와 관계없이 공통적으로 ‘객실 점유율 및 실당 매출액’, ‘배당수익’, ‘외래 관광객 수와 관광업계현황’이 높은 중요도를 보였다.
특히 A호텔은 신용도 있는 운영법인에서 책임임대차계약을 맺고 글로벌 브랜드를 유치하기로 하여 ‘호텔 임차인신용도’와 ‘호텔 브랜드’의 평가값이 높게 나타났으며, 차량통행이 가능하여 B호텔에 비하여 ‘보행/교통 접근성’이 상대적으로 높게 타나났다.
평가결과, A호텔의 투자결정요인의 평가에 따른 결과는 2.87, B호텔은 2.72으로 나타났으며, 이를 백분위로 환산하면 각각 76%, 72%의 투자매력도를 가진 것이 된다(Table 6.참조). 특히 A호텔은 신용도 있는 운영법인에서 책임임대차계약을 맺고 글로벌 브랜드를 유치하기로 하여 ‘호텔 임차인신용도’와 ‘호텔 브랜드’의 평가값이 높게 나타났으며, 차량통행이 가능하여 B호텔에 비하여 ‘보행/교통 접근성’이 상대적으로 높게 타나났다.
한편, 직접투자의 경우에는 ‘객실 점유율 및 실당 매출액’, ‘조망 및 주변관광 환경’, ‘배당수익’, ‘호텔 임차인 신용도’, ‘외래 관광객 수와 관광업계 현황’, ‘관공서 허가 지연 가능성’, ‘보행/교통 접근성’, ‘객실 면적 및 객실 수’, ‘동 지역 호텔 영업현황’, ‘최소보장 임차료 수준’ 등이 높은 중요도를 보였다.
후속연구
따라서 B호텔과 A호텔의 동일 상권 내 경쟁 호텔이 안정적인 영업실적을 보이고 있다는 것을 고려하고, B호텔과 A호텔의 매각 시점이 다르고 투자를 수익률로서 판단할 수는 없다는 한계점이 있으나 주어진 조건 하에서 가능한 비교를 통해 유추하면 투자결정요인의 평가가 더 높은 A호텔의 투자 가능성 또한 높을 것으로 추론할 수 있다. 추가적인 분석으로 두개의 사례호텔에 대해 직접투자와 간접투자로 나누어 평가를 실시한 결과, 직접투자에서 A호텔 74%, B호텔 66%, 간접투자에서 A호텔 76%, B호텔 73%로 모두에서 A호텔이 B호텔보다 투자 평가 값의 백분위가 높게 형성되어 일관성을 갖춘 것으로 판단할 수 있다(Table 7).
본 연구의 한계로는 국내에서 비즈니스호텔이 기관들의 투자대상으로 고려되기 시작한 시점이 오래 되지 않아 현재까지 국내기관들의 비즈니스호텔 투자에 대한 운용 기간 만기 후 투자수익률이 나온 사례가 없어 실제로 본 연구에서 제시된 투자결정요인의 평가와 실제의 수익률을 비교하는 검증이이루어지지 못한 사실적인 제한이 있다. 본 연구에 이어서, 향후 타 부동산 투자대상과 비즈니스호텔과의 투자결정요인에 대한 비교 분석 또는 외국의 리츠나 부동산펀드의 비즈니스호텔 투자사례를 분석하여 국내 시장과 비교 분석하는 후속연구를 기대한다.
본 연구의 한계로는 국내에서 비즈니스호텔이 기관들의 투자대상으로 고려되기 시작한 시점이 오래 되지 않아 현재까지 국내기관들의 비즈니스호텔 투자에 대한 운용 기간 만기 후 투자수익률이 나온 사례가 없어 실제로 본 연구에서 제시된 투자결정요인의 평가와 실제의 수익률을 비교하는 검증이이루어지지 못한 사실적인 제한이 있다. 본 연구에 이어서, 향후 타 부동산 투자대상과 비즈니스호텔과의 투자결정요인에 대한 비교 분석 또는 외국의 리츠나 부동산펀드의 비즈니스호텔 투자사례를 분석하여 국내 시장과 비교 분석하는 후속연구를 기대한다.
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