[논문]공동주택관리지원센터의 역할과 장단기 발전방안 연구

은난순; 곽도; 채혜원; 지은영

doi:10.6107/jkha.2015.26.6.169

문제 정의

본 연구에서는 장·단기적 관점에서 공동주택관리지원 센터가 나아가야 할 방향을 제시하고, 주요 기능과 구체적인 실행업무 등을 도출하고자 한다. 공동주택의 수명 연장과 투명하고 효율적인 관리를 유도하고, 나아가 주민 참여로 바람직한 자치 운영과 공동체 활성화가 이루어지도록 필요한 지원을 모색하며, 이에 따른 공동주택관리지원센터의 역할을 제시하고자 한다.
본 연구에서는 장·단기적 관점에서 공동주택관리지원 센터가 나아가야 할 방향을 제시하고, 주요 기능과 구체적인 실행업무 등을 도출하고자 한다.
선정과정을 통해 진단·자문서비스를 받은 아파트 단지의 핵심관계자를 대상으로 진단·자문서 비스에 대한 만족도와 요구사항을 파악하고, 현 서비스에 대한 개선사항을 제시하고자 하였다.
셋째, 진단·자문서비스의 입주자대표회의 관심과 주민홍보 차원에서 각 단지의 진단·자문서비스 신청 시 주민동의 과정과 진단 결과의 공개·홍보를 의무화하는 방안을 제안하고자 한다.
앞서 주민 등과 관리사무소장의 의견 조사를 통해 공동주택관리지원센터로부터 제공받은 서비스에 대한 평가와 요구사항을 파악하였으며, 전문가 의견 조사를 통해 현 관리 당면문제와 공동주택관리지원센터의 역할 등에 대한 의견을 수렴하였다. 이를 토대로 장단기적인 측면에 서의 공동주택관리지원센터의 발전 방안에 대해 제안하고자 한다.
둘째, 공동주택관리지원센터의 역할과 기능, 구체적인 업무 등을 도출하기 위해 전문가 의견을 조사하였다. 이를 통해 공동주택관리지원센터 기능과 역할의 기본방향을 제시하고, 구체적인 기능과 역할, 협력모델 등을 제시하고자 하였다.
현 공동주택관리지원센터의 지원서비스 업무 외에 필요한 지원서비스에 대해 요구도 조사를 하였다. 조사내용은 지원서비스 전반에 대한 요구도, 정보·자료 제공의 필요성, 공동체 활성화 분야의 자문·정보제공의 필요성으로 나누어 분석하였다.

제안 방법

공동주택관리 지원서비스 중 공동체활성화 관련 분야별 자문, 정보제공의 필요성에 대해 별도로 구체적인 의견을 파악하였다. 관리사무소장(3.
둘째, 공동주택관리지원센터의 역할과 기능, 공동주택 관련 전문 교육의 필요성, 정부예산지원 등에 대한 의견을 조사하기 위해, 전문가를 대상으로 구조화된 설문지²⁾를 바탕으로 한 면접조사를 하였다. 조사는 면접에 응한 전문가 총 15명을 대상으로 하였으며, 학계·연구소 소속 4명, 입주자대표회의 연합회 관계자 3명, 주택관리사 협회 소속 3명, 관리전문회사 소속 2명, 언론인 1명, 관련 기관 공무원 2명이 참여하였다.
둘째, 공동주택관리지원센터의 역할과 기능, 구체적인 업무 등을 도출하기 위해 전문가 의견을 조사하였다. 이를 통해 공동주택관리지원센터 기능과 역할의 기본방향을 제시하고, 구체적인 기능과 역할, 협력모델 등을 제시하고자 하였다.
공동주택지원센터의 역할과 기능은 장단기적인 안목으로 설정될 필요가 있다. 먼저 단기적인 측면에서 현재 공동주택 관리 현장에서 이슈화 되고 있는 문제들을 파악 하고, 이를 해결하게 위한 해결방안과 지원 기능을 도출하고자 전문가의 의견을 수렴하였다.
설문의 내용은 진단자문 서비스 만족도와 공신력, 추가 자문 의사 등, 정보·자료의 제공 필요성 및 지원서비스별 필요성 등으로 구성되었다.
조사내용은 지원서비스 전반에 대한 요구도, 정보·자료 제공의 필요성, 공동체 활성화 분야의 자문·정보제공의 필요성으로 나누어 분석하였다.
관리업무(회계·계약·시설 분야) 진단 실적으로는, ’14년도에는 총 88개 단지에 진단이 이루어졌다. 진단항목으로는 관리일반, 회계업무, 시설업무로 나누어 시행되었으며, 관리일반과 관련해서는 관리규약, 입주자대표회의, 관리사무소장 관련 사항과 함께 정보공개, 보증설정, 계약사무, 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련 사항 등으로 구성되었다. 회계업무와 관련해서는 자금관리, 장부관리, 자산관리, 충당금 관리, 관리비 등 수입과 비용, 예·결산관리, 세무관리가 포함되었으며, 시설업무와 관련해서는 시설행정, 급수·난방·전기·소방·승강기 시설을 비롯해 건축과 토목 관련 사항에 대한 내용이 포함되었다.
첫째, 공동주택관리지원센터에서 제공하고 있는 진단·자문서비스에 대한 수요자 만족도와 요구도 조사를 위해 관리사무소장과 주민·동별대표자(이하 ‘주민 등’)를 대상으로 설문조사를 실시하였다.
첫째, 공동주택관리지원센터의 ‘공동주택 진단·자문서 비스(이하 진단·자문서비스)’1) 에 대한 수요자 의식을 조사 분석하였다.

대상 데이터

2014년도 진단·자문서비스를 신청, 선정된 전국 98개 아파트 단지 중 조사시점 현재 진단·자문서비스가 완료되어 결과보고서를 받은 46개 단지를 그 대상으로 하였다.
본 조사대상자는 관리사무소장 총 35명이며, 성별은 대부분 남자(94.3%)이다. 연령은 평균 54세였으며, 40~50대(71.
설문의 내용은 진단자문 서비스 만족도와 공신력, 추가 자문 의사 등, 정보·자료의 제공 필요성 및 지원서비스별 필요성 등으로 구성되었다. 설문조사는 2014년 12월~2015년 1월에 걸쳐 실시되었으며, 전체 100부가 사전 협조요청 후 우편으로 송부되었으며, 이 중 관리사무소장 35부, 주민 등 52부가 회수되어 총 87부를 분석하였다. 분석은 SPSS 통계프로 그램을 활용하였다.
시범사업을 위해 2013년 6월부터 12월까지 17개 단지를 대상으로 진단·자문 서비스가 이루어졌다(‘우리家함께’ 행복지원센터, 2014b).
조사는 면접에 응한 전문가 총 15명을 대상으로 하였으며, 학계·연구소 소속 4명, 입주자대표회의 연합회 관계자 3명, 주택관리사 협회 소속 3명, 관리전문회사 소속 2명, 언론인 1명, 관련 기관 공무원 2명이 참여하였다. 조사는 2015년 1월에 실시되었다.
조사는 면접에 응한 전문가 총 15명을 대상으로 하였으며, 학계·연구소 소속 4명, 입주자대표회의 연합회 관계자 3명, 주택관리사 협회 소속 3명, 관리전문회사 소속 2명, 언론인 1명, 관련 기관 공무원 2명이 참여하였다.
조사대상 주민 등은 총 52명이며, 이때 주민과 동별대표자는 진단·자문서비스에 대해 잘 알고 있는 자를 대상으로 선정하였다.

데이터처리

설문조사는 2014년 12월~2015년 1월에 걸쳐 실시되었으며, 전체 100부가 사전 협조요청 후 우편으로 송부되었으며, 이 중 관리사무소장 35부, 주민 등 52부가 회수되어 총 87부를 분석하였다. 분석은 SPSS 통계프로 그램을 활용하였다.

성능/효과

t-검증 결과, 주민 등 중 동별대표자는 입주자대표회의 경력이 2년 이상인 경우가 2년 미만인 경우보다 진단· 자문서비스에 동원된 시설·장비보유에 대한 만족도와 진단·자문서비스 결과에 대한 설명 및 안내에 대한 만족도가 높게 나타났다(p< .05).
결론적으로, 공동주택관리지원센터는 그 업무 수행의 정당성과 재정마련을 위한 법적 근거를 확보하는 것이 가장 선행되어야 한다. ‘우리家함께’ 행복지원센터는 처음으로 시도되는 공동주택관리지원기구로서, 이제까지 축적해온 관리 기술을 기반으로 진단과 자문을 제공함으로써 현장의 관리업무에 도움을 주고자 설립되었으므로 향후 지원 업무는 전국적으로 확산되어야 할 필요가 있으며, 정부의 지원 역시 확대될 필요가 있다.
공동주택관리 지원서비스 중 정보·자료 제공에 대한 필요도 차이를 t-검증한 결과[Table 3], 관리사무소장이 주민 등보다 장기수선계획서 표준안, 회계처리지침 표준안, 알기 쉬운 개정된 주택법 해설에 대한 필요성을 더높게 인식하고 있다는 것이 통계적으로 유의미하였다.
공동주택관리지원센터의 필요 예산과 정부의 지원 범위 등과 관련한 의견에 있어서는, 지원센터의 역할에 따라 재원 확보와 지원 부분은 달라질 수 있다는 의견을 보였다. 현재 공동주택관리지원센터에 대한 정부의 예산지원은 2014년도 5억 원, 2015년도 6억 원에 그치고 있지만, 지원센터의 역할과 공공성에 따라 재원 규모는 설정될 수 있으며, 센터 기능에 따른 필요 인력, 부서별 업무범위, 기능과 사업의 소요비용 범위 등에 따라 산출되어야 한다고 보았다.
관리사무소장과 주민 등 간의 의견 차이를 분석하기 위해 t-검증을 한 결과[Table 2], ‘관리규약 개정 및 관련 규정 등에 관한 상담과 자문’ ‘관리자 전문성 향상을 위한 스페셜 교육 과정’에 대한 요구도에서 차이가 있는 것으로 나타났다.
관리사무소장과 주민 등과의 의견 차이를 파악하기 위하여 t-검증을 실시한 결과, 관리사무소장(4.17)이 주민(3.75)보다 진단·자문사항에 대한 개선 의향이 높게 나타났으며, 이는 통계적으로 유의미한 것으로 분석되었다.
2%로 나타났다. 동별대표자의 입주자대표회의 경력은 타 단지 경력을 포함하여 평균 3.1년이며 최소 8개월에서 최대 11년인 것으로 나타났다(무응답 13명 제외).
또한 공공기관의 진단·자문서 비스라는 것에 대한 신뢰도가 매우 높았다.
본 연구의 수요자 설문 결과, 공동주택관리지원센터인 ‘우리家함께’ 행복지원센터에서 실시한 관리업무 진단과 공사·용역 계약 적정성 자문 서비스에 대한 평가는 긍정적인 것으로 나타났다.
이제까지 진단·자문 서비스라는 것은 일부 주택관리 업체에서 관리 대상 단지에 재무제표나 장기수선계획, 주택법 준수 여부에 대한 개선이나 시정 사항을 파악하는 고객서비스 차원에서 제공되었으나 그 내용은 제한적이었다. 이번 현장 조사 과정에서 관리사무소장과 주민 등은 관리행정, 회계, 시설 부분 등의 종합적이고 전문적인 관리업무진단이 진행되었고, 진단내용을 정리하여 「관리업무 진단보고서」가 책자로 제공되어 업무에 활용하기에 편리하다는 의견을 보였다. 또한 공공기관의 진단·자문서 비스라는 것에 대한 신뢰도가 매우 높았다.
현재 관련 협회 등을 통한 의무교육과 다양한 기술, 소양 교육이 이루어지고 있지만 형식적인 의무교육 문제가 지적되고 있으며, 기타소양교육 등에 대해서는 자발적인 참여가 저조한 문제점이 있다고 보았다. 자격취득 이후 전문성을 강화할 수 있는 사후 프로그램의 개발과 역량 강화 프로그램의 도입이 필요하다는 의견을 보이고 있었다. 현재 입주자대표회의와 관리주체의 역할과 권한 상의 문제가 지속적으로 제기되고 있는 바, 이에 대한 해결방안으로 관련 법령 및 관계 규정에 맞는 입주자대표회의의 의결과 관리주체의 업무 집행이 원활히 이루어질 수 있도록 역할범위의 상세와 이에 대한 교육 및 지도가 필요하다고 보았으며, 두주체간의 상호 신뢰와 유기적인 협조가 이루어질 수 있도록 환경조성이 필요하다고 보았다.
전반적으로 진단·자문서비스에 대하여 만족하는 것으로 파악되며, 관리사무소장의 만족도가 주민 등 보다 높았다.

후속연구

지원 서비스 수혜 단지의 경우, 「관리업무 진단보고서」에 따라 개선할 의지가 있는 바, 추가 자문과 사후관리가 필요함을 요구하고 있었다. 따라서 보고서 상의 지적 및 권고 사항에 대한 개선 방안, 진행절차, 우선순위 결정, 필요 재정 및 자금 마련 방법, 향후 장단기 계획 등 전문적인 추가 자문과 사후관리에 대한 지원이 제공될 필요가 있다.
또한 공동주택관리 현안이 되는 정보를 분석하고 제공함으로써 합리적인 공동주택관리가 될 수 있도록 함과 동시에 관련 연구 및 조사(공동주택관리 실태조사 및 시장 분석, 제도 및 정책연구, 관리 DB구축 등)를 통하여 국가 및 지자체의 공동주택관리행정에도 도움이 되는 법제도 개선 및 정책개발을 지원할 필요가 있다.
본 서비스는 주민들의 관심이 적극적으로 있어야만 많은 시간과 비용을 들여 도출해 낸 진단·자문서비스 보고서 결과를 실제 공동주택관리를 개선하는 데 활용할 수 있다는 점을 간과해서는 안된다.
지원센터가 갖추어야 할 기능은 단기적으로 공동주택관리와 관련한 민원 상담 및 교육, 관리규약 제·개정의 지원, 입주자대표회의 구성 및 운영과 관련한 지원, 장기수선계획의 수립·조정 지원 또는 공사·용역의 타당성 자문 등 기술지원, 공동주택 관리상태 진단 및 지원, 공동 주택 입주자 등의 공동체 활성화 지원, 공동주택의 조사· 검사 및 분쟁조정의 지원 등에 초점을 맞추어야 하며, 중장기적으로는 업무영역 확대가 필요할 것이다.
첫째, 기존의 관리업무 진단과 공사·용역 계약 적정성 자문 서비스가 시설·설비, 회계관리 등 주요 분야를 모두 포괄하는 서비스 형태로 계속 유지될 필요가 있다.

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	공동주택관리지원센터은 어떤 기능과 역할을 수행해야되는가?	국토교통부 산하 공동주택관리지원센터는 공동주택관리 발전을 도모하고 국민의 주거생활 향상을 위하여 통합중심적인 공동주택관리 전문 지원기관으로서의 기능과 역할을 수행해야 한다. 공동주택관리지원센터가 본격적인 대주민 서비스를 시행하고자 하는 현 시점에서, 현 운영 현황을 분석·점검하고 공동주택 지원서비스에 대한 의견을 수렴하여, 앞으로 나아갈 방향이 제시되어야 한다.
	아파트를 포함한 공동주택에는 어떤 영역이 있는가?	아파트를 포함한 공동주택은 공유부분과 전용부분으로 구분되어 공동의 관리 영역이 존재할 뿐만 아니라 단독 주택에 비해 중요한 시설·설비가 많으며, 공동의 비용을 걷어 사용하는 등 고유한 관리 영역이 존재한다. 그러나 투명하지 못한 관리비 운영이나 층간소음 등 생활상의 문제로 인한 주민 간 갈등이 사회적 문제로 부각되고 있다.
	아파트를 포함한 공동주택에서 부각되는 사회적 문제는?	아파트를 포함한 공동주택은 공유부분과 전용부분으로 구분되어 공동의 관리 영역이 존재할 뿐만 아니라 단독 주택에 비해 중요한 시설·설비가 많으며, 공동의 비용을 걷어 사용하는 등 고유한 관리 영역이 존재한다. 그러나 투명하지 못한 관리비 운영이나 층간소음 등 생활상의 문제로 인한 주민 간 갈등이 사회적 문제로 부각되고 있다. 관리비 횡령과 비리, 건물과 시설·설비의 노후화, 화재등 안전사고, 주민 간 공동생활 갈등, 직원의 고용불안정과 경비 홀대, 이웃에 대한 무관심 등 공동주택과 관련된 바람직하지 못한 일들이 연일 언론을 통해 이슈화 되고 있는 상황이다.

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