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문제 정의
- 더욱이, 권리금 거래현장에서는 권리금 법제화가 영세세입자에 대한 보호기능보다 임대료 인상의 주범으로 부각되고 있는가 하면, 임대인과 임차인 간의 갈등만 더 키우고 있다는 지적이 일고 있다[6]. 본 연구는 이러한 배경을 바탕으로 우여곡절 끝에 법의 보호범위 안으로 새로 들어오게 된 권리금 법제화의 내용을 구체적으로 살펴보고, 임차인에 대한 실질적 권리금 회수기회 보장에 방해가 되는 요인들을 분석하여 그 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다.
- 상가권리금 보호에 관한 사항을 정부가 『경제혁신 3개년 계획』의 59개 세부 실행과제 중 하나로 선정하여 적극적으로 추진한 목적은 상가권리금 회수기회 확대 및 신속한 구제 등을 통해 이러한 사회적 문제를 방지하고 임차인 보호를 강화하는 데 있다. 이에 따라 법제화를 통한 상가권리금 보호대책은 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하고, 사후적인 구제를 강화하기 위해 ① 임차인의 권리금 회수기회에 대한 사전적 보호 강화, ② 임대인에 대한 권리금 피해의 사후적 구제방안 마련, ③ 지속가능한 권리금 보호를 위한 인프라 구축 등 크게 세 가지 방향에서 추진되었다[2].
제안 방법
- 우선, 연구의 접근방법에 있어서 상가권리금 규모 및 피해사례 등 시장현황과 거래실태를 구체적 데이터와 사례를 통해 분석함으로써 이론과 실무의 균형을 도모하였다. 다음으로 영국, 프랑스, 일본 등 주요 선진국의 입법사례와 비교법적 분석을 통하여 연구결과의 보편성과 타당성을 제고하였다. 또한, 선행연구 및 권리금 법제화 내용을 체계적으로 정리하여 문제점이 자연스럽게 도출되도록 논리를 전개하였으며, 도출된 문제점에 대한 해결방안을 정의규정 일원화 등 규정체계, 대항력 인정 및 방해행위 유형 구체화 등 실체법적 측면, 입증책임 분배 명확화 등 절차법적 측면, 그리고 표준권리금 평가 및 고시의무화 등 실무적 측면에 이르기까지 다각적인 시각에서 권리금 법제화의 개선방안을 제시하였다.
- 또한 권리금에 관한 분쟁은 앞으로도 계속될 것이므로 이러한 분쟁을 없애기 위해서 비공식적 계약으로 영수증 없이 주고받는 권리금을 공식적으로 등록·신고하도록 하여 소득세로 과세하는 방안도 제시하였다.
- 다음으로 영국, 프랑스, 일본 등 주요 선진국의 입법사례와 비교법적 분석을 통하여 연구결과의 보편성과 타당성을 제고하였다. 또한, 선행연구 및 권리금 법제화 내용을 체계적으로 정리하여 문제점이 자연스럽게 도출되도록 논리를 전개하였으며, 도출된 문제점에 대한 해결방안을 정의규정 일원화 등 규정체계, 대항력 인정 및 방해행위 유형 구체화 등 실체법적 측면, 입증책임 분배 명확화 등 절차법적 측면, 그리고 표준권리금 평가 및 고시의무화 등 실무적 측면에 이르기까지 다각적인 시각에서 권리금 법제화의 개선방안을 제시하였다.
- 셋째, 권리금 관련 제도 및 인프라 구축을 강화하고, 권리금보호에 관한 상임법의 적용범위를 조정하였다.7) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정해 그 사용을 권장할 수 있으며(상임법 제10조의6 ), 권리금에 대한 감정평가 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있도록 하였다(상임법 제10조의7).
대상 데이터
- 또한 이러한 조사결과는 상권별로 업종분포 현황 및 변동 등 시장정보 제공으로 서민․소상공인 창업지원 및 다양한 정부정책수립을 지원하고, 상업용부동산 임대시장 동향정보 제공으로 부동산 투자 판단근거 및 투자운용 성과측정 등에 활용될 수 있을 것이라고 밝히고 있는바[27], 권리금에 관한 시장정보도 이러한 기능을 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 2015년 2분기 『상업용 부동산 임대동향조사』는 한국감정원 소속 전문조사자 약 250명의 현장조사를 통해 100개 항목에 대한 광범위한 자료조사를 통해 이루어졌으며, 조사대상 상업용 부동산은 전국 오피스․매장용(일반) 4,955동 및 집합 매장용 23,000호를 선정하였다. 이러한 조사대상 표본은 전체 모집단중 오피스 건물은 16.
성능/효과
- 넷째, 권리금 손해배상의 전제요건인 임대인의 방해행위 금지 및 정당한 사유를 복잡하고 모호하게 규정하여 혼란을 야기하고 있는바, 권리금 손해를 제대로 보전하기 위해서는 상임법상 규정들을 명확히 정비해 이 법이 열거 또는 예시하고 있는 여러 가지 사유들에 관한 입증책임이 임차인 또는 임대인 중 누구에게 있는지를 명확히 구분할 수 있도록 하여야 한다. 가해자의 위법행위로 인한 손해발생 사실을 피해자인 원고가 부담하는 것을 원칙으로 하고 있는 불법행위에 관한 입증책임의 일반원칙상 권리금 회수에 관한 방해행위 및 손해발생 사실에 관한 입증책임은 원칙적으로 피해를 주장하는 임차인이 부담하는 것이 타당하다.
- 둘째, 권리금 법제화의 핵심내용인 권리금 보호와 관련해서는 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고, 임대인의 방해금지 및 손해배상의무를 부과하였다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 그가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되며(상임법 제10조의4 제1항 본문), 임대인이 임차인의 권리금 수령을 방해함으로써 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(동법 제10조의4 제3항).
- 둘째, 권리금 자체의 직접적인 대항력 보호제도를 마련하여 임차인의 권리금 회수보호를 강화할 필요가 있으며, 그 방안으로서 세무서장에게 제출하는 『사업자등록신청서』에 권리금에 관한 사항을 기재하여 신고하도록 하고, 이와 병행하여 상임법이 사용을 권장하고 있는 표준권리금계약서를 작성하여 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 경우에는 제3자에 대한 대항력을 인정해야 한다. 또한 현행 상임법의 보호대상에 포함되어 있지 않아 사각지대에 놓여 있는 임차인이 임대인에게 직접 지급한 권리금에 대해서는 임대인의 방해행위로 권리금 회수에 손해가 발생한 때에는 그 상가건물이 권리금을 받은 임대인의 소유인 경우 손해배상의무자와 그 부동산의 소유자가 동일인이므로 보증금과 마찬가지로 상가인도와 권리금을 기재한 사업자등록신청 및 표준권리금계약서에 확정일자까지 받은 경우 그 상가건물의 경매 또는 공매절차에서 권리금의 우선변제권을 인정하고, 일정 수준이하의 소액 권리금에 대해서는 최우선변제권까지 인정해야 한다.
- 셋째, 권리금 회수기회보호를 위해 개정 상임법은 방해행위 금지 및 손해배상 요건에 대하여 매우 복잡하고도 상세한 규정을 두고 있지만 권리금 신용보험을 통하여 임차인이 신속하고 적정하게 권리금 보호를 받기 위해서는 상임법상 권리금회수보호와 관련된 모호한 규정들을 명확히 정비하여야 한다. ‘현저히’ 또는 ‘정당한 사유’ 등의 상임법 규정은 이를 들러싼 분쟁이 발생한 경우 법원에 가서 최종판결을 받아야 비로소 구체화될 수 있는 개념이어서 당사자들이 기준으로 삼기에는 너무 모호한 일반적 개념이다.
- 이에 따라 법제화를 통한 상가권리금 보호대책은 임차인의 부당한 권리금 회수기회 침해를 방지하고, 사후적인 구제를 강화하기 위해 ① 임차인의 권리금 회수기회에 대한 사전적 보호 강화, ② 임대인에 대한 권리금 피해의 사후적 구제방안 마련, ③ 지속가능한 권리금 보호를 위한 인프라 구축 등 크게 세 가지 방향에서 추진되었다[2]. 이번 상가권리금 법제화를 통하여 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 보증금 또는 차임 지급능력이 없는 경우 등 법률이 인정하는 정당한 사유가 없는 한 계약을 체결할 의무를 부담하게 되었으며, 기존 임차인의 권리금 회수기회 보호가 크게 개선되어 정부에서는 약 120만명의 임차상인의 권리금(평균 2,748만원)이 보호될 것으로 기대하고 있다. 또한, 권리금 및 권리금 계약의 정의규정 신설, 표준상가권리금 표준계약서 마련 등 관련 인프라 구축을 통해 상가임대차 관련 권리․의무 관계를 명확히 함으로써 임대차 시장의 선진화에도 기여할 것으로 기대하고 있다[3].
- 끝으로, 권리금 관련 실증연구를 살펴보면, 김승종·정희남(2015)은 상가권리금 보호방안이 부동산시장에 미치는 영향을 파악하기 위해 정성적 영향분석과 정량적 영향분석을 시도하였다. 전문가 심층면접조사를 통한 정성적 분석결과 상가권리금 보호방안이 임대인에게 새로운 부담으로 작용하기 때문에 그 위험부담이 임대료 상승으로 이어지게 되고, 기존 임차인의 권리금 회수기회가 보장되기 때문에 권리금이 증가될 가능성이 있다는 입장과 권리금은 시장상황 등 경기변동에 많은 영향을 받기 때문에 상가권리금 보호방안이 도입되더라도 부동산시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 전망하는 견해 등으로 엇갈리는 것으로 나타났다. 또한 이를 기초로 전문가 설문조사를 통해 정량적 영향을 파악한 결과 권리금 금액, 권리금 시장의 확대가능성, 임대료 및 보증금의 상승에 대한 우려가 있었지만, 그 영향은 국지적․일시적․소규모에 그칠 것이라는 응답이 많은 것으로 분석되었다[18].
- 첫째, 권리금 및 권리금 계약에 관한 정의규정을 신설함으로써 권리금의 개념과 그 수수주체를 명확히 제시하였다. 개정 상임법상 『권리금』이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미한다(상임법 제10조의 3제1항).
- 첫째, 권리금 정의규정과 권리금 계약규정에서 권리금의 수수주체를 각각 다르게 보는 상임법 규정은 그 해석과 적용범위 등에 혼란을 야기할 수 있을 뿐만 아니라 임차인 보호라는 측면에서도 문제가 있으므로 양자를 일치시키는 것으로 법률이 개정되어야 한다. 그리고 그 방법에 있어서는 권리금 법제화 취지가 임차인의 권리금 회수 보호에 있으므로 상입법 제10조의3 제2항을 『권리금 계약이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 임대인, 임차인에게 지급하는 권리금을 말한다』라고 변경하면 권리금 규정과 권리금 계약규정상 불일치를 해소하고, 권리금 보호규정(제10조의4 본문)에 의하여 그 보호범위도 임대인에게 지급한 권리금까지 포함되게 됨으로써 현행법상 사각지대에 놓여있는 임차인이 임대인에게 지급하고 받지 못하는 권리금에 대한 보호까지 강화될 수 있을 것으로 기대된다.
후속연구
- 입법론 및 실무상으로도 권리금과 권리금 계약의 정의규정상 모순점, 권리금의 대항력 인정 요건, 모호한 규정내용과 입증책임 분배기준, 표준권리금 평가 및 고시방법 등을 구체적으로 제시하였다는 점에서 연구결과의 활용이 기대된다. 그러나 아직은 권리금 시장규모 및 거래실태 등에 관한 전수조사를 실시한 결과가 없어 표본조사 결과를 통해 권리금 실태를 파악할 수 밖에 없었다는 점과 권리금의 본질이 무엇인지, 결정요인이 무엇인지 등에 관한 실증분석을 병행하지 못하였다는 점은 연구의 한계로 들 수 있다. 더 나아가, 용산참사와 같은 재개발, 재건축 등 도시정비사업과 공익사업을 위한 토지수용 시 권리금 보상문제, 영업보상과의 관련성 등에 관한 추가 연구가 필요할 것인바, 이에 관한 연구는 후일의 과제로 남겨 두기로 한다.
- 다섯째, 권리금의 적정한 평가와 정부의 고시는 당사자들의 재산권 보장과 권리금 시장의 바로미터가 된다는 점에서 지역별·상권별·업종별 표준권리금 현황을 조사하여 발표하도록 상임법에 국토교통부장관의 권리금 조사 및 발표의무를 추가해야 한다.
- 그러나 아직은 권리금 시장규모 및 거래실태 등에 관한 전수조사를 실시한 결과가 없어 표본조사 결과를 통해 권리금 실태를 파악할 수 밖에 없었다는 점과 권리금의 본질이 무엇인지, 결정요인이 무엇인지 등에 관한 실증분석을 병행하지 못하였다는 점은 연구의 한계로 들 수 있다. 더 나아가, 용산참사와 같은 재개발, 재건축 등 도시정비사업과 공익사업을 위한 토지수용 시 권리금 보상문제, 영업보상과의 관련성 등에 관한 추가 연구가 필요할 것인바, 이에 관한 연구는 후일의 과제로 남겨 두기로 한다.
- 그러나 대법원 판례에 의하면, 권리금은 임대차 계약에 부수하여 별도로 수수되는 금전이며, 임대차의 내용 또는 보증금의 일부에 해당되는 것도 아닌 독립된 재산이므로, 권리금의 운명을 임차권의 운명에 전적으로 의존하도록 맡기는 현행법의 태도는 타당하지 아니하다. 따라서 권리금 자체에 대한 직접적인 보호제도를 마련하여 임차인의 권리금 회수보호를 강화할 필요가 있으며, 그 방안으로서 세무서장에게 제출하는 『사업자등록 신청서』에 권리금에 관한 사항을 기재하여 신고하도록 하고, 이와 병행하여 상임법이 사용을 권장하고 있는 표준권리금계약서를 작성하여 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받은 경우에는 제3자에 대한 대항력을 인정하는 방안 등을 고려할 수 있을 것이다. 권리금 법제화 과정에서 제출된 일부 법률안에도 관할 세무서장에게 권리금을 신고한 신규 임차인만 법의 보호를 받도록 하자는 내용이 포함되기도 하였으나 최종 확정된 법률안에 반영되지는 못하였다.
- 국토교통부는 부동산 투자환경의 변화로 상업용 부동산에 대한 시장정보 수요가 증대하여 시장투명성을 제고하고 부동산 정책을 지원하기 위하여 이 사업을 추진하고 있다고 추진배경을 설명하고 있다. 또한 이러한 조사결과는 상권별로 업종분포 현황 및 변동 등 시장정보 제공으로 서민․소상공인 창업지원 및 다양한 정부정책수립을 지원하고, 상업용부동산 임대시장 동향정보 제공으로 부동산 투자 판단근거 및 투자운용 성과측정 등에 활용될 수 있을 것이라고 밝히고 있는바[27], 권리금에 관한 시장정보도 이러한 기능을 수행할 수 있을 것으로 기대된다. 2015년 2분기 『상업용 부동산 임대동향조사』는 한국감정원 소속 전문조사자 약 250명의 현장조사를 통해 100개 항목에 대한 광범위한 자료조사를 통해 이루어졌으며, 조사대상 상업용 부동산은 전국 오피스․매장용(일반) 4,955동 및 집합 매장용 23,000호를 선정하였다.
- 본 연구는 최근 이루어진 상가권리금 법제화에 즈음하여 그 문제점과 개선방안에 관한 단초를 제공하였다는 점에서 시의성이 있으며, 법제화가 급하게 추진되는 과정에서 충분히 검토되지 못하여 보완을 요하는 사항들에 대한 제도개선 논의가 활성화될 수 있는 토대를 마련하였다는 점에서 학술적 가치가 기대된다. 또한 권리금 시장규모와 거래실태, 외국 입법례, 선행연구 등을 체계적으로 분석하여 아직 출발단계에 있는 권리금 관련 후속연구에 유용한 정보를 제공하였다는 점에서도 의미가 있다.
- 또한 권리금 시장규모와 거래실태, 외국 입법례, 선행연구 등을 체계적으로 분석하여 아직 출발단계에 있는 권리금 관련 후속연구에 유용한 정보를 제공하였다는 점에서도 의미가 있다. 입법론 및 실무상으로도 권리금과 권리금 계약의 정의규정상 모순점, 권리금의 대항력 인정 요건, 모호한 규정내용과 입증책임 분배기준, 표준권리금 평가 및 고시방법 등을 구체적으로 제시하였다는 점에서 연구결과의 활용이 기대된다. 그러나 아직은 권리금 시장규모 및 거래실태 등에 관한 전수조사를 실시한 결과가 없어 표본조사 결과를 통해 권리금 실태를 파악할 수 밖에 없었다는 점과 권리금의 본질이 무엇인지, 결정요인이 무엇인지 등에 관한 실증분석을 병행하지 못하였다는 점은 연구의 한계로 들 수 있다.
- 또한 권리금에 관한 분쟁은 앞으로도 계속될 것이므로 이러한 분쟁을 없애기 위해서 비공식적 계약으로 영수증 없이 주고받는 권리금을 공식적으로 등록·신고하도록 하여 소득세로 과세하는 방안도 제시하였다. 특히 이 연구는 권리금을 부정한다면 임대인이 주장할 가능성이 높은 지역권리금이 임대료나 보증금 중에서 어느 쪽에 더 귀속되는지에 대한 후속 연구도 기대된다고 하였다[17].
- 표준권리금 고시를 위해서는 지역별·상권별·업종별로 권리금에 대한 구체적인 거래자료 조사 및 데이터베이스 구축이 이루어져야 할 것인바, 가장 좋은 방법은 거래 당사자들의 자진신고이겠지만 현실적으로는 이를 기대하기 어려울 것이므로 차선책으로 현재 국토교통부에서 시행하고 있는 『상업용 부동산 임대동향 조사』제도를 활용하는 것도 좋은 방안이 될 것으로 판단된다.
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