[논문]공동주택 분양가 결정모형에 관한 연구

황규성; 이찬호

doi:10.14400/jdc.2017.15.1.181

[국내논문] 공동주택 분양가 결정모형에 관한 연구
A Study of the Decision to Standardize Sale Price Model of Supplying Apartment Houses 원문보기

디지털융복합연구 = Journal of digital convergence, v.15 no.1, 2017년, pp.181 - 189

황규성 (동의과학대학교 부동산경영과) , 이찬호 (부산대학교 경영학과)

초록
AI-Helper

본 연구는 아파트 신규 공급 시 시장 내 경쟁력 있는 분양가격을 결정하기 위한 산정기준을 마련하였다. 도출된 모형은 건설사가 새로운 아파트 분양 시 가격결정을 토지비와 공사비 등 들어가는 비용에 일정 이윤을 합하는 방식이 아니고 최근 공급한 새로운 아파트 단지의 가격을 기준으로 결정하는 방법으로 이루어지고 있음을 고려하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 모형을 만들었다. 아파트를 새로 공급할 때 결정요인에 대하여 1단계 4가지요인, 2단계 9가지요인, 3단계 25가지 요인으로 계층화하여 분석함으로써 새로이 공급되는 아파트의 가격을 산정하기 위한 기준을 마련하고자 한다. 분양가격 결정요인의 상대적 중요도도 파악하여서 신규공급 아파트 분양가격의 분양시 지표로 활용한다. 또한 2단계 9가지 요인특성을 기준으로 분양가 비교 모형을 만들어 실무에 적용할 수 있도록 제시하였다. 향후에는 마케팅 외적인 요인도 추가적으로 고려하여 일반화된 기준을 찾는 연구가 필요 할 것이다.

Abstract ▼ AI-Helper

The purpose of this research is to set a standard for deciding competitive marketing prices of new supplying apartment houses and to analyze decision factors in sale price of supplying apartment houses with Analytic Hierarchy Process; the resulted model does not use the method that joins the land cost and the cost of construction together, but the method that compares the sales prices of surrounding apartments. This research tries to set a standard for decision of the prices of newly supplying apartment houses by classifying the determinants into the $1^{st}$ step(4 factors), the $2^{nd}$ step(9 factors), and the $3^{rd}$ step(25 factors). According to the process, the relative importance of decision factors in the sale prices is determined and this should be used as the index of sale prices for newly supplying apartment houses when the houses are provided. In addition, through the $2^{nd}$ step including 9 factors, the comparative model for sale prices is defined and the model is presented to be applied in the real business. Subsequent study additionally considering the factors apart from marketing which tries to find a generalized standard needs to be conducted.

주제어

AI 본문요약
AI-Helper

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문제 정의

본 논문은 앞선 연구논문에서 가격결정요인으로 고려했던 부분적 평가요인들과 각 1군 건설사(L, S, P, H, D 건설)에서 실무적으로 검토하는 결정요인을 고려하고 종합하여서 1단계 4가지요소, 2단계 9가지요소, 3단계 25가지요소의 계층적구조로 상대적 중요도를 분석한 것이다.
본 연구는 아파트 신규공급시 최적의 분양가격 결정을 위한 산정기준을 마련하였다. 제시된 모형은 건설사가 신규 아파트 분양시 공사비와 토지비 등 투입비용에 일정 이윤을 더하는 방법이 아니고 최근 공급한 신규 아파트 단지의 시세를 비교사례 방법으로 행해진다는 점을 참고하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 모형을 만들어 현장에 적용할 수 있도록 제시하였다.
이는 앞선 연구논문에서 검토한 결정요인과 각 1군 건설사(L, S, P, H, D건설)에서 실무적으로 검토하는 결정요인을 종합하여 1단계 4가지 요소, 2단계 9가지요소, 3단계 25가지요소의 계층적구조로 상대적 중요도를 분석한 것이다. 이를 통해 아파트 신규공급시 분양가 결정을 위한 결정요인인 교통편리성,교육환경, 생활편의시설, 주민공동시설, 단지특화, 내부평면, 브랜드, 마감수준, 개발호재특성의 2단계 상대적 중요도로 새로운 공급 아파트의 경쟁력 있는 분양가격 산정을 위한 모형을 제시하고자 한다.

가설 설정

설문에 답하는 방식은 전용면적 85㎡(30평형 대)를 기준으로 판단하여 추가적으로 지불 가능한 금액을 평당 가격이 아닌 분양가액으로 기재한다. 단, 각각의 결정요인을 판단할 때 다른 가격 결정요인은 같은 것으로 가정한다.

제안 방법

1단계 4가지 특성, 2단계 9가지 특성, 3단계 25가지 특성 중에 2단계 9가지 특성을 기준으로 틀을 만들고, 3단계 요인을 고려하여 비교하도록 한다.
각각 가격결정요인별 상대적 중요도를 확인한 데이터를 백분위로 하여 각각의 항목합계를 100을 만점으로 하여 배점한다. 설문을 받은 데이터는 각각의 결정요인별 추가 지불가능금액의 범위에 해당하므로 각 요인별 평균값을 활용한다.
도출된 모형은 건설사가 새로운 아파트 분양 시 가격 결정을 토지비와 공사비 등 들어가는 비용에 일정 이윤을 합하는 방식이 아니고 최근 공급한 새로운 아파트 단지의 가격을 기준으로 결정하는 방법으로 이루어지고 있음을 고려하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 모형을 만들었다. 분양가격 결정요인의 상대적 중요도도 파악하여 신규공급 아파트 분양가격의 분양시 지표로 활용한다.
분양가격 결정요인의 상대적 중요도도 파악하여 신규공급 아파트 분양가격의 분양시 지표로 활용한다. 또한 2단계 9가지 요인특성을 기준으로 분양가 비교 모형을 만들어 실무에 적용할 수 있도록 제시하였다.
본 연구에서는 아파트 분양가격 결정요인 분석을 위한 계층구조를 1∼3단계로 구성하였다.
분양가 결정요인은 1단계 네가지 요소, 2단계 아홉가지 요소, 3단계 스물다섯가지 요소로 계층적구조로 분석하였다.
분양가격 분석 틀의 적용은 분양대행 및 컨설팅업의 10년 이상 경력 있는 분양대행사 임원 5명을 대상으로 기분양된 비교대상 아파트에 대하여 평가를 실시하여 평균값을 적용하였다. 상기에서 언급한 분양가격 비교분석모형을 적용한 결과는 [Table 6]과 같다.
분양예정인 아파트의 적정분양가격 산정을 사례로 적용하였다.
설문은 크게 조사대상자의 인구 통계적 특성을 파악하기 위한 설문문항과 분양가격 결정요인에 추가적으로 지불가능 금액을 묻는 항목으로 구성되어 있다. 분양가격 결정요인에 대한 문항은 [Table 1]에서 확정한 결정요인 25가지를 대상으로 하였다.
신규 A아파트를 신규로 공급하고자 할 때, 최근에 공급한 B아파트와 C아파트와 비교 분석을 하여 보정 값을 고려하여 신규 A아파트 분양가격을 결정한다(요인별 배점: 분양대행 및 컨설팅업의 10년 이상 경력 있는 분양대행사 임원을 대상으로 실시하여 평균값을 적용).
이에 본 논문은 공동주택 분양가격의 결정요인에 대한 각각의 요인별 평가항목 분석을 위한 계층구조를 1단계 2단계 3단계로 구성했다. 이는 앞선 연구논문에서 검토한 결정요인과 각 1군 건설사(L, S, P, H, D건설)에서 실무적으로 검토하는 결정요인을 종합하여 1단계 4가지 요소, 2단계 9가지요소, 3단계 25가지요소의 계층적구조로 상대적 중요도를 분석한 것이다.
본 연구는 아파트 신규공급시 최적의 분양가격 결정을 위한 산정기준을 마련하였다. 제시된 모형은 건설사가 신규 아파트 분양시 공사비와 토지비 등 투입비용에 일정 이윤을 더하는 방법이 아니고 최근 공급한 신규 아파트 단지의 시세를 비교사례 방법으로 행해진다는 점을 참고하여 인근 아파트와 분양가격 비교분석의 모형을 만들어 현장에 적용할 수 있도록 제시하였다.

대상 데이터

본 연구의 공간적 범위는 부산광역시와 대구광역시 지역 일반인으로 입주자나 입주희망자를 설문대상으로 선정하였다. 조사대상은 20대∼60대 남녀이며, 표본추출 방법은 랜덤 샘플링으로, 표본의 크기는 495명이며, 조사의 시기는 2016년 02월 20일∼03월 10일 이다.
설문은 크게 조사대상자의 인구 통계적 특성을 파악하기 위한 설문문항과 분양가격 결정요인에 추가적으로 지불가능 금액을 묻는 항목으로 구성되어 있다. 분양가격 결정요인에 대한 문항은 [Table 1]에서 확정한 결정요인 25가지를 대상으로 하였다. 설문에 답하는 방식은 전용면적 85㎡(30평형 대)를 기준으로 판단하여 추가적으로 지불 가능한 금액을 평당 가격이 아닌 분양가액으로 기재한다.
조사대상은 20대∼60대 남녀이며, 표본추출 방법은 랜덤 샘플링으로, 표본의 크기는 495명이며, 조사의 시기는 2016년 02월 20일∼03월 10일 이다.

데이터처리

각각 가격결정요인별 상대적 중요도를 확인한 데이터를 백분위로 하여 각각의 항목합계를 100을 만점으로 하여 배점한다. 설문을 받은 데이터는 각각의 결정요인별 추가 지불가능금액의 범위에 해당하므로 각 요인별 평균값을 활용한다.

성능/효과

1단계 평가항목에 대한 분석결과, 입지특성이 43%를 차지하고 있어서 아파트 신규 구입자들이 입지특성의 구성요소들인 교통의 편리성, 생활편의 시설과 교육환경에 많은 관심을 나태나고 있음을 보여준다.
네 번째, “개발호재 특성“은 주거 기반이 완성되면 입지, 생활여건이 좋아지는 유익과 개선에 따른 기대감으로 아파트 가격이 올라가서 투자 이익실현이 되는 점을 나타내고 있다.
둘째, “교통의 편리성 특성”은 활동범위가 넓어지면서 출근과 퇴근, 통학시 편리한 이동과 적은 소요시간이 중요시됨을 알 수 있다.
둘째, “교통의 편리성 특성”은 활동범위가 넓어지면서 출근과 퇴근, 통학시 편리한 이동과 적은 시간이 중요시됨을 알 수 있다.

후속연구

향후에는 마케팅 외적인 요인도 추가적으로 고려하여 지역적인 차이를 극복할 수 있는 일반화된 기준을 찾는 연구가 필요 할 것이다.

질의응답

핵심어	질문	논문에서 추출한 답변
	아파트의 분양가 결정의 고려 대상은 무엇인가?	아파트의 분양가 결정은 토지비와 건축비에 기타 비용들이 고려 대상이 된다. 분양가격은 교육환경, 교통환경, 주거환경, 브랜드 등 여러 가지 요인의 영향을 받는다.
	공동주택 생활이 관심을 갖게 되는 이유는?	공동주택 생활이 관심을 갖게 되는 이유는 인구의 도심 집중, 1인 가구, 핵가족화의 증가 등을 생각할 수 있다. 인구의 도심 집중으로 한정된 공간에 많은 사람들이 생활하는 주거공간이 필요 하게 되어 공동주택 특히, 아파트 건설이 활성화되기 시작했고, 단독주택보다 아파트 주거생활의 편리성이 좋은 점으로 부각되면서 대중화되었다.
	공동주택 생활이 대중화된 배경은 무엇인가?	공동주택 생활이 관심을 갖게 되는 이유는 인구의 도심 집중, 1인 가구, 핵가족화의 증가 등을 생각할 수 있다. 인구의 도심 집중으로 한정된 공간에 많은 사람들이 생활하는 주거공간이 필요 하게 되어 공동주택 특히, 아파트 건설이 활성화되기 시작했고, 단독주택보다 아파트 주거생활의 편리성이 좋은 점으로 부각되면서 대중화되었다.

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용어 설명 출처 목록 (6)

용어 설명: PCR은 세균 특이성이 있는 primer를 이용하여 적은 수의 세균이 있을지라도 쉽게 검출할 수 있는 유용한 방법이며, 이를 이용하여 구강 내 치면세균막이나 타액에서 직접 세균을 검출할 수 있게 되었다[8].

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