가격 영향요인 비교분석을 통한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 방법론 제안 Analysis Methodology for Feasibility Study of Remodeling of Aged Apartment by Comparative Analysis of Price Influencing Factors원문보기
2017년 현재 848만 세대가 공동주택에 거주하고 있고, 15년 이상 노후공동주택은 55.87%이다. 공동주택 리모델링 허용연한 기준은 15년 이상이므로 앞으로 공동주택 리모델링 시장은 계속해서 증가할 것이다. 리모델링 사업의 성공을 위해서 사업성 분석은 중요하지만 기존 신축 및 재건축의 사업성 분석방법이 리모델링 사업성 분석에 사용되고 있다. 그러므로 건축법에 의한 세대수 증가 없는 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 관한 연구가 필요한 실정이다. 본고에서는 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성에 영향을 미치는 요인을 도출하여 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 공동주택의 가격형성 개념에 따라 공시지가, 공시가격, 표준지가, 기준가격에 영향을 주는 요인을 사용한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법을 제시하였고, 향후 개발된 계단가격법은 리모델링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.
2017년 현재 848만 세대가 공동주택에 거주하고 있고, 15년 이상 노후공동주택은 55.87%이다. 공동주택 리모델링 허용연한 기준은 15년 이상이므로 앞으로 공동주택 리모델링 시장은 계속해서 증가할 것이다. 리모델링 사업의 성공을 위해서 사업성 분석은 중요하지만 기존 신축 및 재건축의 사업성 분석방법이 리모델링 사업성 분석에 사용되고 있다. 그러므로 건축법에 의한 세대수 증가 없는 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 관한 연구가 필요한 실정이다. 본고에서는 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성에 영향을 미치는 요인을 도출하여 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 공동주택의 가격형성 개념에 따라 공시지가, 공시가격, 표준지가, 기준가격에 영향을 주는 요인을 사용한 노후 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법을 제시하였고, 향후 개발된 계단가격법은 리모델링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.
As of 2017, there are 848 million households living in apartment and 55.87% of Aged apartments over 15 years old. The allowable standard for remodeling the apartment is more than 15 years and the market for remodeling the apartment will continue to increase. For the success of the remodeling project...
As of 2017, there are 848 million households living in apartment and 55.87% of Aged apartments over 15 years old. The allowable standard for remodeling the apartment is more than 15 years and the market for remodeling the apartment will continue to increase. For the success of the remodeling project feasibility analysis is important but the existing feasibility analysis of new construction and reconstruction is being used for remodeling feasibility analysis. Therefore, it is necessary to study the feasibility analysis of customized remodeling without increasing the number of households according to the building law. Purpose of this paper is to develop a feasibility analysis methodology for customized remodeling projects by deriving the factors affecting the formation of land prices and building prices in apartment. According to the concept of price formation of the apartment, the analysis method of the customized remodeling of the old apartment using the factors affecting the Land Price Indexes, Officially Assessed Individual Land Price, House Price Indexes, and Officially Assessed Individual House Price was suggested. The Stair Price Algorithm developed in this research can be utilized at the stage of selecting remodeling contractors after the remodeling housing association is established.
As of 2017, there are 848 million households living in apartment and 55.87% of Aged apartments over 15 years old. The allowable standard for remodeling the apartment is more than 15 years and the market for remodeling the apartment will continue to increase. For the success of the remodeling project feasibility analysis is important but the existing feasibility analysis of new construction and reconstruction is being used for remodeling feasibility analysis. Therefore, it is necessary to study the feasibility analysis of customized remodeling without increasing the number of households according to the building law. Purpose of this paper is to develop a feasibility analysis methodology for customized remodeling projects by deriving the factors affecting the formation of land prices and building prices in apartment. According to the concept of price formation of the apartment, the analysis method of the customized remodeling of the old apartment using the factors affecting the Land Price Indexes, Officially Assessed Individual Land Price, House Price Indexes, and Officially Assessed Individual House Price was suggested. The Stair Price Algorithm developed in this research can be utilized at the stage of selecting remodeling contractors after the remodeling housing association is established.
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문제 정의
계단가격법을 활용한 맞춤형 리모델링의 사업성 분석을 맞춤형 리모델링이 완료된 서울시 A공동주택을 활용하여 종전 가치와 종후가치에 대해서 설명하고자 한다.
본 연구는 공동 주택 맞춤형 리모델링 사업성평가 방법론을 개발 할 때 지가와 건물가의 가격요인을 분리하여 분석하는 것이 사업성 분석의 정확도를 높일 수 있으므로 리모델링 사업성평가 방법론 구성의 핵심개념으로 활용하고자 한다. 따라서 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법론의 방향은 맞춤형 리모델링 사업(Input)에 따른 결과물(Output)의 가격(Cost) 상승요인(Factor)을 구분 하는 것이므로 가격형성 요인들의 정량적 가격요인 지수를 선정하기 위해 공동주택 전체 가격을 결정하는 구조를 파악하고, 이에 영향을 주는 요인간의 관계를 활용하여 맞춤형 리모델링 사업성 분석방법론을 개발하고자 한다.
사업성 분석을 위한 방법으로 리모델링 관련 문헌 조사 및 공동주택 가격형성 요인을 분석했다. 본 연구는 공동 주택 맞춤형 리모델링 사업성평가 방법론을 개발 할 때 지가와 건물가의 가격요인을 분리하여 분석하는 것이 사업성 분석의 정확도를 높일 수 있으므로 리모델링 사업성평가 방법론 구성의 핵심개념으로 활용하고자 한다. 따라서 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석 방법론의 방향은 맞춤형 리모델링 사업(Input)에 따른 결과물(Output)의 가격(Cost) 상승요인(Factor)을 구분 하는 것이므로 가격형성 요인들의 정량적 가격요인 지수를 선정하기 위해 공동주택 전체 가격을 결정하는 구조를 파악하고, 이에 영향을 주는 요인간의 관계를 활용하여 맞춤형 리모델링 사업성 분석방법론을 개발하고자 한다.
본 연구에서는 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 시 보정작업이 필요 없고, 주변 거래사례의 사전 분석 작업이 없는 모델을 개발하기 위해서 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성 메커니즘을 통한 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 한다. 2016년 서울시 4,136개의 공동주택 단지를 분석4)한 결과 맞춤형 리모델링 가능 단지가 1,870개 단지이고, 세대수 증가 형 리모델링 가능단지 168개로 맞춤형 리모델링 가능 단지가 90%이상이므로 본 연구에서는 향후 활용도가 높은 맞춤형 리모델링 대상으로 연구하였다.
본 연구에서는 앞서 말한 것처럼 공동주택 가격 형성 단계별 영향 요인을 사용하여 공동주택의 가격을 결정하는 방법을 계단가격법으로 제안하고자 한다. 이를 기존 거래사례비교법과 비교 분석 하면 Fig.
제안 방법
공동주택가격은 공시지가와 공시가격으로 구분되고, 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 구분되며, 공시가격은 표준가격과 공시가격으로 구분된다. 둘째, 공동주택의 가격형성 단계에 따라 표준공시지가의 요인, 개별공시지가의 요인, 표준가격의 요인, 공시가격의 요인, 총 4단계의 요인들로 가격이 형성되고 단계별 가격형성요인에 따른 사업성분석방법으로 계단가격법을 제시하였다. 셋째, 사례를 통해 기존 방법을 사용한 종후가치와 개선방법의 종후가치의 차이는 개선방법보다 기존방법이 3억4천 7백여만 원 높게 평가되었고, 사업성 또한 기존방법의 사업성과 개선방법의 사업성이 각각 3.
본 연구에서는 첫째, 건물의 가격형성의 개념과 요인들을 분석하였다. 공동주택가격은 공시지가와 공시가격으로 구분되고, 공시지가는 표준공시지가와 개별공시지가로 구분되며, 공시가격은 표준가격과 공시가격으로 구분된다.
2016년 서울시 4,136개의 공동주택 단지를 분석4)한 결과 맞춤형 리모델링 가능 단지가 1,870개 단지이고, 세대수 증가 형 리모델링 가능단지 168개로 맞춤형 리모델링 가능 단지가 90%이상이므로 본 연구에서는 향후 활용도가 높은 맞춤형 리모델링 대상으로 연구하였다. 사업성 분석을 위한 방법으로 리모델링 관련 문헌 조사 및 공동주택 가격형성 요인을 분석했다. 본 연구는 공동 주택 맞춤형 리모델링 사업성평가 방법론을 개발 할 때 지가와 건물가의 가격요인을 분리하여 분석하는 것이 사업성 분석의 정확도를 높일 수 있으므로 리모델링 사업성평가 방법론 구성의 핵심개념으로 활용하고자 한다.
대상 데이터
본 연구에서는 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 시 보정작업이 필요 없고, 주변 거래사례의 사전 분석 작업이 없는 모델을 개발하기 위해서 공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성 메커니즘을 통한 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것을 목적으로 한다. 2016년 서울시 4,136개의 공동주택 단지를 분석4)한 결과 맞춤형 리모델링 가능 단지가 1,870개 단지이고, 세대수 증가 형 리모델링 가능단지 168개로 맞춤형 리모델링 가능 단지가 90%이상이므로 본 연구에서는 향후 활용도가 높은 맞춤형 리모델링 대상으로 연구하였다. 사업성 분석을 위한 방법으로 리모델링 관련 문헌 조사 및 공동주택 가격형성 요인을 분석했다.
거래사례비교법을 사용한 종후가치 평가는 대상건물과 유사성이 높은 인근지역을 대상으로 약 1.64km거리에 있는 120㎡의 공동주택 거래사례가격 15억4천만 원을 활용하여 보정하였다. 아래 Table 7에서 보이는 것과 같이 지하철역과의 접근성 등 외부요인이 열세하여 90% 보정하였고, 건물요인으로 최고 층수가 열세하여 95%보정하였으며, 개별요인으로 대지지분이 열세하여 95%보정하였다.
계단가격법에 의한 공동주택 맞춤형 리모델링 사업성 분석검증을 위해서 Table 8과 같이 1995년에 신축된 서울시 강남구 A공동주택의 전용면적 84㎡ 1세대를 선정하여 사례 검토를 실시하였다. 종전가치는 리모델링 전 실 거래된 사례가격을 사용하므로 당 세대거래가격은 8억 원이다.
성능/효과
따라서 건축물 가격의 종전가치(Input), 공사비(Input)와 종후가치(Output)의 결과 값이 1.0이상이면 사업이 가능하므로 건축물의 종전 가치와 종후가치의 차이가 투입되는 공사비보다 크면 사업성이 있다고 판단 할 수 있다. 2017년 현재 전국의 공동주택 맞춤형 리모델링이 완료된 단지는 17개단지이고, 수도권에 15개 단지가 완료 되었다.
둘째, 공동주택의 가격형성 단계에 따라 표준공시지가의 요인, 개별공시지가의 요인, 표준가격의 요인, 공시가격의 요인, 총 4단계의 요인들로 가격이 형성되고 단계별 가격형성요인에 따른 사업성분석방법으로 계단가격법을 제시하였다. 셋째, 사례를 통해 기존 방법을 사용한 종후가치와 개선방법의 종후가치의 차이는 개선방법보다 기존방법이 3억4천 7백여만 원 높게 평가되었고, 사업성 또한 기존방법의 사업성과 개선방법의 사업성이 각각 3.37과 2.06으로 기존 방법이 높게 분석되었다. 위 연구의 범위에서 언급했듯이 리모델링 프로젝트 범위에 따라 맞춤형 리모델링과 세대수 증가형 리모델링으로 구분되는데 맞춤형 공동주택 리모델링의 사업범위는 공동주택 단지의 전체나 주동단위로 일부에 대한 개선이 가능하므로 Fig.
후속연구
건설공사의 사업범위에 따라서 각 단계에 해당하는 요인을 향상시키는 것이 중요하고, 실제 사용자의 요구사항이 반영된 가격영향 요인을 적용해야한다. 계단가격법은 기존 자료에 기반한 점이 한계점으로 향후 실제 사례를 사용한 요인데이터가 반영되어야 할 것이다. 개발된 계단가격법은 리모델링 사업진행단계에서 리모델링 주택조합 설립인가 후 시공자 선정 단계에서 활용 가능하다.
따라서 본 연구의 목적인 ‘공동주택의 지가(地價)와 건물가의 형성 메커니즘을 이해하고, 맞춤형 리모델링 사업의 사업성 분석 방법론을 개발하는 것’의 측면에서 본 연구에서 개발하고자 하는 공동주택 맞춤형 리모델링의 사업성 분석 방법론의 방향은 첫째, 사업성 분석에 보정값 없이 정확도를 높일 수 있도록 해야 하며, 둘째, 맞춤형 리모델링 사업성 분석에 적용 가능한 구체적인 방법론을 제시할 수 있어야 한다.
질의응답
핵심어
질문
논문에서 추출한 답변
맞춤형 리모델링이란?
리모델링5) 사업유형은 사업의 범위에 따라 일반적 유지관리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가 형 리모델링으로 구분하고 있다.6) 맞춤형 리모델링은 기존 주거의 성능유지 및 선택적 향상을 위한 시설개선, 또는 이를 위해 대수선, 수평증축을 통한 세대확장 및 구분형 개조를 곁들이는 방식이다. 재건축과는 달리 기반시설에 대한 개선이 포함되지 않으며, 사업범위는 공동주택단지의 전체나 주동단위로 일부에 대한 개선이 가능하고, 적용법규도 도시정비 사업은 도시 및 주거환경정비법인 것에 비해 맞춤형 리모델링은 주택법과 건축법을 적용 한다.
리모델링의 사업 유형에는 무엇이 있는가?
리모델링5) 사업유형은 사업의 범위에 따라 일반적 유지관리형 리모델링, 맞춤형 리모델링, 세대수 증가 형 리모델링으로 구분하고 있다.6) 맞춤형 리모델링은 기존 주거의 성능유지 및 선택적 향상을 위한 시설개선, 또는 이를 위해 대수선, 수평증축을 통한 세대확장 및 구분형 개조를 곁들이는 방식이다.
공동주택 맞춤형 리모델링의 프로세스는 어떻게 진행되는가?
7) 맞춤형 리모델링은 세대수증가 리모델링을 제외한 대수선, 증축 행위에 대한 것이기 때문에 맞춤형 리모델링 사업프로세스는 아래 Table 1에서 보이는 것과 같다. 자세히 살펴보면 맞춤형 리모델링의 사업 프로세스는 첫 번째, 조합설립단계에서 1)리모델링 주택조합 추진위원회 구성, 2)컨설팅 및 설계사 선정, 3)리모델링주택조합 동의서 청구, 4)리모델링 주택조합 설립 인가의 진행 절차가 해당 된다. 두 번째, 리모델링 허가단계에서 5)시공자 선정, 6)1차 안전진단, 7)건축심의 신청·승인, 8)리모델링 허가 동의서 청구, 9)매도청구, 10) 리모델링 허가 신청·승인의 진행 절차가 진행 된다. 세 번째, 착공준비의 단계에서 11)시공사 본 계약, 12)분담금 확정 총회, 13)이주, 14)감리자 지정, 15)2차 안전진단 절차가 진행된다. 네 번째, 시공단계에서 16)착공, 17)철거, 18)리모델링 허가조건 이행, 19)준공(사용검사)절차가 진행된다. 다섯 번째, 청산단계에서 20) 입주, 21)리모델링 주택조합 해산인가 절차가 진행된다. 리모델링의 대상은 이미 사용자(입주자)가 거주하고 있고, 소유권도 사용자에게 있으므로 발주자는 리모데링 조합원이 된다.
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