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문제 정의
- 이를 위하여 먼저 공동주택 하자분쟁 및 하자보수보증금 제도를 이론적으로 고찰하고 관련 선행연구를 파악하여 기존 연구의 한계점을 확인하였다. 둘째, 본 논문에서 분석대상으로 활용한 준공 이후 10년 이상의 공동주택 하자분쟁사례에 대하여 소개하였다. 셋째, 공종을 크게 10가지로, 보증기간은총 6가지로 구분한 후 빈도와 비용을 조사하고, 최종적으로 공종별 보증기간의 위험도를 확인하였다.
- 본 연구는 점차적으로 증가하고, 심각한 사회적 문제로 대두되고 있는 공동주택 하자분쟁을 최소화하기 위한 토대를 마련하기 위하여 하자보수보증기간과 공종을 종합적으로 고려한 하자위험평가를 실시하였다.
- 이러한 관점에서 본 논문에서는 하자보수보증기간과 공종을 종합적으로 고려한 하자위험평가를 실시하여 하자보수보증제도에 대한 시사점을 도출하고 하자분쟁 최소화를 위한 토대를 마련하고자 한다.
- 이러한 관점에서 본 논문의 목적은 하자분쟁사례를 활용하여 공종별 각 보증기간의 하자보수 빈도 및 비용을 분석하고, 이를 종합하여 공종별 각 보증기간의 하자보수위험을 평가함으 로서 하자보수보증금 산정에 대한 시사점을 도출하는 것이다.
제안 방법
- 먼저 공종은 철근콘크리트공사(W1), 토목공사(W2), 조경 공사(W3), 조적공사 (W4), 창호공사(W5), 가구공사(W6), 마감공사(W7), 잡공사 (W8), 설비공사(W9), 기타공사(W10)로 분류하였다. 다음으로 하자보수보증기간은 사용검사전(P0), 1년차(P1), 2년차(P2), 3년차(P3), 5년차 (P5), 10년차(P10)로 분류하였다.
- 셋째, 공종을 크게 10가지로, 보증기간은총 6가지로 구분한 후 빈도와 비용을 조사하고, 최종적으로 공종별 보증기간의 위험도를 확인하였다. 마지막으로 도출된 하자발생 위험도를 토대로 시사점 및 결론을 도출하였다.
- 이를 위하여 상기한 실제 하자분쟁사례 32건, 5337개의 하자아이템을 조사하여 다음 [Table 4]와 같이 하자아이템을 분류하였다. 먼저 공종은 철근콘크리트공사(W1), 토목공사(W2), 조경 공사(W3), 조적공사 (W4), 창호공사(W5), 가구공사(W6), 마감공사(W7), 잡공사 (W8), 설비공사(W9), 기타공사(W10)로 분류하였다. 다음으로 하자보수보증기간은 사용검사전(P0), 1년차(P1), 2년차(P2), 3년차(P3), 5년차 (P5), 10년차(P10)로 분류하였다.
- 본 논문에서는 분석을 위하여 공종 및 하자보수 보증기간을 세부적으로 분류하였다. 이를 위하여 상기한 실제 하자분쟁사례 32건, 5337개의 하자아이템을 조사하여 다음 [Table 4]와 같이 하자아이템을 분류하였다.
- 본 논문에서는 준공 이후 10년이 지난 공동주택의 하자분쟁사례를 활용하여 분석을 실시하였다. 준공 이후 10년이 지난 공동주택을 분석사례로 설정한 이유는 하자보수보증기간이 10년을 만기로 하고 있음에 따라, 10년 이전에 하자분쟁이 발생한 경우에는 하자분쟁이 발생한 시점부터 10년이 경과한 시점까지의 하자보수 데이터는 취득할 수 없기 때문이다.
- 하자빈도 분석과 마찬가지로 공종별 하자보수 보증기간의 하자비용을 분석하였다. 비용의 경우 건축물의 규모에 대한 고려가 필요함에 따라 연면적 대비 하자비용으로 산출하여 분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음 [Table 8]과 같다.
- 상기에서 분석한 공종별 하자보수보증기간의 하자빈도와 하자비용을 활용하여 본 논문에서는 하자위험을 산출하였다. 즉 하자빈도(F)와 하자비용(C)을 다음 식 (1)에 적용하여 하자 위험(R)을 측정하였다.
- 본 논문에서는 분석을 위하여 공종 및 하자보수 보증기간을 세부적으로 분류하였다. 이를 위하여 상기한 실제 하자분쟁사례 32건, 5337개의 하자아이템을 조사하여 다음 [Table 4]와 같이 하자아이템을 분류하였다. 먼저 공종은 철근콘크리트공사(W1), 토목공사(W2), 조경 공사(W3), 조적공사 (W4), 창호공사(W5), 가구공사(W6), 마감공사(W7), 잡공사 (W8), 설비공사(W9), 기타공사(W10)로 분류하였다.
- 분석자료는 하자에 따른 법적 분쟁이 발생한 사례에 대하여 해당 법원감정서를 획득하여 확보하였다. 이를 통해 본 논문에서 확보한 데이터는 준공 이후 10년 이상 된 공동주택 하자분쟁사례 32건, 5337개의 하자아이템의 세부내역이며, 이를 활용하여 공종별 각 보증기간의 하자보수위험을 평가하였다.
- 하자빈도 분석과 마찬가지로 공종별 하자보수 보증기간의 하자비용을 분석하였다. 비용의 경우 건축물의 규모에 대한 고려가 필요함에 따라 연면적 대비 하자비용으로 산출하여 분석을 실시하였으며, 그 결과는 다음 [Table 8]과 같다.
대상 데이터
- 공동주택의 공종별 각 보증기간의 하자보수위험을 평가하기 위하여 본 논문에서는 다음 [Table 3]과 같이 준공 이후 10년 이상된 공동주택을 분석 대상으로 설정하였다. 왜냐하면 10년 이전의 공동주택의 경우 10년이 경과한 시점의 하자 보수에 대한 데이터는 취득할 수 없기 때문이다.
- 준공 이후 10년이 지난 공동주택을 분석사례로 설정한 이유는 하자보수보증기간이 10년을 만기로 하고 있음에 따라, 10년 이전에 하자분쟁이 발생한 경우에는 하자분쟁이 발생한 시점부터 10년이 경과한 시점까지의 하자보수 데이터는 취득할 수 없기 때문이다. 본논문에서 활용한 각 하자분쟁사례는 32건이며, 세부 하자아 이템은 5337개이고, 해당 데이터는 각 사례의 법원감정서를 토대로 확보하였다.
성능/효과
- 16건이 평균적으로 발생하였다. 다음으로 1년차 마감공사가 20.78건, 5년차 철근콘크리트공사가 11.84건, 3년차 철근콘크리트공사가 10.69건, 사용검사전 마감공사가 8.69건, 1년차 철근콘크리트공사 7.22건, 사용검 사전 기타공사가 7.03건, 2년차 마감공사가 6.50건, 2년차 MEP공사가 5.97건, 사용검사전 MEP공사가 5.84건 순으로 하자가 많이 발생하는 것으로 파악되었다.
- 9로 가장 높게 분석되었다. 다음으로 2년차 마감공사가 2,330.4로, 3년차 철근콘크리트공사가 1,398.7로, 5년차 철근콘크리트공사가 1,350.0으로, 1년차 마감공사가 1,253.1로, 2년차 조경공사가 869.2로, 사용검사전 기타공사가 645.9로, 1년차 철근콘크리트공사가 505.5로, 사용검사전 MEP공사가 489.0으로, 2년차 마감공사가 475.1 순으로 하자위험이 높은 것으로 파악되었다.
- 31원/m2 인 것으로 확인되었다. 다음으로 2년차 조경공사가 455.99원/m2 , 1년차 조경공사가 446.76원/m2 , 사용검사전 조경공사가 409.06원/m2 , 사용 검사전 마감공사가 268.25원/m2 , 사용검사전 조적공사가 202.99원/m2 , 사용검사전 창호검사가 142.47원/m2 , 잡공사가 135.36원/m2 , 3년차 철근콘크리트공사가 130.87원/m2 , 10년차 철근콘크리트 공사가 125.74원/m2 순으로 하자비용이 많이 발생하는 것으로 파악되었다.
- 둘째, 공종별 하자보수보증기간의 하자비용을 분석한 결과, 하자빈도를 분석한 것과는 상이하게 가구공사나 조경공사가 가장 많은 하자비용을 수반하는 것으로 파악되었다. 상대적으로 중요도가 낮기는 하지만 철근콘크리트공사의 경우도 하자발생 시 하자비용이 많은 것으로 파악되었다.
- 분석 결과 첫째로 공종별 하자보수보증기간의 하자빈도의 경우, 철근콘크리트공사, 마감공사 및 MEP 공사의 하자빈도가 전반적으로 많은 것으로 확인되었다. 또한 마감공사 및 MEP 공사는 하자보수보증기간 초기 시점에서 높은 하자빈도를 나타냈으며, 철근콘크리트공사는 전체 하자보수보증기간에서 다수의 하자가 발생하는 것으로 파악되었다.
- 비록 상대적으로 낮은 순위이기는 하나 여전히 철근콘크리트 공사의 경우 하자 발생 시 비용이 많은 것으로 파악되었다. 또한 전반적으로 사용검사전 하자, 즉 오시공, 미시공, 설계상 오류에 의한 하자의 경우 많은 하자비용을 수반하는 것으로 나타났다. 철근콘크리트공사는 3년차 이후 하자비용이 매우 높은 것으로 파악되는바, 노후화의 영향이 큰 것으로 판단된다.
- 또한 하자보수보증기간에 따른 하자보수 건수 및 비용 현황을 정리한 [Table 6]에서 확인할 수 있듯이 하자보수건수는 1년차와 2년차에서 가장 많은 것으로 나타났다. 또한 하자 보수비용과 연면적 대비 하자보수비용은 사용검사전과 10년 차에서 가장 많은 것으로 확인되었다.
- 상대적으로 중요도가 낮기는 하지만 철근콘크리트공사의 경우도 하자발생 시 하자비용이 많은 것으로 파악되었다. 또한 하자보수보증기간 관점에서 살펴보면 전반적으로 사용검사전 하자일 경우 하자비용이 많은 것으로 나타났다.
- 또한 하자보수보증기간에 따른 하자보수 건수 및 비용 현황을 정리한 [Table 6]에서 확인할 수 있듯이 하자보수건수는 1년차와 2년차에서 가장 많은 것으로 나타났다. 또한 하자 보수비용과 연면적 대비 하자보수비용은 사용검사전과 10년 차에서 가장 많은 것으로 확인되었다.
- 본 논문에서 제안하고자 하는 하자분쟁 및 하자보수보증 관련 선행연구를 살펴보면 다양한 연구가 진행되고 있음을 확인할 수 있었다.
- 분석 결과 10년차 철근콘크리트공사의 하자위험이 2,785.9로 가장 높게 분석되었다. 다음으로 2년차 마감공사가 2,330.
- 분석 결과 연면적당 하자비용이 가장 많은 항목은 사용 검사전 가구공사로 579.31원/m2 인 것으로 확인되었다. 다음으로 2년차 조경공사가 455.
- 분석 결과 첫째로 공종별 하자보수보증기간의 하자빈도의 경우, 철근콘크리트공사, 마감공사 및 MEP 공사의 하자빈도가 전반적으로 많은 것으로 확인되었다. 또한 마감공사 및 MEP 공사는 하자보수보증기간 초기 시점에서 높은 하자빈도를 나타냈으며, 철근콘크리트공사는 전체 하자보수보증기간에서 다수의 하자가 발생하는 것으로 파악되었다.
- 분석 결과 평균 발생빈도가 가장 높은 하자는 10년차 철근콘크리트공사로 22.16건이 평균적으로 발생하였다. 다음으로 1년차 마감공사가 20.
- 둘째, 본 논문에서 분석대상으로 활용한 준공 이후 10년 이상의 공동주택 하자분쟁사례에 대하여 소개하였다. 셋째, 공종을 크게 10가지로, 보증기간은총 6가지로 구분한 후 빈도와 비용을 조사하고, 최종적으로 공종별 보증기간의 위험도를 확인하였다. 마지막으로 도출된 하자발생 위험도를 토대로 시사점 및 결론을 도출하였다.
- 둘째, 하자담보책임은 수분 양자에 대해서는 사업주체, 사업주체에 대해서는 공사 수급인(건설업체)에 있는 것으로 정의되어 있다. 셋째, 예치방법은 현금 혹은 보증으로 되어 있으며, 예치기관은 은행, 주택 도시보증공사, 건설 관련 공제조합, 보증보험업, 그 외 기준을 충족하는 금융기관으로 정의되어 있다. 넷째, 보증금 예치 의무 예외기관은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 및 지방공사로 한정하고 있다.
- 셋째, 하자빈도와 하자비용을 종합하여 공종별 하자보수보증기간의 하자비용을 분석한 결과, 철근콘크리트공사와 마감 공사의 하자위험이 매우 높은 것으로 파악되었다. 특히 철근 콘크리트공사는 3년차 이후부터 하자위험이 높은 것으로 나타났으며, 마감공사는 2년차 이전 시점까지 하자위험이 높은 것으로 파악되었다.
- 다섯째, 보증금 범위는 총공사비의 3%로 설정되어 있다. 여섯째, 하자보수보증금 사용용도는 공동주택관리법 제43조 제2항에 따라 송달된 하자 여부 판정서 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용, 공동주택관리법 제44조 제3항에 따라 하자분쟁조정 위원회가 송달한 조정서 정본에 따른 하자보수비용, 법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용, 공동주택관리법 제48조 제 1항에 따라 실시한 하자진단의 결과에 따른 하자보수비용으로 설정하고 있다. 마지막으로 하자보수보증금의 반환은 경과년수 2년일 때 15%, 3년일 때 40%, 5년일 때 25%, 10년일때 20%로 10년 이후에는 공동주택관리법 시행령 제45조에 따라 하자보수기간이 종료되는 것으로 규정되어 있다(Choi, 2017).
- 이를 종합하면 기본적으로 하자빈도는 철근콘크리트공사, 마감공사 및 MEP 공사에 집중되어 있는 것으로 확인되었다. 하자보수보증기간 관점에서 살펴보면 마감공사 및 MEP 공사는 2년차 이내에서 높은 하자빈도를 나타냈으며, 철근콘크리트공사는 전체 하자보수보증기간에서 하자가 다수 발생하는 것으로 확인되었다.
- 이를 종합하면 하자비용은 하자빈도를 분석한 결과와는 상이하게 가구공사나 조경공사가 가장 많은 것으로 확인되었다. 또한 상대적으로 다양한 공종에서 하자비용이 높은 항목 들이 확인되었다.
- 이를 통해 전반적으로 가장 하자위험이 높은 항목은 철근콘크리트가 3년차 이후와 마감공사의 2년차 이전 시점인 것을 확인할 수 있다. 이와 같은 결과는 철근콘크리트공사의 경우에는 노후화에 따른 하자위험이 매우 높기 때문이며, 마감 공사는 주거환경에 직접적으로 영향을 미칠 뿐만 아니라, 입주자가 직접적으로 확인이 가능하다는 점에서 하자보수보증 기간 초기부터 하자분쟁의 원인이 될 수 있기 때문인 것으로 판단된다.
- 이를 통해 전반적으로 가장 하자위험이 높은 항목은 철근콘크리트가 3년차 이후와 마감공사의 2년차 이전 시점인 것을 확인할 수 있다. 이와 같은 결과는 철근콘크리트공사의 경우에는 노후화에 따른 하자위험이 매우 높기 때문이며, 마감 공사는 주거환경에 직접적으로 영향을 미칠 뿐만 아니라, 입주자가 직접적으로 확인이 가능하다는 점에서 하자보수보증 기간 초기부터 하자분쟁의 원인이 될 수 있기 때문인 것으로 판단된다.
- 이를 종합하면 기본적으로 하자빈도는 철근콘크리트공사, 마감공사 및 MEP 공사에 집중되어 있는 것으로 확인되었다. 하자보수보증기간 관점에서 살펴보면 마감공사 및 MEP 공사는 2년차 이내에서 높은 하자빈도를 나타냈으며, 철근콘크리트공사는 전체 하자보수보증기간에서 하자가 다수 발생하는 것으로 확인되었다.
후속연구
- 넷째, 공동주택관리법 시행령 제45조에 언급되어 있는 하자보수보증금의 경과년수에 따른 반환비율과 경과년수에 따른 하자위험을 비교한 결과, 기존 반환비율에 대한 조정이 필요할 것으로 판단된다.
- 이를 위하여 먼저 공동주택 하자분쟁 및 하자보수보증금 제도를 이론적으로 고찰하고 관련 선행연구를 파악하여 기존 연구의 한계점을 확인하였다. 둘째, 본 논문에서 분석대상으로 활용한 준공 이후 10년 이상의 공동주택 하자분쟁사례에 대하여 소개하였다.
- 이를 종합하면 기존 하자보수보증금 반환비율의 조정이 필요할 뿐만 아니라 경과년수에 따른 각 공종별 하자보수보증 위험이 상이함에 따라 이를 고려하여 세부적인 하자보수보증금 설정 방안을 모색할 필요가 있다.
- 본 연구 결과는 하자보수보증기간별 하자위험을 공종에 따라 세부적으로 분석한데 의의를 가지고 있다. 이를 토대로 추가적인 하자분쟁사례를 조사하여 보다 더 많은 데이터양을 확보하여 세부 공종별 하자보수보증금 비율 배분이나, 사전 하자저감전략을 모색하는 추가적인 연구가 필요할 것으로 판단된다.
- 이에 따라 실제로 입주자들이 하자문제를 해결하기 위하여 다양한 방안이 모색될 필요가 있을 뿐만 아니라, 다양한 공종에 대하여 종합적인 분석이 필요하다.
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