본 논문에서는 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공과 변경시공을 대상으로 하자분류체계를 설정하여 세부적인 사용검사 전 하자발생 패턴과 특징을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 논문에서는 실제로 하자 분쟁이 발생한 공동주택 사례 133건, 약 3,110건의 사용검사 전 하자항목을 활용하여 분석을 실시하였다. 주요 분석결과를 살펴보면, 첫째, 하자중요도 관점에서 마감공사에서 발생하는 사용검사 전 하자들이 상대적으로 높은 순위를 차지하였다. 둘째, 일반적으로 외벽 균열 등과 같은 하자도 매우 중요한 하자로 인식되고 있으나, 사용검사 전 하자들의 경우, 외벽에는 상대적으로 나타나지 않는 것으로 확인되었다. 셋째, 방수공사의 경우, 기전실이나 주차장 등에서 사용검사 전 하자가 주로 발생하는 것으로 확인되었다. 또한 하자중요도 상위 20위 내에 포함되는 하자에 대한 세부 내역을 확인한 결과, 분쟁 소송 과정에서 다양한 쟁점이 발생할 수 있음에 따라 이해관계자 간 이견을 합리적으로 해결할 수 있는 기준이나 대응책 마련이 필요하다.
본 논문에서는 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공과 변경시공을 대상으로 하자분류체계를 설정하여 세부적인 사용검사 전 하자발생 패턴과 특징을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 논문에서는 실제로 하자 분쟁이 발생한 공동주택 사례 133건, 약 3,110건의 사용검사 전 하자항목을 활용하여 분석을 실시하였다. 주요 분석결과를 살펴보면, 첫째, 하자중요도 관점에서 마감공사에서 발생하는 사용검사 전 하자들이 상대적으로 높은 순위를 차지하였다. 둘째, 일반적으로 외벽 균열 등과 같은 하자도 매우 중요한 하자로 인식되고 있으나, 사용검사 전 하자들의 경우, 외벽에는 상대적으로 나타나지 않는 것으로 확인되었다. 셋째, 방수공사의 경우, 기전실이나 주차장 등에서 사용검사 전 하자가 주로 발생하는 것으로 확인되었다. 또한 하자중요도 상위 20위 내에 포함되는 하자에 대한 세부 내역을 확인한 결과, 분쟁 소송 과정에서 다양한 쟁점이 발생할 수 있음에 따라 이해관계자 간 이견을 합리적으로 해결할 수 있는 기준이나 대응책 마련이 필요하다.
The purpose of this paper is to establish a defect classification system for defects before inspection and to derive the pattern and characteristics of defects before inspection by examining about 3,110 defect items for 133 apartment buildings. The study analysis revealed a relatively high rate of d...
The purpose of this paper is to establish a defect classification system for defects before inspection and to derive the pattern and characteristics of defects before inspection by examining about 3,110 defect items for 133 apartment buildings. The study analysis revealed a relatively high rate of defects before inspection that occurred in finishing work. Second, defects occurred such as cracking of external wall, which is a very important defect. However, defects before inspection were relatively rare on the external wall. Finally, defects before inspection occurred during waterproofing in the common area or garage. It is necessary to establish a reasonable basis or countermeasure to resolve differences between stakeholders as various issues may arise in the course of a dispute, as a result of identifying the details of defects within the top 20 of the defectives.
The purpose of this paper is to establish a defect classification system for defects before inspection and to derive the pattern and characteristics of defects before inspection by examining about 3,110 defect items for 133 apartment buildings. The study analysis revealed a relatively high rate of defects before inspection that occurred in finishing work. Second, defects occurred such as cracking of external wall, which is a very important defect. However, defects before inspection were relatively rare on the external wall. Finally, defects before inspection occurred during waterproofing in the common area or garage. It is necessary to establish a reasonable basis or countermeasure to resolve differences between stakeholders as various issues may arise in the course of a dispute, as a result of identifying the details of defects within the top 20 of the defectives.
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문제 정의
이러한 관점에서 본 논문에서는 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공과 변경시공을 대상으로 하자분류체계를 설정하여 세부적인 사용검사 전 하자발생 패턴과 특징을 도출하는 것을 목적으로 한다.
본 논문에서는 이해관계자 간 이견에 의해 하자 관련 소송과정이 진행되었던 하자분쟁사례의 감정서 자료를 활용하여 분석을 실시하였다. 하자분류체계는 하자유형, 하자공종, 하자위치를 토대로 설정하였다.
본 연구에서는 사용검사 전 하자 특성을 파악하기 위하여 사용검사 전 하자분류체계를 설정하였다. 해당 하자 분류체계의 경우 다음 Table 2와 같이 하자유형(D), 하자공종(W), 및 하자위치(L)를 기준으로 정리하였다.
이러한 관점에서 본 논문에서는 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공과 변경시공을 대상으로 하자분류체계를 설정하여 세부적인 사용검사 전 하자발생 패턴과 특징을 도출하는 것을 목적으로 한다.
이러한 관점에서 본 연구에서는 하자분쟁에서 쟁점범위가 넓은 사용검사 전 하자의 발생특성을 세부 내역까지 분석하여 해당 하자들을 최소화하기 위한 토대를 마련하는데 기여하고자 한다.
제안 방법
공동주택의 사용검사 전 하자의 하자특성을 파악하기 위하여 본 논문에서는 Table 1과 같이 실제로 하자 분쟁이 발생한 공동주택 사례 133건, 약 3,110건의 하자항목을 활용하여 분석을 실시하였다.
하자유형은 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공 및 변경시공으로 설정하였다. 또한 해당 하자유형에 대한 발생패턴 및 특징을 파악하기 위하여 하자공종은 9가지, 하자위치는 8가지로 분류하여 분석을 실시하였다.
이렇게 도출된 하자빈도와 하자심도를 종합적으로 고려한 하자 중요도를 산출하였다. 마지막으로 하자중요도가 높은 상위 20개 분류항목에 대하여 세부적인 하자내역을 확인하여 하자발생패턴 및 특징을 파악하였다. 본 논문에서는 활용된 데이터는 133건의 하자분쟁사례의 감정서에 기술된 약 3,110건의 사용 검사 전 하자 내역이다.
본 논문에서는 상기에서 설정한 공동주택 사용검사 전 하자에 대한 매트릭스 형태의 하자분류체계를 기준으로 133개, 3,110개의 하자내역에 대한 사용검사 전 하자빈도를 조사하였으며, 그 결과는 다음 Table 4와 같다.
실제 분석은 하자유형, 하자공종, 하자위치로 세분화된 각 하자분류항목을 대상으로 감정서 자료를 통해 확 보한 데이터를 배분하였다. 이를 토대로 각 하자분류항목에 대하여 빈도 및 비용의 평균값을 산출하여 하자빈도와 하자심도를 산출하였다.
이를 토대로 각 하자분류항목에 대하여 빈도 및 비용의 평균값을 산출하여 하자빈도와 하자심도를 산출하였다. 이렇게 도출된 하자빈도와 하자심도를 종합적으로 고려한 하자 중요도를 산출하였다. 마지막으로 하자중요도가 높은 상위 20개 분류항목에 대하여 세부적인 하자내역을 확인하여 하자발생패턴 및 특징을 파악하였다.
실제 분석은 하자유형, 하자공종, 하자위치로 세분화된 각 하자분류항목을 대상으로 감정서 자료를 통해 확 보한 데이터를 배분하였다. 이를 토대로 각 하자분류항목에 대하여 빈도 및 비용의 평균값을 산출하여 하자빈도와 하자심도를 산출하였다. 이렇게 도출된 하자빈도와 하자심도를 종합적으로 고려한 하자 중요도를 산출하였다.
Table 3에서 확인할 수 있듯이 해당 하자분류체계는 Table 2의 항목들을 활용하여 설정한 것이며, 획득한 자료를 토대로 실제로 하자내역이 존재하는 부분을 음영으로 표시하였다. 즉 음영으로 표시된 부분을 분석 범위로 설정하고 연구를 진행하였다.
최종적으로 하자중요도가 높은 상위 20개 분류항목에 대하여 세부적인 하자내역을 확인하여, 사용검사 전 하자의 특성을 파악하였다.
본 연구에서 활용한 분쟁사례들은 준공연도가 1995년부터 2012년까지이고, 연면적은 11,988m2 부터 283,928m2 까지이며, 하자비용은 52,150,000원부터 3,423,814,000원까지이다. 특히 하자비용 등과 같인 하자 발생 수준이 공동주택 규모에 따라 달라질 수 있음에 따라 이를 고려하여 분석을 실시하였다.
본 논문에서는 이해관계자 간 이견에 의해 하자 관련 소송과정이 진행되었던 하자분쟁사례의 감정서 자료를 활용하여 분석을 실시하였다. 하자분류체계는 하자유형, 하자공종, 하자위치를 토대로 설정하였다. 하자유형은 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공 및 변경시공으로 설정하였다.
대상 데이터
마지막으로 하자중요도가 높은 상위 20개 분류항목에 대하여 세부적인 하자내역을 확인하여 하자발생패턴 및 특징을 파악하였다. 본 논문에서는 활용된 데이터는 133건의 하자분쟁사례의 감정서에 기술된 약 3,110건의 사용 검사 전 하자 내역이다.
본 연구에서 활용한 분쟁사례들은 준공연도가 1995년부터 2012년까지이고, 연면적은 11,988m2 부터 283,928m2 까지이며, 하자비용은 52,150,000원부터 3,423,814,000원까지이다. 특히 하자비용 등과 같인 하자 발생 수준이 공동주택 규모에 따라 달라질 수 있음에 따라 이를 고려하여 분석을 실시하였다.
본 논문에서는 사용검사 전 하자로 분류되는 미시공과 변경시공을 대상으로 하자분류체계를 설정하여 세부적인 사용검사 전 하자발생 패턴과 특징을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위하여 본 연구에서는 실제로 거주자와 공급자 간 하자 소송과정에 있는 133건의 사례에 대한 감정서를 토대로 3,110개의 사용검사 전 하자데이터 를 확보하여 분석을 실시하였다. 먼저 사용검사 전 하자인 미시공 및 변경시공에 대하여 하자공종별, 하자위치별로 발생하는 패턴을 분석한 결과를 살펴보면 다음과 같다.
두 번째, 다수의 사용검사 전 하자가 마감공사에 집중 되어 있는 것으로 확인되었다. 마감공사는 세부 공종이 워낙 다양하고, 사용하는 자재나 시공되는 부위의 범위도 워낙 넓기 때문에 하자중요도가 상대적으로 높게 나타난 것으로 판단된다.
두 번째, 몰탈 마감과 같이 육안으로 검사되지 않는 부위에서 사용검사 전 하자가 발생하는 특성을 가지고 있다. 이는 상기 공용부 방수공사의 문제와 마찬가지로 실제로 외부 마감에 의해 숨겨져 있어서 식별하는 것이 매우 어렵다.
두 번째로 마감공사의 경우 공간 범위도 넓을 뿐만 아니라 타일, 몰딩, 보온재, 도장 등 광범위한 영역에서 사용검사 전 하자가 발생함에 따라 현실적으로 하자 전체를 파악하는 것이 불가능한 것으로 확인되었다. 또한 이로 인해 발생하는 기능상, 안전상, 미관상 하자가 미미한 경우도 존재함에 따라 사용검사 전 하자 인정 여부도 불투명한 것으로 판단된다.
특히 마감공사의 경우 사용검사 전 하자가 폭넓은 위치에서 확인되었다. 또한 MEP공사 및 잡공사에도 사용검사 전 하자가 상대적으로 빈번하게 발생하는 것으로 확인되었다. 이는 마감공사, MEP공사, 잡공사의 경우, 개별 자재가 굉장히 광범위하고 물량도 매우 많기 때문에 설계 혹 은 작업자의 시공 및 설치 오류에 의해 상대적으로 하자 발생 가능성이 높기 때문인 것으로 판단된다.
방수공사가 제대로 되지 않을 경우, 균열이나 누수 등 다양한 하자들을 유발시킬 수 있음에 따라 심각한 하자심도가 나타나는 것으로 판단된다. 또한 하자빈도 패턴과는 상이하게 상대적으로 발코니에서 발생하는 하자들이 하자심도가 높은 것으로 확인되었다. 이는 특정공종에 국한된 것으로 아니라 RC공사, 조적공사, 방수공사, 창호공사 등 다양한 공종들에 대한 하자가 발코니에서 발생할 경우, 심각한 하자심도를 나타내는 것으로 확인되었다.
분석결과, 가장 많은 사용검사 전 하자가 나타난 경우는 미시공(D1)-마감공사(W3)-공용공간(L3)으로, 프로젝트당 1.940건이 발생하였다. 다음으로 미시공(D1)-잡공사(W9)-공용공간(L3)가 1.
하자심도의 경우, 건축물의 규모에 의한 보정이 필요함에 따라 연면적 대비 하자비용으로 산출하여 분석을 실시하 였으며, 그 결과는 다음 Table 5와 같다. 분석결과, 하자 분류체계의 각 하자항목에서 변경시공(D2)-가구공사 (W8)-발코니(L6)가 1,423.75원/m2 으로 하자심도가 가장 높은 것으로 확인되었다. 다음으로 변경시공(D2)-조적공사(W2)-욕실/부엌(L8)이 1,314.
사용검사 전 하자심도 관점에서 특징을 살펴보면, 상대적으로 방수공사에서 하자심도가 높은 것으로 확인되었다. 방수공사가 제대로 되지 않을 경우, 균열이나 누수 등 다양한 하자들을 유발시킬 수 있음에 따라 심각한 하자심도가 나타나는 것으로 판단된다.
세 번째, 기존 문헌들을 살펴보면, 외벽 균열, 도장박리, 누수 등이 매우 중요한 하자들인 것으로 언급[16]되었으나, 사용검사 전 하자에서는 상대적으로 중요도가 낮은 것으로 확인되었다. 이는 외벽에서 발생하는 하자들의 경우, 노후화로 인한 유지관리단계에서 발생하는 하자들이기 때문인 것으로 판단된다.
방수공사의 경우, 기전실이나 주차장 등에서 사용검사 전 하자가 주로 발생하는 것으로 확인되었다. 실제 분석 결과에서는 기전실 및 주차장의 사용검사 전 하자를 주요하게 예방 및 관리할 필요가 있음에도 불구하고 직접적으로 거주자가 미관상 문제로 클레임을 걸 가능성이 낮은 공간임에 따라 실질적으로 관리 소홀이 발생한 것으로 판단된다.
이를 종합하면 사용검사 후 하자와 사용검사 전 하자의 가장 큰 차이점은 사용검사 후 하자는 설계도서 및 기타 규정에 근거하여 시공을 하였으나, 시공 상의 오류 등에 의해 발생한 하자를 의미하며, 사용검사 전 하자는 설계도서 및 기타 규정 자체를 지키지 않은 하자로 간주할 수 있다.
이를 종합하면, 사용검사전 하자들 대부분이 하자보수 보증제도를 통한 입주자 보호 범위를 벗어나는 제도적 문제점을 지적하고 있었다. 하지만 해당 문헌들은 대부분 제도적인 측면에서 문제점을 지적하고 있고, 실제로 사용 검사 전 하자의 발생패턴과 특성을 파악하여 이를 관리할 수 있는 방안을 모색하는 데에는 한계를 가지고 있다
이를 종합하여 사용검사 전 하자빈도의 특징적인 패턴을 살펴보면 마감공사에서 미시공 및 변경시공과 같은 사용검사 전 하자가 집중되는 것을 확인할 수 있다. 특히 마감공사의 경우 사용검사 전 하자가 폭넓은 위치에서 확인되었다.
이를 종합하여 다음과 같은 특징을 파악하였다. 첫 번째, 미시공과 변경시공 중 어느 한쪽으로 사용검사 전 하자가 집중되기보다는 양쪽 하자 모두 발생하는 것으로 확인되었다.
하자중요도를 분석한 결과, 미시공(D1)-마감공사 (W3)-욕실/부엌(L8)이 265.7원/m2 으로 하자중요도가 가장 높은 것으로 나타났다. 다음으로 변경시공(D2)-마감공사(W3)-욕실/부엌(L8)이 237.
후속연구
본 연구에서는 사용검사 전 하자에 대해서 하자 세부 내역까지 확인하여 하자 특성을 파악하였으나, 사용검사 후 하자에 대한 부분도 세부적인 하자내역을 확인하고 하자 분쟁에 따른 사회적 손실을 최소화하기 위한 방안 모색일 필요할 것으로 판단된다.
네 번째, 싱크대 배면 벽체에 대한 사용검사 전 하자도 확인되었다. 하지만 사용승인도면에 싱크대 배면 벽체에도 타일공사를 하도록 되어있더라도 싱크대 위치 이동이 없는 상황에서 배면벽체까지 타일공사를 할 이유가 없음에 따라 타일시공없이 벽체에 싱크대를 직접 부착하는 것이 통상적인 시공방법인 사실을 인정할 필요도 있을 것으로 판단된다.
참고문헌 (16)
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B. S. Kim, J. M. Park, J. H. Choi, D. S. Seo, O. K. Kim "Comparative Analysis on Repairing Cost of Lawsuit on Concrete Crack Defect in Apartment Building", Korean Journal of Construction Engineering and Management, Vol.12, No.6, pp.142-150, Nov. 2011. DOI: http://dx.doi.org/10.6106/KJCEM.2011.12.6.14
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