우리나라의 주거문제는 역사적으로 비추어 볼 때 어제오늘의 사회문제로 볼 수 없다. 우리 사회가 안고 있는 고질적인 사회문제 중의 하나이다. 해방이후 한국은 일제강점기 시대에 경제적인 수탈에 주거문제는 경제적 사정에 기대하기 어려웠고, 한국전쟁 이후 전란으로 남북한의 피해는 주택의 패해가 차지하는 비중이 커 주택의 절대량은 부족하였다. 이후 산업화에 따른 도시화의 물결은 농촌에서 도시로의 인구 유입은 경제개발이라는 정책의 우선에 밀려 주거 상황은 도시의 주변지역으로 확산되어 산동네, 달동네 중심으로 판자촌 등 무허가 불량주택으로 겨우 비바람을 막아 주는 은신처의 역할에 머무는 수준이었다. 이러한 산업화와 도시화 과정은 주택문제를 심화시키는데 역할을 하였다. 대도시로의 인구 집중의 현상이 주거문제를 악화시키는데 큰 비중을 차지하였지만 급속한 ...
우리나라의 주거문제는 역사적으로 비추어 볼 때 어제오늘의 사회문제로 볼 수 없다. 우리 사회가 안고 있는 고질적인 사회문제 중의 하나이다. 해방이후 한국은 일제강점기 시대에 경제적인 수탈에 주거문제는 경제적 사정에 기대하기 어려웠고, 한국전쟁 이후 전란으로 남북한의 피해는 주택의 패해가 차지하는 비중이 커 주택의 절대량은 부족하였다. 이후 산업화에 따른 도시화의 물결은 농촌에서 도시로의 인구 유입은 경제개발이라는 정책의 우선에 밀려 주거 상황은 도시의 주변지역으로 확산되어 산동네, 달동네 중심으로 판자촌 등 무허가 불량주택으로 겨우 비바람을 막아 주는 은신처의 역할에 머무는 수준이었다. 이러한 산업화와 도시화 과정은 주택문제를 심화시키는데 역할을 하였다. 대도시로의 인구 집중의 현상이 주거문제를 악화시키는데 큰 비중을 차지하였지만 급속한 인구증가는 당시 전통적인 가족의 분화로 핵가족화는 가구 수의 증가로 이어져 주택문제를 야기하는데 원인이 되기도 하였다. 이러한 상황에서 기존의 일반 주거의 양적 확대로 어느 정도 주거문제를 완화시키는 역할을 하였으나 서민들의 주거비 부담과 주거안정은 갈수록 어려워 정부에서 위기의식을 느끼고, 이후 임대주택의 공급 활성화를 위해 관심을 갖고, 소형 위주의 아파트, 다가구, 다중다세대 주택을 중심으로 임대주택의 건설 공급을 추진하였다. 그 간의 임대주택의 정책들은 서민들의 주거 공간 확보를 마련하기 위해 정부 차원에서 시중보다 저렴한 임대료 지원을 통해 자가 촉진을 위한 기회를 마련하는 데 중점을 두고 지원하였음에도 불구하고 한계가 있었다. 비로소 1984년 정부가 임대주택의 활성화를 위한 지원하는 정책으로 ｢임대주택건설촉진법｣을 제정․공포하여 임대주택정책의 제도적인 지원 수단으로 임대주택의 택지지원, 세재지원, 금융지원 등으로 어느 정도 효과는 있었으나 정책적으로 현장에서 실행되지 못한 정책의 괴리도 있었다. 1993년 ｢임대주택건설촉진법｣을 ｢임대주택법｣으로 전면 개정되면서 본격적으로 추진하게 되었다. 지식정보화사회에서 고령화 사회에서 이미 고령사회로의 전환은 거주자들의 ‘삶의 질 ’ 향상은 곧 인구 및 사회의 가구구조가 수요의 다양화로 실수요 중심으로 패턴이 변화되고 있다. 그 간 임대주택정책이 본격적으로 개정되어 도입된 후 25년이 경과하여 임대주택정책도 새로운 패러다임으로 전환되어 ‘열등재’로만 여겨왔던 공공재에서 주거만족도의 ‘질적 수준’ 향상을 위해 주거 가치를 충족할 수 있는 방향으로 인식이 필요하다. 이에 대응하여 내 집 마련을 하지 못한 저소득가구의 지불 능력 부족으로 임대주택을 선호한 정부 정책의 대안으로 주거안정을 위한 기여에도 불구하고 공급에 한계가 있었다. 민간공공임대주택과 정부, 지방자치단체의 공공임대주택과의 비교 시 물리적인 환경과 사회적․심리적인 환경의 입지여건 등은 민간공공임대주택정책의 이분적인 정책으로 유기적인 연계망 등 부족으로 수요에 대응하여 질적인 공급의 획일성 등에 소홀한 점들이 있다. 이러한 정책들의 평가는 향후 민간공공임대주택정책의 주거만족도 질적인 향상의 필요한 과정이라고 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 위와 같은 배경에 따라 필요성을 인식하고, 민간임대주택이 지니고 있는 주요 환경의 제 인자를 중심으로 주거만족도에 영향을 주는 주요 요인 변수들을 매개로 결정요인을 도출하여 결과 변수를 분석 평가한다. 앞으로 민간공공임대주택의 주거만족도를 결정하는 요인에 대한 개선방향을 정책과제로 제시하는 것이 본 연구의 목적이다. 이와 같이 본 연구목적을 달성하기 위해 조사 연구의 수행 방법으로 민간공공임대주택의 거주환경의 전체적인 질을 개선하는 측면에서 검토하기 위해 수도권 중심으로 민간공공임대주택의 중형(34평형)을 대상집단(target group)으로 선정하였다. 수요자 중심으로 민간공공임대주택이 질적인 측면에서 임차인들의 만족이 어느 정도 충족되었는지를 측정하였다. 이를 위해 현재 민간공공임대주택에 거주하는 임차가구를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 만족도의 결정요인 중요도는 물리적인 환경요소를 주로 평가 요소로 하여 조사 대상은 수도권 임대아파트에 거주하는 총 120가구로 구성되어 있다. 이와 같이 표집 된 임차인의 설문 조사결과는 SPSS 19 컴퓨터 통계 패키지를 이용하여 분석하였다. 통계분석의 내용은 주거환경에 대한 빈도분석, 내적인 일관성을 확인하기 위한 신뢰도분석, 변인에 대한 평균 및 표준편차 등 기술통계분석, 인구학적인 특성과 주거환경 간의 연관성에 따른 교차분석, 변인 간의 연관을 위한 상관관계분석, 주거만족도 결정요인에 대한 다중회귀분석 등을 주로 활용하여 분석하였다. 연구 분석 결과에 선진외국의 사례에 분석한 내용과 함께 정책적인 제안으로 제시하고자 한다. 다음으로 본 논문의 연구 분석은 주거만족도에 영향을 미치는 결정요인에 대해 검토 및 분석하기 위해 국내의 정부 기관의 자료와 통계자료, 임대주택 관련 참고 문헌 등을 분석하였다. 그리고 연구범위를 넓혀 선진외국의 임대주택제도 및 실태를 분석하여 활용하였다. 본 연구 논문의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 임대주택의 제도가 처음으로 도입한 시기는 한국전쟁으로 인해 빈곤을 면하기 어려운 시기에 주된 관심사는 우선, 의⦁식 ⦁주가 선결의 과제였으며 임대주택이란 제도의 시스템은 전무였다. 비로소 1966년 ‘공동주택법’을 제정하면서 제도를 마련하였으나 임대주택공급은 쉽지 않았다. 1984년 ‘임대주택건설촉진법’이 제정되면서 본격적으로 임대주택공금이 활성화하는 데 있어 기반을 마련하였다. 이후 1993년 ‘임대주택법’이 전면 개정되면서 금융지원 및 택지지원 등으로 체계적으로 시스템을 구축하여 임대주택제도의 기틀을 마련한 계기가 되었다. 이 시기부터 민간건설임대사업자들이 본격적으로 공공임대아파트 건설 사업에 참여하는 계기가 되었다. 둘째, 공공임대주택의 제도를 도입하여 본격적으로 건설⦁ 공급에 있어서 성과적인 측면에서 재정지원을 통해 저렴한 주거비로 서민 주거안정과 생활 안정을 도모하였다. 주택시장을 전체적으로 살펴보면 임대주택의 활성화는 생산과 더불어 고용을 유도하고 주택공급의 확대로 이어져 집값을 안정화 및 주택보급률 증대에 기여하였다. 이뿐만 아니라 집 없는 서민들에게 내 집 마련의 기회를 제공하여 자가 보유에 기여하였다. 위에서 임대주택 관련 제도와 공급에 따른 변천 과정 등을 살펴본 결과 서민 주거안정, 내 집 마련의 기회 등 양적인 기여가 있었음에도 불구하고 일반아파트에 비해 공공임대아파트는 소형평형, 시공사의 부실공사, 마감재의 부실시공, 아파트의 관리, 입지에 따른 접근성 등은 여전하게 공공임대아파트 거주들로부터 주거만족도 측면에서 여전히 개선되고 있지 않아 본 논문에서 신도시 중심으로 연구한 결과를 대안으로 제시하고 있다. 셋째, 임대아파트는 크게 제도권임대아파트와 비 제도권임대아파트로 구분한다. 본 연구는 제도권의 임대아파트 중 국가 또는 지방자치단체 등에서 재정지원, 국민주택 기금지원, 택지지원 등으로 건설하여 임대하는 민간건설 공공임대아파트에 한하고 있다. 최근에 아파트 가격과 전세가의 급격한 상승은 공공건설임대아파트에 대한 관심이 높아지고 있는 현실이다. 즉 임대아파트의 쾌적한 주거환경의 만족도의 결정요인에 영향을 미치는 제반 요인들의 변인 항목으로 선정하여 연구 모형의 체계성에 의한 인과성(因果性)과 연관성(連貫性) 등을 통해 분석(分析)하였다. 넷쩨, 조사대상에 대한 의견으로 현재 살고 있는 공공임대아파트로 이주동기와 개선분야에 따른 질문 의견이다. 직접적인 이주의 동기는 내 집 마련이 가장 높게 평가되었고, 두 번째로 향후 투자가치 수단으로 이주하게 된 동기가 높게 나타났다. 개선분야의 질문에 대한 의견은 아파트의 질적인 수준 향상에 따른 문제점으로 입지여건과 외부환경요인, 내부구조의 설계, 품질 및 시공 상태 등이 가장 높게 나타났으며 이어서 입지선정에 따른 접근성이 높게 개선방안으로 나타났다. 아직도 정부의 근본적인 정책방안이 수립되지 않아 공공임대아파트의 질적 수준은 예나 지금이나 여전히 개선되지 않고 낮게 평가되고 있음을 연구 분석을 통해 알 수 있다. 다음은 구매의향, 추천의향, 분양전환 적당 시기, 이전 주택과의 비교 등에 관하여 질문한 의견이다. 앞으로 임대아파트의 분양전환 시 구매의향이 93.5%로 높게 나타났다. 다음으로 추천의향이 72.9%로 나타났다. 전체적으로 주거만족도의 수준은 낮게 나타났으나 직접적인 내부 마감재, 바닥재 등의 직접적인 보수 등 개선이 빠르게 진행되고 반복적으로 하자의 빈도가 발생되지 않는다면 간접적으로 내 집 마련과 자가 구입의 촉진요인으로 어느 정도 만족하고 있는 것으로 보인다. 이는 구매의향과 추천의향 등이 보다 높게 나타나는 현상은 부동산의 구매력이 큰 재화로 이를 구매하거나 남에게 추천하기에는 다소 심리적인 부담이 되는 재화의 가치를 지니고 있음에도 불구하고 높게 통계가 나타나고 있는 점을 고려하여 분석 자료 등을 감안하여 비추어 볼 때 양면성을 지니고 있음을 알 수 있는 대목으로 보인다. 다섯째, 본 논문을 요약 및 결론은 다음과 같다. 공공임대아파트의 질적인 수준 향상을 도모하기 위해 우선 민간건설업자의 하자 빈도의 발생 등이 반복적으로 나타나는 이유는 부실시공에 기인한다. 임대아파트의 건축의 평가 및 건축비, 감리비용, 부대비용, 공사비 등의 기준이 되는 ‘표준건축비’와 관련성이 있다. 이에 따른 부실시공 등을 방지하고 질적 수준 향상을 위해서 우선 매년 물가 상승률 등을 반영하여 인상하여야 함에도 불구하고 장기간에 걸쳐 정부에서 동결하고 있는 ‘표준건축비’의 현실화를 반영하지 못하고 있어 민간사업자들의 발목을 묶고 있다. 이에 따른 관련 법 등 제도 마련 등의 개선안이 필요하다. 다음은 선진외국의 사례에서 이론적인 고찰에서 연구 분석한 정책들로 임대주택의‘품질점수 연동재’이다. 우리나라의 임대주택시장에 비추어 볼 때 선진외국의 경우 사회주택의 개념으로 일반주택과 비교 시 임대주택의 비율이 높게 나타난 점은 우리나라보다 재정적인 지원과 더불어 다양한 정책적인 제도가 마련되어 임대사업자들이 임대주택건설 공급이 활발하기 때문이다. 즉 국가 위주의 개발보다 민간 위주의 개발이 이루어지고 각종 정책들이 현실화에 반영되어 있다는 점이다. 특히 주택의 환경 등을 반영한 물리적인 상황 등을 산정방식에 따라 주택의 질을 평가하여 임대료 인상 등에 반영하고 있어 우리나라도 이를 정책적으로 검토할 필요성이 제기된다. 다음은 공공임대아파트의 단지의 ‘입지접근성’의 개선이다. 질적인 서비스 수준의 개선도 중요하지만 임대아파트가 지니고 있는 가장 문제점이 단지의 입지선정 접근성의 불편이다. 단지의 입지선정의 형성은 재개발사업이나 정부의 택지조성 사업에서도 자주 목격되듯이 단지의 균형발전을 위한 형평성의 기준에 비추어 볼 때 정책적인 제도가 마련하여야 한다. 임대아파트에 거주하는 시민들은 대부분 서비스 산업에 종사하고 있다. 이러한 직종은 시간과의 전쟁이고 곧 싸움이다. 그럼에도 불구하고 외곽지역에 위치하고 있어 교통 등의 접근성이 떨어져 일상생활에 많은 불편 등을 초래하고 있는 실정이다. 최근에 짓고 있는 신도시 개발 주택사업구역에서도 외곽지역에 위치하여 지하철의 역세권으로부터 떨어져 환승 등을 이용하여 대중교통편을 이용하고 있으므로 향후 임대아파트 단지와 일반 아파트단지의 균형 있는 조성 사업으로 차별화되지 않도록 정부 차원에서 세심한 배려의 정책들이 입안단계부터 수립되어야 한다. 향후 공공임대아파트의 정책들이 위에서 개선방안으로 제시한 문제점을 파악하여 지속적으로 추진되어야 할 것이다.
우리나라의 주거문제는 역사적으로 비추어 볼 때 어제오늘의 사회문제로 볼 수 없다. 우리 사회가 안고 있는 고질적인 사회문제 중의 하나이다. 해방이후 한국은 일제강점기 시대에 경제적인 수탈에 주거문제는 경제적 사정에 기대하기 어려웠고, 한국전쟁 이후 전란으로 남북한의 피해는 주택의 패해가 차지하는 비중이 커 주택의 절대량은 부족하였다. 이후 산업화에 따른 도시화의 물결은 농촌에서 도시로의 인구 유입은 경제개발이라는 정책의 우선에 밀려 주거 상황은 도시의 주변지역으로 확산되어 산동네, 달동네 중심으로 판자촌 등 무허가 불량주택으로 겨우 비바람을 막아 주는 은신처의 역할에 머무는 수준이었다. 이러한 산업화와 도시화 과정은 주택문제를 심화시키는데 역할을 하였다. 대도시로의 인구 집중의 현상이 주거문제를 악화시키는데 큰 비중을 차지하였지만 급속한 인구증가는 당시 전통적인 가족의 분화로 핵가족화는 가구 수의 증가로 이어져 주택문제를 야기하는데 원인이 되기도 하였다. 이러한 상황에서 기존의 일반 주거의 양적 확대로 어느 정도 주거문제를 완화시키는 역할을 하였으나 서민들의 주거비 부담과 주거안정은 갈수록 어려워 정부에서 위기의식을 느끼고, 이후 임대주택의 공급 활성화를 위해 관심을 갖고, 소형 위주의 아파트, 다가구, 다중다세대 주택을 중심으로 임대주택의 건설 공급을 추진하였다. 그 간의 임대주택의 정책들은 서민들의 주거 공간 확보를 마련하기 위해 정부 차원에서 시중보다 저렴한 임대료 지원을 통해 자가 촉진을 위한 기회를 마련하는 데 중점을 두고 지원하였음에도 불구하고 한계가 있었다. 비로소 1984년 정부가 임대주택의 활성화를 위한 지원하는 정책으로 ｢임대주택건설촉진법｣을 제정․공포하여 임대주택정책의 제도적인 지원 수단으로 임대주택의 택지지원, 세재지원, 금융지원 등으로 어느 정도 효과는 있었으나 정책적으로 현장에서 실행되지 못한 정책의 괴리도 있었다. 1993년 ｢임대주택건설촉진법｣을 ｢임대주택법｣으로 전면 개정되면서 본격적으로 추진하게 되었다. 지식정보화사회에서 고령화 사회에서 이미 고령사회로의 전환은 거주자들의 ‘삶의 질 ’ 향상은 곧 인구 및 사회의 가구구조가 수요의 다양화로 실수요 중심으로 패턴이 변화되고 있다. 그 간 임대주택정책이 본격적으로 개정되어 도입된 후 25년이 경과하여 임대주택정책도 새로운 패러다임으로 전환되어 ‘열등재’로만 여겨왔던 공공재에서 주거만족도의 ‘질적 수준’ 향상을 위해 주거 가치를 충족할 수 있는 방향으로 인식이 필요하다. 이에 대응하여 내 집 마련을 하지 못한 저소득가구의 지불 능력 부족으로 임대주택을 선호한 정부 정책의 대안으로 주거안정을 위한 기여에도 불구하고 공급에 한계가 있었다. 민간공공임대주택과 정부, 지방자치단체의 공공임대주택과의 비교 시 물리적인 환경과 사회적․심리적인 환경의 입지여건 등은 민간공공임대주택정책의 이분적인 정책으로 유기적인 연계망 등 부족으로 수요에 대응하여 질적인 공급의 획일성 등에 소홀한 점들이 있다. 이러한 정책들의 평가는 향후 민간공공임대주택정책의 주거만족도 질적인 향상의 필요한 과정이라고 볼 수 있다. 따라서 본 연구는 위와 같은 배경에 따라 필요성을 인식하고, 민간임대주택이 지니고 있는 주요 환경의 제 인자를 중심으로 주거만족도에 영향을 주는 주요 요인 변수들을 매개로 결정요인을 도출하여 결과 변수를 분석 평가한다. 앞으로 민간공공임대주택의 주거만족도를 결정하는 요인에 대한 개선방향을 정책과제로 제시하는 것이 본 연구의 목적이다. 이와 같이 본 연구목적을 달성하기 위해 조사 연구의 수행 방법으로 민간공공임대주택의 거주환경의 전체적인 질을 개선하는 측면에서 검토하기 위해 수도권 중심으로 민간공공임대주택의 중형(34평형)을 대상집단(target group)으로 선정하였다. 수요자 중심으로 민간공공임대주택이 질적인 측면에서 임차인들의 만족이 어느 정도 충족되었는지를 측정하였다. 이를 위해 현재 민간공공임대주택에 거주하는 임차가구를 대상으로 설문조사를 실시하였다. 만족도의 결정요인 중요도는 물리적인 환경요소를 주로 평가 요소로 하여 조사 대상은 수도권 임대아파트에 거주하는 총 120가구로 구성되어 있다. 이와 같이 표집 된 임차인의 설문 조사결과는 SPSS 19 컴퓨터 통계 패키지를 이용하여 분석하였다. 통계분석의 내용은 주거환경에 대한 빈도분석, 내적인 일관성을 확인하기 위한 신뢰도분석, 변인에 대한 평균 및 표준편차 등 기술통계분석, 인구학적인 특성과 주거환경 간의 연관성에 따른 교차분석, 변인 간의 연관을 위한 상관관계분석, 주거만족도 결정요인에 대한 다중회귀분석 등을 주로 활용하여 분석하였다. 연구 분석 결과에 선진외국의 사례에 분석한 내용과 함께 정책적인 제안으로 제시하고자 한다. 다음으로 본 논문의 연구 분석은 주거만족도에 영향을 미치는 결정요인에 대해 검토 및 분석하기 위해 국내의 정부 기관의 자료와 통계자료, 임대주택 관련 참고 문헌 등을 분석하였다. 그리고 연구범위를 넓혀 선진외국의 임대주택제도 및 실태를 분석하여 활용하였다. 본 연구 논문의 결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 임대주택의 제도가 처음으로 도입한 시기는 한국전쟁으로 인해 빈곤을 면하기 어려운 시기에 주된 관심사는 우선, 의⦁식 ⦁주가 선결의 과제였으며 임대주택이란 제도의 시스템은 전무였다. 비로소 1966년 ‘공동주택법’을 제정하면서 제도를 마련하였으나 임대주택공급은 쉽지 않았다. 1984년 ‘임대주택건설촉진법’이 제정되면서 본격적으로 임대주택공금이 활성화하는 데 있어 기반을 마련하였다. 이후 1993년 ‘임대주택법’이 전면 개정되면서 금융지원 및 택지지원 등으로 체계적으로 시스템을 구축하여 임대주택제도의 기틀을 마련한 계기가 되었다. 이 시기부터 민간건설임대사업자들이 본격적으로 공공임대아파트 건설 사업에 참여하는 계기가 되었다. 둘째, 공공임대주택의 제도를 도입하여 본격적으로 건설⦁ 공급에 있어서 성과적인 측면에서 재정지원을 통해 저렴한 주거비로 서민 주거안정과 생활 안정을 도모하였다. 주택시장을 전체적으로 살펴보면 임대주택의 활성화는 생산과 더불어 고용을 유도하고 주택공급의 확대로 이어져 집값을 안정화 및 주택보급률 증대에 기여하였다. 이뿐만 아니라 집 없는 서민들에게 내 집 마련의 기회를 제공하여 자가 보유에 기여하였다. 위에서 임대주택 관련 제도와 공급에 따른 변천 과정 등을 살펴본 결과 서민 주거안정, 내 집 마련의 기회 등 양적인 기여가 있었음에도 불구하고 일반아파트에 비해 공공임대아파트는 소형평형, 시공사의 부실공사, 마감재의 부실시공, 아파트의 관리, 입지에 따른 접근성 등은 여전하게 공공임대아파트 거주들로부터 주거만족도 측면에서 여전히 개선되고 있지 않아 본 논문에서 신도시 중심으로 연구한 결과를 대안으로 제시하고 있다. 셋째, 임대아파트는 크게 제도권임대아파트와 비 제도권임대아파트로 구분한다. 본 연구는 제도권의 임대아파트 중 국가 또는 지방자치단체 등에서 재정지원, 국민주택 기금지원, 택지지원 등으로 건설하여 임대하는 민간건설 공공임대아파트에 한하고 있다. 최근에 아파트 가격과 전세가의 급격한 상승은 공공건설임대아파트에 대한 관심이 높아지고 있는 현실이다. 즉 임대아파트의 쾌적한 주거환경의 만족도의 결정요인에 영향을 미치는 제반 요인들의 변인 항목으로 선정하여 연구 모형의 체계성에 의한 인과성(因果性)과 연관성(連貫性) 등을 통해 분석(分析)하였다. 넷쩨, 조사대상에 대한 의견으로 현재 살고 있는 공공임대아파트로 이주동기와 개선분야에 따른 질문 의견이다. 직접적인 이주의 동기는 내 집 마련이 가장 높게 평가되었고, 두 번째로 향후 투자가치 수단으로 이주하게 된 동기가 높게 나타났다. 개선분야의 질문에 대한 의견은 아파트의 질적인 수준 향상에 따른 문제점으로 입지여건과 외부환경요인, 내부구조의 설계, 품질 및 시공 상태 등이 가장 높게 나타났으며 이어서 입지선정에 따른 접근성이 높게 개선방안으로 나타났다. 아직도 정부의 근본적인 정책방안이 수립되지 않아 공공임대아파트의 질적 수준은 예나 지금이나 여전히 개선되지 않고 낮게 평가되고 있음을 연구 분석을 통해 알 수 있다. 다음은 구매의향, 추천의향, 분양전환 적당 시기, 이전 주택과의 비교 등에 관하여 질문한 의견이다. 앞으로 임대아파트의 분양전환 시 구매의향이 93.5%로 높게 나타났다. 다음으로 추천의향이 72.9%로 나타났다. 전체적으로 주거만족도의 수준은 낮게 나타났으나 직접적인 내부 마감재, 바닥재 등의 직접적인 보수 등 개선이 빠르게 진행되고 반복적으로 하자의 빈도가 발생되지 않는다면 간접적으로 내 집 마련과 자가 구입의 촉진요인으로 어느 정도 만족하고 있는 것으로 보인다. 이는 구매의향과 추천의향 등이 보다 높게 나타나는 현상은 부동산의 구매력이 큰 재화로 이를 구매하거나 남에게 추천하기에는 다소 심리적인 부담이 되는 재화의 가치를 지니고 있음에도 불구하고 높게 통계가 나타나고 있는 점을 고려하여 분석 자료 등을 감안하여 비추어 볼 때 양면성을 지니고 있음을 알 수 있는 대목으로 보인다. 다섯째, 본 논문을 요약 및 결론은 다음과 같다. 공공임대아파트의 질적인 수준 향상을 도모하기 위해 우선 민간건설업자의 하자 빈도의 발생 등이 반복적으로 나타나는 이유는 부실시공에 기인한다. 임대아파트의 건축의 평가 및 건축비, 감리비용, 부대비용, 공사비 등의 기준이 되는 ‘표준건축비’와 관련성이 있다. 이에 따른 부실시공 등을 방지하고 질적 수준 향상을 위해서 우선 매년 물가 상승률 등을 반영하여 인상하여야 함에도 불구하고 장기간에 걸쳐 정부에서 동결하고 있는 ‘표준건축비’의 현실화를 반영하지 못하고 있어 민간사업자들의 발목을 묶고 있다. 이에 따른 관련 법 등 제도 마련 등의 개선안이 필요하다. 다음은 선진외국의 사례에서 이론적인 고찰에서 연구 분석한 정책들로 임대주택의‘품질점수 연동재’이다. 우리나라의 임대주택시장에 비추어 볼 때 선진외국의 경우 사회주택의 개념으로 일반주택과 비교 시 임대주택의 비율이 높게 나타난 점은 우리나라보다 재정적인 지원과 더불어 다양한 정책적인 제도가 마련되어 임대사업자들이 임대주택건설 공급이 활발하기 때문이다. 즉 국가 위주의 개발보다 민간 위주의 개발이 이루어지고 각종 정책들이 현실화에 반영되어 있다는 점이다. 특히 주택의 환경 등을 반영한 물리적인 상황 등을 산정방식에 따라 주택의 질을 평가하여 임대료 인상 등에 반영하고 있어 우리나라도 이를 정책적으로 검토할 필요성이 제기된다. 다음은 공공임대아파트의 단지의 ‘입지접근성’의 개선이다. 질적인 서비스 수준의 개선도 중요하지만 임대아파트가 지니고 있는 가장 문제점이 단지의 입지선정 접근성의 불편이다. 단지의 입지선정의 형성은 재개발사업이나 정부의 택지조성 사업에서도 자주 목격되듯이 단지의 균형발전을 위한 형평성의 기준에 비추어 볼 때 정책적인 제도가 마련하여야 한다. 임대아파트에 거주하는 시민들은 대부분 서비스 산업에 종사하고 있다. 이러한 직종은 시간과의 전쟁이고 곧 싸움이다. 그럼에도 불구하고 외곽지역에 위치하고 있어 교통 등의 접근성이 떨어져 일상생활에 많은 불편 등을 초래하고 있는 실정이다. 최근에 짓고 있는 신도시 개발 주택사업구역에서도 외곽지역에 위치하여 지하철의 역세권으로부터 떨어져 환승 등을 이용하여 대중교통편을 이용하고 있으므로 향후 임대아파트 단지와 일반 아파트단지의 균형 있는 조성 사업으로 차별화되지 않도록 정부 차원에서 세심한 배려의 정책들이 입안단계부터 수립되어야 한다. 향후 공공임대아파트의 정책들이 위에서 개선방안으로 제시한 문제점을 파악하여 지속적으로 추진되어야 할 것이다.
The housing problem in Korea has been a social problem for a long time from a historical point of view. It is one of the chronic social problems of our society. After independence, due to economical exploitation during the Japanese colonial period, it was difficult for Koreans to expect that econom...
The housing problem in Korea has been a social problem for a long time from a historical point of view. It is one of the chronic social problems of our society. After independence, due to economical exploitation during the Japanese colonial period, it was difficult for Koreans to expect that economic situation would resolve housing problems. After the Korean War, the loss of housing accounted for a large proportion of the damage in South and North Korea, and the absolute amount of housing was insufficient. Since then, the wave of urbanization caused by industrialization has pushed the influx of population from rural areas to the city and housing policy was set aside as a priority when the policy of economic development took the center. The housing situation has spread to the surrounding areas of the city. The houses were just hiding places from only rain and wind, which are illegal houses centered on slums around the cities. These industrialization and urbanization processes played an important role in deepening the housing problem. Although the phenomenon of population concentration in large cities accounted for a big part in exacerbating the housing problem, the rapid population growth at that time led to the division of traditional families, and the nuclear family caused the number of households to increase, which is one of the reasons causing the housing problems. In this situation, quantitative expansion of the existing general housing could alleviate the problems somewhat, but it becomes more difficult for the common people to bear housing costs and have a stable house. The construction and supply of rental housing was promoted focusing on small-sized apartments, multi-family houses, and multi-family houses. After the government felt the crisis, they were interested in revitalizing the supply of rental housing, and promoted the construction and supply of rental housing, focusing on small-sized apartments, and multi-family houses. Although the government has focused on providing opportunities for self-promotion through cheaper support for rents than the market at the level of the government in order to secure residential space for the common people, there are limitations. In 1984, the government enacted and promulgated the “Rental Housing Construction Promotion Act” to support the revitalization of rental housing with housing site support for rental housing, tax support, and financial support. Although it was effective, there was also a gap that the policy was not implemented in the field. In 1993, as the ｢Rental Housing Construction Promotion Act｣ was completely revised into the ｢Rental Housing Act｣, it was implemented in earnest. In the knowledge-information society, the transition from an aging society to an already aged society, and improvement of the 'quality of life' of residents become a new pattern that is centered on practical demands of users because population and household structure in society has become various. After 25 years the rental housing policy was revised and introduced in earnest, and the rental housing policy has also shifted to a new paradigm, it is needed to change a consciousness from public goods considered as ‘inferior goods’ to a new direction considered as satisfaction on housing value in order to improve the level of quality improvements in housing satisfaction. In response to that, even though it contributed to housing stability as an alternative to the government policy because of the lack of ability to pay for low income households who could not afford to have their own house. there was a limit to supply. In comparison with public supported private rental housing and public rental housing of the central government and the local governments, there are some neglected points on uniformity of quality supply in physical conditions and location conditions of social and psychological environment since organic connections lack due to dichotomous in the public supported private rental housing policy. It is a necessary process of qualitative improvements to evaluate these policies in future private and public rental housing policies. Therefore, this study recognizes the necessity based on the background, and focusing on the factors of the main environment of public supported private rental housing and depending on the factors to influence housing satisfaction, it derives the determinants and then it analyzes and evaluates result variables. The purpose of this study is to present the improvement direction as a policy task for the factors that determine the housing satisfaction of public supported private rental housing. In order to achieve the purpose, this study selected a target group with medium-sized public supported private rental housing (34 pyeong) in the metropolitan area in order to review the overall quality of the living environment of public supported private rental housing by conducting the research method. It measured how much residents satisfied the quality of public supported private rental housing centered on consumers. It surveyed households living in public supported private rental housing. It analyzed The importance of the determinant of housing satisfaction mainly based on the physical environment factors as an evaluation factor, and it selected 120 households living in public supported private rental housing in the metropolitan area. It analyzed the survey results of the sampled residents by using the SPSS 19 computer statistics package. Its contents of statistical analysis include frequency analysis on the residential environment, reliability analysis to check internal consistency, descriptive statistical analysis including mean and standard deviation for the variables, cross-analysis depending on the correlation between demographic characteristics and residential environment, correlation among variables, and multiple regression analysis on determinants of housing satisfaction. This study is to present the results of the analysis as a policy proposal along with the analysis of cases in advanced countries. This study analyzed data and statistical data of domestic government agencies and reference literature related to rental housing in order to review and analyze the determinants that could affect housing satisfaction. In addition, it expanded a research scope that analyzed and utilized the rental housing system and actual conditions of advanced countries. It summarized The results as follows. First, when the rental housing system was introduced it was difficult to avoid poverty due to the Korean War. At that time, people were mainly concerned about clothes, food, and housing primarily and there was no even a system of rental housing. In 1966, the ‘Communal Housing Act’ was enacted and the system was prepared, but it was not easy to supply rental housing. In 1984, the ‘Rental Housing Construction Promotion Act’ was enacted, and it laid the foundation to revitalize the rental housing in earnest. After the ‘Rental Housing Act’ was completely amended in 1993, the governments established a stable system with financial support and housing site support, thereby laying the foundation for the rental housing system. From this period, it was an opportunity for private construction rental companies to participate in projects of public supported private rental housing. Second, after introducing the system in the aspects of performance for construction and supply, the governments pursued housing stability and living stability for the common people with low housing costs by introducing the public rental housing system and financial support. Considering the whole housing market, this study found that activation of the rental housing could infer production and employment and then led to increased housing supply, so that it contributed to housing cost stability and housing supply increase. In addition, it contributed to self-ownership opportunities for people who do not have their own house. As a result of examining the system related to rental housing and the process of change depending on the supply, the public rental apartment contributed to stability of housing for the common people and the opportunity to buy a house, but compared to the general apartment, the public rental apartment had some problems such as a small floor plan, poor construction by the contractor, and poor finishing material, apartment management, and accessibility because of location, and even they have not been resolved in an aspect of housing satisfaction from residents so that this study suggested results, which focused on new towns, as alternatives. Third, rental apartments are largely divided into institutional and non-institutional rental apartments. This study set research scope into public supported private rental housing constructed and leased by the central or local governments with financial support, national housing fund support, and housing site support. Recently, because apartment and Jeonse have been rapidly increasing, it is true that many people are more interested in public rental apartments. Indeed, this study set various variable items to influence determinants of housing satisfaction of the rental housing apartments, and it analyzed them based on causality and correlation based on a system of a research model. Fourth, as an opinion on the subject of the survey, it is the question on the motive for moving to the public rental apartment in which respondents currently live and their improvements. As a direct motive for moving, owning a house was rated the highest, and the motive for moving as a means of future investment was the second highest. As for the questions about the improvements, it is the problem with the improvements of the quality of the apartment that include location conditions, external environmental factors, internal structure design, quality, and construction status. Following them, accessibility depending on the location was the second highest. This research found that because the governments have not yet established fundamental policy measures, the quality level of public rental apartments has not been improved and evaluated as a very low state. Then, it is an opinion that asked for purchase intention, recommendation intention, suitable time for sale conversion, and comparison with previous house, etc. When converting a rental apartment to a pre-sale in the future, the purchase intention was high at 93.5%. Following this, recommendation intention was 72.9%. Although overall, the level of housing satisfaction was low, if direct repair of interior finishing materials and flooring is rapidly progressing and the frequency of defects does not occur repeatedly, indirectly, it seems that they are satisfied somewhat from a facilitating factor for owning and buying a house. Considering that the statistics appeared highly even though it had somewhat psychologically burdened financial value to purchase or recommend it, this study found that this phenomenon has an ambiguity reflecting analysis data. Fifth, this study suggested the summary and conclusion as follows. The reason why the repeated defects occur in private contractors is due to poor construction. It is related to the 'standard construction cost', which is the standard for the evaluation cost of a rental apartment, supervision cost, incidental cost, and construction cost, etc. In order to prevent poor construction and to improve the quality of construction, it is necessary to raise the cost every year, reflecting the inflation rate, etc, but the governments have frozen the standard construction cost for a long time and it cannot reflect reality so that it binds the ankles of private construction companies. It is necessary to prepare legal or systematic Improvements on this condition. Then, this study found a policy from a case of advanced states, which is called ‘quality score indexed material’ of rental housing. Reflecting Korea's rental housing market, advanced countries have the concept of social housing and they have a much higher ratio of rental housing compared to general housing. It is because they have much more financial support and political systems than Korea so that rental business operators supply rental housing construction actively. In other words, private-oriented development occurs much more than nation-oriented development, and various policies reflect the reality. In particular, they evaluate the quality of housing depending on the calculation method, reflecting housing environments and applying it into rental cost, etc. It is necessary for Korean governments to review this policy. The 'location accessibility' of the public rental apartment complex should be improved. It is important to Improve service quality, but the biggest problem with rental apartments is the inconvenience of accessibility. As it occurs in redevelopment projects or housing site development projects of the governments, it is necessary for selecting the location of a rental housing apartment complex to prepare based on the standard of equity. Most of the residents in rental apartments are engaged in the service industry. Time is very important for this industry. Nevertheless, since it is located on the outskirts, it is difficult to access transportation, which causes a lot of inconvenience in daily life. Recently constructed rental housing of a new town housing business sector is located in the outskirts, which is far from subway stations and residents use public transportation after transfers, so that the governments have to establish policies not to discriminate rental apartment complexes with general apartment complexes from the drafting stage. In the future, the policies of public rental apartments should be existing continuously by identifying the problems that this study suggested as improvements.
The housing problem in Korea has been a social problem for a long time from a historical point of view. It is one of the chronic social problems of our society. After independence, due to economical exploitation during the Japanese colonial period, it was difficult for Koreans to expect that economic situation would resolve housing problems. After the Korean War, the loss of housing accounted for a large proportion of the damage in South and North Korea, and the absolute amount of housing was insufficient. Since then, the wave of urbanization caused by industrialization has pushed the influx of population from rural areas to the city and housing policy was set aside as a priority when the policy of economic development took the center. The housing situation has spread to the surrounding areas of the city. The houses were just hiding places from only rain and wind, which are illegal houses centered on slums around the cities. These industrialization and urbanization processes played an important role in deepening the housing problem. Although the phenomenon of population concentration in large cities accounted for a big part in exacerbating the housing problem, the rapid population growth at that time led to the division of traditional families, and the nuclear family caused the number of households to increase, which is one of the reasons causing the housing problems. In this situation, quantitative expansion of the existing general housing could alleviate the problems somewhat, but it becomes more difficult for the common people to bear housing costs and have a stable house. The construction and supply of rental housing was promoted focusing on small-sized apartments, multi-family houses, and multi-family houses. After the government felt the crisis, they were interested in revitalizing the supply of rental housing, and promoted the construction and supply of rental housing, focusing on small-sized apartments, and multi-family houses. Although the government has focused on providing opportunities for self-promotion through cheaper support for rents than the market at the level of the government in order to secure residential space for the common people, there are limitations. In 1984, the government enacted and promulgated the “Rental Housing Construction Promotion Act” to support the revitalization of rental housing with housing site support for rental housing, tax support, and financial support. Although it was effective, there was also a gap that the policy was not implemented in the field. In 1993, as the ｢Rental Housing Construction Promotion Act｣ was completely revised into the ｢Rental Housing Act｣, it was implemented in earnest. In the knowledge-information society, the transition from an aging society to an already aged society, and improvement of the 'quality of life' of residents become a new pattern that is centered on practical demands of users because population and household structure in society has become various. After 25 years the rental housing policy was revised and introduced in earnest, and the rental housing policy has also shifted to a new paradigm, it is needed to change a consciousness from public goods considered as ‘inferior goods’ to a new direction considered as satisfaction on housing value in order to improve the level of quality improvements in housing satisfaction. In response to that, even though it contributed to housing stability as an alternative to the government policy because of the lack of ability to pay for low income households who could not afford to have their own house. there was a limit to supply. In comparison with public supported private rental housing and public rental housing of the central government and the local governments, there are some neglected points on uniformity of quality supply in physical conditions and location conditions of social and psychological environment since organic connections lack due to dichotomous in the public supported private rental housing policy. It is a necessary process of qualitative improvements to evaluate these policies in future private and public rental housing policies. Therefore, this study recognizes the necessity based on the background, and focusing on the factors of the main environment of public supported private rental housing and depending on the factors to influence housing satisfaction, it derives the determinants and then it analyzes and evaluates result variables. The purpose of this study is to present the improvement direction as a policy task for the factors that determine the housing satisfaction of public supported private rental housing. In order to achieve the purpose, this study selected a target group with medium-sized public supported private rental housing (34 pyeong) in the metropolitan area in order to review the overall quality of the living environment of public supported private rental housing by conducting the research method. It measured how much residents satisfied the quality of public supported private rental housing centered on consumers. It surveyed households living in public supported private rental housing. It analyzed The importance of the determinant of housing satisfaction mainly based on the physical environment factors as an evaluation factor, and it selected 120 households living in public supported private rental housing in the metropolitan area. It analyzed the survey results of the sampled residents by using the SPSS 19 computer statistics package. Its contents of statistical analysis include frequency analysis on the residential environment, reliability analysis to check internal consistency, descriptive statistical analysis including mean and standard deviation for the variables, cross-analysis depending on the correlation between demographic characteristics and residential environment, correlation among variables, and multiple regression analysis on determinants of housing satisfaction. This study is to present the results of the analysis as a policy proposal along with the analysis of cases in advanced countries. This study analyzed data and statistical data of domestic government agencies and reference literature related to rental housing in order to review and analyze the determinants that could affect housing satisfaction. In addition, it expanded a research scope that analyzed and utilized the rental housing system and actual conditions of advanced countries. It summarized The results as follows. First, when the rental housing system was introduced it was difficult to avoid poverty due to the Korean War. At that time, people were mainly concerned about clothes, food, and housing primarily and there was no even a system of rental housing. In 1966, the ‘Communal Housing Act’ was enacted and the system was prepared, but it was not easy to supply rental housing. In 1984, the ‘Rental Housing Construction Promotion Act’ was enacted, and it laid the foundation to revitalize the rental housing in earnest. After the ‘Rental Housing Act’ was completely amended in 1993, the governments established a stable system with financial support and housing site support, thereby laying the foundation for the rental housing system. From this period, it was an opportunity for private construction rental companies to participate in projects of public supported private rental housing. Second, after introducing the system in the aspects of performance for construction and supply, the governments pursued housing stability and living stability for the common people with low housing costs by introducing the public rental housing system and financial support. Considering the whole housing market, this study found that activation of the rental housing could infer production and employment and then led to increased housing supply, so that it contributed to housing cost stability and housing supply increase. In addition, it contributed to self-ownership opportunities for people who do not have their own house. As a result of examining the system related to rental housing and the process of change depending on the supply, the public rental apartment contributed to stability of housing for the common people and the opportunity to buy a house, but compared to the general apartment, the public rental apartment had some problems such as a small floor plan, poor construction by the contractor, and poor finishing material, apartment management, and accessibility because of location, and even they have not been resolved in an aspect of housing satisfaction from residents so that this study suggested results, which focused on new towns, as alternatives. Third, rental apartments are largely divided into institutional and non-institutional rental apartments. This study set research scope into public supported private rental housing constructed and leased by the central or local governments with financial support, national housing fund support, and housing site support. Recently, because apartment and Jeonse have been rapidly increasing, it is true that many people are more interested in public rental apartments. Indeed, this study set various variable items to influence determinants of housing satisfaction of the rental housing apartments, and it analyzed them based on causality and correlation based on a system of a research model. Fourth, as an opinion on the subject of the survey, it is the question on the motive for moving to the public rental apartment in which respondents currently live and their improvements. As a direct motive for moving, owning a house was rated the highest, and the motive for moving as a means of future investment was the second highest. As for the questions about the improvements, it is the problem with the improvements of the quality of the apartment that include location conditions, external environmental factors, internal structure design, quality, and construction status. Following them, accessibility depending on the location was the second highest. This research found that because the governments have not yet established fundamental policy measures, the quality level of public rental apartments has not been improved and evaluated as a very low state. Then, it is an opinion that asked for purchase intention, recommendation intention, suitable time for sale conversion, and comparison with previous house, etc. When converting a rental apartment to a pre-sale in the future, the purchase intention was high at 93.5%. Following this, recommendation intention was 72.9%. Although overall, the level of housing satisfaction was low, if direct repair of interior finishing materials and flooring is rapidly progressing and the frequency of defects does not occur repeatedly, indirectly, it seems that they are satisfied somewhat from a facilitating factor for owning and buying a house. Considering that the statistics appeared highly even though it had somewhat psychologically burdened financial value to purchase or recommend it, this study found that this phenomenon has an ambiguity reflecting analysis data. Fifth, this study suggested the summary and conclusion as follows. The reason why the repeated defects occur in private contractors is due to poor construction. It is related to the 'standard construction cost', which is the standard for the evaluation cost of a rental apartment, supervision cost, incidental cost, and construction cost, etc. In order to prevent poor construction and to improve the quality of construction, it is necessary to raise the cost every year, reflecting the inflation rate, etc, but the governments have frozen the standard construction cost for a long time and it cannot reflect reality so that it binds the ankles of private construction companies. It is necessary to prepare legal or systematic Improvements on this condition. Then, this study found a policy from a case of advanced states, which is called ‘quality score indexed material’ of rental housing. Reflecting Korea's rental housing market, advanced countries have the concept of social housing and they have a much higher ratio of rental housing compared to general housing. It is because they have much more financial support and political systems than Korea so that rental business operators supply rental housing construction actively. In other words, private-oriented development occurs much more than nation-oriented development, and various policies reflect the reality. In particular, they evaluate the quality of housing depending on the calculation method, reflecting housing environments and applying it into rental cost, etc. It is necessary for Korean governments to review this policy. The 'location accessibility' of the public rental apartment complex should be improved. It is important to Improve service quality, but the biggest problem with rental apartments is the inconvenience of accessibility. As it occurs in redevelopment projects or housing site development projects of the governments, it is necessary for selecting the location of a rental housing apartment complex to prepare based on the standard of equity. Most of the residents in rental apartments are engaged in the service industry. Time is very important for this industry. Nevertheless, since it is located on the outskirts, it is difficult to access transportation, which causes a lot of inconvenience in daily life. Recently constructed rental housing of a new town housing business sector is located in the outskirts, which is far from subway stations and residents use public transportation after transfers, so that the governments have to establish policies not to discriminate rental apartment complexes with general apartment complexes from the drafting stage. In the future, the policies of public rental apartments should be existing continuously by identifying the problems that this study suggested as improvements.
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