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문제 정의
- 따라서 본 연구에서는 아파트 거래원인 중 투기적 수요로서의 분양권 전매가 지역 간 특성에 있어 어떠한 유의미한 통계적 특성과 차이가 있는지 살펴보고자 한다. 또한 이러한 결과를 바탕으로 지역의 특성에 기초한 정부의 바람직한 주택 정책 마련과 올바른 분양권 시장을 위한 정책적 시사점을 제시하고자 한다.
- 특히 청약을 통한 아파트 분양시장은 인구규모, 지역경제, 청약자수 및 청약 경쟁률, 저금리기조 등 다양한 요인에 따라 영향을 받는다. 따라서 아파트 분양시장에 영향을 미칠 수 있는 다양한 도시 및 지역 차원의 특성 요인들을 선행연구를 통해 찾아보고자 하였다.
- 따라서 본 연구에서는 아파트 거래원인 중 투기적 수요로서의 분양권 전매가 지역 간 특성에 있어 어떠한 유의미한 통계적 특성과 차이가 있는지 살펴보고자 한다. 또한 이러한 결과를 바탕으로 지역의 특성에 기초한 정부의 바람직한 주택 정책 마련과 올바른 분양권 시장을 위한 정책적 시사점을 제시하고자 한다.
- 본 연구의 목적은 아파트 거래원인별 지역 간 특성을 전국 162곳 시․군을 중심으로 분석하여 지역특성변수를 인구특성, 주거특성, 아파트 거래 및 분양특성, 지역 경제특성 변수, 4가지로 나누어 분양권 전매비율에 영향을 주는 요인들을 파악하는데 있다.
가설 설정
- 군 지역 간 통계적으로 유의미한 차이가 있다. 둘째, 분양권 전매 특성은 해당 지역의 도시적 특성과 연관된다는 것이다. 따라서 아파트 거래로서의 분양권 전매비율과 도시 및 지역 간 특성이 영향이 있다는 가설을 검증하기 위한 연구 방법은 다음과 같다.
- 본 연구에서 검증하고자 하는 가설은 첫째, 아파트 거래원인별 분양권 전매특성과 시․군 지역 간 통계적으로 유의미한 차이가 있다. 둘째, 분양권 전매 특성은 해당 지역의 도시적 특성과 연관된다는 것이다.
제안 방법
- 강성호는 1-2인가구의 증가현상으로 인한 주택시장의 영향력이 크다는 것을 예상하였으며 과거 주택의 대량공급 정책의 유효성의 약화와 상대적으로 다양한 수요계층에 대응 주택유형과 공급의 필요성을 언급하였다. 그에 따라 문헌연구와 통계자료의 분석을 통해 1-2인 주택공급방안으로 소형 주택 공급 비중의 확대와 매입 임대사업자 활성화, 1-2인 가구 노인 주택 활성화, 소형 민간 임대주택 공급 활성화, 소형 공공임대주택 활성화, 수요특성별 맞춤형 주택공급 활성화를 제시하였다. 그러나 문헌과 통계자료만을 통해 연구를 진행하였다는 점에서 연구의 구체성이 결여되었다고 할 수 있다.
- 도시 및 지역 특성 도출을 위한 변수 선정은 관련 선행연구 등을 통해 29가지의 항목을 도시 및 지역 특성 변수로 추출하였다. 도출된 주요 항목들이 분양권전매비율에 미치는 영향을 분석하기 위해 통계 프로그램인 SPSS ver.
- 변수의 상관관계를 알아보기 위해 종속변수 와 독립 변수들 간에 상관관계를 분석하였다. 변수들의 상관관계를 보면 종속 변수인 분양권전매비율과 상관성을 보이는 독립 변수는 인구증가율, 1인가구증가률, 평균매매가격상승률이 종속변수에 상관관계의 유의성을 보이며 그 외에 독립 변수들 간의 상관관계는 아파트비율과 자가 점유비율이 부(-)의 상관계가 높게 나타났고 인구증가율과 1인가구증가율 높게 나타났다.
- 본 연구는 2015년 분양권전매비율을 바탕으 로 지역 간 특성을 분석하고자 전국 8대광역시를 포함한 시·군 162곳을 대상으로 하여 분양권전매비율을 종속변수로 선정한 후 선행연구를 바탕으로 도출된 4가지의 지역특성, 인구, 주거, 아파트 거래 및 분양, 지역경제특성 요인 29개 중 유의성이 있는 것으로 검정된 11개의 독립변수 인구증가율, 1인가구증가율, 아파트 비율, 주택보급률, 자가 점유비율, 분양물량, 청약경쟁률, 아파트 건립 : 당 해년도 사용승인기준, 지역 내 매입자 거래자 수, 평균 아파트매매가격 대비 전세가격 비율, 평균 매매가격 상승률을 선정하여 회귀분석을 실시하였다.
- 지역 경제특성을 연구한 것은 김정미(2003)로 GDP, 종합주가지수, 회사채 수익률, 지가변동률 등을 분석지표로 하여 연구를 전개 하였다.서울지역 아파트 매매가격과 가격기대요인, 부동산시장 요인, 거시 경제 요인 간의 인과관계분석, 상관관계분석, 충격반응분석 및 분산분해분석을 통해 서울지역 아파트매매 가격 변동요인을 분석하기 위해 서울지역의 아파트 매매가격이 실질 GDP 성장률, 회사채 수익률 변동률 등의 거시경제변수와 같은 경제의 기본가치요인에 의해 영향을 받는지 거품인지를 벡터 자기 회귀모형을 통해 분석하였으며 공간적 범위가 서울 지역의 아파트로 한정된 점이 본 논문과의 다른 점이라고 하겠다.
- 주현순은 아파트 매매가격을 중심으로 수도권과 지방 5대 광역시간 매매가격의 상호영향관계를 파악하기 위해 아파트 가격 상승률을 단위근 검정, 공적분 검정, 벡터오차수정 모형으로 분석한 결과 서울․인천의 수도권 지역 아파트 매매 가격 변동률은 지방 대도시에 대한 영향력이 없으며 동조화현상이 나타나지 않는 것으로 입증하였으며 즉 가격파급의 전이현상이 나타나지 않고 있어 정부의 정책이 수도권이라는 특정 지역의 개별시장 정책을 통한 지역부동산 시장을 관리를 위한 정책의 필요성을 언급하였다. 서진호는 부산․경남 지역을 중심으로 t-검정, 다중선형회귀분석을 통해 아파트 공급자의 입장에서 신규 분양률을 높일 수 있는 요인을 파악하기 위한 분양률 결정요인 분석 하였다. 그러나 분양 특성을 파악하기 위한 영향 요인 등에 대한 유의미한 결과를 파악하고자 하는 데는 일정한 한계가 있었다.
- 아파트 거래시장의 활성화에 따른 일반적인 흐름과 특성을 알아보고 지역 간 특성을 비교할 수 있는 지표로 현 시장의 특징을 비교하기 위해 아파트 거래량과 상승률, 아파트 매매가격 상승률, 아파트거래에서의 매매와 분양권 전매 비율을 살펴보았다.
- 아파트 거래원인에 영향을 미치는 도시 및 지역 간 특성을 살펴보기 위해 관련 선행연구를 인구특성, 주거특성, 아파트거래 및 분양특성, 지역경제특성 등 4가지 유형으로 구분하여 살펴보았다.
- 연구방법은 선행연구의 검토․분석과 각종 통계자료를 조사한 후 지역특성을 4가지 항목으로 분류 하였다. 인구, 주거, 아파트거래 및 분양, 지역경제 측면으로 구분하여 분석하였다.
- 이상과 같은 4가지 도시 및 지역 특성으로 선행 연구를 살펴보았으며 선행연구 분석을 통해 본 연구에서는 아파트 거래원인에 영향을 미치는 도시 및 지역 특성 요인으로 29개 변수를 선정하였다.
- 연구방법은 선행연구의 검토․분석과 각종 통계자료를 조사한 후 지역특성을 4가지 항목으로 분류 하였다. 인구, 주거, 아파트거래 및 분양, 지역경제 측면으로 구분하여 분석하였다.
대상 데이터
- 공간적 범위는 전국 162개의 시․군을 대상으로 하였으며 구체적으로는 8대 광역시, 경기도 31개, 강원도 18개, 충청북도 11개. 충청남도 15개, 전라북도 14개, 전라남도 22개, 경상북도 23개, 경상남도 18개, 제주 2개의 시․군으로 대상으로 분석하였다.
- 본 연구에서 분석을 위해 사용한 자료들의 시간적 범위는 2015년을 기준으로 하였다. 다만 2015년 통계자료를 정부가 공식적으로 발표하지 않은 자료들은 각각 2010년, 2013년, 2014년, 2016년 현재시점의 최근 자료들을 활용하였으며 항목별로 자료 출처를 구체적으로 적시 하였다.
- 본 연구에서 분석을 위해 사용한 자료들의 시간적 범위는 2015년을 기준으로 하였다. 다만 2015년 통계자료를 정부가 공식적으로 발표하지 않은 자료들은 각각 2010년, 2013년, 2014년, 2016년 현재시점의 최근 자료들을 활용하였으며 항목별로 자료 출처를 구체적으로 적시 하였다.
- 군을 대상으로 하였으며 구체적으로는 8대 광역시, 경기도 31개, 강원도 18개, 충청북도 11개. 충청남도 15개, 전라북도 14개, 전라남도 22개, 경상북도 23개, 경상남도 18개, 제주 2개의 시․군으로 대상으로 분석하였다.
데이터처리
- 도시 및 지역 특성 도출을 위한 변수 선정은 관련 선행연구 등을 통해 29가지의 항목을 도시 및 지역 특성 변수로 추출하였다. 도출된 주요 항목들이 분양권전매비율에 미치는 영향을 분석하기 위해 통계 프로그램인 SPSS ver. 22를 사용하였으며, 분석 방법으로는 상관관계분석(correlation analysis)과 다중회귀분석(multiple regression analysis)을 실행하였다.
- 이것은 분양물량이 많은 지역에 주택보급률이 높아지며 지역 내 매입자가 늘어난다. 이상의 상관관계 분석을 통하여 독립 변수 중 대부분이 종속 변수와 통계적 유의성을 보였고 이것을 바탕으로 두 변수들만이 아닌 특정 변수의 영향을 통제한 후 다중 공선성에 유의하여 다중 회귀분석을 실시하였다.
성능/효과
- 8%, 로 2012년7월1일 출범당시 인구 100,751명 이후2014년 인구는 156,125명으로 35%증가 하였다. 1인가구증가율의 경우 최소 지역으로, 경기도 구리시가 98%이고 최대 지역은 강원도 화천군129.1%로, 평균은 102.7%이다. 평균 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율 평균이71.
- 서울 강남 4구를 비롯해 경기도 과천 등 투기 과열지역에 대한 전매금지와 부산의 해운대 연제 동래 남 수영구 등 5개구에 대해서는 전매제한기간 강화, 1순위 제한, 재당첨 제한 등의 내용이다. 8.25대책에도 문제가 된 서울 강남일대에 대한 규제가 반영되었으며 투기적 수요를 제한하는 대책이면서 전체 시장 분위기는 유지하는 범위로 규제를 조정하였다. 그러나 투기적 수요로서의 분양권 전매는 발표한 하위 주택시장에 국한 되지 않는 다는 점에서 전매제한으로 지정되지 않은 지역으로 선택과 집중하는 소위 ‘풍선효과’가 불가피 할 것으로 보인다.
- 변수들의 상관관계를 보면 종속 변수인 분양권전매비율과 상관성을 보이는 독립 변수는 인구증가율, 1인가구증가률, 평균매매가격상승률이 종속변수에 상관관계의 유의성을 보이며 그 외에 독립 변수들 간의 상관관계는 아파트비율과 자가 점유비율이 부(-)의 상관계가 높게 나타났고 인구증가율과 1인가구증가율 높게 나타났다. 그 다음으로 분양물량과상관관계의 통계적 유의성을 보인 변수들은 지역 내 매입자 거래자 수, 자가점유비율, 주택보급률, 아파트 건립, 순으로 나타났다. 이것은 분양물량이 많은 지역에 주택보급률이 높아지며 지역 내 매입자가 늘어난다.
- 또한 청약경쟁률이 높다는 것은 실수요자도 포함되어 있지만, 투기적 수요가 더 많이 가세했을 개연성을 배제할 수 없다. 그 예로 충남의 경우 청약경쟁율은 1.3%인 반면 분양권전매비율은 39.6%이고 경북의 경우 청약 경쟁률이 1.7%인 반면 분양권전매비율은 44.4%를 나타났으며 울산의 경우도 청약경쟁률이 3.7%인 반면 분양권전매비율은39.3%를 나타냈다. 시, 군 등 지역에 따라서는 전체적으로 청약경쟁률이 낮은 지역이 분양권전매비율이 높게 나타났고 청약경쟁률이 높은 지역은 분양권전매비율이 낮게 나타난 것과 무관하지 않은 연관관계라고 설명할 수 있다.
- 다섯째, 지역 내 청약자보다는 지역 외 역외자본 성격의 청약자비율이 높다는 점이다. 분양권 프리이엄의 추가 상승기대는 역외 자본 유입을 확대시켜 수요자들이 몰리는 인기지역과 비인기지역 간 양극화 현상을 촉발시키는 요인으로 작용한다.
- 다음 분석내용에서 볼 때 종속변수인 분양권전매비율에 통계적으로 유의한 변수는 아파트 비율, 분양물량, 인구증가율, 평균 아파트 매매가격 대비 전세가격비율, 청약경쟁률, 1인가구증가률, 지역 내 매입자 거래자 수, 자가 점유비율로 나타났고 광역시, 시, 군을 더 미변수로 통제 후 분석한 결과는 조정된 결정계수값은 0.6이상이나 광역시, 시, 군의 변수들은 통계적으로 유의하지 않은 것으로 분석 되었다.3)
- 분양권 전매비율에 영향을 주는 다중회귀분석 결과 아파트거래 및 분양특성과 주거특성에 속한 변수들이 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 더불어 인구 특성과 지역경제특성 요인 또한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 아파트거래 및 분양특성 중 분양물량, 청약경쟁률, 지역 내 매입자 거래자 수, 주거특성 중 아파트 비율, 자가 점유비율, 인구특성 중 인구증가율, 1인 가구 증가율, 지역 경제특성 중 평균 아파트 가격 대비 전세가격 비율 등이 유의한 변수로 나타났고 주거특성 중 주택보급률, 지역 경제특성 중 평균 매매가격상승률, 아파트거래 및 분양특성 중 아파트 건립 당 해년도 사용승인 기준 변수는 분석결과 유의하지 않은 것으로 나타났다.
- 둘째, 자가 점유비율이 높음에도 분양권 전매비율이 높은 것은 자가 점유 아파트가 있음에도 아파트를 재산 형성을 위한 재테크 수단으로 보고 다주택 소유를 희망하는 의사가 높다는 것을 시사한다. 또는 자가점유의 아파트 이외에의 아파트에 대한 청약 자체는 아파트 중심의 분양권 전매를 위한 투기적 수요자의 일부가 자가 점유 소유의 주택보유자들이 다수 포함되어 있음을 의미한다는 점이다.
- 변수의 상관관계를 알아보기 위해 종속변수 와 독립 변수들 간에 상관관계를 분석하였다. 변수들의 상관관계를 보면 종속 변수인 분양권전매비율과 상관성을 보이는 독립 변수는 인구증가율, 1인가구증가률, 평균매매가격상승률이 종속변수에 상관관계의 유의성을 보이며 그 외에 독립 변수들 간의 상관관계는 아파트비율과 자가 점유비율이 부(-)의 상관계가 높게 나타났고 인구증가율과 1인가구증가율 높게 나타났다. 그 다음으로 분양물량과상관관계의 통계적 유의성을 보인 변수들은 지역 내 매입자 거래자 수, 자가점유비율, 주택보급률, 아파트 건립, 순으로 나타났다.
- 분양권 전매비율에 영향을 주는 다중회귀분석 결과 아파트거래 및 분양특성과 주거특성에 속한 변수들이 통계적으로 유의미한 것으로 나타났다. 더불어 인구 특성과 지역경제특성 요인 또한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다.
- 또한, 지역 내 매입자 거래자 수가 적다고 해서 분양권전매 비율이 낮게 나타나는 것을 아님을 확인할 수 있다. 세종시의 경우 지역 내 매입자 호수가 887호로 전국에서 전남 다음으로 적은 것으로 나타났으나 분양권전매비율은 93.1%로 전국에서 가장 높은 것으로 나타났다. 전남의 경우도 지역 내 매입자 호수는 677호로 전국에서 가장 낮은 수준이었으나 분양권 전매비율은 38.
- 셋째, 인구 구조적 변화로 인한 1인 가구의 증가가 소형아파트 수요를 상승시킨다는 점에서 인구구조 변화로서의 1인 가구 증가 자체가 실수요이든 투기적 수요이든 상관없이 분양권 전매비율의 증가를 촉발 시키는 원인으로 작용하고 있다는 점이다.
- 군 지역의 아파트 비중이 대체로 낮으며, 이에 따라 분양권 전매비율도 낮은 것으로 나타난다. 시의 경우에는 기존 재고주택 가운데 아파트비중이 대체적으로 높고 분양권 전매비율 또한 높게 나타났다. 그러나 지역적으로 보면 아파트비중이 낮지만 분양권전매비율은 높게 나타나는 경우도 있다.
- 또 각 지역 간 아파트 거래와 매매, 아파트 거래 대비 매매비율을 살펴보면 지역 간 아파트 거래건수 중 경기도가 가장 많은 거래로 300,881건이었다. 아파트 매매건수는 222,006건으로 다른 지역에 비해 아파트 매매가 가장 많이 일어난 지역으로 나타났다. 그 다음으로는 서울지역으로 아파트 거래건수는 156,337건이고 아파트 매매건수는 131,413건이다.
- 아파트 시장의 활성화에 따른 매매 가격의 상승과 아파트거래의 활성화가 나타났고 그에 따른 분양 시장의 호조도 있었지만 분양권전매 또한 지역마다 다른 양상을 보인다는 것을 알 수 있다.
- 더불어 인구 특성과 지역경제특성 요인 또한 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 아파트거래 및 분양특성 중 분양물량, 청약경쟁률, 지역 내 매입자 거래자 수, 주거특성 중 아파트 비율, 자가 점유비율, 인구특성 중 인구증가율, 1인 가구 증가율, 지역 경제특성 중 평균 아파트 가격 대비 전세가격 비율 등이 유의한 변수로 나타났고 주거특성 중 주택보급률, 지역 경제특성 중 평균 매매가격상승률, 아파트거래 및 분양특성 중 아파트 건립 당 해년도 사용승인 기준 변수는 분석결과 유의하지 않은 것으로 나타났다.
- 2015년 한국감정원에서 발표한 거래원인별 자료에 따르면 아파트 거래는 1,225,864건이고 아파트 매매는 808,486건으로 아파트 거래대비 66%를 차지하고 분양권 전매는 374,033건으로 나타났다. 이것을 비율로 보면 전체 아파트 거래 중 분양권 전매 비율이 차지하는 비중이 30.5%로 나타나 아파트 거래에서 3건 중 1건 이상은 분양권 전매에 의한 것이라는 것을 알 수 있다.
- 아파트거래 및 분양특성을 연구한 것은 주현순(2012), 서진호(2014)로 아파트거래 및 분양특성을 바탕으로 아파트 가격 상승률, 전세 가격 비율, 청약경쟁률, 분양시기, 부동산정책, 분양가 등을 분석지표로 하여 연구를 전개 하였다. 주현순은 아파트 매매가격을 중심으로 수도권과 지방 5대 광역시간 매매가격의 상호영향관계를 파악하기 위해 아파트 가격 상승률을 단위근 검정, 공적분 검정, 벡터오차수정 모형으로 분석한 결과 서울․인천의 수도권 지역 아파트 매매 가격 변동률은 지방 대도시에 대한 영향력이 없으며 동조화현상이 나타나지 않는 것으로 입증하였으며 즉 가격파급의 전이현상이 나타나지 않고 있어 정부의 정책이 수도권이라는 특정 지역의 개별시장 정책을 통한 지역부동산 시장을 관리를 위한 정책의 필요성을 언급하였다. 서진호는 부산․경남 지역을 중심으로 t-검정, 다중선형회귀분석을 통해 아파트 공급자의 입장에서 신규 분양률을 높일 수 있는 요인을 파악하기 위한 분양률 결정요인 분석 하였다.
- 첫째, 인구가 증가하고 평균 아파트 매매가격대비 전세가격비율이 높으면서 분양 물량이 많아지면 아파트를 구매하려는 수요가 증가하게 되고 그에 따른 투기적 수요가 많아지게 되어 분양권 전매비율도 증가하게 됨을 확인 할 수 있다.
후속연구
- 넷째, 아파트 비율이 낮은 시·군 지역 가운데 개발 가능용지와 물량공급, 지방 혁신도시들을 중심으로 공급이 증가하였고 그로 인한 주변지역의 주거이동으로 실수요자가 아닌 개발호재를 노린 부동산 프리미엄을 얻고자 하는 투기적 수요가 증가하여 분양권 전매비율과의 상관성이 높아졌다는 점에서 행정복합중심도시와 일부 혁신도시의 아파트 공급 추이에 따른 투기적 수요를 정확히 모니터링 할 필요가 있다는 점을 시사한다.
- 따라서 본 연구의 결과에서 밝힌 도시 및 지역관련 특성과 그러한 특성과 관련된 주택시장 여건을 보다 면밀히 파악해 주택시장의 활성화를 도모하면서 실수요자의 피해를 최소화하기 위한 정부 차원의 구체적이며 단계적인 정책 대안이 필요하며 이와 관련된 추가 연구가 요구된다.
- 아파트 분양시장에서의 분양권 전매 특성을 도시 및 지역차원의 특성을 통해 문제점을 파악하고자 했던 본 연구의 성과에도 불구하고 다변화되고 최근 우리나라의 도시 및 지역별 하위시장(sub-market) 특성에 맞는 미시적인 대책 도입을 위한 추가 연구가 수행되어야 할 것으로 판단된다.
- 이상의 분석 결과로 아파트분양시장의 분양권전매에 관한 문제점을 최소화하기 위해서 주택 하위시장별 즉 서울, 부산 등 지역별 아파트 하위시장의 특성을 반영한 미시적 주택 정책이 모색될 필요가 있다.
- 김선태는 베이비부머가 2010년을 전후로 은퇴하기 시작하여 베이비부머들의 중대형 중심으로 주택을 처분함으로 주택시장의 구조적 변화와 수급 불균형이 아파트의 가격 하락을 가져왔다는 예측으로 부천시 중동 신도시를 사례로 정책적 시사점을 찾기 위하여 이동식회귀분석을 사용한 결과 아파트가격과 그것의 규모탄력성이 급격한 변동을 겪은 것은 은퇴기로 접어든 베이비부머들이 대형 아파트 중심으로 자산을 유동화하기 시작했으며 인구 고령화와 은퇴에 기인한 주택, 특히 중대형 아파트의 초과 공급과 이로 인하여 장기적 가격 하락 전망이 시장에 반영되고 있다고 하였다. 회귀분석을 사용한 연구는 본 논문과 동일하나 이동식 회귀분석을 사용하였으며 연구의 범위에서 베이비부머의 주택하락의 주요인에 대한 설명에서 부천시 중동 신도시만을 중심으로 연구한 것은 연구의 한계라고 지적할 수 있다.
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